（2015）资民终字第189号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-08-31
案件名称
邓祖元诉乐至县龙城物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省资阳市中级人民法院
所属地区
四川省资阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓祖元,乐至县龙城物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省资阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）资民终字第189号上诉人（原审被告）邓祖元，男，汉族，四川省乐至县人，居民，住四川省乐至县。委托代理人雷春秀，女，汉族，住四川省资阳市乐至县。被上诉人（原审原告）乐至县龙城物业管理有限责任公司，住所地四川省乐至县天池镇北郊二组。组织机构代码：55102590-9。法定代表人吴倩颖，总经理。委托代理人罗冬（系原告职工），男，汉族，四川省乐至县人，住四川省乐至县。上诉人（原审被告）邓祖元与被上诉人（原审原告）乐至县龙城物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省乐至县人民法院（2014）乐至民初字第1253号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓祖元及其委托代理人雷春秀，被上诉人乐至县龙城物业管理有限责任公司的委托代理人罗冬，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，状元府邸小区由晶鑫公司承建。2007年6月18日，晶鑫公司与原告签订了《状元府邸前期物业管理服务合同》。合同与本案有关的内容：原告为状元府邸小区提供物业服务，期限从合同签订之日起至该小区业主委员会与选聘物业服务企业签订的《物业管理服务合同》止。委托管理服务事项：原告负责对房屋建筑主体共用部位、公用设施、设备、附属建筑物、构筑物、附属配套建筑和设施的小型维修、养护和管理；代收代交水、电费；物业管理公共服务费中未计入的共用设施运行、能耗费用，按该幢（该物业）住户实际用量共同分摊。物业管理服务费用按多层住宅每月0.45元/平方米，高层住宅前三年每月0.6元/平方米，商户每月0.6元/平方米收取（如出台政府指导价则按新标准执行），每半年前10日内交纳一次。业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费或水、电费的，从逾期之日起每天按欠费总额千分之三交纳滞纳金或违约金。签订合同后，原告入住状元府邸小区，对该小区进行物业管理，原告垫交水电费后，向业主收取垫交的水电费等。被告在晶鑫公司购得状元府邸小区B栋1单元6-2号面积为119.07㎡多层房屋。从2011年4月起至2014年4月止被告所欠费用：物业管理费37个月计费1983.2元（119.07㎡×0.45元/㎡=53.6元×37月=1983.2元），电表读数从1174度起至4820度止，实际用电度数为3646度，计费2260.3元（3646度×0.62元/度），水表读数从57立方起至136立方止，实际用水为79立方，计费260.7元（79立方×3.3元/立方）。经原告多次催收未果，诉请法院支持其诉求。另查明：原告于2014年5月13日起诉时状元府邸小区未成立业主委员会。小区业主水、电未单独立户，小区内设总电表及变压器各1个及总水表4个，各业主安装水、电表各一个。原告每月按总电表度数向四川乐至供电有限责任公司交纳该小区电费后，依据供电公司收取的该小区生活用电费用除以小区业主分电表（生活用电）总和，另加供电公司收取的水利基金、农网还贷、库区移民基金、城市附加、再生能源附加五项费用分摊之和计算小区业主生活用电单价：2011年至2014年8月该小区每年每度电价为：0.7966元/度、0.7226元/度、0.7110元/度、0.6716元/度，三年零八个月的均价为0.7255/度。原告每月按总水表度数向乐至海天水务有限公司交纳该小区水费后，依据水务公司收取的该小区生活用水费用除以小区业主分水表（生活用水）总和为：2011年至2014年8月该小区每年每度水价为：2.89元/立方、3.1元/立方、3.56元/立方、3.74元/立方，三年零八个月的均价为3.32元/度。原告按0.62元/度向被告收取电费，被告分电表2011年4月至2014年4月起度为1174度，止度为4820度，期间用电3646度，单价0.62元/度，计电费2260.3元；原告按3.3元/立方向被告收取水费，被告分表2011年4月至2014年4月，起度为57立方，止度为136立方，期间用水为79立方，单价3.3元/立方，计水费260.7元。庭审中，原告自愿要求被告每半年交纳一次水电费，并放弃要求被告支付利息的诉讼请求。原审认为，原告与晶鑫公司签订的《状元府邸物业管理服务合同》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，其系建设单位与原告签订的前期物业合同，在状元府邸小区未成立业主委员会，未与选聘的物业服务企业签订物业合同前，该前期物业合同约定的权利义务对原告及状元府邸小区的全体业主均具有约束力，均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定为该小区提供了物业服务、垫付了水电费，被告系该小区业主，亦应按照合同约定履行义务，现被告未向原告交付物业管理费及支付原告垫付的水电费，构成违约，应承担相应的法律责任。被告对未交纳物业管理费、水电费的事实无异议，本院予以确认，故原告要求被告给付从2011年4月起至2014年4月物业管理费1983.2元、电费2260.3元、水费260.7元的请求成立，本院予以支持。物业合同约定，逾期付款违约金按所欠费用日千分之三计算，被告认为过高。因违约金具有补偿及惩罚性质，依法不能超过损失的百分之三十，原告损失为资金利息，故本案违约金可参照最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三项“关于罚息利率问题。