（2015）牡民初字第19号

裁判日期: 2015-06-05

公开日期: 2016-03-16

案件名称

海林鼎大大豆生物蛋白粉有限公司诉与黑龙江省海鸿农机经销有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

法院

黑龙江省牡丹江市中级人民法院

所属地区

黑龙江省牡丹江市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

海林鼎大大豆生物蛋白粉有限公司,黑龙江省海鸿农机经销有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百六十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

黑龙江省牡丹江市中级人民法院民事判决书（2015）牡民初字第19号原告海林鼎大大豆生物蛋白粉有限公司，住所地海林经济开发区。法定代表人顾榜玉，男，董事长。委托代理人王秀娟，黑龙江大正律师事务所律师。被告黑龙江省海鸿农机经销有限公司，住所地海林市。法定代表人付海宏，男，董事长。委托代理人陈延辉，黑龙江森林律师事务所律师。委托代理人林武，黑龙江森林律师事务所律师。原告海林鼎大大豆生物蛋白粉有限公司诉被告黑龙江省海鸿农机经销有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告海林鼎大大豆生物蛋白粉有限公司于2015年2月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭进行了审理。原告海林鼎大大豆生物蛋白粉有限公司的法定代表人顾榜玉及其委托代理人王秀娟，被告黑龙江省海鸿农机经销有限公司的法定代表人付海宏及其委托代理人陈延辉、林武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海林鼎大大豆生物蛋白粉有限公司诉称：为偿还林口信用社255万元贷款本息、海林市开发区土地费931766.76元、孟照海1216426.36元工程款等债务，原告于2010年4月8日与被告签订了购房合同，以630万元的价格将其所有的坐落于海林市新华北1委内的2453.12平方米的五处房屋和9034平方米的土地使用权及一台水暖锅炉卖给了被告。双方在购房合同第三条中约定：被告交付订金80万元；在第六条第（一）项中约定：被告替代原告偿还林口信用社255万元贷款本息、海林市开发区土地费931766.76元、孟照海1216426.36元工程款等债务；在第六条第（三）项中约定：被告于2010年8月1日交付剩余房款248806.88元；在第七条第1项中约定如被告没有按期支付剩余房款，被告先行支付的80万元全部自动转为房屋租赁费，此款不退还被告直到租赁期满，租金每月5万元整，租赁期间从2010年4月8日算起等。随后原告将2453.12平方米的五处房屋和9034平方米的土地使用权及一台水暖锅炉全部交付给了被告。2013年1月6日，原、被告双方又签订了一份协议书，约定被告再给付原告101193.12元购房款，同时被告确认截止2012年12月25日林口信用社的贷款本息合计415.20万元由其偿还等。但被告始终没有履行购房合同和协议书中所确定的替代原告偿还林口信用社255万元贷款本息的义务，林口信用社在2013年4月3日和2014年7月3日两次起诉原告，要求原告偿还贷款本金255万元、利息1810487.28元，本息合计4360487.28元。被告也始终没有履行购房合同和协议书中所确定的替代原告偿还孟照海债务的义务，孟照海在2014年11月10日将原告起诉到了法院，要求原告给付其工程款1216426.36元，违约金1605682.80元，合计2822109.16元。被告也始终没有履行购房合同和协议书中所确定的替代原告偿还海林市开发区931766.76元土地费的义务。被告的严重违约行为给原告造成了巨大的损失，原告无奈之下于2013年7月初向被告送达了履行催告书，告之被告必须在2013年7月20日前履行给付林口信用社255万元贷款本息和海林市开发区土地费931766.76元的义务，并告之被告逾期履行将依法解除双方之间形成的2453.12平方米的房屋和9034平方米的土地及一台水暖锅炉的买卖关系并由被告承担一切后果。