（2015）宿中民一终字第00167号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-06-23
案件名称
邢军与李某、刘道军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宿州市中级人民法院
所属地区
安徽省宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李荣芳,邢军,刘道军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民一终字第00167号上诉人（一审被告）：李荣芳，女，1951年4月5日出生，汉族，居民。委托代理人：沈雪冰，安徽沈雪冰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：邢军，曾用名邢伟，男，1979年10月10日出生，汉族，个体工商户。委托代理人：张子阳，安徽安康律师事务所律师。一审被告：刘道军，曾用名刘合肥，男，1954年10月20日出生，汉族，居民。上诉人李荣芳、因与被上诉人邢军、一审被告刘道军房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院2014年11月20日作出的（2014）灵民初字第02329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月18日受理后，依法由审判员李德道担任审判长，与代理审判员杨俊举、李震组成合议庭，于2014年5月20日公开开庭审理了本案。上诉人李荣芳及其委托代理人沈雪冰、被上诉人邢军及其委托代理人张子阳、一审被告刘道军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢军一审起诉称：李某、刘道军系夫妻关系。2009年至今，邢军一直租用李某、刘道军位于灵璧县灵城镇光明大街菜市场路西两间门面及店面后一间操作间经营幸福园麻辣烫。2014年元月15日，邢军向李某、刘道军交清了2014年度房租。2014年3月3日下午3点30分许，李某强行将店面门锁上，不让邢军营业，邢军遂报警处理，公安机关认为系民事纠纷。邢军在报警后一直主动找李某、刘道军协商此事，但对方不予理会。2014年4月11日上午，李某、刘道军带人将操作间的门撬开，将屋内的食料毁坏，并将冰柜等物品搬出丢在院子里。邢军再次报警，但李某、刘道军锁门后离开。2014年4月14日下午，李某、刘道军带人将邢军店里的物品、用具搬走，邢军又报警处理，出警人员要清点物品，李某、刘道军锁门拒绝警察入内。李某、刘道军将邢军店中所有物品搬出堆放在院内，将房屋另行租赁他人。后经清点，邢军店内部分财物被损坏。经邢军数次交涉，李某、刘道军既不退还房租，也不愿赔偿损失。综上，李某、刘道军对邢军经营的店面强行上锁，毁坏店内物品，阻止邢军经营，将店面另行租赁给他人，已构成严重违约，给邢军造成了巨大的经济损失，依法应承担违约责任。请求判令：解除邢军与李某、刘道军之间的房屋租赁合同，李某、刘道军返还房租26250元，并赔偿财物损失和经营损失59987元。李某一审答辩称：1、本案合同主体有问题，双方仅为口头合同，没有证据证明谁是实际承租人，结合刘道军和证人聂某证言可以看出，房屋租赁主体不清。2、双方之间的合同已实际解除，双方都有解除合同的权利。邢军支付的45000元不是房租。3、邢军要求返还七个月房租26250元和所有赔偿事宜没有事实依据，两个鉴定报告依据的证据有问题，且无证据证明具体侵权人。综上，邢军提供的证据不足以支持其诉讼请求，应驳回其诉讼请求。刘道军一审答辩称：该房屋最初的承租人是邢敏，其2011年12月1日开始租用。2013年刘道军要求提高房屋租金，邢敏表示略低于邻居的房租即可，并支付了5万元定金。截至2014年，均由邢伟预交房租。其后，邢敏将房屋转租给邢军。涉案房屋是租赁给邢敏的，也是由邢敏与刘道军洽谈租金。刘道军早已经通知邢军房租要涨。邢军将原先装潢的门窗、灯具等损坏。要求邢军赔付自起诉之日起迄今为止按照最低标准170元／天计算误工费、生活费170元。一审法院查明：李某、刘道军系夫妻关系。2009年，邢军的姐姐邢敏租用李某、刘道军位于灵璧县灵城镇光明大街菜市场路西门面两间及店面后操作间一间用于经营幸福园麻辣烫，2011年邢敏将该房屋转租给邢军。2014年元月15日，李某、刘道军收取邢军2014年度房租45000元，并向邢军出具收据一张，该收据载明：今收到45000元，2014年房租，刘道军，2014年元月15日。2014年3月13日下午3点30分许，李某强行到涉案房屋内，将店面上锁，阻止邢军继续营业，邢军遂报警处理。