（2014）宿埇民二初字第00279号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-11-06
案件名称
安徽向明置业有限责任公司与安徽现代天然生物有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宿州市埇桥区人民法院
所属地区
宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽向明置业有限责任公司,安徽现代天然生物有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条
全文
安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）宿埇民二初字第00279号原告：安徽向明置业有限责任公司。法定代表人：王相明，该公司董事长。委托代理人：余继承，安徽黄淮律师事务所律师。被告：安徽现代天然生物有限公司。法定代表人：戚平，该公司经理。委托代理人：武宗亮，宿州市埇桥区符离镇法律服务所法律工作者。原告安徽向明置业有限责任公司（以下简称向明置业公司）与被告安徽现代天然生物有限公司（以下简称现代生物公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马强担任审判长，与审判员杨浩、人民陪审员王艳侠组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告向明置业公司的委托代理人余继承、被告现代生物公司的委托代理人武宗亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向明置业公司诉称：2012年3月17日，原、被告双方签订《厂房及办公室租赁合同》一份，双方在合同中约定了厂房、办公室租赁的期限、租金、保证金的支付时间、方式。2013年1月8日，原、被告双方又签订补充协议，对被告租赁原告配电房、土地使用的租赁费进行了约定。原告按合同的约定将租赁标的物交付被告使用，但被告未按约定支付租金。至2014年10月被告应付原告租金113039.5元、电费88000元、滞纳金132804元。经多次催要，被告拒不支付。请求法院判决解除原、被告签订的《厂房及办公室租赁合同》和《补充协议》，限令被告立即搬出所租用原告的房屋，判令被告支付原告租金113039.5元、电费88000元、逾期给付的滞纳金132804元，合计333843.5元（暂计算至2014年10月，顺延至执行终结），并判令由被告承担案件诉讼费。被告现代生物有限公司辩称：1、原、被告双方签订的《厂房及办公室租赁合同》及补充协议真实、有效，同意解除合同；2、原告请求的房屋租金每年递增，合同虽约定了每年递增，但属于约定不明，依法应按合同订立时的价格计算；3、水电费据实结算，没有约定按市场价格核实确定，原告请求的各项费用计算有误，滞纳金约定过高，应按银行同期贷款利息率计算。原告向明置业公司为支持其诉请，在本案诉讼期间提交了以下证据：1、原告单位的营业执照、组织机构代码、厂房及办公用房的建设规划许可证、建设用地规划许可证，证明原告的诉讼主体适格及租赁房屋建设合法。2、被告企业登记信息的复印件一份，证明被告的主体资格。3、租赁合同及补充协议各一份，证明原、被告双方签订租赁合同及具体约定的内容，合同约定每年租金递增10%-15%，原告请求是按10%计算。4、原告单方计算的被告欠款明细表，证明被告拖欠原告租金等的数额。5、原告向供电部门缴纳的电费单据复印件一张，证明电费的价格，双方口头约定按每度1.18元结算。被告现代生物有限公司在本案诉讼中提交了以下证据：原、被告签订的租赁合同及补充协议各一份，证明合同约定的租赁期限明确约定自2012年4月1日至2015年4月1日，租赁期限应为三年，原告合同存在改动。经庭审举证、质证，被告对原告提交的证据1、2无异议；对证据3，认为原告对租赁合同的期限至2014年作了改动，应以被告提供的合同期限为准；对证据4认为是原告单方制作，不能作为证据使用，但对该明细表中载明的被告已给付款项的日期及数额双方已对账确定，无异议；对证据5的真实性无异议，应按该电价单计算平均值计算被告应给付电费。原告对被告提交的证据的真实性无异议，承认单方在自己持有的合同上作了改动。通过以上庭审举证、质证，结合法庭调查，本院对原、被告双方当事人提交的证据认证如下：原告提供的证据1、2均客观真实，能够证明原、被告的诉讼主体适格，租赁房屋系合法建筑，本院予以认证。