（2014）怀民初字第06073号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-10-12
案件名称
郭长安等与纪长青农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市怀柔区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭长安,郭春华,纪长清,李松涛
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2014）怀民初字第06073号原告郭长安，男，1940年4月11日出生。原告郭春华，女，1946年3月17日出生。二原告委托代理人郭伟，女，1970年10月25日出生。被告纪长清，女，1966年4月10日出生。第三人李松涛，男，1982年11月23日出生。被告及第三人委托代理人王红利，北京市玖典律师事务所律师。原告郭长安、郭春华（同时出现简称二原告）与被告纪长清、第三人李松涛农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王燕军独任审判，公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人郭伟，被告纪长清及第三人李松涛的委托代理人王红利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，2003年10月15日，原告郭长安与被告签订了房屋买卖协议，将坐落于怀柔区杨宋镇×村×号院的正房5间、西厢房4间卖给被告，作价7万元。我们无其他住房，一直居住在儿子家里，造成和儿子一家人的关系不睦，现在想回到村里居住。我们曾多次找被告协商买回房屋，但被告一直以各种理由推托。我们认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系。被告并非杨宋镇郭庄村集体经济组织成员，我们与被告签订的房屋买卖合同应属无效合同。为维护自身合法权益，我们诉至法院，请求确认双方签订的房屋买卖协议无效，判令被告腾退返还房屋，我们退还被告房款7万元；诉讼费由被告负担。被告纪长清辩称，原告所诉没有事实和法律依据。第一，房屋买卖协议系双方自愿达成，我已付清了房款，原告也已经交付了房屋及土地证书，该买卖行为已经履行完毕；第二，2004年12月8日，我以15万元价格又将房屋卖给了同村村民李松涛，房屋实际控制在李松涛手中，原告要求我腾退返还房屋，已不具备条件。因此，我不同意原告的诉讼请求。第三人李松涛述称，2004年12月8日，我以15万元价格从被告处购买了诉争房屋。合同签订当日，我一次性付清房款，被告于次日将房屋交付给我，房屋一直由我使用至今。我不同意原告的诉讼请求。经审理查明：郭长安与郭春华系夫妻关系。2003年10月15日，郭长安与纪长清签订了房屋买卖协议，该协议约定：“怀柔区杨宋镇×村郭长安自愿将自己房屋（×号）卖给纪长清。屋内水、电、门窗及取暖设备齐全，房价为七万元整，一次性付清，自购房之日卖房主将有关房屋的一切手续给买房主，以后关于拆迁、变更等与卖房主无关，一切受益权归买房主所有，卖房主不得以离婚等任何理由反悔。以后一切费用由买房主承担，房屋是正房五间、厢房四间，房屋产权以地契为准。双方自购房之日，签成协议，不得悔改，如果违约，按法律的有关规定制裁。”该协议落款处有郭长安、纪长清以及证人李×等人的签名。协议签订后，郭长安将诉争房屋及集体土地建设用地使用证交付纪长清，纪长清付清了房款。2014年9月，二原告以纪长清系城镇居民无权购买农村房屋为由诉至本院，请求确认其与纪长清所签房屋买卖合同无效，并要求纪长清返还房屋及院落。本案在审理过程中，纪长清表示其于2004年12月8日将该房屋卖给郭庄村村民李松涛，并提交了其与李松涛签订的房屋买卖协议及收条。该协议载明：卖房人纪长清，买房人李松涛，双方经协商一致，达成如下协议：一、卖房人将怀柔区杨宋镇×村×号宅院卖给买房人，价值人民币150000元；二、该宅院共有北房五间，西厢房四间，总面积297平方米，一切设施齐全（水、电、暖）；三、本协议签订后一个月内卖房人将宅院交付买房人，同时买房人一次性付清房款；四、自房屋交付始，该宅院的一切权益都归买房人；五、本协议一经签订，双方不得反悔；六、本协议一式两份，双方各执一份。