但被告接到该履行催告书后仍置若罔闻，对林口信用社、开发区土地费等债务至今仍分文未付。另外，（2012）海刑初字第133号刑事判决书已经认定被告的股东也是本案被告的法定代表人付海宏根本没有能力履行出资义务，付海宏用于设立被告的600万元注册资金是付海宏向他人所借，付海宏在取得被告的营业执照后，又马上从被告处抽逃了600万元注册资金，后被告依靠借款维持。2012年10月17日，付海宏被判刑，被告彻底丧失了生产经营能力。因此，被告就是一个彻头彻尾的空壳公司。鉴于被告的根本性违约行为和早已完全丧失了替代原告偿还林口信用社255万元本息和开发区931766.76元土地费等债务能力等事实，原告与被告签订购房合同和协议书的目的已经永远无法实现了。故原告将被告诉至法院，请求判令：1.依法解除原、被告双方于2010年4月8日签订的购房合同及2013年1月6日签订的协议书；2.判令被告立即将坐落于海林市新华北1委2453.12平方米的五处房屋（该五处房屋所有权证号分别为50000399号、50000400号、50000401号、50000402号、50000428号）和9034平方米的国有土地使用权（该国有土地使用权证号为海国用（2008）第7416号）及一台水暖锅炉一并返还和腾退给原告；3.判令被告从2011年8月8日按月租金5万元标准向原告支付租金至上述2453.12㎡五处房屋和9034㎡国有土地使用权全部返还完毕时止；4.判令被告从2010年4月8日起赔偿逾期替代原告偿还债务给原告造成的利息损失（利息损失计算：以550万元为基数，从2010年4月8日起至本案判决生效时止，按9.9%月利率计付）；5.判令被告从2013年3月30日起赔偿逾期替代原告偿还债务给原告造成的罚息损失（罚息损失计算：以255万元为基数，从2013年3月30日起至本案判决生效时止，按4.95%月罚息率计付）；6.由被告承担本案的诉讼费、财产保全费、送达费及其他一切费用。后原告申请撤回第3、4、5项诉讼请求。被告黑龙江省海鸿农机经销有限公司辩称：1.被告不同意解除房屋买卖合同。两份买卖合同是双方当事人真实意思的体现，该房地产已经交付使用，未能完全兑现合同是原告造成的，不配合被告到林口信用社协商处理还款事宜，导致林口信用社和孟照海起诉。2.原告违约给被告和其他债权人造成巨大损失。被告注册资金600万元，因债权到期不能给付，被告将正在经销的农机产品顶债，企业成了空壳公司，企业法人因抽逃注册资金被判刑。3.原告违法应承担法律责任。原告合同违约，解除合同毁约，应承担相应的法律责任。综上，请求法院依法裁决。根据原告的诉讼请求及被告的答辩理由本院确认本案争议焦点为：1.原告请求解除双方签订的房屋买卖合同所依据的事实及法律依据；2.原、被告在该房屋买卖合同履行过程中是否存在违约行为；3.原告要求被告返还房屋、土地及锅炉并赔偿损失的诉讼请求应否得到支持。原告海林鼎大大豆生物蛋白粉有限公司为支持其诉讼请求，向本院出示以下证据：证据一，购房合同和协议书各1份、房屋权属登记档案查档卡5张、土地证复印件1份、房子照片3张。证明：1.2010年4月8日，原告与被告签订了购房合同，约定原告以630万元的价格将其所有的坐落于海林市新华北1委内的2453.12平方米的五处房屋和9034平方米的土地使用权及一台水暖锅炉一并卖给了被告。同时，双方还在购房合同第三条中约定：被告交付订金80万元；在第六条第（一）项中约定：被告的主要义务是替代原告偿还林口信用社255万元贷款本息、海林市开发区土地费931766.76元、孟照海1216426.36元工程款等；在第六条第（三）项中约定：被告于2010年8月1日交付剩余房款248806.88元；在第七条第1项中约定如被告没有按期支付剩余房款，被告先行支付的80万元全部自动转为房屋租赁费，此款不退还被告，直到租赁期满，租金每月5万元整，租赁期间从2010年4月8日算起。2013年1月6日，双方在协议书中约定：被告再给付101193.12元购房款，截止至2012年12月25日止原告在林口信用社贷款本息合计4152000元由被告负责偿还等。2.证明原告出售给被告的五处房产没有过户到被告名下，故双方在协议书中约定“乙方付清35万元后，房屋所有权归被告”内容因违反了《物权法》第9条、第14条、第16条的规定而无效，因此涉案的五处房屋产权仍归原告所有。