（2015）佛顺法民一初字第226号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-09-08
案件名称
佛山市星亚物业发展有限公司与蒙建坤土地承包经营权纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市星亚物业发展有限公司,蒙建坤
案由
土地承包经营权纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法民一初字第226号原告佛山市星亚物业发展有限公司，住所地佛山市顺德区北滘镇一环路莘村路段东边1、2、3、5、6、7号地段。法定代表人梁志昭。委托代理人胡裕强，广东科顺律师事务所律师。委托代理人何梓欣，广东科顺律师事务所律师。被告蒙建坤，男，1968年10月3日出生，汉族。公民身份号码。原告佛山市星亚物业发展有限公司（以下简称：星亚公司）与被告蒙建坤因土地承包经营权纠纷一案，由审判员岑文豪适用简易程序独任审理。本案于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告星亚公司的委托代理人何梓欣到庭参加诉讼。被告蒙建坤经本院合法传唤，没有到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2010年12月24日，佛山市顺德区北滘镇莘村股份合作社召集股东代表对佛山市一环路莘村路段以东面积为1930亩的农业用地发包给原告事项进行表决，超过2/3的股东代表同意将该用地发包给原告，2010年12月24日，莘村股份社与原告签订了三份《农业用地承包合同》并于2012年1月13日签订了三份《农业用地承包合同补充协议》，约定莘村股份社将位于佛山市一环路莘村路段以东面积为1930亩的农业用地发包给原告，承包期限自2011年1月1日起至2026年6月30日止，并约定原告可以依法流转土地承包经营权，即原告自2011年1月1日起对该用地享有合法的承包经营权。2012年12月22日，原、被告签订了《佛山市星亚物业发展有限公司土地租用合同书》，约定被告租用原告位于佛山市顺德区“佛山一环”莘村路段东侧星亚物业区域内A33-34之二地块，面积5亩，期限为2012年1月1日起至2026年6月30日止，租金为每年每亩18500元，管理费为每月每亩50元；2015年1月1日至2017年12月31日止租金为每年每亩22200元，管理费为每月每亩60元；《合同》第三条第二款约定，被告缴交给原告的租金每年分四期，按先交租金后用地办法缴纳，每季度最后一个月底前缴下季度租金。逾期缴租金的，按欠缴的金额每天加收3‰的违约金，逾期超过2个月的，视为被告违约，按本合同第九条第2款处理。《合同》第五条第二款约定，被告需在原告所在地指定银行开设一个活期存款户口，以便在每季最后一个月的月底前扣缴管理费，逾期缴交的，每日计收3‰的滞纳金。《合同》第九条第二款约定，被告违反合同规定的，原告有权终止本合同，收回土地，地上建筑物等不动资产、附着物无条件归原告所有，被告还需按人民币10000元/亩一次性向原告支付违约金。签订合同后，被告一直使用案涉土地，但从2013年1月1日起被告一直拖欠原告租金及管理费，原告一直向被告以各种形式追讨，但截止至原告起诉之日，被告仅于2015年1月27日向原告支付租金10000元，暂计算至2015年4月30日，被告仍欠原告的租金人民币212000元及管理费人民币7200元。据此，原告起诉请求法院判令：一、自原告起诉之日解除原、被告于2012年12月22日签订的《佛山市星亚物业发展有限公司土地租用合同书》；二、被告于解除合同当天返还土地A33-34之二给原告，涉案土地建筑物等不动产、附着物无条件归原告所有；三、被告向原告支付50000元违约金；四、被告支付从2013年1月1日至原告起诉之日（暂计算至2015年4月30日）的管理费合共7200元及逾期支付管理费的违约金，暂计至2015年4月15日为97816元；五、被告支付从2013年1月1日至原告起诉之日（暂计算至2015年4月30日）的租金合共212000元及逾期支付租金的违约金，暂计至2015年4月15日为3198.5元；六、如被告逾期返还土地给原告的，被告支付逾期返还土地的土地占用费、管理费、费用标准按照《佛山市星亚物业发展有限公司土地租用合同书约定的租金及管理费标准计算至被告实际返还土地给原告之日止；七、本案诉讼费由被告承担。原告在诉讼过程中提供的证据如下：1.原告营业执照、组织机构代码证、被告身份证各一份（均为复印件），证明原、被告的诉讼主体资格。2.