（2015）东民一初字第236号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-06-30
案件名称
马永福与青海怡海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
西宁市城东区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马永福,青海怡海房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十五条第一款
全文
青海省西宁市城东区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民一初字第236号原告马永福，男，撒拉族，1972年10月11日出生。被告青海怡海房地产开发有限公司。法定代表人马永胜，该公司总经理。委托代理人高海银、蒋艳平，青海竞帆律师事务所律师。原告马永福与被告青海怡海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马永福、被告青海怡海房地产开发有限公司委托代理人蒋艳平均到庭参加了审理。本案现已审理终结。原告马永福诉称：原告于2007年11月向被告订购了楼房一套，该房位于本市八一西路82号康园小区，建筑面积98.5平方米，楼层为10层，并支付了购房首付款4万元。2008年1月6日，被告通知原告签订了商品房买卖合同并收回了2007年11月出具的房屋首付款4万元的收据，被告当时承诺该楼房将于2008年3月底动工修建，于2009年6月30日向原告交付验收合格的商品房一套。后被告一直未动工修建，原告一再催促。2008年11月16日，被告通知原告由于公司名称变更，需收回先前签订的购房合同并重新签订合同，但最终被告只与原告签订了房屋认购书，经双方协商，将原告订购的楼房由10层更改为5层，单价由2600元／平方米降低为2360元／平方米，原告认为房屋认购书对被告何时交房没有说明，故拒绝了被告收回先前签订的购房合同的要求并要求被告继续按原合同履行。2008年11月至2011年11月期间，原告多次催促被告动工，但被告均以“马上就动工”为由推拖。2011年11月，被告将楼房修建数层后以资金紧张为由要求原告追加房屋首付款，原告于2011年11月14日、2012年3月9日先后各付款35000元，合计已付首付款11万元，远超合同约定的首付款。2013年7月，原告到被告处询问何时交房时，被告称贷款无法办理，需原告交清购房款，否则不予办理交房手续。原告无奈于7月15日诉至本院，后因被告房屋一直未竣工验收交付，提出撤诉。2013年12月至2015年3月期间，原告数次与被告联系房屋交付事宜，被告均以种种理由不予答复解决。原告为保护自身权益，诉至法院请求：1.判令被告按照合同给原告交付住宅楼房一套（房屋总价256100元）并协助原告办理贷款事宜；2.判令被告支付原告晚交房违约金，自2009年6月30日至2015年3月15日止共计49291.5元；3.本案诉讼费由被告承担。被告青海怡海房地产开发有限公司辩称：1.由于被告公司至今未获得房屋预售许可，故原、被告双方签订的房屋认购书不具备合同的有效要件，应属无效合同，按照无效合同来处理；2.基于合同无效，原告第一项诉求没有事实依据及法律依据，无法实现，请求法院依法驳回；3.针对原告第二项诉讼请求，被告多次告知原告无法履行合同，但原告未及时处理，故原、被告双方均有过错，均应承担责任。诉讼费请法院公正判决。证据的分析与认定：庭审中，原告为证明其主张，提交的证据如下：1.商品房买卖合同，拟证明本案争议房屋的地址、价款等在合同中均有详细载明，且原、被告签订的商品房买卖合同合法有效；2.房屋认购书，拟证明被告公司名称变更以后，房屋买卖合同仍然成立的事实；3.付款收据三份，拟证明原告向被告先后交付房屋款共计11万元的事实。被告青海怡海房地产开发有限公司未提交证据。被告对上述证据的真实性均认可，但认为原告与西宁三博房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》与被告无关，原、被告之间签订的《房屋认购书》，由于被告至今未取得房屋预售许可证，故该认购书为无效合同，对原告预交房屋款票据无异议。本院认为，西宁三博房地产开发有限公司与被告法定代表人均为马永胜，两份协议中房屋地点均为城东区八一西路82号康园小区，且被告在2008年11月通知原告重新签订《房屋认购书》，且在该认购书中注明“旧合同未收回”，在庭审中，被告未提供认购书中注明的“旧合同”来反证原告提交的其与西宁三博房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》与被告无关，故对其质证意见不予采信。根据以上证据及原、被告的当庭陈述和答辩，以下事实予以认定：经审理查明，2008年1月6日原告与西宁三博房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定由原告购买西宁三博房地产开发有限公司开发的位于本市八一西路82号康园小区房屋一套，建筑面积98.5平方米，楼层为10层。2008年11月16日，被告以公司名称变更为由通知原告重新签订《房屋认购书》，双方在该认购书中注明“旧合同未收回，以认购书为准”，被告收回了2007年11月出具的房屋首付款4万元的收据，重新以被告名义出具首付款收据。2011年11月，被告以资金紧张为由要求原告追加房屋首付款，原告于2011年11月14日、2012年3月9日先后各付款35000元，合计付款11万元。另查明，西宁三博房地产开发有限公司与被告青海怡海房地产开发有限公司法定代表人均为马永胜，被告至今仍未取得该房屋的预售许可证，也未办理建设工程施工许可证及土地使用权，该房屋尚未竣工。本案的争议焦点为：被告方是否具备向原告交付房屋的条件？本院认为，根据我国《城市房地产管理法》的规定，商品房的预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。在本案中，被告故意隐瞒未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订房屋认购书，主观上具有过错。在法庭辩论终结前，被告仍未取得商品房预售许可证，且该房屋未竣工验收，不具备交付条件，原告要求被告交付房屋的诉讼请求不能实现，故违约期限尚不确定，对原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告马永福的诉讼请求。案件受理费5880元，由被告青海怡海房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 马原花审 判 员 韩 薇人民陪审员 贺宁霞二〇一五年六月五日书 记 员 马晓斌附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效。 来自：