3.证明被告没有在2010年8月1日交付剩余房款248806.88元，故被告先行支付的80万元从2010年4月8日起已经全部自动转为房屋租赁费的事实，被告已支付的其他购房款也全部转为房屋租赁费的事实。进尔证实即使在本案购房合同和协议书解除的情况下，原告也不存在向被告退还购房款的问题。此份证据经当庭质证，被告对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题提出异议：1.2013年1月6日双方签订协议书是双方真实意思表示，被告付清35万元后，房屋所有权归被告。由于原告的因素，没有将该土地使用权过户到被告的名下；2.2010年8月1日，原告称被告没有交付248806.88元，与事实不符，双方在其后签订了一份协议书，被告多支付了10万余元总共是35万余元，已经付清款项，原告所称没有事实依据。本院认为，原告提供该份证据证明的内容均系上述证据体现的内容，故对此份证据证明的问题予以确认。证据二，林口县人民法院（2013）林商初字第284-1号、284-2号和284-3号民事裁定书各1份、林口县人民法院（2014）林商初字第342-1号和342-2号民事裁定书各1份，牡丹江市中级人民法院（2014）牡商管终字第7号民事裁定书1份、林口县人民法院（2013）林商初字第284号开庭传票3张、林口县人民法院（2014）林商初字第342号开庭传票和应诉通知书各1张、林口信用社证明1张、林口信用社起诉状2份、原告与林口信用社签订的借款合同1份、原告借款借据1张。证明：1.因被告始终没有实际履行购房合同和协议书中所确定的替代原告偿还林口信用社255万元贷款本息的主要义务，为此林口信用社在2013年4月3日和2014年7月3日两次到法院起诉原告，要求原告偿还255万元贷款本息。截止到2015年3月11日，该255万元贷款本金所产生的本息已经达到了4，677，312.00元。被告根本性违约行为造成原告卖房偿还林口信用社255万元贷款本息和开发区土地费的合同目的根本无法实现。2.证明双方签订的购房合同中约定由被告替代原告偿还林口信用社255万元贷款本息时没有经过林口信用社的同意，被告实际上也没有代原告履行给付255万贷款本息的义务。此份证据经当庭质证，被告对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题提出异议：1.被告认为原告要求被告替代偿还林口信用社的贷款，最终没有形成的原因不在被告，因为原告的违约行为，最终没有达成三方协议，才导致被告没有向林口信用社替代原告偿还贷款，因此是原告的违约才导致现在的结果；2.原告声称被告偿还贷款，没有经过林口信用社的同意，被告方不认可，是因为原告的违约才导致没有还成，林口信用社当然会起诉原告，事实在于林口信用社是同意被告替代原告偿还贷款的事实，被告在接下的庭审中有证据证实。本院认为，原告提供该份证据证明的内容均系上述证据体现的内容，故对此份证据证明的内容予以确认。证据三，私营企业基本注册信息查询单1张、海林市人民法院（2012）海刑初字第133号刑事判决书1份。证明：付海宏在2007年6月因贪污被判刑一年，在执行期满未逾五年不能担任公司董事的情况下，向海林市工商局隐瞒了该事实。同时付海宏在自己根本没有能力履行出资义务的情况下向案外人赵立民借了600万元作为被告海鸿公司600万元注册资本金设立了海鸿公司。2009年12月9日，付海宏取得了海鸿公司的营业执照。同年12月14日，付海宏从海鸿公司取出了600万元还给了案外人赵立民。2012年10月17日，付海宏因抽逃600万元的注册资本金被判刑。因此，被告海鸿公司就是一个彻头彻尾的空壳公司，本身没有任何资产，一直靠借款维持企业经营，根本不具备替代原告偿还林口信用社255万元贷款本息和海林市开发区土地费的能力。因此，原告与被告签订合同目的根本无法实现，故原告要求解除双方签订的购房合同和协议书有事实依据并符合《合同法》第九十四条第（三）项和第（四）项等相关规定。此份证据经当庭质证，被告对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题提出异议：认为被告是依法成立的公司，借款是正常的融资行为，并不是原告所说的空壳公司。