（2015）沪一中民二（民）终字第649号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-06-26
案件名称
杨俊杰诉冯振斌房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨俊杰,冯振斌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款，第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第649号上诉人（原审被告）杨俊杰。委托代理人＊＊＊，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）冯振斌。委托代理人汤民，上海市郑传本律师事务所律师。上诉人杨俊杰因与被上诉人冯振斌房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第3504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明，徐汇区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号的所有权人为上海＊＊＊投资发展有限公司。2013年8月14日，上海＊＊＊投资发展公司委托上海＊＊＊实业有限公司在租赁期内（2013年9月1日至2021年8月31日止）使用与管理徐汇区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号底层，并可依法转租使用。2013年9月20日，上海＊＊＊实业有限公司与冯振斌签订《上海市房屋租赁合同》，约定冯振斌向上海＊＊＊实业有限公司租赁徐汇区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号-3、3号-2商铺，建筑面积160平方米。租赁用途：乙方向甲方承诺租赁该房屋作为其他（非餐饮）使用，乙方保证遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。房屋交付日：甲方于2013年10月11日前向乙方交付该房屋。租赁期限自2013年11月1日起至2021年8月31日止。租金：每月租金人民币（下同）19，500元。自第三年起，双方同意租金增长10%，以后每两年租金按10%递增。未经甲方书面同意，不得将该房屋转租、转让和分租给他人使用。2013年11月8日，上海＊＊＊实业有限公司出具委托书，内容为，冯振斌与本公司签订了位于徐汇区＊＊＊路＊＊＊弄的2号-3、3号-1商铺的租用合同，建筑面积为160平方米。我公司现同意，委托冯振斌先生在2013年至2016年内可转租，但租赁用途不得为餐饮，特此委托。2014年3月24日，冯振斌（甲方）与杨俊杰（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给冯振斌，建筑面积为35平方米。租赁用途：乙方向甲方承诺租赁该房屋作为食品配送站使用，乙方保证遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。房屋交付日：甲乙双方约定，甲方于2014年3月28日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2014年3月28日起至2017年3月27日止。免租装修期：在房屋交付后，乙方享有为期5天的免租装修期。自2014年3月24日至2014年3月28日止。在免租期内，租金免缴，水、电、煤、物业管理费等其他费用依照本合同约定，按时及时结算。如因乙方原因，导致合同提前解除或终止的，视为乙方自始不享有免租期，乙方除需支付违约金外，还应当补缴免租期内相关租金。租金计算：系争房屋每月租金为12，000元。租金期限：乙方应按期支付租金，先付后用，每期为2个月，租金为24，000元。乙方应于每期租金开始前10天向甲方支付下一期租金。保证金，甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即24，000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。如保证金不足以弥补乙方应承担的费用的，对超出部分，甲方有权要求乙方承担。解除合同：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按合同解除当月月租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（6）无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨，乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过1个月的；（7）甲方同意乙方本租期前半年租金每月一付，半年后两月一付，转让费签订合同当天支付20，000元整，半年后支付18，000元。其他条款：甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔，如果乙方不能办理到《卫生许可证》，则本合同无效。2014年4月11日，双方又签订《租赁合同补充协议》，约定：乙方承租面积增加后变为50平方米，租金变更为16，000元。合同有效期更改为2014年4月1日起至2017年3月31日，为期3年整。增加的15平方米租金4，000元在合同期内满一年起每月租金递增5%。租金支付确定为支付月份的20号前。另查明，系争房屋楼上为居民住宅，未能办理卫生许可证。冯振斌于2014年10月11日诉诸原审法院，请求判令：1、解除双方关于系争房屋的租赁合同；2、杨俊杰按每月16，000元计算支付冯振斌系争房屋2014年6月至11月租金；3、杨俊杰支付违约金32，000元；4、杨俊杰支付冯振斌装修期房屋租金2，000元；5、杨俊杰支付冯振斌房屋转让费18，000元；6、杨俊杰将系争房屋返还给冯振斌，并向冯振斌按每月16，000元标准向冯振斌支付合同解除后至实际返还之日止的房屋使用费。原审认为，冯振斌与杨俊杰签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。虽然合同中双方约定若杨俊杰无法办理卫生许可证，则合同无效，然合同无效应当是国家及法律评价业已成立的合同的结果，当事人关于合同无效的约定，对于合同并不发生效力的约定。现冯振斌要求解除合同，杨俊杰亦同意不再继续履行合同，故法院确认双方之间的租赁合同解除。由于杨俊杰一直占有使用系争房屋，故应当支付合同解除之前的房屋租金以及按照房屋租金标准支付合同解除之后的房屋使用费。