（2015）沪一中民二（民）终字第951号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-06-26
案件名称
张宁等诉上海传家房地产投资顾问有限公司居间合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马列晨,张宁,上海传家房地产投资顾问有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第951号上诉人（原审被告、反诉原告）马列晨。上诉人（原审被告、反诉原告）张宁。两上诉人之共同委托代理人杨斌，江苏谐达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海传家房地产投资顾问有限公司。法定代表人＊＊＊，总经理。委托代理人金黎，上海市辉煌律师事务所律师。委托代理人刘知文，上海市辉煌律师事务所律师。上诉人马列晨、张宁因居间合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第3057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，2014年3月31日，出售方（甲方）、买受方马列晨、张宁（乙方）及居间方上海传家房地产投资顾问有限公司（以下简称传家公司、丙方）就涉讼的上海市长宁区新华路＊＊＊弄＊＊＊号5、6室房屋（以下简称涉讼房屋）签订《房地产买卖（居间）协议》（以下简称《协议》）。《协议》2.1条约定总房价款为人民币（下同）3，500，000元。6.7条约定：本协议成立即表明丙方居间成功，甲乙双方应各支付给丙方按本协议约定之房地产总价款1%的佣金（共计2%），是丙方为甲乙双方提供居间媒介服务的居间报酬；若甲乙双方正常履行买卖合同，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户、划款、交房、物业过户等协助服务。补充条款约定：“1、此房价款为甲方净到手价；2、双方约定买卖合同价为贰佰贰拾伍万元整；3、甲乙双方买卖合同的签订取决于甲方公证材料的齐全；4、甲方公证的相关材料需在两个月之内��备齐全”。此外，《协议》还就付款方式、税费承担、违约责任等进行了约定。出售方一栏由周某某代王某签署。涉讼房屋产权人系王某，周某某系王某之母。签订《协议》当日，马列晨、张宁向出售方支付定金50，000元。2014年5月29日，马列晨、张宁委托江苏谐达律师事务所白某某律师向传家公司发函称：涉讼房屋交易价格与合同价格不一致的行为系违法行为，而传家公司提供违法的意见，导致合同无效，故马列晨、张宁对《协议》不再继续履行，同时应由传家公司向马列晨、张宁赔偿损失。2014年5月30日，周某某与传家公司分别向马列晨、张宁发《通知函》，告知马列晨、张宁出售方公证材料已齐全，并要求马列晨、张宁在收到该函之日起5日内至传家公司处签订《上海市房地产买卖合同》。原审另查明，在马列晨、张宁向传家公司发函后，《协议》未继续��行，马列晨、张宁也未就50，000元定金向房屋出售方提出过诉讼主张。原审审理中，传家公司请求判令马列晨、张宁支付其佣金35，000元。马列晨、张宁本诉共同辩称及反诉共同诉称，传家公司为马列晨、张宁购买涉讼房屋提供居间服务并签订《协议》，在合同缔结过程中，传家公司违反法律规定而未尽告知义务并出具错误的经纪意见。传家公司要求马列晨、张宁在签订的合同中将合同价款申报为2，250，000元而非真实房屋总价即3，500，000元，这一行为导致所应缴纳的税费与真实交易之间有差额，增加了马列晨、张宁的购房成本，超出其二人的承受能力。经马列晨、张宁咨询了解该行为还属于恶意串通损坏国家利益的行为，导致该《协议》中关于居间的部分无效，且该行为也违反了房地产经纪管理办法第25条第（五）款中关于禁止房地产中介机构以及经纪人员“为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利”的规定。此外，传家公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况，使马列晨不但无法实现居间协议的目的，还损失了50，000元定金。故不同意传家公司的诉讼请求，并提起反诉，要求判令：1、确认《协议》中关于居间的部分无效；2、传家公司赔偿其二人经济损失50，000元。传家公司反诉辩称，本案系居间合同法律关系，而马列晨、张宁依据的是定金合同关系及买卖合同关系，与本案无关。在马列晨、张宁没有向房屋出售方主张50，000元的情况下，其不能就此对传家公司提出主张。《协议》补充条款约定的2，250，000元与3，500，000元的差异，是由马列晨、张宁与房屋出售方协商确定的，并非传家公司指导或者误导所致。合同条款中并没有涉及到税款的问题，而是马列晨、张宁自己的臆想，即便合同中约定的条款无效，按照3，500，000元的价格，合同仍然是可以履行的，故是马列晨、张宁自己原因导致合同最终没有履行。