该收条载明：“今收到李松涛交来购房款壹拾伍万元整（150000元），一次性付清。收款人：纪长清，2004年12月8日。”本院经审查，依法追加李松涛为本案第三人。第三人李松涛出庭陈述，其于2004年自纪长清处购买了诉争房屋，明确诉争房屋为北房4间，西厢房4间，并称在购得房屋后即交付其表姐杨振萍居住至今。而二原告认为纪长清为拒绝返还房屋，与李松涛之间的协议系在本案诉讼过程中签订，申请鉴定该协议的文件形成时间。本院先后函至法大法庭科学技术鉴定研究所、北京京安拓普文书司法鉴定中心联系该鉴定事宜，上述单位均回复称从目前科学技术上讲，文件形成时间项目存在较大争议，现无法进行鉴定。另查，本院依职权向北京市怀柔区杨宋镇郭庄村妇联主任穆淑凤调查了解，穆淑凤称纪长清购得诉争房屋后，其妹一直居住此处，至于是否转卖房屋并不知晓。本院依职权向王德臣（系杨振萍之夫）调查了解，王德臣称其与杨振萍自纪长清2003年购房后一直居住至今，杨振萍与纪长清系姑嫂关系，并表示院内除原有正房5间、西厢房4间外的房屋（钢结构平房）系由纪长清之夫在三四年前翻建的，后纪长清又卖给了李松涛，具体买卖时间并不知晓。经本院现场勘查，诉争宅院内现有北房5间、西厢房4间及钢结构平房。经质证，双方当事人对本院调查事实均无异议。再查，李松涛户籍地登记为北京市怀柔区杨宋镇×村×1号，其于2006年12月12日转为小城镇居民户口。经本院释明，纪长清及第三人李松涛均不表示对诉争房屋及院落进行价值评估。上述事实，有当事人陈述、原告提供的房屋买卖协议、被告提供的房屋买卖协议及收条、本院调查笔录及照片等证据在案佐证。本院认为：本案争议焦点之一为事实认定问题，即纪长清与李松涛之间是否存在诉争房屋买卖的事实；焦点之二为法律适用问题，即诉争房屋买卖合同效力问题。关于纪长清与李松涛之间是否存在诉争房屋买卖事实的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，纪长清辩称其购得房屋后于次年以15万元的价格再卖给第三人李松涛，但二原告对此不予认可。鉴于房屋系人们极为重要的财产，一般情况下，当事人对其房屋物权变动事实应当足够了解，且不易遗忘。根据已查明的事实，李松涛与其委托代理人就诉争房屋间数、居住使用事实陈述存在矛盾，且纪长清持有其为李松涛出具的房款收据，与生活常理严重不符，再结合纪长清之夫在诉争宅院内修建房屋等事实，本院从证据的真实性、合法性、关联性综合审查后认为，纪长清提供的其与第三人李松涛之间的房屋买卖协议不能作为认定案件事实的依据。综上，本院对纪长清转卖诉争房屋的辩称意见难以采信。关于诉争房屋买卖合同效力问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，原被告双方对于涉案房屋买卖及履行事实均不持异议，本院予以确认。因纪长清并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的资格，故涉案协议因违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应的责任。现二原告请求确认涉案协议无效，并要求返还房屋及购房款，理由正当，本院予以支持。因纪长清就与房屋相关的损失未主张权利，故本案中不予处理，当事人就此可另行主张。但需指出，二原告作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以房屋买卖违法为由主张合同无效，故二原告应对合同无效承担主要责任；纪长清对签订涉案协议所引起的后果承担次要责任。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告郭长安、郭春华与被告纪长清于二○○三年十月十五日就坐落于北京市怀柔区杨宋镇×村×号院内房屋所签订的买卖协议无效。二、被告纪长清于本判决生效后一百八十日内将坐落于北京市怀柔区杨宋镇×村×号院内房屋腾退返还给原告郭长安、郭春华。三、原告郭长安、郭春华于本判决生效后一百八十日内返还被告纪长清购房款人民币七万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七百七十五元，由原告郭长安、郭春华负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王燕军二〇一五年六月五日书记员 程永峰 微信公众号“”