（2013）佛顺法民一初字第311号民事判决书一份（原件），证明判决书事实认定部分即判决书第9页第15行至12页确认本案原告从2011年1月1日起依法对位于佛山市一环路莘村路段以东面积为1930亩的农业用地享有承包经营权，且原告对莘村路段以东面积为1930亩的农业用地的承包经营权依法进行流转，本案被告租赁的地块A33-34之二是1930亩内的部分地块，即原告从2011年1月1日起对涉案地块A33-34之二享有承包经营权，且原告有权依法进行流转。该判决书是因1930亩内其他租户拖欠租金及管理费，原告依法对其进行诉讼处理的判决。法院支持了原告的诉讼请求，且该判决已生效。3.佛山市星亚物业发展有限公司土地租用合同书及其附件各一份（原件），证明2012年12月22日原、被告签订了有关合同，约定被告租用原告位于佛山市一环路莘村路段以东星亚区域内的A33-34之二地块总面积为5亩，合同第二条约定了租用期限。第三条约定了租金缴交的时间及逾期不缴清的按欠缴租金每天加收千分之三违约金，逾期超过两个月按合同第九条第二款处理。第五条第二款约定了缴交管理费的时间及逾期缴交的按逾期缴交的管理费总额每天按千分之三计收违约金。第九条第二款约定如乙方违反本合同的规定，乙方应承担的违约责任。附件一显示了承租地块的位置，附件二显示了租金及管理费的计算。4.2013年5月13日律师函及快递单各一份、2014年1月9日律师函及快递单、签收记录各一份、2014年9月20日租金管理费催缴单各一份（均为原件），证明因被告一直存在欠缴租金管理费的问题，原告多次向被告发出书面文件以催收有关费用。5.2013年1月——2015年4月收据二十七份（原件），证明被告在涉案地块的水电使用情况及被告至今一直使用案涉土地。6.2015年1月27日收据一份（原件），证明经原告多次催收后，被告于2015年1月27日前往原告处通过现金方式向原告缴交涉案土地，2013年1月—3月的部分租金10000元，需要明确的是，2013年1月3日按合同约定租金合共23125元，但被告只缴交了10000元，即2013年1月—3月的租金被告还欠13125元，即被告至2013年1月1日起至今被告只向原告支付租金10000元，管理费未缴纳过。本院于2015年5月15日向被告蒙建坤送达起诉状副本和开庭传票；但被告蒙建坤没有到庭参加诉讼。被告蒙建坤在诉讼过程中没有答辩，也没有提供证据。经审查，被告蒙建坤没有到庭参加诉讼，视为其自行放弃质证权和抗辩权。原告提供的上述证据来源合法，与本案有关联，能证明本案的事实，本院对原告提供的证据均予以认定，可作为本案认定事实的依据。审理查明，2012年12月22日原告与被告签订《佛山市星亚物业发展有限公司土地租用合同书》一份，约定被告租用原告位于佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧星亚物业区域内A33-34之二地块，面积5亩。土地用途为园艺及相关产业的经营。租赁期限从2012年1月1日起至2026年6月30日止。租金以三年一期，第一至三年为每年每亩18500元。此后每三年按附表递增。被告缴交给原告的租金每年分四期，按先交租金后用地办法缴纳，每季度最后一个月底前缴下季度租金。逾期缴租金的，按欠缴的金额每天加收3‰的违约金，逾期超过2个月的，视为被告违约。被告应承担公共服务管理费，第三年为一期。每季最后一个月的月底前扣缴管理费，逾期缴交的，每日计收3‰的违约金。违约责任，被告违反合同规定的，原告有权终止本合同，收回土地，地上建筑物等不动资产、附着物无条件归原告所有，被告还需按人民币10000元/亩一次性向原告支付违约金。被告自2013年1月1日起欠缴案涉土地的租金及管理费，经原告催收，被告仅于2015年1月27日向原告缴交涉案土地2013年1月—3月的部分租金10000元，管理费至今未交纳。本院认为,本案争议焦点在于：一、案涉租赁合同效力；二、租金、污水处理费、物业管理费、房产税（土地使用税）、水、电费的给付；三、违约金的计算；四、被告梁引弟、欧阳添富、欧阳添智于本案中的责任。围绕上述争议焦点，本院分析如下：一、关于案涉租赁合同效力。原告合法取得案涉土地的承包经营权，《佛山市星亚物业发展有限公司土地租用合同书》是双方当事人的真实意思表示，就关于土地租赁部分内容没有违反法律、法规强制性的效力规定，应为有效，对原被告双方均具约束力，原被告应依约履行。二、关于租金及管理费的给付。依《土地租用合同》约定，被告应每季度最后一个月向原告给付租金及管理费。原告主张被告自2013年1月1日起欠缴案涉土地的租金及管理费，经原告催收，被告仅于2015年1月27日向原告缴交涉案土地2013年1月—3月的部分租金10000元，管理费至今未交纳。原告就其主张提供被告使用案涉土地的依据及被告缴交租金收据。本院向被告送达应诉材料及进行财产保全时，被告仍使用案涉土地，被告收取原告起诉状后，并没有就原告主张被告拖欠租金及管理费提出异议。依据证据优势原则，本院采信原告主张，被告至2015年4月30日尚欠原告租金212000元及管理费7200元。