（2015）湖吴康民初字第140号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-09-01
案件名称
湖州经典物业管理有限公司与翟锦美物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
湖州市吴兴区人民法院
所属地区
湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖州经典物业管理有限公司,翟锦美
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖吴康民初字第140号原告：湖州经典物业管理有限公司。法定代表人：谢雪强。委托代理人：金荪、陈敏。被告：翟锦美。原告湖州经典物业管理有限公司（以下简称经典物业公司）与被告翟锦美物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，依法由代理审判员吴文婷适用简易程序于2015年6月1日公开开庭进行了审理。原告经典物业公司的委托代理人金荪、陈敏，被告翟锦美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告经典物业公司起诉称：被告翟锦美于2009年8月17日购得馨水园10幢103室房屋，面积为93.19平方米，购房时，湖州信业佳房地产开发有限公司、湖州万众房地产物业管理中心与业主签订《前期物业服务协议》一份，协议约定：物业服务企业向业主按其拥有的建筑面积收取物业服务费，多层住宅（含车库）每月每平方米0.8元，排屋、叠屋每月每平方米1元，商铺每月每平方米0.8元。2012年9月20日，湖州万众房地场物业管理中心退出小区管理，由湖州经典物业管理有限公司接管物业服务，并将业主欠缴物业费以通知形式告知小区业主，物业欠费由湖州经典物业管理有限公司收取。2012年9月20日，湖州馨水园小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》一份，合同期为自2012年9月20日至2015年9月20日至，合同约定：多层住宅由业主按拥有建筑面积每月每平方0.8元向物业服务企业缴纳；排屋、叠屋住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1元缴纳，半地下车位由业主按每月每位20元缴纳；物业管理服务费一年预收一次，每年物业费从1月开始由业主预约物业服务人员上门收取或由业主致物业服务中心缴纳。至当年末业主未缴纳业务费，视作逾期缴纳，原告通过多次催缴并寄送以书面形式催缴函后仍不缴纳的原告可通过法律途径追缴欠费，并要求当事人自逾期之日起每天按应缴物业管理服务费的3‰缴纳违约金。根据《物业服务合同》原告已经履行了对馨水园小区进行管理、服务的义务，而被告作为馨水园10幢103室的业主一直拖延缴纳物业管理费，虽经原告多次上门或发函催要，被告一直无正当理由拒绝支付物业费。现原告为维护合法权益特向法院起诉，请求依法判令：一、被告向原告支付2011年1月1日起至实际履行之日的物业服务费3580元（暂计算至2014年12月31日）；二、被告向原告支付逾期之日起至实际履行之日止的逾期付款违约金每日3‰，暂计算至2015年4月30日为人民币7169元（其中2011年1月至2011年12月物业服务费逾期付款违约金自2012年1月1日暂计算至2015年4月30日为人民币3264元，2012年1月至2012年12月物业服务费逾期违约金自2013年1月1日暂计算至2015年4月30日为人民币2281元，2013年1月至2013年12月物业服务费逾期付款违约金自2014年1月1日至2015年4月30日为1302元，2014年1月至2014年12月物业服务费逾期付款违约金自2015年1月至2015年4月30日为322元）；三、由被告承担诉讼费。被告翟锦美答辩称：对原告的陈述均无异议，拖欠物业费也属实，但被告并非故意拖欠物业费。被告购置的馨水园10幢103室房屋存在渗水、漏水现象已有六年，2010年被告发现之后已经多次向前期物业公司报修，前期物业公司并没有给予实际的维修。本案原告到小区进行物业管理也有三年时间，被告也多次进行报修，原告依旧没有重视。2014年本案原告组织开发商跟被告协商过一次，也没有协商处理好。另外被告多次拨打市长热线均无法解决存在的问题。综上，被告并非故意拖欠物业费，只是希望物业公司作为业主跟开发商的桥梁帮助业主联系开发商来解决房屋质量问题或者由物业公司直接找维修人员来解决被告房屋存在的问题，只要物业公司协助被告维修好房屋，被告会履行支付物业费义务的，请求法庭予以考虑被告方请求。原告经典物业公司补充陈述称：对于业主反映的房屋质量问题原告只能进行报修登记及记录，但物业公司没有维修的能力。原告接手馨水园小区物业管理近三年，共接到被告三次报修记录，原告均已向施工单位上报登记，原告已经履行了物业服务义务。