（2014）台三民初字第1611号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-08-27
案件名称
台州万通物业管理有限公司与柯李军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
三门县人民法院
所属地区
三门县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
台州万通物业管理有限公司,柯李军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第二十一条，第二十四条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条
全文
浙江省三门县人民法院民 事 判 决 书（2014）台三民初字第1611号原告：台州万通物业管理有限公司。法定代表人：肖元桥。委托代理人：邵美贞。被告：柯李军。原告万通公司诉被告柯李军物业服务合同纠纷一案，原告于2014年12月10日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭于2015年3月9日对本案进行了公开开庭审理。原告的委托代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：被告系三门县锦绣三门小区7幢1305室业主，房屋面积135.41平方米。在该小区业主大会以及业主委员会尚未成立的情况下，经当地房地产行政主管部门批准，开发商浙江三门湾房地产开发有限公司以邀请招标的方式选聘原告对锦绣三门小区实施物业管理。原告于2013年4月12日与浙江三门湾房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》，约定业主应按每月每平方米1.1元交纳物业管理服务费，并按每月每平方米0.2元交纳能耗费，物业管理服务费为一年交纳一次，交纳时间为每年的七月份前。原告是根据主管部门关于核定锦绣三门小区前期物业服务费的批复来确定物业费的收费项目以及收取标准，也将物业费收取事项张贴在物业办公室和小区的橱窗上。被告已于2010年接收房屋且对房屋进行了装修，根据《浙江省物业管理条例》相关规定，即使被告没有实际居住也应按100%全额交纳物业费。原告一直依法依约对被告居住的锦绣三门小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，被告居住的锦绣三门小区在原告管理服务期间被评为台州市示范小区。被告自2013年4月19日起拖欠原告的物业综合服务费，原告曾采用短信、电话、当面等多种方式向被告催讨，但被告均以各种理由拖延不付，至今尚未交纳2013年4月19日至2015年4月18日的物业管理服务费3574元，能耗费650元。原告认为，开发商选聘原告的程序合法，双方签订的《物业管理服务合同》合法有效，对被告具有法律约束力。故原告请求判令被告立即支付2013年4月19日起至2015年4月18日止的物业管理服务费3574元，能耗费650元，合计4224元。庭后，原告自愿放弃要求被告支付能耗费650元的请求，将诉讼请求变更为：要求被告立即支付2013年4月19日起至2015年4月18日止的物业管理服务费3574元。被告答辩称：一、被告系锦绣三门小区7幢1305室业主，房屋面积为135.41平方米，于2010年6月接收房屋，并于2011年年中装修完毕。被告确实尚未交纳2013年4月19日至2015年4月18日期间的物业费。原告在起诉前向被告邮寄过催缴物业费的通知书。原告与锦绣三门小区的开发商浙江三门湾房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》时，该小区未成立业主大会和业主委员会属实。二、被告与原告并没有签订过任何物业服务合同，也没有授权开发商让其代表被告与原告签订物业服务合同，故被告与原告之间不存在任何法律上的权利义务关系，原告向被告主张物业服务费缺乏法律依据。三、根据相关法律规定，前期物业服务合同虽然可以由开发商与物业服务企业签订，但应该通过招投标的方式进行选聘，除非投标人少于3个或者住宅规模较小。目前锦绣三门一期的面积大于50000平方米，所以应该通过招投标方式来选聘物业服务企业，否则程序违法。四、被告在2011年年中装修完毕，但是从装修完毕到目前为止被告都没有实际居住，并没有给小区管理带来任何成本上的支出，故被告认为在物业费收取标准上应当与实际居住的业主有所区别。五、对于原告所设定的物业费收取标准有异议。原告在设定物业费的时候没有通过公开、公平、公正的方式进行，业主们对物业费的收费项目、收费量并不清楚。