海鸿公司的损失，是原告违约的行为造成的，如果继续进行经营，也不至于落下刑事判决的结果，所以导致被告现在情形的原因是原告违约造成的。本院认为，该份证据可以证明原告所要证明的问题，故对此份证据证明的内容予以确认。证据四，履行催告书1张、解除购房合同和协议书的通知1张、特快专递面单4张、机打发票3张、特快专递邮件收据3张、特快专递查询和短信回执照片各1张。证明：1.因被告一直迟延履行购房合同和协议书所确定的偿还林口信用社255万元贷款本息和开发区土地费等主要义务，于是原告在2013年7月6日和7月7日，分三次向被告邮寄了履行催告书，要求被告在2013年7月20日前履行给付林口信用社255万元贷款本息的义务和给付海林市开发区土地费931766.76元的义务，并告之被告如在上述期限内仍不履行上述给付义务，原告将依法解除双方之间形成的房屋、土地和锅炉的买卖关系，并由被告赔偿原告的一切损失。2.自原告于2013年7月催告后，一年多的时间过去了，被告至今仍没有履行购房合同和协议书所确定的偿还林口信用社255万元贷款本息和偿还开发区土地费等主要义务，为此原告于2015年2月8日向被告邮寄了解除购房合同和协议书的通知，正式通知被告解除双方签订的购房合同和协议书，被告已于2015年2月10日收到了该通知，故双方签订的购房合同和协议书按《合同法》第九十六条的规定自2015年2月10日解除，被告应将原告所有的2453.12平方米的五处房屋和9034平方米的土地使用权腾退给原告并赔偿原告的损失。此份证据经当庭质证，被告对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题提出异议：认为原告催被告偿还林口信用社的贷款没有事实及法律依据，因为原告的违约，导致没有还成贷款，所以被告没有理由替代原告偿还贷款，林口信用社也不会承担这种行为，是原告的违约行为才使被告没有与林口信用社达成对原告债务的承担。因此原告找被告解除购房合同及协议书没有依据，因为是原告违约在先。本院认为，被告承认收到上述材料，该解除通知自送达被告之日起生效，故对此份证据证明的内容予以确认。证据五，孟照海的起诉状，证明：因被告至今没有偿还给付孟兆海1216426.36元工程款，为此孟照海在2014年11月10日将原告起诉到了海林法院，要求原告给付其工程款1216426.36元，违约金1605682.80元，合计2822109.16元的事实。该证据进一步证明被告迟延履行自己义务的违约行为，给原告造成了巨大的经济损失。此份证据经当庭质证，被告对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题提出异议：认为原、被告和孟照海之间已经达成协议，原告对孟照海的债务已经转移至被告处，但是孟照海起诉原告是他的权利和被告无关，该债务已经承担到被告身上，原告以此为由解除合同于法无据。本院认为，该份证据可以证明原告所要证明的问题，故对此份证据证明的内容予以确认。被告黑龙江省海鸿农机经销有限公司为支持其答辩理由，向本院出示以下证据：证据一，2010年4月8日购房合同和2013年1月6日协议书各一份，证明：1.原、被告在2010年4月8日签订购房合同，厂房厂地整体出让，房屋建筑面积2453.12平方米，土地9034平方米。2.双方协商价630万元。3.土地税金由被告承担，共同办理转移土地、房产相关手续。手续费用由被告承担，原告协助办理相关过户手续。4.被告承担原告所欠债务，其中有林口信用社为原告贷款255万元、利息308000元，海林经济技术开发区土地使用费931766.76元，孟照海工程费1216426.36元，海林市宇通粮食加工厂欠款24.50万元，以上合计5251193.12元。5.根据双方约定房地产价630万元，减去承担债务5251193.12元，尚欠1048806.88元，2010年给付购房款80万元，尚欠248806.88元，约定当年8月1日偿还。6.原、被告在2013年1月6日签订协议书达成一致，原欠248806.88元，多支付101193.12元，合计35万元，被告付清35万元，房屋所有权归被告。7.说明一个问题，原告先违约至现在毁约，责任在于原告。