（2015）玄民初字第308号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-09-29
案件名称
原告南京市同仁小学与被告邵永亮房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京市同仁小学,邵永亮
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2015）玄民初字第308号原告南京市同仁小学。法定代表人程元春，校长。委托代理人丛松峰，江苏天听律师事务所律师。被告邵永亮，男，1973年3月20日生，汉族。原告南京市同仁小学诉被告邵永亮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丛松峰，被告邵永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：位于南京市同仁西街16号之一的南京市同仁小学校园西南面小楼上下两层门面房（同仁医院正对面）属南京市玄武区教育局所有，由原告管理使用。2013年4月1日，原告与被告签订了一份《租房协议》，约定原告将该门面房出租给被告使用，租期为一年（2013年4月1日至2014年3月31日），年租金6万元。合同到期后，双方未继续签订租房协议。但被告至今仍未搬出该门面房，也未结清所欠租金和水电费。原告特诉至法院，请求判令：（一）被告立即搬出南京市同仁西街16号之一的南京市同仁小学校园西南面小楼（同仁医院正对面）上下两层门面房，并将房屋恢复原状；（二）被告立即支付自2014年4月1日起至交还房屋之日止的租金（按每月5000元计算）；（三）被告立即支付自2014年4月1日起至交还房屋之日止的水电费；（四）被告按《租房协议》的约定，向原告支付违约金5万元。被告辩称：涉案房屋的土地使用权虽为原告所有，但该房屋是被告花费10万元所建，原告没有花一分钱。当时，被告虽未与原告签订书面合同，但从2008年开始，被告一直按每年5万元的标准正常交纳该房屋的租金。到了2013年原告要求被告与其签订租房协议，并称到期后被告继续使用该房屋肯定是没问题的，故被告才与原告签订《租房协议》。后来原告称国资委要收回该房屋，就不让被告使用了。被告认为，涉案房屋只有临时建设工程规划许可证，没有房产证和土地证，故原、被告就该房屋签订的《租房协议》是无效的，因此被告不构成违约。经审理查明：南京市同仁西街16号扩建二层楼，建筑面积85平方米，建设单位南京市玄武区教育局（同仁小学），根据南京市玄武区建设局于2006年5月16日发放的《临时建设工程规划许可证》记载，该许可证有效期为2年，即2006年5月16日至2008年5月15日。超过使用期限，该房屋未经主管部门批准延长使用期限。2013年4月30日，原告南京市同仁小学（甲方）与被告邵永亮（乙方）签订了一份《租房协议》，合同约定：由甲方将同仁小学（同仁西街16号）校园西南面小楼上下两层（与同仁医院相对，约100平方米）的门面房出租给乙方经营；租期自2013年4月1日至2014年3月31日；年租金6万元；租赁结束时，乙方需将房屋设施恢复原状；乙方在租赁期间，经营需设备及水电费自理，租赁结束时，乙方需交清欠费；如合同到期甲方不再续签，乙方应按合同要求到期无条件交还承租房屋，甲方不承担乙方因此造成的装潢等各项损失；乙方因此条原因造成的损失，乙方自负；一方违约的，须支付对方违约金5万元。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告支付了从租赁之日至2014年3月31日的租金。合同约定的租赁期间届满后，双方未再签订合同，被告仍继续使用该房屋至今，但其未支付房屋使用费（2014年4月1日至今）和水电费（2014年9月至今）。之后，原告向被告发出书面通知，要求被告交还涉案房屋并结清所欠房租和水电费。2015年2月6日，原告诉至本院要求处理。审理中，被告对原告提出的2014年9月至2015年3月水费570.4元、电费3924.73元无异议。以上事实有租房协议、临时建设工程规划许可证、通知，本院庭审笔录中原、被告陈述等证据证实。本院认为：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，2013年4月，原告将房屋出租给被告时，房屋已超过临时建设工程规划许可的使用期限，在一审法庭辩论终结前，主管部门也未批准延长该房屋的使用期限，因此，原告就已超过使用期限的临时建筑与被告签订的《租房协议》，违反了相关法规，应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告主张被告返还涉案房屋，恢复原状，并按每月5000元支付自2014年4月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费，本院予以支持。原告要求被告支付自2014年4月1日起至交还房屋之日止的水电费，其中，对2014年9月至2015年3月的水费、电费，双方无异议，本院应予支持，对其余部分的水电费，原告无证据证实，本院不予支持。因合同无效，故原告向被告主张违约金，于法无据，本院不予支持。被告辩称，涉案房屋是其花费10万元所建，未举证证实，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邵永亮于本判决生效之日起之日起三十日内搬出南京市同仁小学校园西南面小楼（南京市同仁西街16号）上下两层门面房，将房屋恢复原状，并交还给原告南京市同仁小学。二、被告于本判决生效之日起三十日内向原告支付自2014年4月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费，按每月5000元计算。三、被告于判决生效之日起十日内向原告支付自2014年9月1日起至2015年3月的水费570.4元、电费3924.73元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2255元，由原告负担1050元，被告负担1205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 吴南燕人民陪审员 李 迅人民陪审员 奚幼坚二〇一五年六月五日法官 助理 冯 涛见习书记员 包玥玥 更多数据：