（2015）江安民初字第223号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-09-10
案件名称
宜宾市鼎泰房地产开发有限公司与吴燕商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
江安县人民法院
所属地区
江安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宜宾市鼎泰房地产开发有限公司,吴燕
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第三十二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条
全文
四川省江安县人民法院民 事 判 决 书（2015）江安民初字第223号原告宜宾市鼎泰房地产开发有限公司，住所地宜宾市南岸长江大道与航天路交汇处。组织机构代码：67352643-7。法定代表人陈祖全，该公司董事长。委托代理人屈刚、姚永刚，四川丰宜律师事务所律师。被告吴燕，女，1972年1月14日出生，汉族，居民，住江安县江安镇。委托代理人刘明清，四川翠屏律师事务所律师。原告宜宾市鼎泰房地产开发有限公司（以下简称鼎泰房地产公司）与被告吴燕商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鼎泰房地产公司的委托代理人屈刚、姚永刚，被告吴燕的委托代理人刘明清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鼎泰房地产公司诉称，2012年10月9日，原被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于宜宾市江安县江安镇竹都大道东段江安奥园2幢第2层2-2号预售商品房，房屋总价款为人民币602105元；被告采取贷款方式支付购房款；被告向原告交纳购房总价款30％的首付款，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司江安支行银行或住房公积金管理机构借款支付。2012年12月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：如因被告原因或国家贷款政策的调整，无法达到申请贷款银行或者公积金等单位的贷款条件的，被告应在10日内改为选择一次性付款或其他付款方式，合同继续履行；否则，原告有权解除合同，被告应按总房款的百分之十五向原告支付违约金。被告于2012年9月20日，向原告交纳了181105元的首付款。之后被告向中国工商银行股份有限公司江安支行银行申请贷款421000元，因被告自身已有贷款，银行拒绝向其发放贷款。原告知道此情况后，多次催促被告前往原告处办理剩余款项的支付事宜，但被告均以诸多理由予以拒绝。综上所述，被告行为严重违反合同约定，侵害原告权益，故原告诉至法院，请求判决1、依法解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。2、被告向原告支付违约金90316元。3、诉讼费被告承担。被告吴燕辩称，1、商品房买卖合同及补充协议的签字不是吴燕本人所签，是吴燕姐姐吴霞签的，并且没有授权委托书，原告要求被告给付违约金是违反法律规定的。同时在买房子时被告本身有贷款的情况被告已告知了原告，问原告买这个房子能否贷款，原告明确说能贷款。2、补充协议上违约金的条款增加了消费者的义务是无效的，被告本人也不知道这个情况。经审理查明，原告鼎泰房地产公司主张于2012年10月9日与被告吴燕签订了一份《商品房买卖合同》；该合同约定被告购买原告开发位于江安县江安镇竹都大道东段的暂定名“江安奥园”房屋工程（该小区在商品房预售许可证上项目名称为“江安奥园2号楼”）的2幢第2层2-2号（暂定编号）住房一套，该商品房为预售商品房，单价每平方米5500.69元，总价计算为602105元。合同第六条载明“买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30％,其余价款可以向中国工商银行股份有限公司江安支行银行或住房公积金管理机构借款支付。……具体付款方式及期限的约定见附件五。”但合同附件五“付款方式及期限的约定”内容为空白。为此，原告主张双方于2012年12月31日又就同一标的物签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议第四条载明“若因买受人原因或国家贷款政策的调整，无法达到申请贷款银行或公积金等单位的贷款条件的，买受人应在10日内改为选择一次性付款或其他付款方式，合同继续履行。否则出卖人有权解除合同，并按总房款百分之十五作为违约金支付给出卖人。”同时，原、被告均对入账日期为“2012年9月20日”经手人一栏为“吴霞代”的“收到吴燕……首付款金额（大写）壹拾捌万壹仟壹佰零拾五元………”由原告出具的收据一张无异议，认可该款为被告向原告支付的购房首付款。之后，被告未能按合同约定向银行贷款后支付原告剩余购房款，双方为此无法协商一致，原告遂诉来法院，并提出如上诉求。另查明，原、被告对“吴霞”系被告之姐身份均无异议，合同及补充协议系吴霞代签，但原告鼎泰房地产公司未提交被告吴燕委托吴霞签订购房合同、协议的相关手续，且仅对协议签订人即吴霞作了合同条款（包括违约责任条款）说明；被告在购房合同签订后向中国工商银行股份有限公司江安支行申请贷款未果，至今未能向原告支付剩余购房款。上述事实有原告提交的原告营业执照、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明、被告的身份证复印件、商品房预售许可证、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据复印件、个人信用报告（吴燕）以及原、被告当庭陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案双方当事人于2012年10月9日签订的《商品房买卖合同》，具体为商品房预售合同，现被告虽否认系本人亲自签名，但其也承认在合同签订后有按合同约定向银行申请贷款购房的行为，并且有支付购房首付款的事实，能认定其对合同的认可，故对该合同的成立本院予以确认。现原告以被告未能支付除首付款外的其余购房款违反合同约定致使其卖房目的不能实现，提出要求解除合同的诉求，本院认为，被告现不能按合同约定金额支付购房款，违反了买卖合同中买受人支付价款这一主要义务，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。……”的规定，被告违约行为造成原告合同目的不能实现，被告也未能继续履行付款义务，原告要求解除合同，本院予以支持。对原告提出解除与被告于2012年12月31日签订的《商品房买卖合同补充协议》及要求被告支付违约金90316元的诉求，被告提出补充协议代签人吴霞未经被告授权，且增加的违约金条款加重了被告义务却未告知被告本人，被告不应承担违约金的异议，本院认为，原告未举证证明补充协议系被告委托的代理人代为签署，也无证据证明被告对该补充协议有追认，被告对此否认，应视为该补充协议不成立，且结合该补充协议签订时间（2012年12月31日）与主合同签订时间（2012年10月9日）相差近三个月，该协议中的新增违约金条款有不合理加重被告义务，故对被告异议予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、从本判决生效之日起解除原告宜宾市鼎泰房地产开发有限公司与被告吴燕于2012年10月9日签订的《商品房买卖合同》；二、驳回原告宜宾市鼎泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10724元，由原告宜宾市鼎泰房地产开发有限公司负担2724元，被告吴燕负担8000元；此款原告已预交，被告应负担部分在本判决生效后十五日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长 吕双江人民陪审员 陶宏娟人民陪审员 ＸＸ荣二〇一五年六月五日书 记 员 邓传江 来源：百度搜索“”