（2015）郑民三终字第371号

裁判日期: 2015-06-05

公开日期: 2015-06-23

案件名称

上诉人郑州一站广场商业有限公司与被上诉人赫艳艳租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郑州一站广场商业有限公司,赫艳艳

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2015）郑民三终字第371号上诉人（原审被告）郑州一站广场商业有限公司。法定代表人陈永兰，总经理。委托代理人杨奎，男，该公司员工。委托代理人赵惠民，河南公谦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赫艳艳，女，1983年11月7日出生，汉族。委托代理人董兆，河南杰瑞律师事务所律师。委托代理人黄秋丽，河南杰瑞律师事务所律师。上诉人郑州一站广场商业有限公司（以下简称一站公司）因与被上诉人赫艳艳租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城区人民法院（2014）管民二初字第1468号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人一站公司委托代理人杨奎、赵惠民，被上诉人赫艳艳的委托代理人董兆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年6月7日，赫艳艳作为乙方、一站公司作为甲方签订一站广场商铺租赁合同一份，合同主要约定：1、甲方将位于航海东路2号一站广场57号楼C1001a号商铺租给乙方使用，商铺面积约为146平方米；2、租赁期限为三年，自合同签订日开始起算，至次年当日的前一日为第一租赁年度届满日，即租赁期限为2012年6月7日至2015年6月6日。第一个租赁年度，月基本租金为110元／月／平方米，第二个租赁年度，月基本租金为120元／月／平方米，第三个租赁年度，月基本租金为130元／月／平方米；3、租赁保证金16060元，装修押金5000元。合同签订当日，赫艳艳向一站公司交付了租赁保证金16060元和装修押金5000元。2014年3月31日，一站公司向赫艳艳发出一站广场餐饮区改造联系函，通知赫艳艳将对一站广场一楼餐饮区进行整体改造，要求赫艳艳于2014年4月3日前至一站公司处进行餐饮调整洽谈，逾期未进行洽谈，视为放弃参与本次餐饮调整，并做自动离场处理。2014年6月4日，一站公司向赫艳艳发出终止合同通知书，称赫艳艳违反合同17.5.3条约定，要求赫艳艳在2014年6月5日14：00做好离场工作，并将在2014年6月5日14：00停止一切物业服务，并终止双方签订的合同，收回商铺经营权。后因经营环境恶化，赫艳艳于2014年6月4日搬出，实际在该商铺中经营两年。原审诉讼中，赫艳艳提交其与河南人为峰装饰设计有限公司的装修协议一份、河南人为峰装饰设计有限公司出具的收据四张，证明赫艳艳花费装修费用24万元。由于一站公司对赫艳艳装修费用不予认可，赫艳艳申请对商铺的装修现值进行司法鉴定。本庭明确告知一站公司，在本案诉讼过程中，不得拆除或改动本案争议商铺即赫艳艳店面的装修、装饰。后一站公司仍然将赫艳艳商铺的装修、装饰拆除。赫艳艳提交2013年7月至2014年5月的成本费用明细一组，用以证明赫艳艳店铺每月平均利润为55560元。原审法院认为：赫艳艳、一站公司签订的一站广场商铺租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。合同约定的租期未到，一站公司即通知赫艳艳要对赫艳艳商铺所在的一楼进行整体改造，后又通知赫艳艳终止双方的租赁合同，要求赫艳艳离场，并停止物业服务，后因经营环境恶化，赫艳艳被迫搬出。一站公司的行为已经构成违约，赫艳艳诉请要求解除租赁合同，一站公司同意该项诉请，原审法院亦予以确认。因一站公司构成违约，应当返还赫艳艳租赁保证金16060元和装修押金5000元，并赔偿由此给赫艳艳带来的损失。关于一站公司辩称一站公司一直给赫艳艳商铺提供正常的物业服务，但一站公司亦认可赫艳艳商铺所在的一层大部分商户已经搬走，且一站公司在本案诉讼过程中已将赫艳艳商铺的装修装饰拆除，赫艳艳实际已经无法继续经营，故对于一站公司的该辩称理由本院采信。关于损失的具体数额：装修费，因一站公司已将赫艳艳装修拆除，装修现值无法鉴定，赫艳艳主张装修费用24万元，因租期为三年而赫艳艳实际已经营两年，该24万元均摊到每年应为8万元，故一站公司应赔偿赫艳艳无法经营的最后一年装修费为8万元；营业损失，赫艳艳主张按照每月平均利润55560元计算合同未履行期12个月，因一站公司的违约行为导致赫艳艳被迫停止经营，对赫艳艳确实会产生营业损失，赫艳艳要求计算12个月即合同未履行的期限，与法不悖，关于每月利润的计算标准，因最后12个月合同未履行，赫艳艳实际并未经营，且赫艳艳未提供相应的证据予以证明此前每月平均利润为55560元，赫艳艳要求按照55560元计算缺乏事实依据，原审法院依据赫艳艳每月向一站公司支付的租金标准、并综合本案具体情况，酌定每月利润按15000元计算，12个月共计18万元，赫艳艳主张过高部分不予支持；律师费1万元，因双方租赁合同第十六条约定乙方因甲方违约而引起的费用包括律师费，且赫艳艳提供了民事委托代理合同和律师费发票，对于该1万元予以支持。