（2014）资民终字第562号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-08-31
案件名称
杨天贵诉乐至县龙城物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省资阳市中级人民法院
所属地区
四川省资阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨天贵,乐至县龙城物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省资阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）资民终字第562号上诉人（原审被告）杨天贵，男，汉族，四川省乐至县人，居民，原住四川省乐至县。现住四川省乐至县天池镇晶鑫怡园小区*单元6左号。委托代理人蒲英（系杨天贵之妻），女，汉族，四川省乐至县人，居民，原住四川省乐至县。现住四川省乐至县。被上诉人（原审原告）乐至县龙城物业管理有限责任公司，住所地四川省乐至县天池镇北郊二组。组织机构代码：55102590-9。法定代表人吴倩颖，总经理。委托代理人任全祥（系原告职工），男，汉族，四川省乐至县人，居民，住四川省乐至县。委托代理人罗东（系原告职工），男，汉族，四川省乐至县人，居民，住四川省乐至县。上诉人（原审被告）杨天贵与被上诉人（原审原告）乐至县龙城物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省乐至县人民法院（2014）乐至民初字第1271号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨天贵及其委托代理人蒲英，被上诉人乐至县龙城物业管理有限责任公司的委托代理人任全祥、罗冬，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，晶鑫·怡园小区由晶鑫公司承建。2008年1月14日，晶鑫公司与原告签订了《晶鑫·怡园前期物业管理服务合同》。合同与本案有关的内容：原告为晶鑫.怡园小区提供物业服务，期限从合同签订之日起至该小区业主委员会与选聘物业服务企业签订的《物业管理服务合同》止。委托管理服务事项：原告负责对房屋建筑主体共用部位、公用设施、设备、附属建筑物、构筑物、附属配套建筑和设施的小型维修、养护和管理；代收代交水、电费；物业管理公共服务费中未计入的共用设施运行、能耗费用，按该幢（该物业）住户实际用量共同分摊。物业管理服务费用，按多层住宅每月0.5元/平方米，商户每月0.6元/平方米收取，每半年交纳一次。业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费或水、电费的，从逾期之日起每天按欠费总额千分之三交纳滞纳金或违约金。签订合同后，原告入住晶鑫怡园小区，对该小区进行物业管理，代收水电费等。2009年9月，被告在晶鑫公司购得晶鑫怡园小区3单元6左号面积为137.99㎡多层房屋。从2010年9月起至今，被告未向原告交纳物业管理费及电费，经原告多次催收未果。另查明：晶鑫怡园小区现未成立业主委员会，小区业主用电未单独立户，小区内设总电表及变压器各1个，各业主安装分电表一个。原告每月按总电表度数向四川乐至供电有限责任公司交纳该小区电费后，依据供电公司出具的该小区生活用电费用除以小区业主分电表（生活用电）总和，另加供电公司收取的水利基金、农网还贷、库区移民基金、城市附加、再生能源附加五项费用分摊之和计算小区业主生活用电单价：2010年9月至2013年10月为0.76元以上，2013年11月至2014年4月为0.63元以上，原告分别按0.76元/度和0.63元/度收取。被告分电表2010年9月至2013年10月起度为814度，止度为5791度，期间用电4977度，单价0.76元/度，计电费3782.7元；2013年11月至2014年4月的起度为5791度，止度为6530度，期间用电739度，单价0.63元/度，计电费465.6元，合计4248.3元。每阶段分别为：2010年9-12月用电614度，单价0.76元/度,计电费466.6元；2011年1-6月用电972度，单价0.76元/度，计电费738.7元；2011年7-12月用电1011度，单价0.76元/度,计电费768.4元；2012年1-6月用电731度，单价0.76元/度,计电费555.7元；2012年7-12月用电619度，单价0.76元/度,计电费470.4元；2013年1-6月用电563度，单价0.76元/度,计电费427.9元；2013年7-10月用电467度，单价0.76元/度,计电费355元；2013年11月-12月用电126度，单价0.63元/度,计电费79.4元；2014年1-4月用电613度，单价0.63元/度,计电费386.2元。庭审中，原告自愿要求被告每半年交纳一次电费，并放弃要求被告支付所欠费用利息损失的诉讼请求。原审认为，原告与晶鑫公司签订的《晶鑫·怡园物业管理服务合同》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，其系建设单位与原告签订的前期物业合同，在晶鑫怡园小区未成立业主委员会，未与选聘的物业服务企业签订物业合同前，该前期物业合同约定的权利义务对原告及晶鑫怡园小区的全体业主均具有约束力，均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定为该小区提供了物业服务、垫付了电费，被告系该小区业主，亦应按照合同约定履行义务，现被告未向原告交付物业管理费及支付原告垫付的电费，构成违约，应承担相应的法律责任。依照合同约定，被告应交纳物业管理费0.50元/平方米×137.99平方×44月=3035.78元，现原告要求按0.4元平方米计收2428.8元（0.4元/平方米×137.99平方米×44月），超出部分，系原告自愿放弃，不违反法律规定，本院予以确认。