（2015）江蓬法杜民初字第74号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-10-23
案件名称
原告江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司与陈楚云租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司,陈楚云
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2015）江蓬法杜民初字第74号原告：江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司，地址：江门市蓬江区杜阮镇。法定代表人：尹伟培，董事。委托代理人：黄日森、骆美平，系广东五邑律师事务所律师。被告：陈楚云，女，1959年8月9日出生，汉族，地址：江门市蓬江区杜阮镇。原告江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司（下简称木朗公司）诉被告陈楚云租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月3日立案受理后，依法组成合议庭，先后于2015年3月5日和5月27日公开开庭进行了审理，原告木朗公司的委托代理人黄日森、骆美平，被告陈楚云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉认为：2002年6月1日，原告与被告签订《白鲁工业区租地协议》，约定原告将江门市蓬江区杜阮镇木朗村白鲁（土名）373.75平方米土地（含厂场区内道路面积）租赁给被告建设厂房，租赁期为20年。2013年1月21日，江门市蓬江区国土规划和环境保护局作出蓬规发（2013）6号《关于核准金域华府小区规划的复函》，核准在白鲁浪地段建设金域华府。2013年3月26日，江门市蓬江区国土规划和环境保护局发出以上地块的《建设工程规划许可证》。2013年5月9日，江门市发展和改革局作出江发改投资（2013）327号《关于江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司兴建金域华府小区项目核准的批复》，核准在白鲁浪地段建设金域华府。由于国家和集体规划使用以上地段进行小区建设，故原租赁合同客观上无法继续履行，为此，原告开会并两次公告通知被告解除租赁合同收回租赁场地，但被告至今拒绝搬迁和交还租赁场地。建设金域小区是关系到原告几千村民的生存、居住、出行、养老、福利、发展的百年大计。为此，特具状起诉至法院，请求依法判令：1.判决解除原告与被告于2002年6月1日签订的《白鲁工业区租地协议》；2.判决被告立即将租赁场地交还给原告；3.全部诉讼费用由被告负担。原告在诉讼期间提供的证据有：1.《国有土地使用证》1册；2.《确认函》1份；3.《白鲁工业区租地协议》1份；4.《关于核准金域华府小区规划的复函（2013）6号》1份；5.《建设工程规划许可证》5份；6.《关于江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司兴建金域华府小区项目核准的批复（2013）327号》1份；7.《会议签到表》1份；8.《清拆公告》1份；9.《搬迁公告》1份；10.《国有土地使用证》1份；11.《江门市蓬江区金朗市场物业管理站工商登记机读资料》1份；12.《民事判决书》8份。被告陈楚云辩称：1.要求继续履行合同。2.原告起诉了两次，至今为止都没有与我进行协商，没有听取我任何的诉求。3.原告多次到厂房闹事，造成经营损失，应对我的损失进行赔偿。另外，原告在2012年开始提起诉讼，但其2012年还收取我的地租。4.涉案的土地本身是工业用地，现变更为商住用地，原告并没有将土地使用性质变更的相关事项告知租户。如果原告是要求租户搬出，那么原告应提出合理的赔偿方案，我认为应参照2014年度蓬江区拆迁的补偿标准，厂房面积应按1200元至1400元／平方米的标准进行补偿才合理。而且，我方建设水泥路、厂房的投入等建设损失，原告都应该作出适当的补偿。被告陈楚云在举证期限内没有提供证据。经审理查明，2002年6月1日，木朗公司委托其主管单位杜阮镇木朗村民委员会与陈楚云订立《白鲁工业区租地协议》，木朗村委会为甲方出租人，陈楚云为乙方承租人，协议内容约定：甲方出租用地给乙方建造厂房，租期20年，从2002年6月1日起至2022年5月31日止，租用面积373.75平方米。协议第六条约定：“如国家征用，应由征用单位作补偿，具体补偿办法：乙方基建总投资，由镇建委、审计所核定按20年摊派，按余下年份计一次性补偿给乙方。”，协议还约定租金计算和交付办法等条款。此后，木朗公司依约交地给陈楚云建造厂房使用。2001年6月13日，原新会市建设局对木朗公司涉案的商住用地项目颁发了2001-350号《建设用地规划许可证》，该证规定自颁发之日起有效期为六个月，逾期未使用自行失效。后因木朗公司未按商住规划用地，而陆续分散将土地出租给多名客户作限期15年至20年使用。另查明，木朗公司系登记木朗村委会和木朗金朗水电安装工程部为投资人的有限责任公司，经营范围为房地产开发、物业管理、建筑材料和五金交电销售。