（2014）松民三（民）初字第1484号

裁判日期: 2015-06-05

公开日期: 2015-07-27

案件名称

张海燕与上海秀森置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张海燕,上海秀森置业发展有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款

全文

上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三（民）初字第1484号原告张海燕。委托代理人周哲，上海市联合律师事务所律师。被告上海秀森置业发展有限公司。法定代表人戴美智。委托代理人于国兵，上海国瑜律师事务所律师。委托代理人顾俊辉，上海国瑜律师事务所律师。原告张海燕与被告上海秀森置业发展有限公司（以下简称“秀森公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理后，依法适用简易程序于2014年6月16日公开开庭进行了审理。审理中，因本案需以另案的审理结果为依据，本院裁定中止诉讼。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2015年4月7日、5月28日两次公开开庭进行了审理。原告张海燕的委托代理人周哲到庭参加了三次庭审，被告秀森公司的委托代理人顾俊辉到庭参加了第一次庭审，被告秀森公司的法定代理人戴美智到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。原告张海燕诉称：2011年4月25日，原、被告签订《借贷合同》一份，约定被告向原告借贷人民币（以下币种同）300万元，借款期限自2011年4月26日至2011年8月25日止。戴美智为被告的法定代表人，合同约定戴美智就被告向原告借款之事项，对被告的借款本息及违约责任承担连带担保责任。合同还约定了附带购房优惠条件，即若被告违约未能如期归还本金和支付利息的，则被告承诺以优惠价格即以每平方米1万元的价格向原告销售421.67平方米的商用房（详见附件图纸红色标注范围），但原告有权在合同签订之日起一年内自主选择是否购买该套商用房。2011年4月25日，被告还向原告出具承诺书一份，被告承诺若未能在2011年8月25日前归还借款300万元和利息的，则向原告提供优惠购房待遇，即以每平方米1万元价格向原告出售商用房一套，原告有权在借款未归还前，可以无偿占用该房屋，本优惠购房待遇有效期为一年。此后，原告分数次向被告的法定代表人戴美智现金支付或汇款共计300万元，而截至2014年1月28日，被告仅归还原告183万元，2014年3月6日，被告的法定代表人戴美智向原告出具承诺书，承认尚余欠款117万，2014年4月16日，戴美智向原告归还10万元，尚余107万元未归还原告。合同约定的利息，被告一直支付至2014年2月底，之后未再支付。2012年4月24日，原告向被告发出欠款追讨函，要求被告根据借贷合同履行还款义务，并将上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号XXX幢的421.67平方米的商铺（以下简称“系争商铺”）以每平方米1万元的价格销售给原告，并安排商铺的过户。由于当时商铺尚未竣工验收，因此被告告知原告等商铺竣工获得产证后可以出售并让原告无偿占用。系争商铺竣工验收备案且取得产证后，原告再次根据承诺书约定要求购买并占用系争商铺，被告却不予配合，另，被告还陆续将系争商铺出租给“上海仕杰游戏城”、“维也纳酒店”、“金典咖啡”等第三方。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付占用松江区九亭镇涞亭南路XXX号XXX幢421.67平方米的商铺期间的占用费（自2012年6月15日被告的商铺竣工验收完毕起算至房屋实际交付之日止，按照每平方米7元租金计算，暂计至2014年4月21日，共675天，421.67平米共计1，992，390.75元）；2、被告继续履行借贷合同约定将松江区九亭镇涞亭南路XXX号XXX幢的421.67平米的商铺以1万元每平米的价格出售给原告；3、要求被告涤除房屋抵押债权，配合原告办理上述房屋的过户手续。