（2014）惠城法水民初字第2069号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-09-11
案件名称
泰升源公司与何德裕等土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市惠城区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
惠州市泰升源实业有限公司,何德裕,谢永平
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2014）惠城法水民初字第2069号原告惠州市泰升源实业有限公司（以下简称泰升源公司）。法定代表人谢琼芳。委托代理人吴康，广西海狮律师事务所律师。被告何德裕，男，汉族。委托代理人熊仲民、欧阳俊胜，广东人为律师事务所律师。第三人谢永平，男，汉族。原告泰升源公司诉被告何德裕、第三人谢永平土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泰升源公司的委托代理人吴康，被告何德裕的委托代理人熊仲民、欧阳俊胜，第三人谢永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰升源公司诉称：2013年10月19日，被告何德裕与原告“泰升公司”的授权代表人谢永平签订了一份《土地租赁合同书》，该合同书约定原告将位于惠州市惠城区水口惠泽大道山口围村8000平米的土地租赁给被告使用，同时还约定了土地用途、承租期限、承租金及交付方式、违约责任等。合同签订后，被告依约支付押金，并将生产材料设备等搬进承租的土地，但自2014年1月1日到至今被告一直都没有再依约支付租金及所占用土地的水电费给原告，经原告多次催收未果。特向法院提起诉讼，请求：1、判决解除双方签订的《土地租赁合同书》；2、判决被告立即支付拖欠原告的20万元租金；3、增加请求在判决生效后，被告将其在原告处的办公、机器设备立即搬离；4、本案的诉讼费由被告承担。被告何德裕辩称：一、本案双方签定的《土地租赁合同书》应确认无效。关于土地使用权出租，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条的规定“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租”。因本案的被答辩人既不是本案出租土地的土地使用权人，也没有按上述规定履行法律义务，因此，本案的土地租赁合同因违反了行政法规的强制性规定而应确认无效。二、被答辩人欺骗答辩人，致本案合同目的不能实现，依法应驳回其诉讼请求并由被答辩人自行承担本案诉讼费用。被答辩人欺骗答辩人，明知答辩人租赁土地是为了开办材厂，从事机械制造业，而隐瞒事实真相，将不能办理报建手续的土地租赁给答辩人，答辩人跟被答辩人签订租赁合同后至今，不能办理相关报建手续，致本案的合同目的不能实现，至今为止，被答辩人均未能解决这一问题，因此被答辩人无权要求答辩人支付租金。请法庭驳回被答辩人的诉讼请求并判令由其本人承担本案诉讼费用。三、本案被答辩人有重大过错，造成了答辩人大量的经济损失，被答辩人应退回押金4万元及赔偿相应损失，答辩人将另案起诉追究被答辩人的责任。本案纠纷的发生，被答辩人具有重大过错，致使答辩人搬迁厂房、材料、购买材料、加工必须的机械配件、聘请员工看守原材料，与他方签订的供货合同不能履行造成违约赔偿等等，答辩人遭受了重大的经济损失，现被答辩人反而以答辩人违约提起诉讼，真是恶人先告状。因为被答辩人隐瞒未能取得该土地的合法使用权，属于严重欺骗行为，致使本案合同目的不能实现，被答辩人应退回租赁押金4万元，本案致答辩人遭受的严重经济损失，应该赔偿，对此，答辩人将另案起诉，追究被答辩人的赔偿责任。综上，答辩人与被答辩人双方签订的《土地租赁合同书》应确认无效，同时，本案的纠纷责任在被答辩人，其无权要求答辩人支付租金，请法庭查明事实驳回其诉讼请求！第三人谢永平辩称：我司的土地手续是齐全的，我对原告的诉讼请求没有异议。本院查明：第三人谢永平是原告泰升源公司的总经理。2013年10月19日，第三人谢永平代表原告泰升源公司（甲方）与被告何德裕（乙方）签订了《土地租赁合同书》，约定：一、土地的面积、位置……乙方确认，在本合同签订前已充分了解上述土地的面积、现状及土地性质，并确认上述土地完全符合乙方承租需要。二、土地用途：新型建材及机械制造。