（2015）城行初字第36号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2016-03-01
案件名称
赖伦长与抚州市房产管理局行政登记一审行政判决书
法院
南城县人民法院
所属地区
南城县
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《房屋登记办法》：第四条第一款，第七条第一款；《中华人民共和国行政诉讼法》：第七十四条
全文
江西省南城县人民法院行 政 判 决 书（2015）城行初字第36号原告赖伦长，居民。委托代理人邱亮光，江西民鉴律师事务所律师。委托权限：特别授权代理。被告抚州市房产管理局。法定代表人汪华辉，该局局长。委托代理人饶伟斌，江西衡业律师事务所律师。委托权限：特别授权代理。第三人吴建强，居民。委托代理人张海燕，江西衡业律师事务所律师。委托权限：特别授权代理。原告赖伦长不服被告抚州市房产管理局房屋行政登记一案，抚州市中级人民法院将该案移交我院审理。我院于2015年3月24日受理后，向被告抚州市房产管理局送达了起诉状副本及应诉通知书，向第三人吴建强送达了起诉状副本及参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭合并审理（2015）城行初字第35、36、37、38、39号案件。原告赖伦长委托代理人邱亮光，被告抚州市房产管理局委托代理人饶伟斌，第三人吴建强委托代理人张海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被告抚州市房产管理局于2014年7月28日向第三人吴建强作出了抚房权证西字第××号房产证。该证载明：房屋所有权人：吴建强、房屋坐落：学府路马家山新世纪广场2号楼东边塔楼、登记时间：2014年7月28日、规划用途：非住宅、总层数：4、建筑面积（㎡）：324.72。该证已被注销。被告抚州市房产管理局向本院提供了作出被诉行政行为的证据、依据：1、江西省抚州市房屋所有权登记申请表、遗留问题登记询问表复印件各一份。证明被告严格按照相关行政法规的规定受理了第三人的城市房屋产权登记的申请。2、第三人吴建强身份证复印件一份、端木勤身份证复印件一份、第三人吴建强委托端木勤办理房屋登记的公证书复印件一份。证明被告对当事人的身份资料进行了审查，并符合法律规定。3、抚建施许字（2008）007号建筑工程施工许可证复印件一份。证明建设单位是吴建强。由此可以证明相关行政主管部门将诉争房产归属于吴建强名下予以了确认。吴建强取得了建筑工程施工许可。4、抚城规字（2008）第001号建设工程规划许可证（副本）复印件一份。证明诉争房屋的建设单位确认为吴建强。特别是在附图及附件名称中最后一栏备注3中的内容，涉及的就是本案诉争房屋中楼顶的四个塔楼，说明行政主管部门对3号楼的第4层，及1、2号楼的塔楼的建设单位追认为吴建强，是吴建强事后补办了1、2号楼塔楼的规划许可。5、抚州市建筑综合管理站出具的抚建房鉴字（2008）第3号房屋质量鉴定书复印件一份。证明涉案房屋建设施工完毕后，没有取得工程竣工备案表，但第三人按照抚州市人民政府作出的规范性文件的规定，由抚州市建筑综合管理站对房屋的建设工程质量进行了确认。6、编号：（2006）070号抚州市建设工程竣工验收备案表复印件一份、工程竣工验收报告复印件一份。证明竣工验收时1、2号楼塔楼已经存在，验收单位将塔楼一并进行了验收。1、2号楼塔楼与主体同时开工同时完工的。3号楼是新建的，所以3号楼要重新进行质量鉴定，1、2号楼不存在重新做质量鉴定。7、江西省国有土地使用权有偿转让收入专用票据复印件一份、NO：01261526、01261525江西省行政事业性收费票据（通用甲票）复印件二份、2008年5月5日现金交款单复印件一份、国有土地使用权出让缴款通知单复印件一份、抚国用（2011）第040049号（分割）国有土地使用权证复印件一份。证明第三人吴建强补交了所有违规行为的费用，这些费用是由抚州市财政局代表抚州市人民政府向吴建强收取的，不是行政主管部门收取的，最后通过缴纳了这些费用后，第三人取得了国有土地使用权证书。8、抚州市房产管理局抄告单及关于吴建强要求将马家山广场商业房产列历史遗留问题发证范围的意见复印件一份。证明本案诉争房产属于历史遗留问题。9、抚州市契税征收管理所出具的契证存根复印件一份。证明诉争房产是初始登记，初始登记不需要缴税，但需要税务部门出具一个凭证。10、抚州市旅游局出具的证明复印件一份。证明第三人吴建强整体收购了新世纪房地产开发有限公司开发的马家山广场。11、江西省抚州市房屋所有权登记审核表（2号楼东边塔楼）复印件一份。证明诉争房屋经抚州市中心城区房屋登记发证历史遗留问题清查处理工作领导小组的审核，确认符合发证条件。