木朗金朗水电安装工程部于2013年6月19日变更企业，名称为蓬江区金朗市场物业管理站，该站投资人为木朗村委会，属集体所有制企业。又查明，2013年1月21日，蓬江区国土规划和环境保护局同意木朗公司所报的位于杜阮镇江杜东路南侧（土名木朗白鲁浪地段）的金域华府小区规划，并于同年3月26日向木朗公司颁发江规建字第（2013）0096号至0100号《建设工程规划许可证》。同年5月9日，木朗公司取得江门市发展和改革局《关于江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司兴建金域华府小区项目核准的批复》，同意木朗公司按城市规划在杜阮镇木朗村白鲁浪（土名）地段兴建金域华府小区项目，建设期限为2013年至2015年。本院认为，原、被告为租赁合同关系，原告以集体规划发展需要为由要求提前解除租赁合同，被告认为合同未到期和补偿未能协商一致，故不同意解除合同。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、涉案合同约定的解除条件是否已成就？二、涉案合同解除之后的法律后果问题。关于涉案合同约定的解除条件是否已成就的问题。根据双方签订的《白鲁工业区租地协议》第六条约定：“如国家征用，应由征用单位作补偿，具体补偿办法：乙方基建总投资，由镇建委、审计所核定按20年摊派，按余下年份计算一次性补偿给乙方。”从该合同条款的内容看，其中约定了出租人可以解除合同的条件以及合同解除后对租户在承租地块上兴建的厂房的补偿方法。对此，本院认为：一、根据该条款的约定，“如国家征用”，只要出租人发出解除合同的通知，该通知到达对方之后，则租赁合同即可解除。二、判断该约定解除条件是否成就，关键在于准确理解双方当事人约定“如国家征用”相关内容的真实含义。1、涉案租赁的地块属于商住用地，租赁合同的双方当事人在缔约之时理应清楚该地块日后必将用于商业投资开发用途，而由租户作简易厂房使用20年的可能性并不大。因此，双方当事人在合同中特别约定此解除条款，若国家征用或该地块按照规划需进行商业投资开发之时，出租方即要收回土地，交由实际用地人进行开发使用。可以说，租赁地块在履行租赁合同的过程中有可能被出租人提前收回的风险，承租人在缔约之时是理应预见到的。2、木朗公司的股东是木朗村委会和金朗物业管理站，而金朗物业管理站的投资者也是木朗村委会，因此木朗公司实质上是木朗村委会全资设立的公司，木朗公司按照规划使用该土地建设“金域华府小区”，应当可以理解为村集体按照规划开发使用该土地。3、根据本案已查明的事实，涉案地块被规划为用于建设金域华府小区，建设年限为2013年至2015年。在此情况下，木朗公司为满足“金域华府小区”开发建设的需要，按照上述合同条款的约定，有权通知承租人解除涉案的租赁合同。木朗公司向承租人通知解除合同确实是土地规划和开发建设的需要，并非恶意毁约而不愿意继续履行租赁合同。何况，在涉案土地已经规划作为“金域华府小区”的建设，建设期限为两年，按照《建设工程规划许可证》对于建设施工的期限要求，木朗公司请求承租人及时交还土地用于建设施工具有合理性和紧迫性。从另一方面看，承租人继续利用该土地上建造的厂房进行生产经营的合同目的已经无法实现，也应当解除合同。4、基于上述理由，木朗公司享有约定解除权，其起诉要求解除合同，依法应予支持。关于解除合同之后的法律后果问题。我国《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。承租人在租赁地块上已经建造了厂房，合同解除后，承租人应当将租赁地块交还给出租人，由于地上建筑物的厂房客观上无法返还给承租人，故应当由出租人就该建筑物的现有价值向承租人作出折价补偿为宜。对于租赁土地的返还与地上建筑物的补偿，依法应作如下处理：一、考虑到承租人已经在租赁地块上建造了厂房，目前仍在该处正常生产经营，而合同解除后要向出租人交还土地，则承租人需要一定的时间用于另寻其他经营场所并搬迁机器设备。根据本案的实际情况，结合双方签订的《白鲁工业区租地协议》第六条的相关约定，本院酌定给予承租人两个月的搬迁时间，即承租人应在本判决生效之日起两个月内将涉案土地及地上建筑物移交给木朗公司。二、对于承租人在租赁土地上建造的厂房，出租人收回土地后应当作出适当补偿。双方当事人可就此自行协商共同确定补偿价格，或共同委托有资质的鉴定机构进行估价；确实无法协商一致的，可提起另案诉讼，申请法院委托鉴定机构进行估价。另外，出租人提前解除合同，导致承租人需另寻经营场所并搬迁机器设备，由此产生的费用损失亦由出租人向承租人作出合理补偿为宜。由于双方当事人在本案中就补偿价格未能协商一致，亦未委托鉴定机构对厂房进行估价，因此本案对此争议问题无法一并作出处理，双方当事人可通过另案诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司与被告陈楚云于2002年6月1日订立的《白鲁工业区租地协议》；二、被告陈楚云应在本判决生效之日起两个月内将其所租赁的土地返还给原告江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司。本案受理费972元，由被告陈楚云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长 谭社安审 判 员 梁伟宁代理审判员 曾 勇二〇一五年六月五日书 记 员 罗静威 关注微信公众号“”