（2015）金义民初字第163号

裁判日期: 2015-06-05

公开日期: 2015-07-30

案件名称

方少女与武汉津味餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

义乌市人民法院

所属地区

义乌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

方少,武汉津味餐饮管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

浙江省义乌市人民法院民事判决书（2015）金义民初字第163号原告：方少女，经商。委托代理人：叶向明，浙江六和（义乌）律师事务所律师。被告：武汉津味餐饮管理有限公司。法定代表人：孙武良，总经理。委托代理人：张礼彬，系被告公司员工。原告方少女为与被告武汉津味餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员余芹适用简易程序进行审理，于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告方少女的委托代理人叶向明，被告武汉津味餐饮管理有限公司的委托代理人张礼彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方少女诉称，2013年6月10日，原被告双方签定了一份房屋租赁协议，约定原告将其向何流建租赁的坐落于义乌市稠州北路845号的房屋租赁给被告经营之用。合同约定：被告向原告支付的租金以被告每月营业数额的12%计提，被告应当于每月10日前向原告提供书面营业数额，原告也有权核实被告当月的营业数额。合同签订后，被告在免租期内对店面进行装修，于2013年8月份开始营业。嗣后，原告曾多次要求被告于每月10日前提供书面的营业数据，但遭到被告拒绝。自2013年8月5日开始，被告只陆续支付过4个月租金，而且还是根据被告自己确认的营业数据计付租金。根据双方合同第三条3-6条约定，被告应当向原告承担违约责任，按当年月租金的2倍向原告进行赔偿。自2013年12月5日开始，被告就一直拖欠原告租金，原告曾多次要求被告支付租金，和按合同履行义务，被告也不予理会。由于被告拒绝提供书面营业数据，致使原告无法得知被告每月的营业额，无法计算出月租金，造成原告严重的经济损失，现原告暂按每月租金5万元计算，要求被告支付2013年8月5日至2014年12月12日共18个月租金的2倍赔偿款，计人民币5万×18×2=180万元。同时，解除原被告双方签订的房屋租赁合同，并要求被告向原告承担30万元的违约金。原告起诉后，被告提供了营业报表，所以按照被告提供的营业报表计算每月的租金。综上，为维护自己的合法权益，诉请判令：1、解除原被告之间于2013年6月10日签订的房屋租赁合同（提成）；2、被告向原告支付租金共计人民币563649.16元；3、被告向原告支付未能提供月营业数据的违约赔偿款1385823.10元（从2013年8月至2014年12月共17个月未能提供营业数据的违约赔偿金）；4、被告向原告支付未按合同履行义务的违约金30万元。5、由被告承担本案的诉讼费用。被告武汉津味餐饮管理有限公司辩称，一、关于案件事实：原被告产生争议的根本原因是：租赁合同约定的租金是以营业额的12%计算，因被告门店的营业额偏低，导致租金偏低，以及较高的房屋租赁税（17.5%左右），导致原告转租房屋没有实现原告的预期利润。因此从一开始，原告就要求调整租金、不开具租赁发票，而且不出具已收租金的收据。另外，原告方要求租金收款人由宗文秀变更为杨忠斌。因此在原告未出具票据的条件下，没有出具收款收据，收款人又与合同约定的不一致，不符合财务制度的要求，而且被告作为上市公司财务制度更为严格，所以被告支付了4个月租金，期间与原告方交涉收款收据无果后，不敢也不能再行给付租金，而且被告依双方约定也有权顺延支付租金。原告也要求先不支付租金，因为如果支付了租金就相当于默认了租金计算的方式。事实上原被告就营业额偏低、租金偏低、房屋租赁税等问题，从门店营业之初就产生矛盾，至今2014年12月被告被迫迁出门店，原被告始终在协商寻找解决办法。原告方也提出过解决方案：一是由我公司开放租赁门店由原告加盟，二是变更租金计付方式为固定租金。就此双方多次协商。第一个方案不符合我公司制度。2014年8月，我公司给予现实条件和双方继续合作，甚至提议自双方达成补充协议起租金变更为7.5万元／月，但原告方要求从门店营业（2013年8月）开始计算。所以一直没有达成协议。其实按照常理，也可证明我公司未违约，如果是我公司不提供营业数据、无故拖欠13个月租金，房东早就采取强硬措施，强迫我公司迁出出租门店，并通过法律途径索赔。二、关于诉讼请求的意见：针对原告的诉讼请求，提出如下意见：1、被告基于已于2014年12月19日被迫迁出出租房屋的客观事实，同意租赁合同自2014年12月19日提前终止。但要明确，原告无提前解除合同的权利，原告履行合同及提前解除合同构成违约（被告保留通过法律途径维权的权利）；2、被告已给付2013年8月份至2013年11月份4个月的租金，2013年12月份至2014年12月份的租金未给付，共计563649.16元，被告同意给付，但原告应当提供发票或者扣减开具租赁发票税费。另外被告要求以30万元保证金抵扣租金。3、被告一直按照约定向原告提供营业数据，并无违约事实。