（2015）马民一终字第00237号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-06-29
案件名称
夏善根与刘文霞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省马鞍山市中级人民法院
所属地区
安徽省马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
夏善根,刘文霞,邰富骏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）马民一终字第00237号上诉人（原审原告）：夏善根，男，1973年6月4日出生，汉族，无业。委托代理人：张家尧，安徽净源律师事务所律师。委托代理人：王学强，安徽净源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘文霞，女，1970年1月14日出生，汉族。委托代理人：孙新生，安徽致臻律师事务所律师。原审第三人：邰富骏，男，1982年3月3日出生，汉族。上诉人夏善根因与被上诉人刘文霞、原审第三人邰富骏房屋买卖合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2013）花民一初字第01450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。夏善根在原审诉称：原告年幼时曾患脑膜炎，智力低下，只上过几天学即辍学，原告母亲系精神残疾人。2008年，原告与母亲因土地征收获得安置房一套，即涉案房屋。2011年6月，第三人找到原告，称其准备开一家网吧，要求原告帮忙，帮忙的内容就是让原告签几个名就行，不承担任何后果。因第三人系原告姑妈家女儿的男朋友，原告遂答应同意帮忙。原告在第三人和被告的带领下，先后到爱尚家中介公司、公证处签了几回名字。2013年5月，原告收到花山区法院的相关诉讼材料后，才知道自己和母亲的安置房居然过户到被告名下。通过亲属的调查，原告才知道实际上是第三人向被告借款，而由原告签借款协议、委托书和房屋买卖合同。原告认为，原告未收到借款，也没有收到被告支付的购房款，被告及第三人利用原告智力低下、不识字的缺陷，采取不当方法，使原告对在前述材料上签名的后果产生重大误解。为此，请求判决撤销原被告于2012年6月8日和2013年3月28日签订的本市金瑞新城四村30栋404室房屋买卖合同。原审查明：2011年8月16日，原、被告双方签订一份《借款协议》，原告向被告借款21万元，原告应于2012年8月16日归还。2011年8月17日，原、被告双方签订一份《借款协议》，原告向被告借款16万元，原告以其名下的金瑞新城四村30栋404室房屋抵押到被告名下，期限两个月，若到期无能力归还，其自愿变卖该房产归还欠款。2011年10月19日，在马鞍山市为民公证处与受托人马和名就涉案房屋一事办理了委托公证，委托事项为：一、到房产部门注销抵押登记手续，领取他项权证、房产证；二、领证后，出售安徽省马鞍山市金家庄区金瑞新城四村30幢404号房屋给刘文霞，并收取售房款；三、办理上述房屋房产证的全部过户手续；四、办理上述房屋的土地证的过户手续；五、代转维修基金等相关手续；六、协助买方办理银行贷款手续。2012年6月8日，原、被告双方签订一份《借款协议》，原告向被告借款38万元，原告应于2012年9月8日归还，第三人邰富骏作为担保人签名。同日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》，约定原告以38万元的价格出售位于本市金瑞新城四村30栋404室房屋给被告，被告于2012年6月8日付清购房款，原告于2012年9月8日交房。2013年3月28日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》（备案合同），约定原告以26万元的价格出售位于本市金瑞新城四村30栋404室房屋给被告。2013年3月29日，涉案房屋过户登记在被告名下。2008年10月24日，原金家庄区安置房分配领导小组将征迁安置户俞秀英（夏善根之母，二级精神残疾）、夏善根安置在本市金瑞新城四村30栋404号房屋。经南京脑科医院司法鉴定所鉴定，夏善根系边缘智力，其具有完全民事行为能力。原审法院认为：夏善根系成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，其与刘文霞签订的房屋买卖合同未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。至于原告提出其智力低下，对行为的后果产生重大误解问题，首先，南京脑科医院司法鉴定所的鉴定结论表明其具有完全民事行为能力；其次，原、被告双方在一年多时间内签订数份合同，均涉及涉案房屋，夏善根应当完全有时间判断其行为所产生的法律后果，且其在公证机关所办理的委托公证，也表明其有出售涉案房屋给刘文霞的意愿。