故原告要求被告给付2010年9月至2014年4月物业管理费2428.80元、垫付的电费4248.3元的请求成立，本院予以支持。物业合同约定，逾期付款违约金按所欠费用日千分之三计算，被告认为过高。因违约金具有补偿及惩罚性质，依法不能超过损失的百分之三十，其损失为资金利息，故本案违约金可参照最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三项“关于罚息利率问题。罚息利率在贷款利率水平上加收30%-50%”的相关规定计算，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按2011年贷款年基准利率5.85%，逾期利息上浮50%即8.775%计算，被告拖欠物业管理费的违约金为340.66元（2010年9-12月拖欠物业管理费220.8元，违约金为220.8元×8.775%÷12×40月=64.58元；2011年1-6月拖欠物管费331.2元，违约金为331.2元×8.775%÷12×34月=82.34元；2011年7-12月拖欠物管费331.2元，违约金为331.2元×8.775%÷12×28月=67.81元；2012年1-6月拖欠物管费331.2元，违约金为331.2元×8.775%÷12×22月=53.28元；2012年7-12月拖欠物管费331.2元，违约金为331.2元×8.775%÷12×16月=38.75元；2013年1-6月拖欠物管费331.2元，违约金为331.2元×8.775%÷12×10月=24.21元；2013年7-12月拖欠物管费331.2元，违约金为331.2元×8.775%÷12×4月=9.69元），拖欠电费的违约金为665.91元（2010年9-12月拖欠电费466.6元，其违约金为466.6元×8.775%÷12×40月=136.48元；2011年1-6月拖欠电费738.7元，违约金为738.7元×8.775%÷12×34月=183.66元；2011年7-12月拖欠电费768.4元，违约金为768.4元×8.775%÷12×28月=157.33元；2012年1-6月拖欠电费555.7元，违约金为331.2元×8.775%÷12×22月=89.4元；2012年7-12月拖欠电费470.4元，违约金为470.4元×8.775%÷12×16月=55.04元；2013年1-6月拖欠电费427.9元，违约金为427.9元×8.775%÷12×10月=31.29元；2013年7-12月拖欠电费434.4元，违约金为331.2元×8.775%÷12×4月=12.71元），两项违约金合计1006.57元。按本案前期物业合同约定日千分之三计算，拖欠原告物业管理费的违约金为4247.31元，拖欠电费的违约金为8303.90元，已超过损失的百分之三十。超出部分，本院不予支持。关于被告的抗辩理由：一是被告未与原告签订物业服务合同不应交纳物业管理费的问题。因晶鑫怡园小区未成立业主委员会，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该小区建设单位晶鑫公司与原告签订的《晶鑫·怡园物业管理合同》系前期物业服务合同，对原、被告具有约束力，故被告该抗辩理由不能成立；二是原告物业服务不到位被告不应交纳物业管理费的问题。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证实。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的不利后果”之规定，被告应对其主张提供证据证实，因被告未提供相应证据证实其主张，依法应承担举证不能的法律后果；三是被告向晶鑫公司交纳8000元水、电、气上户费后，晶鑫公司未给被告用电独立立户的问题。因水电立户问题，由被告与晶鑫公司签订的《房屋买卖合同》所确定，与本案不具关联性。综上，被告不交纳物业管理费及电费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。庭审中，原告自愿放弃要求被告给付资金利息的诉讼请求，系其对自己民事权益的处分，不违反法律规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款，第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十二条第一款之规定，判决如下：由被告杨天贵在本判决书生效后五日内向原告乐至县龙城物业管理有限责任公司给付物业管理费2428.8元、垫付的电费4248.3元及违约金1006.57元。案件受理费348元，适用简易程序审理减半交纳174元，由原告乐至县龙城物业管理有限责任公司负担94元，被告杨天贵负担80元。杨天贵不服判决，向本院上诉称，一、原审判决书认定“原告按约定为该小区提供了物业服务”是错误的。导致错误判决上诉人承担全额给付被上诉人物业管理费2428.8元是错误的。二、上诉人认为原审法院判决支付被上诉人垫付的4248.3元电费超过了实际垫付的电费。因此，上诉人不应当给付被上诉人电费4248.3元及违约金1006.57元。因此，请求二审法院依法改判。乐至县龙城物业管理有限责任公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人认为被上诉人没有依据物业合同履行物业服务义务，不应当收取物业管理费。上诉人没有提供证据予以证明，其主张没有事实依据，本院依法不予支持该上诉请求。上诉人认为收取的电费过高，以至于违约金过高，但一审法院已经认定电费是按照相关费用的中间价计取，不存在过高的问题，上诉人也没有提供证据证明价格过高的事实，故其上诉主张无事实依据，本院不予支持。据此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉杨天贵承担。本判决为终审判决。审判长 苏振宇审判员 姜 兵审判员 张 慧二〇一五年六月五日书记员 凌 英 来源：