原告提交的证据3中租赁合同与被告提交的证据不符，原告亦当庭自认对合同作了改动，故对原告提交的证据3中的租赁合同证明租赁期限为两年的证明目的本院不予认证。原告提交的证据4系原告单方制作，被告仅对其中被告缴纳的数额予以承认，对原告该证据证明被告已给付款额的部分，本院予以认证，对原告该证据证明被告欠款数额的证明目的，本院不予认证。原告证据5客观、真实，与本案争议的电价计算具有关联性，对该证据证明的电价价格本院予以认证，但原告主张该证据证明双方协商电价按1.18元的证明效力，缺乏其他的证据佐证，本院不予认证。对被告提交的租赁合同及补充协议，本院予以认证。通过以上证据认定，结合法庭调查，查明本案如下：2012年3月17日，原、被告双方签订《厂房及办公室租赁合同》一份，合同载明：出租方（以下称甲方）：安徽向明置业有限公司、承租方（以下称乙方）：安徽现代天然生物有限公司。根据《合同法》及其它有关法律的规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其合法拥有的厂房租赁给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签订合同如下：一、出租厂房情况：甲方租赁给乙方的厂房及办公楼坐落在宿州市开发区金河三路南，租赁建筑面积为2400平方米，办公室7间，租赁面积400平方米，厂房结构为钢结构。二、厂房起付日期和租赁期限：1、厂房装修日期为半个月，自2012年3月18日至3月31日，装修期间免收租赁费。2、厂房租赁自2012年4月1日起至2015年4月1日止，租赁期2年。3、租赁期满，甲方有权收回租赁的房屋，乙方应如期归还。乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后，重新签订书面合同。三、租金及保证金支付方式：1、甲、乙双方约定，该厂房租赁每月每平方米建筑面积租金6元，月租金为人民币14400元，年租金为172800元，办公室租赁每月每平方米建筑面积租金为人民币8元，月租金3200元，年租金为38400元，总计月租金为人民币17600元，年租金为211200元。2、第一年年租金不变，第二年按市场价或递增率为10%-15%。3、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房及办公楼租赁保证金，保证金为一个月的租金。租金应预付三个月，支付日期在支付月5日前向甲方支付租金。四、其它费用：1、租赁期间，使用租赁房屋所发生的水、电、电话费等其它费用由乙方承担，在收到收据或发票时，应在5日内付款，电费须开具增值税发票。2、租赁期间，乙方应按月缴纳物业管理费，每月每平方米物业管理费为人民币0.3元，计每月物业管理费为人民币840元…（内容略，详见合同）。五、厂房及办公楼使用要求及维修责任：…4、乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则应由甲方报请有关部门批准后方可进行。七、租赁期间其它有关规定…4、厂房及办公楼租赁期间，乙方可以根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不作任何补偿；5、厂房及办公楼租赁期间，乙方应及时支付房租及其它应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议…。八、其他条款…4、供电局向甲方收取电费时，按甲方计划用电收取电贴费，同时收取甲方实际用电电费，甲方向乙方同样收取电贴费和实际用电电费；5、水费按照水井实际发生费用计价收取…。十、本合同一式肆付，双方各执贰份，合同经盖章签字后生效。出租方：安徽向明置业有限公司（盖章）、授权代表人王羊（签字）。承租方：安徽现代天然生物有限公司（盖章）、授权代表人沈凡（签字），2012年3月17日。2013年1月8日，原、被告双方又签订《厂房及办公楼租赁合同补充协议》一份，补充协议载明：出租方（以下简称甲方）：安徽向明置业有限公司，承租方：安徽现代天然生物有限公司，根据《合同法》及其它有关法律的规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其合法拥有的厂房租赁给乙方使用的有关事宜，经双方互相协商增加如下补充：乙方从2012年7月份开始占用闲置土地自建锅炉房以及其它的配套设施，共计占用面积为150平方米，根据双方协商每月每平方米租金为3元，即每月租金450元，原配电房从2013年1月份开始使用，结构为砖混结构平顶房三间40平方米，每月每平方米为6元，即每月租赁的费用为240元，土地使用1000平方米，每年每平方米10元，计一年10000元。