被告认为物业公司在确定收费标准上面存在着随意性，并没有向业主进行充分说明，希望原告通过一定方式向包括被告在内的其他小区业主进行说明。综上，被告请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据：1.浙江三门湾房地产开发有限公司与原告签订的《物业管理服务合同》原件一份、三门县发展和改革局与三门县建设规划局共同发布的《关于核定锦绣三门物业管理综合服务费的批复》（三发改（2010）34号文件）复印件及三门县发展和改革局与三门县住房和城乡建设规划局共同发布的《关于核定锦绣三门小区前期物业服务费的批复》（三发改（2014）48号文件）原件各一份，拟证明物业管理服务内容以及收费标准。被告质证称，对该组证据的真实性无异议，但《物业管理服务合同》的条款内容不能反映出开发商是通过招投标方式选聘原告，另外，2010年的批复确定物业费定价在基准价的基础上可以上下浮动10%，原告上浮10%无依据。2.物业服务费催缴通知单、EMS回执（邮寄的内容为物业服务费催缴通知单）复印件各一份、万通物业2013年度锦绣三门收费清册打印件一份，拟证明被告欠物业费的情况以及原告于起诉前以邮寄方式向被告催讨物业费的事实。被告质证称，对该份证据的真实性无异议，但是对收费标准有异议，如果按原告所主张的收费标准来计算的话，对计算出来的欠费金额没有异议。EMS回执上的签名是由被告本人签收，邮寄的内容是2013年4月19日至2015年4月18日期间的物业服务费催缴通知单。3.台州市住房和城乡建设规划局与台州市物业行业协会共同发布的《关于台州市住房和城乡建设规划局台州市物业行业协会表彰台州市物业管理示范住宅小区的通告》（台建规（2014）438号文件）复印件一份，拟证明原告对被告所在的锦绣三门小区实施的物业管理规范有序，并且得到过市主管部门嘉奖的事实。被告质证称，对证据的真实性无异议，但即使是被评为示范小区也不能证明原告的收费标准是合理的，也不能证明被告的服务是到位的，因为原告并未说明相关的评审过程，评审过程也不能在这个文件当中反映，原告的收费标准也没有经过审查，原告也没有实际居住在小区内。原告称，关于评审过程，在网上都可以找到如何评审的文件。被告为证明其主张，向本院提交了下列证据：4.杭州兰水仙物业管理有限公司与被告于2009年12月22日签订的《锦绣三门盛世名都前期物业服务协议》，拟证明：1.开发商在选聘前期的物业公司之后还需要业主再和物业公司签订相关协议，有关收费标准也应该在这份协议当中明确。虽然相关法律明确规定可以由开发商经过相关程序选聘前期物业公司，但最终落实到物业业主个人，还需由业主进行授权（授权给开发商或业主大会、业主委员会）来签署协议，以确定业主与物业公司民事上的权利义务关系。原告与浙江三门湾房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》并未经被告本人最后签字确认，对被告不产生法律效力。2.根据杭州兰水仙物业管理有限公司与被告签订的《前期物业服务协议》第二段的内容，开发商选聘物业时应该通过招投标程序，原告未出示有关证据证明开发商通过招投标程序选聘原告，而且原告与浙江三门湾房地产开发有限公司签订的物业服务合同中也没有确认经过招投标程序，故被告认为浙江三门湾房地产开发有限公司并不是通过招投标方式确定原告为物业服务企业。原告质证称，对该份证据的真实性无异议，但在小区的业主大会或者业主委员会成立之前，开发商有权选聘物业公司，被告提交的这份《前期物业服务协议》也是被告在签订购房协议时由开发商提交给被告签的。被告对原告提交的证据1、证据2的真实性均无无异，上述证据能够证明原告主张的待证事实。被告对证据3的真实性无异议，该证据能够证明在原告对锦绣三门小区实施物业管理期间，该小区曾被评为台州市物业管理示范住宅小区，但仅凭该证据本院无法审查其奖励评定的合理性，故尚不足以证明原告主张的锦绣三门小区物业管理规范有序。证据4仅为被告与杭州兰水仙物业管理有限公司签订的合同，并不能证明所有物业服务合同均应如此签订。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：被告系三门县锦绣三门小区7幢1305室业主，房屋面积135.41平方米。被告于2010年6月份接收房屋，并于2011年年中装修完毕。2013年4月12日，在锦绣三门小区尚未成立业主大会和业主委员会的情况下，锦绣三门小区的开发商浙江三门湾房地产开发有限公司与原告签订《物业管理服务合同》，将锦绣三门小区前期物业委托给原告管理。