（2015）莆民终字第642号

裁判日期: 2015-06-05

公开日期: 2015-10-23

案件名称

陈绍玲与仙游县天怡房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省莆田市中级人民法院

所属地区

福建省莆田市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈绍玲,仙游县天怡房地产有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

福建省莆田市中级人民法院民事判决书（2015）莆民终字第642号上诉人（原审原告）陈绍玲，女，1982年5月30日出生，汉族，住所地福建省仙游县。委托代理人陈若民（系上诉人陈绍玲丈夫），男，1979年10月4日出生，汉族，住所地福建省仙游县，代理权限为特别代理。上诉人（原审被告）仙游县天怡房地产有限公司，住所地福建省仙游县鲤南镇西埔村三郊路218号，组织机构代码证代码66929457-3。法定代表人陈德银，董事长。委托代理人黄清国，福建朗天律师事务所律师，代理权限为特别代理。上诉人陈绍玲与上诉人仙游县天怡房地产有限公司（以下简称天怡公司）因商品房销售合同纠纷一案，双方当事人均不服福建省仙游县人民法院（2014）仙民初字第6370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人陈绍玲及其委托代理人陈若民、上诉人天怡公司的法定代表人陈德银及其委托代理人黄清国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年12月16日，陈绍玲与天怡公司签订《商品房买卖合同》，该合同第三、四条约定：天怡公司将“天怡财富城”第10幢第1101号商品房及地下室车位71、72、73、74号共四个车位预售给陈绍玲，该商品房建筑面积共193.41平方米，商品房及四个车位总价款638568元。合同第八条约定：天怡公司应当在2011年12月31日前将符合国家和地方人民政府规定，同时符合合同约定的各项条件的商品房交付给原告使用。合同第十一条约定：陈绍玲与天怡公司双方进行商品房验收交接时，应当出示合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。天怡公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取合同约定范围外的费用，陈绍玲有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由天怡公司承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人书面通知的交付日期为准视为出卖人已依约交付。合同签订后，陈绍玲依约支付给天怡公司首付款248568元，尚余价款39万元，陈绍玲于2012年4月14日付清给天怡公司。2012年4月20日，天怡公司所建设的天怡财富城10号楼经过施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位验收合格。2012年11月6日，仙游县建设局向天怡公司出具《福建省房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》，确认天怡公司的天怡财富城10号的工程竣工验收备案文件已收讫。2012年5月24日，天怡公司向陈绍玲发出交房入户通知书，该通知书中要求陈绍玲在办理入户交房时须缴纳相关费用计16043元。陈绍玲则以该房未通过竣工验收，天怡公司无法出示《竣工备案表》、提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，及交房通知书涉及多项本合同约定范围外的费用和天怡公司私自违规更改规划设计，将地下车库75号至100号改建为商场，预交付的车位与陈绍玲所购买的不相符为由，拒绝接收商品房。2013年9月22日，陈绍玲以天怡公司至今未按合同约定向陈绍玲交付商品房构成违约为由向仙游县人民法院提起诉讼，请求天怡公司按合同约定承担逾期交房的违约责任，违约金暂计至2013年7月23日止。仙游县人民法院于2013年12月26日依法作出（2013）仙民初字第6011号民事判决书，该判决书认定天怡公司于2012年5月24日在向陈绍玲发出交房通知书的同时也要求陈绍玲缴纳合同约定范围外的费用，陈绍玲有权拒绝交接，天怡公司应承担逾期交房的违约金。关于违约金的计算标准，仙游县人民法院从平衡双方的利益出发，由天怡公司按每日租金100元向陈绍玲承担逾期交房的损失，逾期交房的天数自2011年12月31日计至2013年7月23日。宣判后，双方均不服判决而提起上诉。莆田市中级人民法院于2014年8月7日依法作出（2014）莆民终字第382号民事判决书，终审酌情确认逾期交房的违约金计算标准按照双方关于逾期支付购房款的违约金计算标准执行，即按已付款日万分之三计算逾期交房违约金。