（2015）惠中法民一终字第604号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-12-23
案件名称
邱佩仙与惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会,邱佩仙
案由
建设用地使用权出让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第一百三十一条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第604号上诉人（原审被告）：惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会，地址：惠州市惠城区桥东文头岭。负责人：钟亦东。委托代理人：谢建军，广东金卓越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱佩仙。委托代理人：黄慧，系广东方正联合律师事务所律师。委托代理人：林立枢，系广东方正联合律师事务所律师。上诉人惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会因与邱佩仙建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第2868号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告邱佩仙诉称，1998年间，被告向原告发出通知，告知原告其决定在店背至泥地塘片规划三万多平方米住宅用地，专门分配给祖籍文头岭而户籍在外的人员建房，每户分配60㎡，每60㎡被告收取1.5万元。原告得知情况后与被告协商并于1998年3月与其口头约定由被告向原告转让位于惠城区文头岭村委会的土地使用权，甲方（被告）负责总体报批规划、设计手续，每户建设用地60㎡，并负责按村民身份办理报建，领取国土使用证及房产证手续；乙方（原告）祖籍文头岭人，每户收填土，整治费15000元，外籍收18000元。原、被告达成口头协议后，原告先后向被告交付了住宅设施费及基础工程款共计人民币30000元，被告出具《收据》、《收款收据》作为凭证。但被告却一直未能履行合同约定将土地使用权办至原告名下。后经原告多方了解得知，被告在收取原告购地款后又将上述土地使用权转让给惠州市丽景房产开发有限公司【以下简称：丽景公司】，用于开发“东江新城”项目。丽景公司已于2007年9月取得上述土地的《建设用地规划许可证》【证号：惠市规地证（2007）1160号】，并于2008年4月取得上述土地的《国有土地使用权证》【证号：惠府国用（2008）第13020720001），目前该项目正在建设中。根据《中华人民共和国土地管理法》第63条之规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。原告认为，被告向原告出售村集体土地使用权的行为违反了法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，原、被告之间关于买卖上述土地使用权的协议无效。因此，原告有权要求被告返还已付款，并按银行同期同类流动资金贷款利率向被告主张利息。综上，原告的诉请有事实和法律的依据，请求判令：1、确认原、被告签订的《新住宅小区建设合同》无效；2、被告立即向原告返还住宅设施费及基础工程款人民币30000元及利息约28309元【按人民银行同期同类流动资金贷款利率计付至清偿之日，暂计至2014年10月8日】，合计约58309元；3、被告承担本案的诉讼费用。被告惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会未到庭参加诉讼及提交证据。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：原告称1998年间，惠州市人民政府桥东办事处文头岭管理区（以下简称“文头岭管理区”，后更名为惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会即本案被告）发出通知，称其决定在店背至泥地塘片规划三万多平方米住宅用地，专门分配给祖籍在文头岭而户籍在外的人员建房，每户分配60㎡，该住宅用地当时为集体所有土地。原告并非文头岭村民，亦非祖籍文头岭。1998年11月22日，文头岭管理区作为甲方、原告邱佩仙作为乙方，双方签订《新住宅小区建设合同》，约定甲方责任：负责总体报批规划，设计手续，每户建筑用地60㎡，负责按村民身份办理报建，领取国土使用证及房产证手续，乙方责任：祖籍文头岭人，每户收填土，整治费15000元，外籍收18000元。1998年12月2日，文头岭管理区发布《文头岭小区建设预收款通知》，通知内容：外籍人60㎡填土款收18000元，统一设计每户收费800元，统一报建费用（包按金）每户预收1000元，代收工程质量监督管理费每户收1000元，统一报建其它费用每户预收2000元，统一打桩包地梁每户预收25000元，以上费用属预收款（除地皮款外），待工程完成后按实结算。原告于1998年4月10日、12月16日支付住宅设施费、基础工程款共计30000给文头岭管理区。文头岭管理区为原告出具《收款收据》，有出纳张丽萍或经手人钟国才签名及文头岭管理区加盖财务专用章。后因报建问题合同未实际履行，合同约定的新住宅小区未建成，原告要求被告退款，被告一直未予返还。庭审中，原告称涉案土地原系被告村集体所有的土地，后于2001年被征收。另查，案外人钟国才时任文头岭管理区副主任，钟国才称文头岭管理区发出上述通知前经村民党员代表开会同意，并指派其办理报建手续，因该地系泄洪区，故报建未成，后拟建新住宅小区的土地被征收，现已由被告采取村企合作的方式建成商品房，被告收取了原告支付的款项，该款项已用于填土工程。案外人李增平时任文头岭管理区书记，李增平称新住宅小区因报建问题未能建成，向原告等人收取的款项已用于填土，无法返还给原告等人，直至2009年，拟建新住宅小区的土地被征收，政府规划90000平方米的土地作为村民的住宅用地，被告采取村企合作的方式进行开发，于2014年建成商品房，后被告与原告协商以被告交付商品房给原告、原告补差价的方式解决上述合同纠纷未成。原审法院判决理由和结果原审法院认为：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。集体所有土地只有依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。本案中，原告邱佩仙称其与被告签订《新住宅小区建设合同》中约定分配给原告作为宅基地的土地系被告村集体所有的土地，该土地于2001年被征收，现该土地使用权人为案外人惠州市丽景房产开发有限公司，被告未到庭应诉，亦未提交证据证明涉案土地使用权可出让、转让，视为被告认可原告的主张，原告非被告惠州市惠城区桥东街道文头岭村集体经济组织成员，故双方转让集体土地的行为违反了法律的禁止性规定，双方所签订的《新住宅小区建设合同》应认定为无效合同。