《物业管理服务合同》第七条约定：委托管理期限从2013年4月19日至2015年4月18日止；第八条约定：物业管理服务费用收取执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定，由物业使用人按其拥有的建筑面积计算，向乙方（本案原告）缴纳，住宅以每月每平方米1.1元（不含电梯水泵能耗费）计算综合服务费；第九条约定：物业管理服务费一年交纳一次，交纳费用时间为每年的七月份前乙方（本案原告）统一收取。在原告对锦绣三门小区实施物业管理期间，该小区被评为2012-2013年度台州市物业管理示范住宅小区。被告至今未缴纳2013年4月19日至2015年4月18日期间的物业服务费。起诉前，原告向被告寄送2013年4月19日至2015年4月18日期间的物业服务费催缴通知单，被告本人签收。三门县发展和改革局与三门县建设规划局于2010年发布的《关于核定锦绣三门物业管理综合服务费的批复》（三发改（2010）34号文件）确定：小高层住宅、高层住宅物业服务费基准价为每月每平方米1.00元，可上下浮动10%，电梯、二次供水能耗费用由业主和使用人按实负担。三门县发展和改革局与三门县住房和城乡建设规划局于2014年发布的《关于核定锦绣三门小区前期物业服务费的批复》（三发改（2014）48号文件）确定：收费标准仍按三发改（2010）34号文件执行。本院认为：根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在锦绣三门小区业主大会成立之前，该小区的开发商浙江三门湾房地产开发有限公司与原告签订的物业服务合同性质仍为前期物业服务合同，开发商将前期物业委托给原告管理，该物业服务合同双方主体适格。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，即使业主未在前期物业服务合同中签字，前期物业服务合同对业主仍具有约束力，故对被告关于原、被告之间不存在法律上的权利义务关系的抗辩，本院不予支持。《物业管理条例》第二十四条第一款规定，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，第二款规定，“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”被告根据该条第二款的规定主张开发商未以招投标方式选聘物业服务企业，程序违法。本院认为，综观《物业管理条例》第二十四条第一款、第二款的规定，该条第二款关于选聘物业服务企业的规定并非效力性强制性规定。综合《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，即便开发商未通过招投标方式选聘原告，也不当然导致原告与浙江三门湾房地产开发有限公司以协议方式签订的物业服务合同无效。故对被告关于浙江三门湾房地产开发有限公司与原告签订的物业服务合同程序违法的抗辩，本院不予支持。被告关于自己未实际居住在锦绣三门小区未给原告带来成本支出的抗辩，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，本院不予支持。被告抗辩称原告确定的物业服务费标准无相关依据，本院认为，涉案小区的物业服务费收取标准已在《物业管理服务合同》中明确约定，并且符合主管部门公布的《关于核定锦绣三门小区前期物业服务费的批复》，故对被告这一抗辩，本院不予支持。综上，浙江三门湾房地产开发有限公司与原告签订的物业服务合同合法有效，且对被告具有约束力。被告无正当理由至今未交纳2013年4月19日至2015年4月18日期间的物业管理服务费，构成违约，原告要求被告交纳物业管理服务费的主张合法合理，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告柯李军于本判决生效之日起三日内支付给原告台州万通物业管理有限公司2013年4月19日至2015年4月18日期间的物业管理服务费3574元。如果被告柯李军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则须依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告柯李军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式二份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状后七日内，先预缴上诉案件受理费50元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市分行，账号：19-900001040000225089001）。本案申请执行期限为二年审 判 长 陈亚利审 判 员 章青青人民陪审员 金湘华二〇一五年六月五日代书 记员 马晓珊 来源：百度搜索“”