另查明，在前案诉讼期间，天怡公司于2013年11月26日再次通知陈绍玲接收房屋，陈绍玲于2013年11月27日收到该通知，但陈绍玲没有接收房屋；在本案诉讼期间，涉案的套房及地下车库陈绍玲已于2014年10月29日接收。原审法院认为，陈绍玲与天怡公司之间签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，天怡公司应在2011年12月31日前交付给陈绍玲商品房，但天怡公司未能按合同约定的期间交付给陈绍玲符合合同约定条件的商品房。天怡公司逾期交房的逾期截止点应计算至2013年12月3日止，对于2013年7月24日前天怡公司逾期交房的违约责任已经人民法院审理并依法作出判决，现陈绍玲请求天怡公司承担自2013年7月24日之后逾期交房的违约责任，具有事实和法律依据，予以支持。据此，天怡公司逾期交房132天，天怡公司应支付给陈绍玲逾期交房的违约金为638568元×0.3‰×132天=25287.29元。因天怡公司所建设的地下室车库已经验收合格，陈绍玲也未能举证证明天怡公司应交付给陈绍玲的现有地下室车位存在使用功效受影响的事实存在。故陈绍玲请求天怡公司将地下车库按原规划设计恢复原状，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决：一、仙游县天怡房地产有限公司应在本判决生效之日起五日内给付陈绍玲逾期交房的违约金人民币25287.29元；二、驳回陈绍玲的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1945元，由陈绍玲负担人民币1513元，仙游县天怡房地产有限公司负担人民币432元。一审判决宣判后，上诉人陈绍玲与上诉人天怡公司均不服，向本院提出上诉。上诉人陈绍玲上诉称：1、原审法院认定天怡公司向其发出《交房通知书》时，没有要求交房时要另行收费，这与事实不符。本案实为（2013）××民初字第××号及（2014）××民终字第××号案的延续。陈绍玲向天怡公司购买商品房，天怡公司于2012年5月24日发出《交房通知书》，但该《交房通知书》存在有合同外收费及未通过验收备案的情景。为此，陈绍玲向仙游县人民法院提起诉讼，要求天怡公司赔偿违约金，天怡公司也反诉要求陈绍玲缴纳《交房通知书》上所罗列的费用，仙游县人民法院作出（2013）××民初字第××号判决后，陈绍玲与天怡公司均不服，并提起上诉。天怡公司上诉时还要求陈绍玲缴纳2012年5月24日《交房通知书》中所要求的费用，莆田市中级人民法院在（2014）××民终字第××号民事判决中，认定天怡公司收取费用违约，并判决天怡公司承担违约责任并赔偿违约金。该案终审判决后，天怡公司仍不按约交房，并再次要求陈绍玲交纳费用，陈绍玲无奈之下，只得再次提起本案诉讼。在该案第一次诉讼期间，天怡公司于2013年11月27日发出一份《通知书》，该《通知书》明明写着“现本公司再次通知你一星期内必须来办理该事项”，显然这是再次通知办理第一次所通知的有关事项。但一审法院却认定这份《通知书》在通知交房时，没有要求陈绍玲交纳其他费用。如果2013年11月27日通知交房时，天怡公司没有要求交纳其他费用，那么天怡公司在（2013）××民初字第××号案件所作的反诉应作何解释？2014年1月24日的上诉又作何解释？2、一审法院认定天怡公司没有违规更改规划设计，陈绍玲没有举证证明现有地下室车库存在使用功效受影响，与事实不符。地下室车库原本设计有52间杂物间、99个车位、配电室等配套设施，陈绍玲也提供了现在地下室车库的现场视频及相片，并陪同原审法官到现场进行了勘查，这些都足以证明：现在的地下室52号车库之后存在有几十间杂物间及商场，这些都不在原规划设计之内，是违规行为，严重干扰了地下室原本功能的使用，也影响了陈绍玲的通行，存在极大的火灾隐患。一审法院没有予以认定，是错误的。综上，请求：1、撤销原审判决，改判支持陈绍玲原审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由天怡公司承担。上诉人天怡公司未提供书面答辩意见，庭审时辩称：1、天怡公司在2013年11月26日再次发出接收房屋的通知，并未附加所谓的交费条件，因此，不存在陈绍玲所述的拒绝收房的理由，且陈绍玲在收到通知后，也没有找天怡公司就接收房屋事宜进行协商。2、车库现在虽然划为两个管理区，但并不影响陈绍玲车库的使用功能，且地下室经规划部门验收合格。3、天怡公司提供的另案民事判决书，与本案案情相同，该生效的民事判决书已经明确认定如果逾期交房违约责任过高的话，应当调整按相应的租金标准进行计算。因此，本案可以参照该判例进行判决。上诉人天怡公司上诉称：1、原审法院认定事实不清，适用依据错误。天怡公司于2012年5月24日书面通知陈绍玲交房时，该楼盘已经符合交房条件。陈绍玲拒不接收房屋的行为已构成违约。