上述损失共计27万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条及相关法律之规定，判决：一、解除赫艳艳与郑州一站广场商业有限公司签订的一站广场商铺租赁合同；二、自本判决生效之日起十日内，郑州一站广场商业有限公司返还赫艳艳租赁保证金16060元、装修押金5000元，并赔偿赫艳艳损失共计27万元；三、驳回赫艳艳的其他诉讼请求。案件受理费6216元，由赫艳艳负担622元，郑州一站广场商业有限公司负担5594元。一站公司上诉称：1、判决书认定上诉人停止物业服务缺乏证据。我公司向被上诉人发函是要求与被上诉人协商调整商铺事宜，并非是终止物业服务。事实上，在一审开庭时，我公司提供证据证明，我公司并没有终止物业服务。后我公司向被上诉人发函要求被上诉人缴纳欠缴的租金，按照双方的租赁合同，被上诉人欠缴租金超过l4天，上诉人可以解除合同，并停止物业服务。事实上，一直到2014年7月31日，被上诉人交回商铺时，我公司一直没有停止物业服务。判决书认定经营环境恶化没有证据。2、判决书认定被上诉人8万元的装修损失缺乏证据。一审庭审中，被上诉人提交24万元的装修费用的收据的证据，所有装修公司是收据都是连号，明显是事后补办的，不符合证据的客观性，不能作为证据认定。判决书认定赫艳艳（被上诉人）对装修费用提出了司法鉴定。是无中生有。按照法律规定，司法鉴定应当在举证期限届满前提出，我公司举证期限届满前没有收到被上诉人的申请，甚至在庭审中被上诉人也没有提出鉴定申请。判决书认定的司法鉴定不知从何而来。我公司拆除的商铺是被上诉人在2014年7月31日交还我公司的。2014年7月31日被上诉人自愿将商铺交还我公司，并且愿意终止合同。在双方协商一致的情况下，我公司才拆除了商铺。在庭审中，法官告知我公司不要拆除商铺，并没有告知为了鉴定，况且法院并没有实施查封措施。如果我公司不拆除商铺，那么商铺的租金谁出判决书认定，无法鉴定是上诉人的责任，缺乏必要的事实依据。3、判决书认定的上诉人每月l5000元的经营损失是案件承办人主观臆断的，缺乏必要的证据，且违反法律规定。在庭审中，被上诉人提交证据证明其经营时每月55560元是利润，缺乏证据的客观性。判决书认定的上诉人每月55560元的利润缺乏事实依据，然而却酌定每月15000元的利润。判决书认定事实前后矛盾，且缺乏事实证据和法律依据。综上，上诉人认为判决书认定的27万元损失缺乏事实和法律依据，请求二审依法撤销（2014）管民二出字第l468号民事判决书第二项赔偿损失27万元部分。赫艳艳答辩称：上诉人2014年6月4目的终止合同通知书明确说明其于2014年6月5日停止一切物业合同，且上诉人在一审中认可对一层饭店进行整改，大部分商铺搬走，不可能继续物业服务；被上诉人要求装饰装修赔偿提供了装饰装修证据，鉴于上诉人不认可被上诉人的证据，一审庭审中法庭要求其保留装饰装修，庭后被上诉人申请鉴定。但上诉人进行了拆除，应当承担不利后果；被上诉人租金每月成本近20万元，租赁前期持续投入，盈利刚刚稳定，上诉人就单方解除合同，一审判决结合被上诉人的租金成本、租赁期间酌定每月15000元并无不当。综上，请求维持一审判决。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：赫艳艳、一站公司签订的一站广场商铺租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。合同约定的租期未到，一站公司即通知赫艳艳要对赫艳艳商铺所在的一楼进行整体改造，后又通知赫艳艳终止双方的租赁合同，要求赫艳艳离场，并停止物业服务，后因经营环境恶化，赫艳艳被迫搬出。一站公司的行为已经构成违约，赫艳艳诉请要求解除租赁合同，一站公司同意该项诉请，本院亦予以确认。因一站公司构成违约，应当返还赫艳艳租赁保证金16060元和装修押金5000元，并赔偿由此给赫艳艳带来的损失。关于一站公司上诉称一站公司一直给赫艳艳商铺提供正常的物业服务，但一站公司亦认可赫艳艳商铺所在的一层大部分商户已经搬走，且一站公司在原审诉讼过程中已将赫艳艳商铺的装修装饰拆除，赫艳艳实际已经无法继续经营，故对于一站公司的该上诉理由本院不予采信。关于损失的具体数额：装修费，因一站公司已将赫艳艳装修拆除，装修现值无法鉴定，赫艳艳主张装修费用24万元，因租期为三年而赫艳艳实际已经营两年，该24万元均摊到每年应为8万元，故一站公司应赔偿赫艳艳无法经营的最后一年装修费为8万元；营业损失，赫艳艳主张按照每月平均利润55560元计算合同未履行期12个月，因一站公司的违约行为导致赫艳艳被迫停止经营，对赫艳艳确实会产生营业损失，赫艳艳要求计算12个月即合同未履行的期限，与法不悖，关于每月利润的计算标准，因最后12个月合同未履行，赫艳艳实际并未经营，且赫艳艳未提供相应的证据予以证明此前每月平均利润为55560元，赫艳艳要求按照55560元计算缺乏事实依据，原审法院依据赫艳艳每月向一站公司支付的租金标准、并综合本案具体情况，酌定每月利润按15000元计算，12个月共计18万元，赫艳艳主张过高部分不予支持，原审法院确定的损失数额并无不当；律师费1万元，因双方租赁合同第十六条约定乙方因甲方违约而引起的费用包括律师费，且赫艳艳提供了民事委托代理合同和律师费发票，对于该1万元予以支持。上述损失共计27万元，一站公司应予赔偿。综上所述，上诉人的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5594元，由上诉人一站公司负担。本判决为终审判决。审判长　　王学正审判员　　申付来审判员　　鲁金焕二〇一五年六月五日书记员　　朱　迪微信公众号“”