被告每月10号之前将加盖财务章的营业数据表放在店铺，原告方（多次情况下都是由杨忠斌）前往领取，从原告起诉60万租金与支付租金56万多元相近，也可以证明原告知道营业数据，被告已提供营业数据。所以原告诉请赔偿130多万元无事实和法律依据，请予驳回。退一步讲，即便被告违约，但原告并无实际损失，无权要求赔偿，即便有损失，也只限于未支付租金的利息，原告诉请的2倍未提供月营业数据的违约赔偿金130多万元，也过分高于实际损失。4、被告无任何违约，违约方为原告，所以原告诉请赔偿30万元违约金，无事实依据，请法庭予以驳回。另外被告认为，有关30万元违约责任条款（根本违约）与其他违约条款相竞合，使用了关于30万元的违约条款，则不应再使用其他违约条款。原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：1、房屋租赁合同（提成）一份，证明原被告租赁合同关系。2、2014年5月28日的律师函复印件一份（原件在被告处），证明因被告未按双方签订的房屋租赁合同（提成）履行义务，原告委托浙江兴运律师事务所向被告发函告知其违约行为并要求其承担违约责任。3、邮政快递单一份，证明原告委托浙江兴运律师事务所给被告发的律师函已通过快递方式送达被告。4、律师函复印件一份（原件在被告处），证明因被告未按双方签订的房屋租赁合同（提成）履行义务，原告委托浙江六和（义乌）律师事务所向被告发函告知其违约行为，并通知被告解除双方签订的合同以及要求被告承担违约责任。5、邮政快递单一份、快递查询记录一份，证明原告委托浙江六和（义乌）律师事务所给被告发的律师函已通过特快专递方式送达被告，且已签收的事实。6、房屋租赁合同一份，证明原告从何流建处承租涉讼房屋，原告享有涉讼房屋承租权的事实。7、同意转租证明一份，证明何流建同意原告将涉讼房屋转租给被告经营使用的事实。对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：对证据1无异议。对证据2、3，被告方没有收到过这份律师函，原告也没有证据证明被告收到过这份律师函，而且该份律师函也不能证明被告存在违约行为，不能达到原告的证明目的。对证据4、5的真实性无异议，但不能证明被告有违约行为，不能达到原告的证明目的。原告要求我们迁出房屋，还扣了被告的东西不让被告搬，后来协商后，才搬出来。证据6中合同甲乙双方都是个人，对真实性被告方无法确认。何流建如果是房屋产权人，应该会有产权证。对证据7的真实性也无法确认。对原告提供的证据，本院认证如下：因被告对证据1无异议，本院对证据1予以采信。虽被告对证据2、3不予认可，但原告在庭后补充提供了邮件回执联，本院对证据2、3予以采信。被告对证据4、5的真实性无异议，本院对证据4、5的真实性予以认定。对证据6、7予以采信。被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、记账回执5份，证明被告支付保证金30万元及4个月租金的事实。2、营业款及计提租金表17份，证明营业款及计提租金的事实。3、函一份、快递单两份、网上查询签收记录两份，证明被告向原告及原告委托代理律师发了两份函，以及证明原告妨害被告经营事实。对被告提供的证据，原告发表质证意见如下：对证据1无异议，钱是收到过的。对证据2无异议。原告收到过证据3中的函，但对被告提出的证明目的有异议，原告已经要求解除合同，当然有权利让被告搬出店面，不存在妨害经营的事实。对被告提供的证据，本院认证如下：因原告对证据1、2无异议，本院对证据1、2予以采信。对证据3的真实性予以认定。经审理查明，2013年6月，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同（提成）一份，双方约定原告将义乌市稠州北路845号房屋租赁给被告用于经营85度C休闲餐饮；原告应于签订合同后向被告交付该房屋，免租期自2013年6月24日至2013年8月4日；该房屋的租赁期限自2013年8月5日起至2021年8月4日止；租赁期限内，该房屋租金为计提租金。月租金金额为被告租赁门店每月月营业额的12%；被告支付租金的方式：用现金、支票、银行汇票或电汇方式将其应付的款项汇入原告的账号：除现金外，其他支付方式以款项进入被告银行账户的时间为实际到账日。（账户名称：宗文秀；开户行：中国工商银行；账号：62×××39）；原告应出具收取租金之发票（以半年为周期），原告须在实际到帐日的五个工作日内先行提供与租金等额的有效租金收据。租金发票待实际营业额交付满6个月后由原告一次性开具前半个租赁年度之租金发票。原告所出具之发票的开票方名称应与原告完全一致。若由于原告未在规定时间内提供发票（每满6个月清算后的20天内开具），则被告有权拒绝支付下月乃至以后个月的租金，至原告方提供合法发票为止。如原告延期开具发票达3个月以上的，被告有权单方面解除合同，原告应承担违约责任。原告逾期提供相应收据的，被告下期租金支付日期相应顺延；被告应于每月10日之前向原告书面提供上个月的营业数据，书面营业数据上须加盖被告财务章，如被告没按约提供，视为被告违约，需按当年月租金的2倍向原告承担赔偿责任。被告应配合原告对营业数据的检查核实，并允许由原告聘请的有资质的相关单位进行不定期审计。被告少报营业额的，除补齐少缴租金外，还需按当年月租金的2倍向原告承担赔偿责任；一般情况下本合同签订后，在该房屋、水、电均到位后的十个工作日内，被告先行向原告支付房屋租赁保证金。