12、《房屋登记办法》第三十条、抚府发（2008）11号《抚州市人民政府关于妥善处理国有土地上房屋产权登记发证中的历史遗留问题的意见》、抚府办发（2011）37号《抚州市人民政府办公室关于印发抚州市中心城区商品房开发和单位建房房屋登记发证历史遗留问题清查处理工作方案的通知》、2011年12月20日的《抚州市中心城区商品房开发和单位建房房屋登记发证历史遗留问题清查处理工作领导小组第二次会议纪要》、2011年6月13日的《市政府第68次常务会议纪要》复印件各一份。证明以上规范性文件中对土地使用权证、规划许可证和竣工验收报告都有特殊的规定。本案第三人的办证过程中提交的材料符合这些规定。本案涉案房屋属历史遗留问题，被告对第三人的发证行为具有法律依据。原告赖伦长诉称，抚州市马家山购物广场座落于本市环城南路，于2004年12月竣工完成。该楼坐北朝南，自东向西，东边为1号楼，西边为2号楼，中央为3号楼，其中1号、2号楼均为四层，顶层建有塔楼。2007年5月，原告与第三人吴建强签订《售房合同》，由原告购买1号、2号楼第四层房产。合同签订后，原告即进入现场施工将1号、2号楼第四层改造成宾馆从事经营。2008年4月15日，被告违法核发给第三人吴建强马家山广场1号楼东西两个塔楼和2号楼东西两个塔楼的产权证。原告遂向法院起诉，后由抚州市中级人民法院作出（2009）抚行终字第16号行政判决书，判决撤销被告颁发给第三人吴建强的产权证书。2014年7月28日，被告以“历史遗留问题”为由仍违规向第三人办理了产权证，证号为：抚房权证西字第××号。综上，第三人吴建强提出的办证申请不符合历史遗留问题的情况，被告的行政行为仍违法。因此，原告作为马家山广场的业主，塔楼作为公共使用部分，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。故向法院提起行政诉讼，要求确认被告颁发给第三人的抚房权证西字第××号房产证的行政行为违法。原告赖伦长向本院提供了以下证据材料：1、2009年7月8日抚州市临川区人民法院作出的（2009）临行初字第16号行政判决书复印件一份、2009年12月7日抚州市中级人民法院作出的（2009）抚行终字第16号行政判决书复印件一份。证明2008年，被告向第三人颁发了3号楼4层和1、2号楼的塔楼的房产证，后经法院判决撤销。抚州市临川区人民法院的判决书针对的是3号楼四层，抚州市中级人民法院的判决书针对的是1、2号楼的塔楼。2、照片3张，证明2009年3号楼四层的现状。被告抚州市房产管理局辩称，1、被告不具有本案适格的诉讼主体资格。依《行政诉讼法》及《行政诉讼法司法解释》之规定，原告显然不是被告所作行政行为的相对人，除非其与该行政行为具有利害关系，按照已生效的抚州市中级人民法院作出的（2008）抚民一初字第11号民事判决书所认定，第三人吴建强交付的标的物只有1、2号楼的第四层符合合同约定，由此可见，对于涉案塔楼的所有权与使用权，本案原告并未合法取得，即使目前由其使用也是非法的不当占有。从而足以说明原告与本案不具有利害关系。2、被告的房屋登记行为应认定合法，并无不当之处。依《房屋登记办法》第三十条及抚府办发（2011）37号通知等规范性文件，经受理申请和审查后，对第三人吴建强申请的涉案房产初始登记符合上述规定。3、原告所陈述的理由均不成立，综上所述，被告认为原告的诉讼请求依法无据，难以成立。因历史原因，原抚州市中心城区的房地产市场存在种种问题，而抚州市人民政府以及被告在内的多个相关行政主管部门，从保障房地产市场健康发展，保护广大房屋所有权人合法权益的基础上，根据特定时期的特殊情况，出台多个关于历史遗留问题的文件，才彻底解决了一大批有房无证的房屋所有权人实际困难。有效化解社会不安定因素，维护了房地产市场的交易安全。因此，请求法院维持被告作出的行政行为。第三人吴建强述称，1、被告发证行为符合法律规定。2、即使存在错误也与第三人无关，第三人属于善意取得。3、原告不具有本案诉讼主体资格。第三人吴建强向本院提供以下证据材料：1、2010年11月10日，抚州市中级人民法院作出的（2008）抚民一初字第11号民事判决书复印件一份，解除合同通知书及国内挂号信函收据复印件一份，证明原告不是本案诉争房屋的权利人，不具有诉讼主体资格。经庭审质证，本院对以下证据作出如下确认：被告提供的1、2、3、4、6、7、8、9、10、11号证据内容真实，形式合法，与本案具有关联性，本院予以认定。5号证据是抚州市建筑综合管理站对3号楼的质量鉴定意见，与本案不具有关联性，本院不予认定。12号证据系法律法规、规范性文件和行政指令，不作为证据认定。原告提供的1号证据中抚州市临川区人民法院作出的（2009）临行初字第16号行政判决书所涉及的事实是3号楼，与本案不具有关联性，本院不予采信。抚州市中级人民法院作出的（2009）抚行终字第16号行政判决书为已生效的法律文书，对该判决中确认的事实，本院予以采信。2号证据能反映3号楼及其第四层在2009年的现状，与本案不具有关联性，本院不予采信。