（2015）穗海法民三初字第613号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-08-28
案件名称
林雪芳与涂国钧、广州市万城商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林雪芳,涂国钧,广州市万城商业经营管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第613号原告：林雪芳，住所地广州市海珠区。被告：涂国钧，住所地广州市荔湾区。被告：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人涂国钧。两被告共同委托代理人陈琪璋、黄京穗，均为广东恒生律师事务所律师。原告林雪芳诉被告涂国钧、广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称万城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员林丽娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告及被告的委托代理人陈琪璋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告签订《商铺买卖合同》，约定被告将广州市海珠区南珠路2号万城小商品交易中心二层149号铺出售给原告。之后，原告依约支付了全部款项。根据合同约定，被告应于2014年10月1日将涉案商铺交付给原告，但被告至今没有交付，被告的行为严重损害了原告的合法权益，故起诉要求：1、被告按《商铺买卖合同》约定的交铺和装修标准交付广州市海珠区南珠路2号2149号商铺给原告；2、被告向原告支付逾期交付商铺的违约金（每日按房价款344494元的1‰计算，从2014年10月2日起计算至被告实际交付商铺之日止）；3、被告承担本案的诉讼费用。两被告辩称：1、涉案场地现有诉讼纠纷，已全部被法院查封，被告已对查封提出异议，且由于之前的经营者为将涉案场地完全交付给被告涂国钧，故涉案场地现无法进行间隔，也无法将涉案商铺交付给原告，造成上述后果并不是被告的原因造成的，故被告不应承担违约责任。原告主张的违约金标准过高，远超过其损失，原告也没有证据证实其实际损失，故被告要求法院将违约金标准调整为中国人民银行同期存款利率。2、被告万某公司是被告涂国钧的代理人，其在委托权限内履行了代理职责，因此被告涂国钧应对被告万某公司的行为承担民事责任，被告万某公司不应承担连带责任。经审理查明，2010年9月26日，被告涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告涂国钧，受托人为被告万某公司；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。2011年3月28日，被告万某公司代被告涂国钧（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺（现铺）属框架结构（以下简称“该商铺”，房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层149号铺；该商铺【合同约定】建筑面积共11.86平方米，其中，套内建筑面积4.86平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为344494元（第三条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权，因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人（第八条）；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按下列方式处理：（2）逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金；若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金（第九条）；交铺装修标准：地面：高级抛光砖；供电：独立电表；间隔：轻钢龙骨硅钙板；门面：豪华卷闸；天花：格栅天花；公用设备、设施及公共区域：地面为主通道铺高级抛光砖，供电为采用自动化设备系统、确保应急照明及消防监控系统的正常使用，照明为辅以配合商场整体装修风格的照明灯具，安全为提供24小时智能监控，消防设备为采用消防自动报警、自动喷淋系统（附件一：装修标准）；等。2012年2月21日，被告万某公司代被告涂国钧与原告签订《商铺买卖合同补充协议》，约定变更房价款的支付方式等。广州市海珠区房地产交易登记所于2012年4月18日开具了付款方为原告、收款方为被告涂国钧、销售的不动产楼牌号为海珠区南珠路2号2149、金额为344494元的售房款发票。广州市国土资源和房屋管理局为此核发了粤房地权证穗字第××号房地产证，该证登记的房屋地址为海珠区南珠路2号2149，建筑面积11.86㎡，套内建筑面积4.86㎡，登记时间2012年4月24日，房地产权属人为原告。原告于2015年3月10日以被告逾期交付房屋为由提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认原告已向被告涂国钧支付涉案商铺的全部房价款344494元；涉案商铺所在的场地现未进行间隔；合同约定商铺的现址即为产权证所记载的地址。对此，原告表示愿意按照粤房地权证穗字第××号房地产证登记的面积和房地产分户图所标注的位置接收涉案商铺。被告表示同意按原告主张的方式进行间隔交铺，但由于该场地的原经营者尚未将场地全部交付给被告涂国钧，且该场地现有查封，故涉案场地现无法进行间隔，所以现无法交付涉案商铺。本院认为，被告万某公司经被告涂国钧授权委托，以被告涂国钧名义与原告签订的《商铺买卖合同》、《补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对原告和被告涂国钧均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告万某公司对被告涂国钧的债务承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。上述合同第八条约定，出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权，因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金。原告已按照合同约定缴纳了全部购房款，且涉案商铺已过户登记在原告名下，原告现主张被告逾期超过15日没有向原告交付涉案商铺。被告在本案中未举证证明存在不可抗力或者当事人在合同中约定的其它原因不能交付商铺的情形，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告有权选择继续履行合同。原、被告均确认是涉案场地现仍未进行间隔，原告表示要求被告交付按粤房地权证穗字第××号房地产证登记的面积和房地产分户图所标注的位置间隔及符合合同约定的涉案商铺的请求，合理合法，本院予以支持。原告要求被告支付从2014年10月2日起至实际交付商铺之日止的逾期交付商铺的违约金（每日按已付房价款1‰的标准计算）的请求，符合合同约定，合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内向原告林雪芳交付广州市海珠区南珠路2号2149（按照粤房地权证穗字第××号《广东省房地产权证》登记的面积及证后附的《房地产分户图》间隔，并按照双方于2011年3月28日签订的《商铺买卖合同》约定的装修标准装修）；二、被告涂国钧向两原告支付逾期交付上述商铺的违约金（每日按照原告已交付房款344494元的千分之一的标准计算；从2014年10月2日起计至被告涂国钧实际交付商铺之日止；总额以344494元为限）；其中至本判决生效之日止的违约金，在本判决生效之日起10日内支付，之后的违约金在每月的月底前逐月支付一次。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费593元，由被告涂国钧负担。上述受理费原告已经预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 林丽娜二〇一五年六月五日书 记 员 童 双钱国雄 来自