若原告上述能源条件无法满足被告要求，需要向有关部门申请，则被告在合同签订后，且该房屋装修水、电均到位后十个工作日内支付一半的房屋租赁保证金，待原告可以提供满足被告需要的电力后五个工作日内，被告支付剩余的房屋租赁保证金。双方约定房屋租赁保证金的数额计人民币30万。原告收到上述款项后，应于5个工作日内提供相应收据；被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，并即刻收回该房屋：（1）因被告方原因，被告不支付或者不按照约定支付租金、物业费、水、电、天然气、通讯等应缴费用超过30日的…；被告有本合同9-4约定的情形之一的，应按30万元向原告支付违约金或者赔偿损失。双方还在合同中对其他的权利义务进行了约定。合同签订后，被告于2013年7月24日向原告交纳了租赁保证金30万元；于2013年9月18日交纳了8月份的租金18217.29元；于2013年10月20日交纳了9月份的租金36703.16元；于2013年11月20日交纳了10月份的租金36186.11元；于2013年12月19日交纳了11月份的租金38155.83元。以上款项的收款人均为杨忠斌。自此之后，被告未再向原告交纳租金。原、被告在庭审中一致认可2013年12月至2014年12月间被告的营业总额为4697076.29元，原告的应提成租金为563649.16元。2014年5月28日，原告以被告未按合同履行其义务并已构成违约为由，委托浙江兴运律师事务所向被告寄送了律师函。2014年12月12日，原告再次委托浙江六和（义乌）律师事务所向被告寄送了律师函，律师函中载明自律师函发至被告之日起解除2013年6月10日所签的房屋租赁合同，并要求被告支付租金及未按约提供营业报表的赔偿款。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告在2014年12月12日向被告寄送了律师函，要求自被告收到律师函之日起解除双方签订的房屋租赁合同，被告在庭审中也认可房屋租赁合同自其收到律师函即2014年12月19日解除。故原、被告签订的房屋租赁合同已经于2014年12月19日解除，无需再另行判决。关于原、被告谁违约及违约责任如何承担的问题，本院认为，在双方签订的的房屋租赁合同中约定被告应于每月10日之前向原告提供上个月的营业数据，但被告并未提供证据证明其已经按约履行了提供营业数据的义务，因此，被告方已经构成违约。但原、被告在合同中所约定的按当年月租金2倍计算的违约金过分高于因被告不提供营业数据给原告造成的损失，本院酌情将该项违约金调整为15万元。关于被告未支付租金的问题，被告称其不支付租金是因为原告要求调整租金数额、原告不出具收款收据且原告要求将租金收款人由宗文秀变更为杨忠斌。本院认为被告未提供证据证明原告曾要求调整租金数额。原告不出具收款收据，并不能成为被告不支付租金的理由，按照双方合同约定，原告逾期提供相应收据的，被告下期租金支付日期相应顺延，但是双方并没有约定原告不出具收款收据，被告可以不支付租金。被告称因原告要求将租金收款人名称由宗文秀变更为杨忠斌，不符合其财务制度，所以未再继续支付租金，本院认为，从被告提供的关于租金支付的证据中可以看出，收款人均是“杨忠斌”，由此可以看出，被告对于将合同中约定的收款人“宗文秀”变更为“杨忠斌”并无异议。所以，被告不支付租金，已经构成违约，应按照合同约定来承担违约责任，考虑到原告未向被告出具收款收据，也属于未完全履行己方义务，且原、被告约定的违约金数额过高，本院酌情将该项违约金调整为15万元。被告称，该项违约金与合同中的其他违约金相竞合，不能同时适用，本院认为原告所主张的两项违约金针对的是不同的合同条款，保障的是不同的合同义务的履行，不存在被告所说的竞合的情况，所以，对于被告的辩称，本院不予采纳。综上，被告应当向原告支付尚欠租金563649.16元，并支付原告违约金共计30万元。被告在庭审中要求将其已经交纳的30万元保证金进行抵扣，为避免当事人讼累，本院将该30万元保证金在被告应支付给原告的款项中进行抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告武汉津味餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告方少女租金563649.16元及违约金30万元，扣除被告武汉津味餐饮管理有限公司已支付给原告方少女的租赁保证金30万元后，被告武汉津味餐饮管理有限公司还应支付原告方少女563649.16元；二、驳回原告方少女的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14200元，由原告方少女负担9482元，被告武汉津味餐饮管理有限公司负担4718元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费28400元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室，联系电话：8205****、8205****。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）代理审判员　余　芹二〇一五年六月五日书　记　员　骆健雄关注公众号“”