2014年4月11日上午，李某、刘道军带人将操作间的门撬开，将屋内邢军的食料毁坏，并将冰柜等物品搬出丢在院子里。邢军再次报警，李某、刘道军锁门后离开。2014年4月14日下午，李某、刘道军带人将邢军店内的物品、用具搬走，邢军再次报警处理，李某、刘道军将房门锁住，拒绝出警人员入内清点物品，李某、刘道军将邢军店中所有物品搬出堆放在院子里，并将该房屋另行租赁他人。后经清点，邢军店内部分财物被损坏。一审法院认为：李某、刘道军位于灵璧县灵城镇光明大街菜市场路西两间门面及店面后一间操作间实际租赁者及经营者系邢军。邢军、刘道军对刘道军出具的收到2014年房租45000元的收据无异议，无证据证明该45000元是部分房租，系2014年全年房租。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”邢军提供的证据来源及形式合法，且证据间相互印证，李某、刘道军构成违约，邢军要求解除李某、刘道军之间的房屋租赁合同应予以支持。李某、刘道军的违约行为导致双方之间的房屋租赁合同解除，邢军已支付2014年房租，仅使用至2014年3月13日，剩余八个半月的房租应予返还，故邢军要求返还七个月房租26250元应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，李某、刘道军将店面锁上，并将物品搬出，导致邢军的物品及经营损失，经灵璧县价格认证中心评估，邢军损失物品价格为23854元（见灵价证字201451号评估报告），经营性损失数额为33333元（见灵价证字201437号评估报告），李某、刘道军未在举证期限内提出证据反驳，故对邢军主张的物品及经营损失予以支持。价格认证费2800元系邢军为确定损失数额所支出的合理费用，应予支持。李某不服一审判决，向本院提起上诉称：1、本案房屋实际承租人为邢军的姐姐邢敏，邢军仅系代为交纳房租，并非承租人，不能作为本案诉讼当事人。2、邢军支付的45000元并非全年房租，刘道军出具的收条对租金数额约定不明确，每年45000元租金不符合市场行情，且报警记录中也明确刘道军多次要求涨房租，可见邢军亦认可该45000元并非全年的房租。3、双方当事人租赁合同已经解除，李某不构成违约。李某与邢敏之间仅存在口头约定，未签订书面合同，也未约定租赁期限。双方因租金问题存在分歧，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，当出租人解除合同应当在合力期限之前通知承租人。”李某在第一次通知要求解除合同时，双方的租赁合同已经解除，李某不构成违约。4、一审法院判决由李某、刘道军赔偿邢军的财物及经营损失无事实和法律依据。双方合同已解除，李某不存在违约，故邢军要求赔偿经营损失无相关依据。合同解除后，李某要求邢军将财物搬出该房屋有理有据。同时，邢军提供的两份价格认证报告中的物品清单为单方提供，不能证明与本案的关联性，且无法证明损失为李某造成的。5、鉴定费不应由李某承担。邢军物品及经营损失非因李某、刘道军的过错造成的。邢军仅将灵价证字（2014）37号价格认证报告中的经济损失作为本案证据使用，但该鉴定费发票的客户名称并非邢军，其亦未提供（2014）51号价格认证的正式发票，一审法院将两次价格认证费用判决由李某、刘道军承担是错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。邢军辩称：1、双方存在租赁关系，邢军作为本案原告主体适格。该租赁合同关系于2009年实际产生，2014年1月15日刘道军收取邢军2014年度的房屋租金，其行为系双方对租赁关系的确认；刘道军出具的收条载明是2014年房租，视为刘道军收取邢军2014年全年的房屋租金，故，邢军作为本案原告主体适格。2、李某主张其与尹成辉之间存在合同关系与其一审答辩理由相悖。3、李某、刘道军收取邢军房租后的违约行为导致合同解除。邢军基于对方的违约行为要求赔偿损失有相关依据。评估时邢军的物品仍处于李某、刘道军的非法控制下，李某上诉所称评估前物品全部交与邢军与事实不符。4、一审法院认定剩余租期，并对李某、刘道军控制的物品及损失进行评估，所得数额有理有据，李某、刘道军也未申请重新评估，故一审法院依据价格认证部门作出的认证结论进行判决合理合法。综上，一审判决适当，请求驳回上诉，维持原判。刘合肥述称：同意李某的上诉意见。二审期间，李某向本院提交如下证据：1、灵璧县人民法院的民事裁定书，证明邢军于2014年8月5日前已对李某提起诉讼，当时经过法院调解，将物品清点交付给邢军后，邢军撤诉；2、2009年12月1日刘道军与尹成辉签订的房屋租赁合同，证明租赁期限为三年，租金约定为44000元／年，同时证明邢军作为本案原告主体不适格。