三、……经营期限为10年，自2013年11月1日至2023年10月30日，由2013年11月1日至2013年12月31日不计租。作为厂房兴建期，从2014年1月起计收租金。四、……1、该土地上头五年的承租金为每月……20000元……。原告泰升源公司提供了《土地补偿协议》、红线图、惠州市惠城区水口房地产开发公司出具的证明、建设用地临时搭建审批表。签订合同后，涉案土地已交付使用，被告何德裕在租赁的土地上搭建了约100多平方米的铁皮屋，存放设备材料，至今未搬离。被告何德裕主张厂房建设报建未果，原告泰升源公司表示“2014年春节前被告向我方反映过需要提供国土证，我方说只有地皮单，只能搭建临时建筑”。被告何德裕向原告泰升源公司支付了押金4万元。被告何德裕提供了深圳市汇利邦环保科技有限公司出具的证明及购买材料票据。本院于2014年12月24日依法公开开庭进行了审理。原告经本院依法主持双方进行调解，未达成协议。在本院的要求下，原告对诉讼请求进行明确，即如合同有效，则请求判讼解除合同，要求被告支付解除前的租金，要求被告搬离，并承担占用费损失，占用费参照租赁合同的约定租金计算。如法院判令合同无效，则请求被告立即在合同约定场地上的物品，并支付占用费，占用费参照合同约定租金计算。被告答辩称原告无证明其对涉案土地享有权利，故无权主张占用费或是租金，另外，合同是无效的。以上事实，有营业执照、公安信息、土地补偿协议、红线图、名片、土地租赁合同书、照片、购买钢材证明、搬迁证明及收据、证明及本案的开庭笔录予以佐证。本院认为，本案争议的焦点在于《土地租赁合同书》是否有效。第三人谢永平代表原告泰升源公司（甲方）与被告何德裕（乙方）签订的上述《土地租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，并写明“乙方确认，在本合同签订前已充分了解上述土地的面积、现状及土地性质，并确认上述土地完全符合乙方承租需要”，因此，应予认定该《土地租赁合同书》依法成立有效。被告认为，原告并未获得土地使用证出租土地属于无权处分，亦未按照土地使用权出让合同规定期限和条件投资开发，利用土地，因此违反法律强制性规定，属于无效合同，被告的上述辩论意见，本院不予采纳，理由在于，上述规定属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，原告虽未取得土地使用权证，但原告提供实际占用涉案土地的相关证据，原告有权将上述土地出租给被告使用，如原告就涉案土地最终土地权属有争议，可另案处理。本案《土地租赁合同书》对原告与被告有约束力。本案《土地租赁合同书》履行过程中，原告已交付出租用的土地给被告，被告称是租用土地建设厂房宿舍、开办企业，因无法取得报建手续，导致被告租赁土地的目的无法实现，原告承认只能只有地皮单只能报临时建筑，原告认为，被告已充分知晓承租土地的现状，多次与被告协商未果，原告诉请解除双方之间的合同，本院予以采纳。解除合同的时间本院确认为法庭辩论终结之日即2014年12月24日，合同解除前的损失，基于原、被告对于上述土地租赁合同未能履行是因不可归责于双方的过错造成，故损失各自承担，但解除之后，被告应将放置在原告提交的涉案土地上的材料及机器设备搬离，并承担从解除之日起至搬离之日止的占用土地的占用费，考虑到合同履行情况，占用费参照双方《土地租赁合同书》约定的每月2万元的50%计，至搬离之日止，被告已向原告交纳的押金在占用费中抵扣。关于被告何德裕提及其经济损失的问题，被告何德裕已表示另案起诉，因此，本案对此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告惠州市泰升源实业有限公司与被告何德裕于2013年10月19日签订的《土地租凭合同书》。二、被告何德裕应于本判决生效之日起30日内将其在涉案土地范围内的材料及机器设备搬离。三、被告何德裕应于本判决生效之日起10日内向原告惠州市泰升源实业有限公司支付土地占用费（占用费的计算，以每月1万元，从2014年12月24日起计至被告何德裕将置放在《土地租凭合同书》约定的土地上的材料及机器设备搬离之日止）。三、驳回原告惠州市泰升源实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4300元（原告已预交），由被告何德裕负担2150元，原告惠州市泰升源实业有限公司负担2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 卜 健审 判 员 张运强代理审判员 张 霞二〇一五年六月五日书 记 员 吴伟经 搜索“”