被告基于该合同向原告收取的住宅设施费、基础工程款应予以返还，同时按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。被告惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会经本院传票传唤未到庭应诉亦未提交书面答辩状，视为放弃抗辩权利，可作缺席判决。综上所述，依照《中国人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告邱佩仙与被告惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会于1998年11月22日签订的《新住宅小区建设合同》无效。二、被告惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会应在本判决生效之日起五日内向原告邱佩仙返还款项30000元并支付利息（利息以30000元为本金自1998年12月16日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清款项之日止）。三、驳回原告邱佩仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费679元（原告已预交），由被告惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会负担。当事人二审的意见惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、请求撤销惠州市惠城区人民法院的（2014）惠城法民一初字第2868号民事判决书的第二项判决；2、请求二审法院在查清事实的基础上依法改判；3、请求判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。主要事实与理由：一、《新住宅小区建设合同》无效，上诉人与被上诉人都有过错，被上诉人的利息损失不应全部由上诉人承担。1998年11月22日，上诉人与被上诉人双方签订《新住宅小区建设合同》第三条也约定：“本合同若与政策和上级要求不符，应以政策和上级要求为准，甲乙双方应无条件服从。”上诉人当时已充分告知被上诉人出让的土地使用权是集体土地使用权，被上诉人不是文头岭村民，可能存在不能报批，不能报建的风险，双方都应从法律及政策的规定，以法律及政策的规定为准。被上诉人清楚该土地的性质及购买后存在风险后仍然要购买该土地的使用权，其行为本身存在一定的过错，根据《合同法》第五十八条：“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。”的规定，上诉人与被上诉人都有过错，因此，被上诉人的利息损失不应全部由上诉人承担，被上诉人应承担其利息损失50%的责任。二、一审法院判决按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息错误。根据《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……”（五）违反法律、片行政法规的强制性规定。”及第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，上诉人与被上诉人签订的《新住宅小区建设合同》因违反法律强制性规定而无效，导致上诉人要返还被上诉人的已交付的款项，双方不合存在谁违约的问题，出不存在支付违约金的问题，因而，不应当按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金的方式来计算利息。至于被上诉人的利息损失，应按中国人民银行同期同类定期存款利率计算，一审法院判决按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，属适用法律错误。三、因为当时文头管理区收取的款项去向不明，村民保留追究相关责任人法律责任的权利。综上所述，一审法院认定事实部分不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，请求人民法院依法改判。被上诉人答辩称：原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持审判。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是建设用地使用权出让合同纠纷，对于原审法院确认双方签订的《新住宅小区建设合同》为无效合同，双方均没有异议，本院直接予以维持。根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：双方当事人签订的《新住宅小区建设合同》被认定无效，上诉人返还合同项下的款项，关于利息损失的承担问题。具体判析如下：根据《中华人民共和国民法通则》第92条的规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人；以及最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第131条的规定，返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。本案中，双方当事人签订的《新住宅小区建设合同》被确定为无效合同，上诉人收取被上诉人的住宅设施费、基础工程款为不当得利，上述款项产生的利息为法定孳息，应当一并予以返还被上诉人。此外，上诉人依据《合同法》第58条的规定，认为导致合同无效所受到的损失有过错方应当承担相应的责任。对此，本院认为，上诉人收取的住宅设施费、基础工程款多年产生的利息是法定孳息，并非是因合同一方当事人存在过错而导致合同无效，所受的损失，款项产生的利息与无效合同所受损失并不等同。据此，原审法院判决上诉人返还上述款项并按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，符合法律规定，应当予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用679元，由上诉人惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 池志勇审 判 员 赖锦荣代理审判员 黄宇乐二〇一五年六月五日书 记 员 黄美静附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；