（2015）赣民初字第1255号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-12-29
案件名称
深圳市百汇房地产顾问有限公司与江苏奥邦置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市赣榆区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市百汇房地产顾问有限公司,江苏奥邦置业有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2015）赣民初字第1255号原告深圳市百汇房地产顾问有限公司，住所地深圳市罗湖黄贝街道新秀路新秀村瑞思大厦801号。法定代表人钟秀娟，总经理。委托代理人朱爱军、丁建春，广君龙律师事务所律师。被告江苏奥邦置业有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇镇海西路。法定代表人林世年，董事长。委托代理人王继宏，江苏四季青律师事务所律师。原告深圳市百汇房地产顾问有限公司（以下简称深圳百汇公司）与被告江苏奥邦置业有限公司（以下简称江苏奥邦公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理，依法由代理审判员杨捷适用简易程序独任审判，于2015年3月18日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年6月5日公开开庭进行了审理。原告深圳百汇公司的委托代理人朱爱军，被告江苏奥邦公司的委托代理人王继宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳百汇公司诉称，2014年6月8日，原、被告签订了《奥邦赣榆家居建材广场项目独家销售代理服务合同》，约定被告将其开发经营的奥邦赣榆家居建材广场项目委托原告提供全案销售推广方案、销售执行等代理全案销售，指定原告为本项目的独家销售代理等，合同期限自合同签字生效后、新一批集中公开发售之日起9个月止，或项目销售率达到90%止。合同第九条明确约定了被告应当支付的费用标准，其中第九条第1点约定了被告应当每月支付原告销售代理启动费人民币14万元，合同第十八条明确约定了双方的违约责任。合同签订后，原告于2014年6月15日派员进场工作，依约履行了自己的义务，为被告提供了大量的相关的销售策划工作，但被告却违反约定，未按照约定的时间支付费用，仅在2014年6月27日支付了第1个月度的销售代理启动费用5万元，尚欠9万元，第2个服务月度的销售代理启动费也应于2014年7月10日支付，但未有支付。原告多次催促并于7月25日发函给被告，催促付款，但被告一直不予支付。2014年7月30日，原告依约解除了合同。现请求依法判令被告立即支付原告销售代理启动费人民币16万元及逾期滞纳金（按每日万分之三从2014年7月11日起暂计到2015年1月10日为8832元，其后滞纳金按此标准计到实际付清之日止）。被告江苏奥邦公司辩称，原告并未按照合同约定履行义务，无权要求支付销售代理启动费。原告没有按照合同约定安排足够人员进驻并开展工作，也没有按照合同约定作出方案计划，定期提交工作进度报告，进行市场调研等。从合同签约之日至撤离人员止，原告没有销售一套房屋，没有工作业绩，完全达不到答辩人所要求销售房屋的目标。原告所提出的策划方案不切实际。综上，原告无权要求答辩人按约支付相关费用。原告计算委托费用错误，根据合同约定，销售代理启动费是自合同签订，项目组进驻之日起至开盘后支付首期销售代理佣金时为止，而原告项目组并没有完全进驻，故代理费计算起始时间错误。根据合同约定，销售代理启动费在本项目正式开盘后销售代理佣金中抵扣。由于原告没有任何销售业绩，没有取得销售佣金，不具备支付销售代理佣金的条件。此外，原告撤场后，向聘用的销售人员宣布放假，欺骗员工，致使员工未能结算工资，其聘用人员向答辩人行使权利，为稳定聘用人员，答辩人为其支付聘用员工工资，原告应当返还。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年6月8日，原告深圳百汇公司作为乙方与被告江苏奥邦公司作为甲方，双方签订《奥邦赣榆家居建材广场项目独家销售代理服务合同》，合同约定：“第三条，……甲方委托乙方对甲方开发经营的奥邦赣榆家居建材广场项目进行全程独家销售代理等的相关事宜……第四条：合作方案和范围。1、乙方应为本项目提供全案销售推广方案、销售执行等代理全案销售。……第五条：合作期限。……2、本合同代理期限为自本合同双方签字生效后，新一批集中公开发售之日起9个月终止，或项目销售率达到90%；后期双方协商是否续约。……第六条：工作人员组成。……2、销售团队：项目总监1名、策划主管1名、销售经理1名、设计师1名、销售主管2名、销售代表10名。……合同签订5个工作日内，项目总监、销售经理、策划主管等技术团队开始进驻案场开展工作并开始组建营销团队，销售团队其余人员在合同签订30个工作日内全部进场，同时提交以上人员履历及全部人员以及分工，提交项目驻场管理细则。……第八条：销售价格确定。……根据当时现实市场情况和销售策略，结合甲方前阶段销售价格，实际价格策略方案由乙方提供专业参考意见，由甲方最后签字确认，乙方依照执行。……第九条：各项费用标准及其支付方式。销售代理启动费：140000元，支付起止时间：合同签订项目组进驻之日起至项目开盘后甲方支付乙方首期销售代理佣金时为止。支付时间，本合同签定后甲方于2个工作日内支付乙方第一个服务月度的销售代理启动费壹拾肆万元整。从第二个服务月度起，甲方于当个服务月度的10日前支付乙方本月度的销售代理启动费每月人民币壹拾肆万元整。销售代理启动费在本项目正式开盘后的销售代理佣金中抵扣，具体抵扣方式为：在项目开盘首期的销售代理佣金中抵扣。若合同提前终止，则销售月度启动费用转为乙方劳务费，无须抵扣或者返还。第十条，甲方责任。……甲方应积极配合乙方销售工作，根据双方共同认定的销售计划和乙方的合理要求，在资金和物料方面提供及时支持。甲方应及时对乙方提交的方案、策略、建议等乙方正常提交的工作成果进行批复和反馈，在乙方提交的各项目工作成果7个工作日甲方仍未回复的视为甲方同意乙方提交各种方案、策略、建议等。……甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。……乙方的责任。乙方应作出本项目价格、认筹、优惠、开盘等方案……并交甲方协商作最终确认。乙方……应分阶段、分主题向甲方提供相应的销售实际操作报告。