根据《消防法》的相关规定，商品房建设工程经消防机构抽查不合格的，其法律后果也是停止使用，可见法律规定并未禁止商品房在消防机构抽查结果公告出来之前不能交房。实践中，所有房地产开发公司也都是这样做的，消防部门根本不会对楼盘出具消防专项验收合格的证明，根据天怡公司提供的《建设工程竣工验收消防备案表》，可以确认本案楼房消防竣工验收时间为2012年3月25日，因此，天怡公司发出交房通知，陈绍玲于2012年5月24日收到该通知时，商品房已符合合同约定的交付条件。而陈绍玲在收到通知后拒不收房，其行为构成违约。莆田市中级人民法院（2014）××民终字第××号【系笔误，应为（2014）××民终字第××号】判决书认为“天怡公司无法提供该楼盘已经消防专项验收合格的证明，主张交房条件已成就不能成立”是错误的，现天怡公司已就该二审判决申请再审。而原审法院正是依据该二审判决认定天怡公司的交房行为违约，是明显错误的。2、原审法院判决天怡公司赔偿陈绍玲从2013年7月24日起至实际交付之日止的逾期违约金，损害了天怡公司的合法权益。事实上，陈绍玲于2012年5月24日拒不收房的行为，已经构成违约。在天怡公司于2013年11月26日再次通知陈绍玲接收房屋后，陈绍玲依然没有接收房屋，也没有通过任何正当的方式向天怡公司主张权利，而是放任逾期交房时间的延长以取得逾期交房的违约金，致使天怡公司的损失扩大，陈绍玲是明显恶意诉讼。况且，天怡公司非但没有恶意拖延交房日期，反而是在积极履行自己的交房义务。在这种情况下，原审法院判决天怡公司支付相关违约费用，明显偏袒陈绍玲，有失公正。3、原审法院判处的违约金明显过高，违背了此类案件的处理原则。与天怡公司开发的楼盘相距不到100米的莆田亿豪房地产有限公司开发的“亿豪名城”，同样也存在逾期交房的问题，莆田市中级人民法院（2014）××民终字第××号民事判决，是酌情确定以该商品房的月租金的1.3倍计算莆田亿豪房地产有限公司逾期交房期间的违约金。退一步说，即使要判天怡公司承担违约金，由于双方以日万分之三计算违约金的约定明显过高，故应当参照租金标准来计算天怡公司应承担的违约金。综上，请求：1、撤销原审判决，改判驳回陈绍玲原审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由陈绍玲承担。上诉人陈绍玲未提供书面答辩意见，庭审时辩称：1、涉案商品房达到法定交房条件的时间是明确的。其中，工程竣工验收备案表收讫时间是2012年11月6日，消防验收合格时间为2012年9月24日。2、陈绍玲主张的违约金并不过高，按照《合同法》相关规定，只有在没有约定违约金计算方法时，才参照政府发布的租金标准计算，本案显然不属该情况。如果天怡公司认为约定的违约金过高，应负举证责任，但天怡公司至今未能举证证明。天怡公司的延迟交房，使陈绍玲丧失了占用、使用等多种权益，如果单纯以租金为标准计算违约金，客观上就没有考虑到逾期交房的行为，事实上已给陈绍玲造成了其他损失，如装修材料费、人工费等物价上涨的因素。经审理查明，上诉人陈绍玲对原审查明的事实没有异议，但认为原审遗漏了有关“地下车库、杂物间按规划只有54间，但事实上被天怡公司分割为100多间，且部分公共配套设施被天怡公司分割，地下室车位75号之后的部分地下设施，以及公共卫生间被天怡公司改造成商场，并进行出租收益”事实的认定。上诉人天怡公司对原审查明的事实没有异议。本院对双方当事人均没有异议的事实予以确认。二审审理期间，天怡公司向本院提供莆田市中级人民法院（2014）××民终字第××号民事判决书复印件一份，欲证明：已生效的该民事判决书对延迟交房违约金计算中有约定而认为约定过高，应依法调整为按相应租金进行计算。该证据经法庭质证，上诉人陈绍玲发表质证意见如下：对该证据的真实性没有异议，但对该证据所要证明的内容有异议，认为该民事判决书属于个案判决，由于个案之间具有不同因素，因此，该民事判决书不能简单套用于本案。本院经审查认为，该民事判决书为本院生效的法律文书，本院对其真实性予以确认，但该民事判决书系本院对另外楼盘逾期交房所作的判例，与本案没有直接因果关系，故不作为本案的证据使用。另查明：1、上诉人陈绍玲与上诉人天怡公司于2010年12月16日签订的《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”中约定：“出卖人应当在2011年12月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：…。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、…。2、买受人同意接收，出买人支付买受人×元违约金”。第十一条“交接”中约定：“…由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人书面通知的交房日期为准，视为出卖人已依约交付”。