罚息利率在贷款利率水平上加收30%-50%”的相关规定计算，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按2012年贷款年基准利率5.85%，逾期利息上浮50%即8.775%计算，被告拖欠物业管理费的违约金为228.11元（2011年4-6月拖欠物业管理费160.8元，违约金为160.8元×8.775%÷12×34月=39.98元，2011年7-12月拖欠物管费321.6元，违约金为321.6元×8.775%÷12×28月=65.85元，2012年1-6月拖欠物管费321.6元，违约金为321.6元×8.775%÷12×22月=51.74元，2012年7-12月拖欠物业管理费321.6元，违约金为321.6元×8.775%÷12×16月=37.63元；2013年1-6月拖欠物管费321.6元，违约金为321.6元×8.775%÷12×10月=23.52元；2013年7-12月拖欠物管费321.6元，违约金为321.6元×8.775%÷12×4月=9.41元）；被告拖欠电费的违约金为239.10元（2011年4-6月电费141.3元，违约金为141.3元×8.775%÷12×34月=35.13元，2011年7-12月电费323.5元，违约金为323.5元×8.775%÷12×28月=66.24元，2012年1-6月拖欠电费363.2元，违约金为363.2元×8.775%÷12×22月=58.43元，2012年7-12月拖欠电费341元，违约金为341元×8.775%÷12×16月=39.9元；2013年1-6月拖欠电费351.6元，违约金为351.6元×8.775%÷12×10月=25.71元；2013年7-12月拖欠电费468.2元，违约金为468.2元×8.775%÷12×4月=13.69元）；被告拖欠水费的违约金为26.79元（2011年4-6月水费13.2元，违约金为13.2元×8.775%÷12×34月=3.28元，2011年7-12月水费39.6元，违约金为39.6元×8.775%÷12×28月=8.11元，2012年1-6月拖欠水费42.9元，违约金为42.9元×8.775%÷12×22月=6.9元，2012年7-12月拖欠水费36.3元，违约金为36.3元×8.775%÷12×16月=4.25元；2013年1-6月拖欠水费33元，违约金为33元×8.775%÷12×10月=2.41元；2013年7-12月拖欠水费62.7元，违约金为62.7元×8.775%÷12×4月=1.83元），上述三项违约金合计494元。按本案前期物业合同约定日千分之三计算，拖欠原告物业管理费的违约金为2842.78元，拖欠电费的违约金为2978.94元，拖欠水费的违约金为333.67元，已超过损失的百分之三十。超出部分，本院不予支持。关于被告的抗辩理由：一是被告未与原告签订物业服务合同不应交纳物业管理费的问题。因状元府邸小区在起诉时未成立业主委员会，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该小区建设单位晶鑫公司与原告签订的《状元府邸物业管理服务合同》系前期物业服务合同，对原、被告具有约束力，故被告该抗辩理由不能成立；二是房屋存在的漏水、断裂的问题。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证实。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的不利后果”之规定，被告应对其主张提供证据证实，因被告未提供相应证据证实其主张，依法应承担举证不能的法律后果；三是被告向晶鑫公司交纳8000元水、电、气上户费后，晶鑫公司未给被告用电、用水独立立户承担了部份高价水电费用的问题。因水电立户问题，由被告与晶鑫公司签订的《房屋买卖合同》所确定，与本案不具关联性，且原告依照合同约定已垫付水电费，被告则应依约定向原告交纳垫付的水电费。综上，原告为被告提供了物业服务，垫付了水电费，被告应该交纳物业服务费，给付原告垫付的水电费而未给付，构成违约，应承担相应的民事责任。原告要求被告交纳物业管理费、水电费及给付违约金的请求成立，本院予以支持，但原告违约金要求过高，超出部分，不予支持；被告不交纳物业管理费及水电费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。庭审中，原告自愿放弃要求被告给付资金利息的诉讼请求，系其对自己民事权益的处分，不违反法律规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款，第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：由被告邓祖元在本判决书生效后五日内向原告乐至县龙城物业管理有限责任公司给付物业管理费1983.2元、垫付的电费2260.3元、垫付的水费260.7元、违约金494元，合计4998.2元。案件受理费50元，适用简易程序审理减半交纳25元，由被告邓祖元负担25元。邓祖元不服判决，向本院上诉称，一、一审法院认定被上诉人按0.62元/度收取上诉人电费，按3.3元/方收取水费，无事实及法律依据。二、一审法院判决上诉人承担违约金494元，与事实不符。故请求二审法院对乐至县人民法院（2014）乐至民初字第1253号判决予以改判。乐至县龙城物业管理有限责任公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人认为被上诉人收取的电费过高，以至于违约金过高，但一审法院已经认定电费是按照相关费用的中间价计取，不存在过高的问题，上诉人也没有提供证据证明价格过高的事实，故其上诉主张无事实依据，本院不予支持。据此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邓祖元承担。本判决为终审判决。审 判 长 苏振宇审 判 员 姜 兵代理审判员 周 杰二〇一五年六月五日书 记 员 江先兰 来自：