原告为支持其诉讼请求，向本庭提交并出示了如下证据：证据1：购房发票复印件一份，证明被告的主体身份资格；证据2：前期物业合同一份，证明被告与开发商签订前期物业合同对物业费的收取标准及支付方式进行了约定的事实；证据3：物业服务合同一份，证明原告与馨水园小区业主委员会签订物业服务合同，服务期限为2012年9月20日至2015年9月20日，合同对物业服务费的标准及支付方式、违约责任等进行了约定的事实证据4：通知书一份，证明业主前期欠缴的物业费由原告收取，并在小区张贴通知欠费业主及时缴纳物业费的事实；证据5：快递单一份，证明原告向被告催缴物业费的事实；证据6：报修记录，证明被告向物业公司报修三次，物业公司已将报修情况移交开发商维修人员予以处理，即原告已履行了物业服务义务的事实。对于原告经典物业公司提交的证据，被告表示均无异议。本院审核后认为，原告提交的证据符合证据的有效要件，能够证明原告所要主张的事实，本院对其证明效力予以确认。被告翟锦美未向本院提交证据。本院经审理，认定事实如下：被告翟锦美系湖州市吴兴区馨水园10幢2单元103室的业主，房屋建筑面积为93.19平方米。2009年7月9日，被告翟锦美与湖州信业佳房地产开发有限公司、湖州万众房地产物业管理中心签订《前期物业服务协议》一份，协议约定：物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积向物业服务企业交纳，多层住宅（含车库）每月每平方米0.8元，排屋、叠屋每月每平方米1元，商铺每月每平方米0.8元。2012年9月，湖州万众房地产物业管理中心退出小区管理，由湖州经典物业管理有限公司接管物业服务，并将业主欠缴物业费以通知形式告知小区业主，物业欠费由湖州经典物业管理有限公司收取。2012年9月20日，原告与湖州馨水园小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，合同期限自2012年9月20日至2015年9月20日至，合同约定：多层住宅（含阁楼、地面汽车库）由业主按拥有建筑面积每月每平方0.8元向物业服务企业缴纳；物业管理服务费一年预收一次，每年物业费从1月开始由业主预约物业服务人员上门收取或由业主致物业服务中心缴纳。至当年末业主未缴纳业务费，视作逾期缴纳，原告通过多次催缴并寄送以书面形式催缴函后仍不缴纳的原告可通过法律途径追缴欠费，并要求当事人自逾期之日起每天按应缴物业管理服务费的3‰缴纳违约金；合同还对物业服务管理事项、双方权利义务等进行了约定。被告翟锦美自2011年1月1日起拖欠物业服务费，至2014年12月31日共结欠3580元。原告多次向被告催讨未果，以致纠纷成讼。本院核定逾期付款违约金为：2011年度未付物业费895元，逾期付款违约金以中国人民银行同期同档次贷款基准利率为标准，自2012年1月1日起算至2015年6月5日为192元；2012年度未付物业费895元，逾期付款违约金以中国人民银行同期同档次贷款基准利率为标准，自2013年1月1日起算至2015年6月5日为134元；2013年度未付物业费895元，逾期付款违约金以中国人民银行同期同档次贷款基准利率为标准，自2014年1月1日起算至2015年6月5日为78元；2014年度未付物业费895元，逾期付款违约金以中国人民银行同期同档次贷款基准利率为标准，自2015年1月1日起算至2015年6月5日为21元。以上逾期付款违约金合计425元。本院认为：原告经典物业公司与馨水园小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，应受法律保护。被告翟锦美作为馨水园小区10幢103室业主，未按约支付物业服务费，显属违约，应承担付款的民事责任。原告要求被告支付物业服务费的请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告按每日3‰支付逾期付款违约金的诉请，过分高于造成的损失且被告也提出了异议，故本院依法予以调整，具体金额以本院核定为准。被告关于原告未协助其将房屋渗水、漏水等质量问题维修好故原告未尽到物业服务管理义务的抗辩意见，因房屋本身存在的质量问题的维修义务非物业管理服务事项的范畴，且原告已将被告的报修情况登记并向施工单位进行反馈，原告已尽到物业服务义务，故对被告的该项抗辩意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《国务院物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告翟锦美应支付原告湖州经典物业管理有限公司2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费3580元及逾期付款违约金425元（暂计算至2015年6月5日，实际计算至判决确定的履行之日），合计4005元，限于本判决生效之日起十日内清偿；二、驳回原告湖州经典物业管理有限公司其余诉讼请求。本案受理费69元，减半收取35元，由原告湖州经典物业管理有限公司负担13元，由被告翟锦美负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员 吴文婷二〇一五年六月五日书 记 员 濮建英 百度搜索“”