2、上诉人陈绍玲曾因上诉人天怡公司是否应对截止2013年7月23日止、涉案争议商品房的逾期交房承担违约责任而提起诉讼，案经福建省仙游县人民法院（2013）××民初字第××号民事判决和本院（2014）××民终字第××号民事判决后，现本院（2014）××民终字第××号民事判决已经生效。根据该《民事判决书》，可以确认以下事实：“2012年4月20日，上诉人天怡公司所建设的天怡财富城10号楼经过施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位验收合格。2012年11月6日，仙游县建设局向上诉人天怡公司出具《福建省房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》，确认上诉人天怡公司的天怡财富城10号的工程竣工验收备案文件已收讫”。本院认为，上诉人陈绍玲与上诉人天怡公司就上诉人陈绍玲购买由上诉人天怡公司开发的“天怡财富城”商品房一套及四个车位事宜，于2010年12月16日所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应当认定为有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，上诉人天怡公司于2012年5月24日向上诉人陈绍玲发出入户交房通知书（即第一次交房通知），并附带要求上诉人陈绍玲在办理交房入户时须缴纳面积补差1750元、装修履约保证金1500元、装修保证金1500元等等费用，为此，上诉人陈绍玲拒绝接收涉案商品房，并于2013年9月22日提起诉讼。案经福建省仙游县人民法院（2013）××民初字第××号民事判决和本院（2014）××民终字第××号民事判决后，现本院（2014）××民终字第××号民事判决上诉人天怡公司应当支付给上诉人陈绍玲自2012年4月15日起至2013年7月23日止、以已付购房款人民币638568元为基数、按日万分之三计算的逾期交房违约金。本院的（2014）××民终字第××号民事判决现已经生效，该判决对本案具有羁束力。现上诉人陈绍玲依据该民事判决的认定，主张要求上诉人天怡公司支付自2013年7月24日起、以已付购房款人民币638568元为基数、按日万分之三计算逾期交房的违约金，具有法律和事实依据，原审法院予以支持，并无不当，上诉人天怡公司针对该民事判决的合法性所提出的上诉理由不能成立，应予以驳回。上诉人陈绍玲认为，原审法院认为上诉人天怡公司于第二次交房通知后，涉案商品房及车库就应视为已接收，上诉人天怡公司就不应再承担逾期交房责任是错误的，并提起本案上诉。由于上诉人陈绍玲与上诉人天怡公司在2010年12月16日签订的《商品房买卖合同》中，没有就上诉人陈绍玲所购买的四个车位的交付时间和交付条件等事项作专门性的约定，而根据该《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”中对如果在规定日期内出卖人交付的商品房未达到交付条件时，双方约定的处理方式为：买受人同意予以接收。因此，上诉人陈绍玲所购买的套房和车位，在符合基本交付条件（即经过主体验收和消防验收）后，上诉人天怡公司通知交接时，上诉人陈绍玲依约应当同意接收。鉴于上诉人天怡公司第二次通知交房时，涉案商品房和地下车库已经主体验收和消防验收合格，现上诉人陈绍玲以涉案地下车库中的局部被变更使用用途为由，不同意接收涉案车位，并据此主张追究上诉人天怡公司逾期交房的违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。此外，从上诉人天怡公司第二次通知交房的《通知书》所记载的内容中，无法解读出上诉人天怡公司有要求上诉人陈绍玲交纳合同以外的款项，且现实上，上诉人陈绍玲在接到第二次通知交房后，也没有与上诉人天怡公司协商交房事宜。现上诉人陈绍玲认为，上诉人天怡公司第二次通知交房仍然会要求其交纳合同约定以外的其他费用，但又未能举证证实，故上诉人陈绍玲的上述理由，本院不予采信。原审法院计算本案逾期交房的起止日为自2013年7月24日起至第二次通知交房后的一周止，即2013年12月3日止，并无不当，应予维持。综上，原审法院审理程序合法，认定事实和适用法律准确，应予维持。上诉人陈绍玲和上诉人仙游县天怡房地产有限公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、驳回上诉人陈绍玲的上诉，维持原判；二、驳回上诉人仙游县天怡房地产有限公司的上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币1945元，由上诉人陈绍玲承担人民币1513元，由上诉人仙游县天怡房地产有限公司承担人民币432元。本判决为终审判决。审　判　长　　陈建华代理审判员　　李　忠代理审判员　　彭赵龙二〇一五年六月五日书　记　员　　倪益群附：本案相关的法律法规及申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。搜索“”