故冯振斌要求杨俊杰支付房屋租金及使用费的诉请，法院予以支持。租赁合同中约定系争房屋的租赁用途为食品配送站，法院认为食品配送站与餐饮有关，系餐饮的一种类型，需要获取卫生许可证才能经营。冯振斌明知系争房屋不得用于餐饮，而杨俊杰亦明知系争房屋有不能办理卫生许可证的可能，双方仍然签订租赁合同，最终导致无法实现租赁目的，双方均有过错，故冯振斌要求杨俊杰支付违约金的诉请，法院不予支持。关于装修期的租金，合同中有相关规定，法院予以支持。关于转让费，法院认为为租赁行业的交易习惯，系承租人将承租的门面房转租给他人收取一定数额的费用，是次承租人对门面优先承租权的购买。本案中，根据租赁合同约定，租赁期限长达三年，现仅仅履行了不足一年已解除，导致杨俊杰无法继续享有租赁系争房屋的权利。故法院认为冯振斌要求杨俊杰支付剩余的门面转让费不合情理，法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，于二〇一五年一月十日判决：一、确认冯振斌与杨俊杰就上海市徐汇区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号底层2-3店铺签订的房屋租赁合同解除；二、杨俊杰于判决生效之日起十日内按照每月16，000元标准向冯振斌支付2014年6月1日至2014年11月31日房屋租金；三、杨俊杰于判决生效之日起十日内按照每月16，000元标准向冯振斌支付2014年12月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；四、杨俊杰于判决生效之日起十日内支付冯振斌装修期房屋租金2，000元；五、驳回冯振斌其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1，310元，由冯振斌负担510元，杨俊杰负担800元。判决后，杨俊杰不服，上诉称，原审程序违法，其未收到开庭传票，所谓缺席开庭不成立；被上诉人冯振斌明知订立合同用于餐饮经营，其订约时存在欺诈；租金应按实际租房成本计算并按过错责任分担，同时房屋使用费也不应由上诉人承担；装修期间租金2，000元按约应属免租，故上诉请求撤销原判，发回重审或改判原审判决第二、三、四项，即租金及房屋使用费按每月5，000元计，撤销原判第四项。冯振斌辩称，其接受原审判决，要求驳回上诉。本案传票双方应同时发出、收到；不存在所谓欺诈，且欺诈也不适用合同解除而应为撤销，本案租约另案已判解除；租金及使用费应按约定标准计算。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明，原审法院审理的（2014）徐民四（民）初字第3511号案件系上诉人杨俊杰就本案标的房屋起诉被上诉人冯振斌的房屋租赁合同纠纷案件，该案中上诉人起诉主张解除合同，返还租金及赔偿装修损失等。本案上诉人代理人＊＊＊律师在两案一审阶段均担任杨俊杰代理人。原审期间，原审法院于2014年10月27日以EMS（法院）邮政快递方式向＊＊＊律师所属之北京大成（上海）律师事务所送达了与杨俊杰有关的（2014）徐民四（民）初字第3511号及本案原审诉状副本、传票等一审诉讼文件，北京大成（上海）律师事务所于同年10月29日签收了上述邮件。上诉人杨俊杰方本案中明确表示其已收到上述除本案一审传票外全部诉讼文件。（2014）徐民四（民）初字第3504号、3511号原审传票确定的开庭时间为2014年11月18日下午二点、三点，上诉人（代理人）出席了后案一审庭审，但缺席本案一审庭审。再查明，本案原审庭审后，杨俊杰于2014年12月8日向原审法院递交了《答辩状》，并于当月30日向原审法院补交了其委托＊＊＊律师的委托书、律师事务所函。本院认为，本案上诉的首要争议焦点在于原审开庭的传票送达程序是否合法。上诉人杨俊杰上诉主张其未收到原审开庭传票。根据查明事实，原审法院已通过司法专递（邮寄）方式向上诉人原审代理人送达了包括诉状副本、传票在内的应诉材料，其代理人明确表示收到传票外的其它诉讼材料，考虑到原审法院送达之邮件凭证中送达项目明确列明了本案传票，在上诉人未提交相反证据佐证情况下，其代理人未收到传票之程序事实主张，本院依法不能采信。同时，本院注意到，在原审庭审月余后的宣判前上诉人向法院递交了委托代理人的相关文书。根据查明事实，本案上诉人的一、二审代理人与上诉人在同期原审法院（同一承办法官）审理的同一法律关系、当事人的另案中上诉人代理人相同，原审向其送达传票等本案诉讼文书合理、有据，符合民事诉讼送达程序之惯例。上诉人于宣判前提交之委托文书，就时间节点而言实际向后之程序已无律师代理人代理诉讼之必要，依照民事诉讼诚实信用的原则，其代理文件应视为补交，在没有相反证据条件下，应视为对代理人在补交委托代理文书前诉讼行为，包括签收传票行为的追认。故原审法院开庭传票送达程序合法，上诉人有关原审程序瑕疵主张缺乏法律依据，本院难以采信。上诉人杨俊杰与被上诉人冯振斌签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面履行。上诉人主张被上诉人明知订立合同用于餐饮经营，其订约时存在欺诈，但其一、二审期间，上诉人未提交任何证据证明所谓欺诈的存在，相反，双方甚至在租约约定若杨俊杰无法办理卫生许可证则合同无效等，即双方以明示约定方式确定了该部风险及排除方式。由之至少可以确定，双方租赁意思表示合致不存在欺诈的动机或主观状态等。关于租金及房屋使用费，考虑到本案租约的有效性及解除，上诉人曾占有、使用标的房屋，应以约定租金及比照该标准计付，上诉人所谓比照“租房成本”云云，既未提供任何“租房成本”标准，又未提供事实及法律依据，本院不能采信。关于装修期间租金，租约明确约定因承租人原因致合同提前解约、终止，其不享有免租。本案合同解除系双方诉讼阶段意思表示一致形成，根据现有事实，不能认为上诉人存在约定的适用补交免租租金之条件，原审判决上诉人补交此部租金不当，应予更正。原审法院在查明事实的前提下，判决原则正确，不当部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第3504号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第3504号民事判决第四项；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费按原判执行，二审案件受理费人民币1，600元，由上诉人杨俊杰负担1，500元，被上诉人冯振斌负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 许 京代理审判员 蒋辉霞二〇一五年六月五日书 记 员 李 庆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 更多数据：