被告至今尚未向法庭提供证据证明其已向原告返还案涉土地，故原告要求被告给付至被告向原告返还案涉土地前的租金及管理费，合法有理，本院予以支持。租金及管理费的计算应为：至2015年4月30日尚欠原告租金212000元及管理费7200元。2015年5月1日至被告向原告返还案涉土地的租金及管理费按《土地租用合同》的约定计算。三、关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原被告于《土地租用合同》中约定被告应每季度最后一个月向原告给付租金及管理费，被告违反合同规定的，原告有权终止本合同，收回土地。现被告欠缴2013年1月至今的租金及管理费，被告逾期给租金及管理费已构成违约，原告依据合同约定解除《土地租用合同》，合法有理，本院予以支持。四、关于土地的返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同虽约定租赁期至2026年6月30日止，但由于被告违约，依合同约定合同解除条件成就，法庭准许原告解除案涉合同。合同解除后，尚未履行的租赁期应终止履行，被告占用的土地应交还原告。原告请求被告返还土地合法有理，本院予以支持。五、关于违约金的计算。依据《土地租用合同》的约定，被告逾期给付租金及管理费，原告可主张如下违约责任：（1）按日计收逾期给付租金及管理费的违约金；（2）按人民币10000元/亩一次性向原告支付违约金；（3）地上建筑物等不动资产、附着物无条件归原告所有。原告在本案中同时要求被告承担上述三项违约责任。据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告要求被告承担违约责任总赔偿金额不应超过违约行为造成原告损失的百分之三十。被告逾期支付租金和管理费主要造成原告资金占用损失，资金占用损失不应超过中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。原告在本案中同时主张三项违约责任，明显超过其实际损失，本院依法应予调整。经法庭释明，在超出法律规定的情况下，原告选择按日计算违约金。原告要求按日1‰计算违约金，即年利率达36.5%，亦明显超过中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。故违约金的计算按欠款额从2013年1月1日起计至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算为宜。另，案涉合同已约定违约金，足以补偿被告违约行为造成原告的损失，原告再行要求取得被告的不动产，属单方面加重被告的负担，显失公平。经法庭调查，现无证据反映案涉土地上的建筑物等不动产、附着物为被告所有，被告不拥有合法所有权的不动产不拥有处分权，无权以承担违约责任的形式转移所有权给原告。综上所述，原告的诉讼请求合法有理部分，本院予以支持。原告诉讼请求不符合法律规定部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告佛山市星亚物业发展有限公司与被告蒙建坤在2012年12月22日签订《佛山市星亚物业发展有限公司土地租用合同书》；二、被告蒙建坤在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市星亚物业发展有限公司交还位于佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧A33-34之二土地；三、被告蒙建坤在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市星亚物业发展有限公司给付租金、管理费（计算方式：至2015年4月30日租金212000元及管理费7200元；2015年5月1日起至被告向原告返还案涉土地的租金及管理费按《佛山市星亚物业发展有限公司土地租用合同书》的约定计算）；四、被告蒙建坤在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市星亚物业发展有限公司给付违约金（计算方式：按欠款额从2013年1月1日起计至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；五、驳回原告佛山市星亚物业发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3426.61元（已减半收费），财产保全费2371.07元，合共5797.68元，由佛山市星亚物业发展有限公司负担797.68元，由被告蒙建坤负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 岑文豪二〇一五年六月五日书记员 胡嘉琪第1页共9页 来自