在原合同条款不变的情况下，增加此补充协议，甲乙双方共同执行。出租方：安徽向明置业有限公司（盖章）、授权代表人王羊（签字）。承租方：安徽现代天然生物有限公司（盖章）、授权代表人戚平（签字），2013年1月8日。合同履行期间，被告安徽向明置业有限公司实际使用租赁房屋，并从2012年4月至2014年9月实付原告各项租金及费用543178元，其中第一年度内（2012年4月初至2013年3月底）支付211178元，第二年度支付282000元，第三年度支付50000元。另被告在租赁期间，为便利生产，在租赁原告的场地内加盖了锅炉房、水池各一，修筑了水泥路一条，打机井一眼，以上建设被告均无证据证明按合同约定书面报请原告同意，亦未提供证据证明办理了相关准建手续。后因被告未能及时结付原告各类款项，原告遂向本院提起诉讼。案件审理中，经现场勘查，被告电表的实际用电总额为生产区用电78750度，办公区用电8453度（经原告认可已剔除被告否认的2号9258度电表指数），总计用电87203度。原告提交的电费缴纳单据（2013年3月至四月）平均电价（含各种附加费）为每度1.0052元。本院认为：原、被告签订的租赁协议及补充协议，均是双方的真实意思表示，且其内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。租赁协议的租赁期限，虽文字上有不一致之处，但应以双方明确的起止日期三年为准予以确定。合同双方当事人有义务按照合同的约定行使权利，履行相应的义务。本案中，原告按合同的约定履行了交付租赁房屋及附属服务的合同义务，被告不按时给付租金构成违约，应承担相应的违约责任。双方的租赁合同已经到期，依法应自行解除，被告应将租赁原告的房屋腾空并交还原告，并按合同约定的价格支付原告拖欠的租金等费用，同时应比照租金支付原告合同解除后至实际搬出期间占用原告房屋及场地的相应费用。双方合同中明确约定第二年租金按市场价或递增率为10%-15%，属约定明确，被告未就第二年及以后年度的租金与原告进行协商，原告请求年度租金按上年度上浮10%符合合同的约定，本院予以支持。但双方对逾期给付租赁费及其他费用约定的违约金的数额明显过高，本院予以适当调整，应按拖欠租金总额的30%计算为宜。被告未按合同约定报经原告同意扩建发生的费用，由被告自己承担。综上，被告应按约定给付原告厂房、办公房租赁费（2012年4月-2013年3月211200元、2013年4月-2014年3月为232320元、2014年4月-2014年10月149072元）计592592元、物业费26040元（计算至2014年10月）、锅炉占用费（自2012年7月至2014年10月）12600元、配电厂房租赁费（自2013年1月至2014年10月）5280、土地使用费20000元（自2012年6月至2014年6月）、电费87660.47元，以上总计为744172.47元，扣除被告已支付的租金543178元，被告尚欠付原告各项租赁费用及电费200994.47元，及逾期给付的违约金60298.34元，以上总计261292.81元。原告该范围内的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。其超出部分，依法应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告安徽向明置业有限公司与被告安徽现代天然生物有限公司的《厂房及办公用房租赁合同》及《补充协议》。二、限被告安徽现代天然生物有限公司在判决书生效后十日内将所租赁原告的厂房及办公用房返还给原告，并同时给付拖欠原告安徽向明置业有限公司房屋租金、物业费、锅炉占用费、配电房租赁费、土地使用费、电费等200994.47元及逾期支付的违约金60298.34元（计算至2014年10月，自2014年11月后的费用按以上数额标准计算至实际履行完毕之日止）。三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7140元，财产保全费2520元，由原告安徽向明置业有限公司承担2620元，被告安徽现代天然生物有限公司承担7040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长 马 强审 判 员 杨 浩人民陪审员 王艳侠二〇一五年六月五日书 记 员 李 蒙 来源：百度“”