此份证据经当庭质证，原告对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题提出异议：认为该组证据实际上能够证实原告卖给被告的房屋总价款是6401193.12元，但被告至今只向原告支付了115万元的购房款，并代原告给付了宇通加工厂24.5万元，扣除被告承诺的单方偿还孟照海工程欠款，被告还欠原告购房款700余万元。在上述情况下，被告竟然称自己已经全部履行完了购房合同和协议书所确定给付原告购房款的义务，根本就没有事实依据。本院认为，被告提供该份证据证明的内容均系上述证据体现的内容，故对此份证据证明的内容予以确认。证据二，债权债务转让协议书二份、收据二份。证明：1.原、被告签订购房合同、协议书后的实际合同履行情况。2.原告在2010年4月8日收到被告交的购房款80万元，在2013年1月5日收到被告所交购房款35万元。目前，被告不欠原告购房款。3.办理债权债务转移后，被告偿还了海林市宇通粮食加工厂24.50万元，该款由被告偿还的。办理了原告欠孟照海的施工工程费1216246.36元由被告履行偿还义务的相关手续。4.被告去海林市开发区管委会协调原告欠开发区土地使用费由被告承担，开发区同意由被告偿还。此份证据经当庭质证，原告对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题提出异议：该组证据只能证明被告向原告交付了115万元的购房款，同时也只能证明被告和原告分别与宇通公司和孟照海签订了债权债务转移协议，但是不能证明被告去海林市开发区协调原告欠开发区土地费由被告承担的事情。本院认为，该份证据可以证明被告所要证明的问题，故对此份证据证明的内容予以确认。证据三，关于原告贷款本息情况的说明一份、借款合同一份、担保合同一份、赵立军证言一份。证明：1.被告是真心实意地履行购房合同，去林口信用社履行相关手续。2.原告的债务或者转移到被告身上，或者直接还钱。3.原告不配合使欠林口县信用社的债务转移未办成，还款也不能实现。4.没有办成的过错在于原告。此份证据经当庭质证，原告对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题提出异议：认为借款合同和抵押担保合同和本案无关，也没有原件予以核实，对形式要件有异议。证人应该出庭作证，所以被告提供的证言不具有客观性、真实性、合法性。另外，该证言即使是真的，也只能证明被告的法定代表人付海鸿到过林口信用社，不能证明已偿还贷款，对林口信用社出具的贷款本息的情况说明，没有异议，该证据证实了截止2012年12月25日原告欠贷款255万元，不能证明被告想要证明的其他问题。本院认为，该份证据不能证明被告所要证明的问题，故对此份证据证明的内容不予确认。证据四，（2012）海商初字第155号民事裁定书一份、开庭笔录二份。证明：1.原告以同一事实起诉被告和马胜德，后原告撤回起诉。2.撤诉时是在2013年1月6日签订协议书当天。3.一审法院杨启兴、王晓冬、马胜德、孟照海去林口信用社协助办理相关手续，产权为被告所有，债务由被告承担。4.原告法定代表人顾榜玉不露面、不配合，债务转移没办成，造成林口信用社、孟照海起诉原告。5.开庭笔录中证人出庭证实原告不配合，是造成合同违约的原因。此份证据经当庭质证，原告对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题提出异议：认为本案中原告将在2010年价值600多万元的房屋卖给被告，但是被告只是给付了原告115万元的购房款，本案的违约方是被告，被告不但拒不履行购房合同及协议书中所确定替代原告偿还贷款及土地费的义务，还辩称是原告的行为，才没有履行自己的合同义务，没有事实依据和证据支持。且原、被告在购房合同和协议书中没有约定原告有义务协助其到林口信用社办理债务转移的手续，因此被告认为原告违约是对法律的误解及事实的歪曲。本案中原告和被告在购房合同及协议书中约定由被告替代原告偿还债务不属于债务转让协议也不是债务承担协议，实际是原告和被告约定由被告将应支付给原告的购房款直接支付给第三人的行为，故该组证据证明不了被告想要证明的问题。本院认为，被告提供该份证据证明的内容均系上述证据体现的内容，故对此份证据证明的第1－3项内容予以确认，但不能证明原告违约的事实。证据五，债权债务转让协议书一份，证言二份。