故不同意马列晨、张宁的反诉请求。原审庭审中，双方当事人对于周某某之身份及代王某出售涉讼房屋的行为均予确认。原审认为，居间合同是居间人向委托人如实报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。马列晨、张宁认为《协议》中的价款与真实房屋价格不一致，导致应纳税收减少，属恶意串通损坏国家利益，故其居间部分应属无效。原审认为，马列晨、张宁在签署《协议》时，理应对包括税费在内的购房相关事宜进行全面了解，《协议》系传家公司与马列晨、张宁及涉讼房屋出售方共同协商并自愿签署，有关“��房价350万元”、“买卖合同价225万元”的价格条款系买卖双方协商达成，如以较低价格纳税损害国家税收利益而使该价格条款无效，但并不必然导致居间关系整体无效，交易双方仍可按照真实的交易价格继续履行相关权利和义务，故马列晨、张宁以此认定居间合同无效，依据不足，对其该项反诉请求不予支持。根据《协议》第6.7条及我国合同法的相关规定，传家公司作为居间人已经促成了买卖合同的签订，马列晨、张宁未能举证证明前述争议的价格条款系由传家公司误导所签，也无充分证据证明传家公司在居间服务过程中违背相关的居间人义务、提供虚假信息等，故其辩称意见难以采纳，马列晨、张宁理应支付居间报酬。至于居间报酬的数额，虽传家公司促成马列晨、张宁与案外人达成交易，可按约取得居间报酬，但考虑到《协议》约定的房屋买卖合同最终并未实际履行，后续的居间服务传家公司客观上也未能继续提供，结合涉讼房屋交易未能继续的原因等实际情况以及公平原则，原审法院酌情确定居间报酬为20，000元。关于马列晨、张宁反诉提出的要求传家公司赔偿50，000元损失之请求，原审认为，50，000元定金系马列晨、张宁向涉讼房屋出售方支付，在马列晨、张宁没有向出售方就此提出过主张的前提下其二人即向居间方提出主张，欠缺依据，且即使出售方拒绝或无须向马列晨、张宁返还上述50，000元，该50，000元损失与传家公司的居间行为之间亦不存在相当的因果关系，故对于马列晨、张宁此项反诉请求，亦不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第四百二十六条第一款之规定，于二○一五年二月十日作出判决：一、马列晨、张宁应于判决生效之日起十日内支付上海传家房地产投资��问有限公司佣金20，000元；二、驳回马列晨、张宁全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费675元，因适用简易程序减半收取计337.50元，由上海传家房地产投资顾问有限公司负担144.64元，马列晨、张宁负担192.86元。反诉案件受理费525元（已减半收取），由马列晨、张宁负担。判决后，马列晨、张宁不服，上诉于本院，诉称：1、根据房地产经纪管理办法规定，传家公司的法定义务包括书面告知委托人房屋交易涉及的税费，故告知马列晨、张宁包括税费在内的购房相关事宜属于传家公司的居间合同义务，原审法院对此重要事实未予查明，导致错误判决。2、原审法院认为《协议》房屋价格条款有效的观点属适用法律错误。《协议》约定的房屋价格条款系为避税，属于以合法形式掩盖非法目的，故应被认定为无效。故请求二审法院依法撤销原判，改判驳回传家公司的原审全部本诉诉请，支持马列晨、张宁的原审全部反诉诉请。被上诉人传家公司辩称：马列晨、张宁的诉请缺乏依据，即便合同价格条款无效，也不导致双方居间合同相关条款无效。故不同意马列晨、张宁的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，就马列晨、张宁的上诉诉请，原审法院已就涉讼房屋的价格条款系由买卖双方协商达成，即使双方以较低价格纳税损害国家税收利益而导致该价格条款无效，也并不必然导致马列晨、张宁与传家公司之间居间关系的整体无效，交易双方仍可按照真实交易价格继续履行涉讼房屋买卖的相关权利、义务，阐述了充分的理���，本院对此予以认同且不再赘述，故马列晨、张宁要求确认系争《协议》中居间部分无效的诉请，本院仍不予支持。原审法院考虑到传家公司就涉讼房屋交易实际提供的居间服务，酌情确定马列晨、张宁支付传家公司居间报酬20，000元，亦无不当，本院对此予以维持。就马列晨、张宁要求传家公司赔偿50，000元之诉请，原审法院也已从马列晨、张宁就此尚未向出售方主张，且即便存在该损失也与传家公司的居间行为之间不存在因果关系为由，驳回其该项诉请，此处理亦无不当，本院对此予以维持。由此，马列晨、张宁的上诉诉请，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1，200元，由上��人马列晨、张宁共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 张薇佳审 判 员 唐建芳代理审判员 盛伟玲二〇一五年六月五日书 记 员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：