……每月定期向甲方提交书面工作进展报告。……每月分析市场动态并提供报告……提交甲方确认。……指派专业人员担任相应的销售管理人员，并对销售人员进行培训。……第十八条，违约责任。……若甲方未按合同规定按时支付销售代理启动费、销售代理佣金，甲方每天应按当期相应费用的万分之三作为逾期滞纳金补偿给乙方，且逾期达到30天的，乙方有权提前终止合同。如违约方在书面通知的期限（七天）届满后仍未改正的，守约方有权单方解除合同。……”合同签订后，原告于2014年6月15日安排相关人员进驻并开始开展工作，2014年6月27日，被告向原告支付了50000元启动费用。2014年7月底，因被告一直未有按照合同约定全额支付销售启动费用，原告称其于2014年7月25日向被告发出工作联系函，要求被告支付第一个服务月度剩余启动费用90000元以及7月份的销售代理启动费用140000元，共计230000元，但被告未有答复。2014年7月30日，原告再次向被告发出律师函要求解除双方签订的《奥邦家居建材广场项目独家销售代理服务合同》，并要求被告付清拖欠的销售代理启动费用230000元，原告于同日从被告处撤走其工作团队。庭审中，被告辩称原告并未有按照合同约定履行义务，原告仅安排了三名人员到位，在工作开展过程中，原告也仅是安排销售人员打电话约客户以及发传单，对于合同约定的原告的工作内容并未有完全开展。原告撤离后，被告还代替原告补发了工作人员6月份部分以及7月份的工资。对此，原告申请证人吴某出庭作证，证人证明其于2013年上半年在被告处工作，2014年6月份，原告进驻之后即被反聘至原告处工作，工作期间其主要任务为打电话约客户以及发传单。原告当时仅安排了一名经理、一名策划及一名设计，其余人员均为原告所招聘的销售业务员。被告同时提供2014年6、7月份被告代原告所发工资明细表，证明被告代替原告发放6、7月份工资共计29275.5元。庭审中，原告亦提供6、7月份工资表明细一份，证实对于原告聘用的员工，原告仅为其发放了6月分的部分工资，其中该工资表显示原告单位外派人员仅为三名。原告另提供光盘一份，证明原告接受被告委托后已按约做了全部的广告销售资料以及策划方案。被告对此不予认可，辩称按照合同约定原告所做所有策划方案必须经过被告确认后才能实施，而原告所提供的光盘内容应系事后补充的。原告称该方案实际已实施了，但原、被告在方案研究中均为口头确定，并无书面来往。案件审理过程中，原告另提供与被告的邮箱邮件发送打印页面两份，证明原告曾于2014年7月13日下午2时14分向被告法定代表人林总通过邮箱的形式发送奥邦城二期营销方案总纳，并建议召开营销工作会，2014年7月21日，原告通过邮箱的形式将催款函发送给被告法定代表人林总。被告对上述证据不予认可，辩称其从未收到过原告所发送的上述内容。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供《奥邦家居建材广场项目独家销售代理服务合同》、代理费单据、被告提供的工资明细表等证据在卷为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告所签订的《奥邦赣榆家居建材广场项目独家销售代理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律的规定，为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告作为被告委托的销售代理方，应当按照双方合同约定的服务方式、范围、内容等认真全面的履行自己的义务，但根据原告所提供的工资表等证据，结合被告自认以及被告的证人证言，仅能证明原告曾配备三名人员到岗，安排销售人员约客户、发传单，根据合同约定，原告未有足额配备工作人员进驻，在合同履行的方式、内容等方面，原告亦未能提供充分的证据证明其已按照合同约定的“乙方的责任”全面履行相关义务。综上，原告未有完全履行合同约定的义务，但被告作为接受服务方，应当就原告依合同约定所完成的部分内容支付相应的费用。综合涉案合同的实际履行情况，本院酌情认定被告应按照双方合同所约定的销售代理启动费用的60%支付给原告。由于原告系于2014年6月15日进驻被告处，于2014年7月底撤离，故销售代理启动费总额应为210000元。被告应支付给原告的销售代理启动应为126000元（210000元×60%），扣除被告已付费用50000元，被告还应支付给原告76000元。此外，被告在原告撤离后为原告销售人员垫付工资共计29275.5元，该笔费用亦应予以扣除。综上，被告应支付给原告的销售代理启动费用共计46724.5元。原告同时要求被告支付逾期滞纳金，起算时间宜自2014年7月31日计算至原告起诉之日（2015年2月11日）止，按照双方合同约定的标准计付，共计2733元（195天×46724.5元×0.0003）。综上，被告应支付给原告的销售代理启动费本息共为49457.5元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告江苏奥邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市百汇房地产顾问有限公司销售代理启动费用本息共计49457.5元。如果被告江苏奥邦置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3680元，由原告深圳市百汇房地产顾问有限公司承担2644元，由被告江苏奥邦置业有限公司承担1036元（以上费用原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将以上应承担的费用支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3680元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。赣榆县人民法院标的款开户行：赣榆县农信营业部，帐号：3207210101201000106961。依照《中华人民共和和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 龚书明代理审判员 杨 捷代理审判员 董自然二〇一五年六月五日书 记 员 徐雪妮法律条文及上诉须知附录法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据第二百五十三条：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 关注公众号“”