证明：1.2013年1月6日，孟照海得知原、被告签订协议书后，提出重新办理一份债权债务转让协议，被告同意，原告不同意，不签字，孟照海因此提起诉讼。2.原告利用合同对当事人实施欺诈，应当依约和依法承担违约和违法责任。此份证据经当庭质证，原告对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题提出异议：认为2013年1月23日的协议书中没有原告的盖章及签字，因此该证据与原告无关，不能证明被告所证明的问题。对证人的证言有异议，证人应该出庭作证，证人如果在庭外，应该以当庭作证为准。本院认为，该份证据不能证明被告所要证明的问题，故对此份证据证明的内容不予确认。证据六，证人孟照海出庭证实：2007年证人给原告盖的厂房办公楼，工程款没有给付，证人要工程款。2009年9月份，原告给证人打的欠条。2010年4月，原、被告之间签订了债务转移协议，一并将证人的欠款转移至被告偿还，但被告没有还钱。被告法定代表人去过林口信用社，商量还贷款的事。2013年年初，被告委托马胜德与证人又签订了补充协议。原告说只要被告签字了就可以，后来被告签字了，原告没有签字。该证人证言经当庭质证，原告对证明问题提出异议：认为该证人是被告单位的副经理，该证人只是证明他们于2010年11月去了林口信用社是为了研究偿还贷款，不是去还钱的，因为该证人能够证实被告根本没有偿还债务的能力且已经丧失了经营能力，故原告要求解除购房合同及协议书是有事实依据的。本院认为，该证人证明的问题与事实基本相符，故对证人所证明的问题予以确认。经过当事人陈述、举证、法庭调查、辩论及本院对上述证据的认证意见，确定本案事实如下：2010年4月8日，原告与被告签订一份购房合同，约定以630万元的价格将原告所有的坐落于海林市新华北1委内的产权证号分别为50000399号、50000400号、50000401号、50000402号、50000428号共计2453.12平方米的五处房屋和9034平方米的土地使用权及一台水暖锅炉卖给了被告。双方在购房合同中约定的付款方式为：1.2010年4月8日，被告交付订金80万元；2.被告替代原告偿还林口信用社255万元贷款本息（含罚息）、海林市开发区土地费931，766.76元、孟照海1，216，426.36元工程款、海林市宇通粮食加工厂245000元；3.2010年8月1日交付剩余房款248，806.88元。同时在第七条中约定如被告没有按期支付剩余房款，则被告先行支付的80万元全部自动转为房屋租赁费，此款不退还被告直到租赁期满，租金每月5万元，租赁期间从2010年4月8日起算，在租赁期内，被告有优先购买权。2010年4月8日，被告向原告交纳了80万元的订金，后原告将五处房屋和9034平方米的土地使用权及一台水暖锅炉全部交付给了被告。2010年4月2日，原、被告及孟照海签订债权债务转让协议书，约定将原告对孟照海所负债务1216426.36元转移给被告。2010年4月8日，原、被告及海林市宇通粮食加工厂签订债权债务转让协议书，约定将原告对海林市宇通粮食加工厂所负债务245000元转移给被告。2013年1月5日，被告交付原告35万元购房款。2013年1月6日，原、被告又签订了一份协议书，约定双方履行2010年4月8日签订的购房合同，在原购房合同的基础上，被告再给付原告101193.12元购房款。原告在林口信用社贷款本息合计4152000元及欠海林市开发区土地费931766.76元由被告负责偿还，如所有债务到期不能偿还，被告自愿用购买原告的房屋折抵变卖偿还。同时约定原购房合同中被告欠原告248806.88元，本次协商多支付购房款101193.12元，合计35万元，被告付清35万元后，房屋所有权归被告所有。2010年，被告曾多次到林口县林口信用社协商代原告偿还贷款事宜，但均未达成一致。2013年、2014年，林口县林口信用社两次起诉本案原告要求偿还借款本息。目前，原、被告均未偿还该笔贷款本息。2013年7月6日，原告向被告发出履行催告书，要求被告在2013年7月20日前履行给付林口县林口信用社255万元借款本息及给付海林市开发区土地费931766.76元之义务，如逾期未履行则解除原、被告签订的房屋、土地及锅炉的买卖关系。2015年2月8日，原告向被告发出解除购房合同和协议书的通知。