3、照片一组，以证明李某对室内室外物品进行拍照，价格认证结论中的损失无事实依据。4、2014年4月22日，李某与案外人签订的房屋租赁合同，年租金为142000元，以证明邢军所称的45000元不是2014年全年的租金。5、证人刘某的证言，以证明房屋实际承租人是邢军的姐夫尹成辉，李某、刘道军不同意转租；邢军的物品双方清点后由邢军带走，并无毁损；涉案房屋租金最低100000元／年，不可能是邢军说的45000元／年。邢军发表质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，对证明目的有异议，邢军撤诉原因是当时未将刘道军列为共同被告。对证据2的真实性有异议，刘道军与尹成辉签订的租赁合同不存在，即使该合同真实，租赁期限为2009年12月1日至2012年12月1日，本案涉及的是2014年房屋租金，该证据与本案无关。对证据3的真实性无异议，但该证据只反映部分事实，依据部分照片不能否定评估价格，评估之前物品一直被锁在院内，评估时是法院带评估部门对物品进行清点，双方签字确认，价格评估部门予以评估。对证据4真实性不予质证，该合同与本案无关联性。2013年双方协商的房租价格是43000元，2014年涨至45000元。对证据5的真实性有异议，证人与李某有亲属关系，其证言不具有客观性，不能否定价格评估的合法性，李某若对价格评估有异议，应在一审申请重新鉴定，其未申请重新评估，实际上就是认可评估报告的合法性。刘道军发表质证意见为：同意李某的意见。根据当事人二审中举证、质证意见，本院质证如下：证据1系人民法院依法作出，本院予以认定。邢军认可尹成辉在2009年12月1日至2012年12月1日期间承租涉案房屋的事实，本院对证据2予以认定。邢军对证据3的真实性无异议，本院予以认定。邢军对证据4不予质证，且涉及案外人，本案不予认定。邢军认可其将涉案物品取走的事实，但房屋现租赁价格与本案无关联性，结合其他证据，对证据5部分予以认定。经二审审理查明：2009年12月1日刘道军与尹成辉签定房屋租赁合同，约定：刘道军将坐落于灵璧县光明大街北端路西门面两间面积105平米的门面房租赁给尹成辉用于小吃经营，租赁期限自2009年12月1日至2012年12月1日止。2011年11月，尹成辉（邢敏）将该房屋转租给邢军。2012年12月1日，尹成辉与刘道军签订的租赁合同租赁期限届满后，房屋由邢军继续使用，但具体租赁事宜都由刘道军、李某与邢敏沟通，邢军（邢伟）并未与其单独协商。除本院认定的上述事实外，一审认定的其他事实，本院予以确认。邢敏与尹成辉系夫妻关系，邢敏为邢军的姐姐。本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点为：邢军与刘道军、李某之间是否存在房屋租赁合同关系，其要求解除与李某、刘道军之间的房屋租赁合同，并要求其二人返还房租、赔偿财务损失及经营损失的诉讼请求应否支持。根据《中华人民共和国合同法》第二条第一款的规定：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，刘道军与尹成辉就涉案房屋签订了租赁协议，在该合同履行期间，尹成辉（邢敏）将该房屋转租给邢军使用。合同履行期限届满后，尹成辉未与刘道军、李某续签合同，该房屋仍由邢军使用。邢军自认该房屋是从尹成辉（邢敏）处转租，其未就房屋租金、租赁期限等与刘道军、李某进行协商，刘道军、李某也否认与邢军存在合同关系，双方没有订立房屋租赁合同的意思表示，故邢军与刘道军、李某之间不存在房屋租赁合同关系。根据合同的相对性原理，邢军要求解除与刘道军、李某之间的房屋租赁合同，并要求其二人返还租金、赔偿经营损失及物品损失无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定邢军与尹成辉（邢敏）之间系租赁关系，但判决结果与认定事实之间存在矛盾，本院予以纠正。综上，一审法院认定事实基本清楚，但判决结果及适用法律均有错误，本院予以纠正。李某的上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销安徽省灵璧县人民法院（2014）灵民初字第02329号民事判决；二、驳回邢军的诉讼请求。一审案件受理费1950元，减半收取为975元；二审案件受理费1950元，均由邢军负担。本判决为终审判决。审 判 长 李德道代理审判员 杨俊举代理审判员 李 震二〇一五年六月五日书 记 员 夏春秋附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。