因此，原告之诉请，依法不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2015年1月15日作出如下判决：驳回原告夏善根的诉讼请求。案件受理费80元，由原告夏善根负担。宣判后，夏善根不服，向本院提起上诉，请求二审撤销一审判决，改判支持夏善根的诉讼请求，并由刘文霞承担全部诉讼费用。事实和理由如下：（一）涉案房屋是政府征收土地安置给夏善根及其母亲的，实属夏善根与其母亲的共同共有财产，故涉案房屋买卖合同因未经共有人同意或追认无效。同时，刘文霞未支付对价，也不构成善意取得。（二）夏善根并未实际取得借款，而是刘文霞与邰富骏恶意串通让夏善根在合同上签字，所签合同均不是夏善根真实意思的表示，均无效。同时，借款协议、房屋买卖协议、委托公证等材料存在逻辑上的错误，也说明并非夏善根的真实意思。（三）对夏善根是否具备民事行为能力，应由法院依据法律规定和全案的事实来判定，司法鉴定报告只能对夏善根的精神状况进行医学评价，本身不能证明夏善根在签订协议时是否具备民事行为能力。依据该报告，可以看出夏善根符合边缘智力的诊断标准，对于普通人来说卖掉自己的唯一住房都是一件大事或难事，显然超过其行为能力。刘文霞、邰富骏对夏善根的精神情况也是十分清楚的，故夏善根在合同上签字的行为是无效的。二审庭审中，夏善根变更其上诉请求为：1、确认夏善根与刘文霞签订的房屋买卖合同无效；2、确认涉案房屋系夏善根与俞秀英共同所有。刘文霞辩称：夏善根主张涉案房屋买卖合同无效缺乏事实根据和证据支持。首先，经一审法院委托鉴定，确认夏善根在签订房屋买卖合同过程时具有民事行为能力，故夏善根主张涉案房屋买卖合同无效是不能成立的。第二，本案不是确认之诉，夏善根应当提供充分证据证明其母亲是涉案房屋共有人。从购房发票到合同、到办理房产证、公证都是夏善根一人，并无其母亲签字，故如果有共同人的话，这些手续是不能完成的。第三，夏善根称刘文霞与邰富骏恶意串通，是对他人名誉的损害，多次借款的事实是存在的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回夏善根的上诉请求。二审中，邰富骏未作答辩。二审中，夏善根提交两组新证据：1、购房确认单、拆迁安置表各一份，以证明夏善根和俞秀英是涉案房屋共同所有权人。2、城镇房屋登记簿一份，以证明涉案房屋所有权错误登记在夏善根一人名下。刘文霞质证认为：1、对购房通知单、拆迁安置表的真实性不持异议，但与本案不具有关联性。2、对城镇房屋登记簿的真实性无异议，但恰恰说明涉案房屋的所有权人系为夏善根一人。本院经审查认为：购房通知单、拆迁安置表虽具有真实性，但与本案无关联性，不予认定。城镇房屋登记簿具有真实性、合法性和关联性，应予认定。二审查明的事实及对一审证据的认定意见与一审一致。本院认为：围绕上诉请求范围，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点归纳如下：夏善根与刘文霞签订房屋买卖合同时是否存在重大误解，夏善根主张撤销房屋买卖合同依据是否充分。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。本案中，夏善根诉请撤销其与刘文霞签订的两份房屋买卖合同，其提出的事实主张是签订合同时存在重大误解。对于该事实主张，夏善根应当举证加以证明。夏善根在原审中诉称邰富骏和刘文霞利用其智力低下、不识字的缺陷，采取不当方法，致使其对自己多次签名的后果产生重大误解。根据鉴定机构意见，夏善根在签订房屋买卖合同时具有完全民事行为能力，故应认定夏善根应当知道其签订房屋买卖合同的法律后果。从查明的事实看，2011年至2012期间，夏善根先后与刘文霞签订过三份借款协议，并向刘文霞出具过收条和承诺书，承诺以涉案房屋抵偿借款。为履行还款承诺，夏善根与刘文霞先后签订两份房屋买卖合同，并前往公证机关办理委托公证，全权委托他人办理涉案房屋的抵押登记注销和过户手续。根据上述事实，应认定在签订房屋买卖合同时，夏善根主观上存在以涉案房屋抵偿所欠借款的意思表示，并不构成重大误解。故夏善根提出的关于其在签订房屋买卖合同时存在重大误解的诉讼主张，不能成立。原审判决驳回其诉讼请求，并无不当。夏善根在二审庭审中将其上诉请求变更为确认房屋买卖合同无效及确认涉案房屋为夏善根、俞秀英共同所有，因该两项上诉请求超出了原审诉讼请求范围，本院不予审查。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。夏善根的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审诉讼费的负担按一审判决执行。二审诉讼费80元，由上诉人夏善根负担。本判决为终审判决。审 判 长 王红军审 判 员 赵 辉代理审判员 方 芳二〇一五年六月五日书 记 员 丁 莉附：本案适用法律相关条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”