因被告逾期没有履行还款义务，通知被告解除上述购房合同及协议书并要求被告将坐落于海林市新华北1委2453.12平方米的五处房屋及9034平方米的国有土地使用权、一台水暖锅炉一并返还原告，并赔偿原告的一切损失。被告承认收到上述通知，未向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力。本院认为：针对原、被告在该购房合同履行过程中是否存在违约行为的问题。原、被告签订的购房合同中约定被告替代原告偿还林口信用社255万元贷款本息，但被告未向林口信用社履行偿还义务，致使林口信用社多次起诉原告，故本院认定被告未按购房合同约定履行义务，存在违约行为。被告虽称其未代原告偿还林口信用社贷款系原告不配合的原因造成，但未出示充分的证据予以证明。且如依被告所言，原告不配合就无法偿还借款，被告也可依《合同法》的规定将应偿还的款项提存，故就目前证据而言无法认定被告依合同约定履行了其义务。《合同法》第六十四条规定：当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。故被告应向原告承担相应的违约责任。针对原告请求解除双方签订的房屋买卖合同应否予以支持的问题。原、被告之间的购房合同总标的为630万元，其中部分购房款的履行方式为替代原告承担债务。在双方签订的协议书中有被告到期不能及时偿还原告在林口信用社贷款，用购买原告的房屋折抵此笔贷款的约定，说明在原、被告与林口信用社未达成债务转移协议的情况下，被告也可以偿还原告在林口信用社贷款的方式履行购房合同，但被告亦未以此方式履行。仅就未偿还林口信用社贷款本金255万元计算，被告未履行部分超过合同总价款的五分之一，原告享有依《合同法》第一百六十七条第一款的规定，要求解除与被告签订的购房合同的权利。原告已向被告发出履行催告书，要求被告在一定期限内履行给付林口县林口信用社255万元借款本息及给付海林市开发区土地费931766.76元之义务。被告逾期未履行，则原告享有解除原、被告签订的房屋、土地及锅炉的买卖合同的权利。2015年2月8日，原告向被告发出解除购房合同和协议书的通知，告知被告双方的合同已经解除。《合同法》第九十六条规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告收到上述通知后，未向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力，因此，原告主张解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求应予支持。针对原告要求被告返还房屋、土地及锅炉并赔偿损失的诉讼请求应否得到支持的问题。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同已经解除，被告负有将依合同取得的房屋、土地使用权及锅炉返还原告之义务。原告要求被告赔偿损失的诉讼请求已撤回，对被告是否应赔偿原告的损失问题不予审理。就被告已交纳的房款及承担的其他债务，因涉及其他案外债权人，本案不宜一并处理。综上，原告的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十六条、第九十七条、第一百六十七条的规定，判决如下：一、解除原告海林鼎大大豆生物蛋白粉有限公司与被告黑龙江省海鸿农机经销有限公司签订的购房合同及协议书；二、被告黑龙江省海鸿农机经销有限公司于本判决生效后十日内将坐落于海林市新华北1委2453.12平方米的五处房屋（该五处房屋所有权证号分别为50000399号、50000400号、50000401号、50000402号、50000428号）和9034平方米的国有土地使用权（该国有土地使用权证号为海国用（2008）第7416号）及一台水暖锅炉返还原告海林鼎大大豆生物蛋白粉有限公司；三、驳回原告海林鼎大大豆生物蛋白粉有限公司的其他诉讼请求。案件受理费56600元，由被告黑龙江省海鸿农机经销有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审　判　长　　姜　波审　判　员　　曲新颖代理审判员　　李先平二〇一五年六月五日书　记　员　　刘　鸿百度搜索“”