第三人提供的证据能够证明本案事实，本院予以采信。经审理查明，抚州市马家山购物广场（又称不夜城、新世纪广场）座落于抚州市环城南路，于2004年12月竣工完成，该楼坐北朝南，原图纸规划为四层楼，自东向西，东边为1号楼，西北为2号楼，中央3号楼原设计为主席台。2006年，第三人吴建强等整体收购马家山购物广场。原告赖伦长于2007年5月向吴建强购买马家山购物广场1、2号楼第四至六层房产。合同签订后，原告赖伦长即进入现场施工将1、2号楼第四层改造成宾馆从事经营。2008年4月，第三人吴建强向抚州市房产管理局申请办理学府路马家山新世纪广场2号楼东边塔楼的产权登记并提交了相关材料。2008年4月15日，抚州市房产管理局向第三人吴建强颁发了马家山新世纪广场2号楼东边塔楼的房屋产权证书。后原告赖伦长向抚州市临川区人民法院起诉，要求撤销被告颁发的该房屋产权证。抚州市临川区人民法院作出（2009）临行初字第15号行政判决书，判决维持抚州市房产管理局作出的该行政行为。原告不服该判决，上诉至抚州市中级人民法院。2009年12月7日，抚州市中级人民法院作出（2009）抚行终字第16号行政判决书，判决撤销了抚州市房产管理局作出的该行政行为。2014年7月24日，第三人吴建强委托端木勤向被告申请办理马家山新世纪广场2号楼东边塔楼的产权登记，并提交了公证书，抚国用（2011）第040049号（分割）土地使用权证、编号：（2006）070号抚州市建设工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、抚建施许字（2008）007号建筑工程施工许可证、抚城规字（2008）第001号建设工程规划许可证、抚建房鉴字（2008）第3号房屋质量鉴定书、抚房抄字（2014）13号抚州市房产管理局抄告单、补交土地出让金收据等相关材料。被告将涉案房屋列为“房屋产权登记中的历史遗留问题”进行审查登记，于2014年7月28日向第三人吴建强颁发了抚房权证西字第××号房屋产权证。嗣后，原告认为其作为马家山广场的业主，塔楼作为公共使用部分，被告的行政行为严重侵害了原告的合法权益。遂向法院提起行政诉讼，要求确认被告颁发给第三人的抚房权证西字第××号房屋产权证的行政行为违法。本院认为，根据《房屋登记办法》第四条、《江西省房屋登记条例》第四条的规定，被告抚州市房产管理局具有负责本行政区域内房屋登记颁证的法定职责。关于原告赖伦长是否具有本案诉讼主体资格的问题。2010年11月10日，抚州市中级人民法院作出的（2008）抚民一初字第11号民事判决书认定“……原告（吴建强）交付的标的物只有1号楼和2号楼的第四层符合合同规定，大小塔楼房屋所有权证已被撤销，吴建强可以与被告赖伦长之间另行解决。……”从而可知，原告与第三人对1、2号楼的大小塔楼存在争议。另第三人吴建强于2014年4月14日向原告赖伦长出具的解除合同通知书也反映了第三人与原告对1、2号楼的大小塔楼存在争议。且该份通知书不足以证明原告与第三人已解决对大小塔楼的争议。因此，原告赖伦长与被诉行政行为具有利害关系，享有本案原告诉讼主体资格。被告和第三人认为原告不具有本案诉讼主体资格的主张，本院不予采纳。关于被诉行政行为是否合法的问题。根据《房屋登记办法》第七条第二款的规定“房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告”。虽然该条规定对房屋登记机构应对那些登记事项需要公告，给予了其一定的自由裁量权，但这种裁量权的行使是有限制的。也就是说属于必要的情况，应当公告。抚州市人民政府作出的抚府发（2008）11号《关于妥善处理国有土地上房屋产权登记发证中的历史遗留问题的意见》第一条第（一）项也规定，个人购买的商品房已签订购房合同、具备缴款凭证，但原售房开发企业手续不全或开发企业已不存在，无法提交房屋所有证明文件或者提交的证明文件不全，经登报告示六十日后，权属无争议，且建房单位能提供房屋质量安全证明的，才能准予产权登记。又第七条也规定，单位和个人在办理以上房屋权属登记时，应按先申请，后公告的程序办理。由于本案涉案房屋登记属于历史遗留问题。因此，被诉房屋在登记前属于必要公告的情形，而被告抚州市房产管理局在作出房屋登记行政行为时，却未依法履行必要的公告程序。故被告作出的被诉行政行为，程序违法。因涉案房屋的房产证已被注销，不具有可撤销内容。故原告要求确认被告作出的抚房权证西字第××号房产证违法的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的规定，判决如下：确认被告抚州市房产管理局于2014年7月28日向第三人吴建强作出的抚房权证西字第××号房产证的行政行为违法。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长 黄晓凌审 判 员 曾艾雪人民陪审员 黄剑锋二〇一五年六月五日书 记 员 黄 铖 关注微信公众号“”