诉讼中，因系争商铺处所涉及的房屋已被法院另案查封，原告将其诉讼请求变更为：1、原、被告双方终止履行《借贷合同》第十一条之内容，即解除原、被告之间的房屋买卖合同关系；2、判令被告因违反借贷合同之约定向原告承担损害赔偿金843.34万元（房屋现价与约定售价的差价，实际将以房屋价格评估报告为准）；3、被告向原告支付占用松江区九亭镇涞亭南路XXX号XXX幢421.67平米商铺期间的占用费1，992，390.75元（从2012年6月15日暂计至2014年4月21日，按7元／平米／天计算，实际计至系争房屋交付之日止）。被告秀森公司辩称：不同意原告的所有诉请，原告的诉请没有依据。被告当时借原告294万元，后还给原告385万元，被告的钱全部还清了，关于1万元／平方米购房的约定就失效了。况且，借款合同约定被告未按约返还本金，原告在2012年8月26日之前有权以1万元／平米的价格购买被告开发的商铺，但2012年8月26日之前，原告未提出要求购买商铺，也未就购买商铺达成一致，原告对购买的商铺只能用可能来描述，可见双方未就房屋购买达成一致，现在已远超过双方约定的购买期限，被告现在不同意原告以1万元／平米购买商铺。合同约定了未如期还款的违约责任，实际上被告要以1万元／平方米来购房，该违约责任过高（即房价过低），且被告也在归还欠款，另案中，原告已起诉被告返还借款，故本案中被告无需再按该金额售房；421.67平方米具体指向的是129号2幢的房屋，原、被告约定好的不还钱就谈是哪套，但双方实际上没有谈过，被告处也没有面积为421.67平方米左右的房屋，当时约定用一楼的421.67平方米作为担保，但没有确定具体的房间，只是预估的；原、被告未就房屋买卖达成一致，被告无需将涉案房屋出售、过户给原告。被告已经支付了借款的利息，原告不能再拿房屋，否则违约责任过高，原告也从未向被告主张过赔偿金。此外，被告不同意支付商铺占用费，理由是原告在诉前从未向被告主张过其需要使用商铺，合同约定的是原告可以使用该房屋不是以该房屋牟利；被告已归还利息，无需再支付占有使用费。经审理查明：2011年4月25日，原告作为甲方（贷款方）、被告作为乙方（借款方）、被告的法定代表人戴美智作为丙方（保证人），三方签订了《借贷合同》一份，约定乙方因经营之需，向甲方借款，借款金额为300万元；借款期限为4个月，自2011年4月26日起至2011年8月25日止；借款利率为每年24%（月利率2%）；甲方于2011年4月25日前将款项200万元，于2011年5月8日前将款项100万元汇入乙方的收款账户，乙方应于2011年8月26日前将本金付至甲方的账户，每期利息在每月5号、15号、25号汇入乙方账号；借款偿还日期为2011年8月26日，本合同利息由乙方分期支付，即以每10日为一个利息支付周期，每期的利息金额为2万元，共计12期，合计利息总额为24万元，乙方应于借款期满日将借款本金与最后一期利息同时归还甲方；丙方就乙方向甲方借款之事项，对乙方的借款本息及违约责任承担连带担保责任；如果乙方未按时归还甲方借款及利息的，每逾期一日的，乙方应按未还款金额的日千分之一向甲方支付违约金，且甲方有权要求乙方提前还款，并可追究乙方的违约责任；如果乙方提前归还甲方借款的，应按未到期的利息总额的30%向甲方支付违约金；合同第十一条规定了附带购房优惠条件：若乙方违约而未能如期归还本金和利息的，则乙方承诺，以优惠价格即以每平方米1万元的价格向甲方销售421.67平方米的商用房（详见附件图纸红色标注范围），但甲方有权在本合同签订之日起一年内自主选择是否购买该套商用房。借贷合同还对其他相关事宜进行了约定。2011年4月25日，被告向原告出具《承诺书》一份，约定基于双方借贷关系，甲方承诺：若未能在2011年8月25日前归还借款人民币300万元和利息的，则向乙方提供优惠购房待遇，即以每平方米1万元价格，向乙方出售商用房一套（详见附件）。乙方有权在借款未归还前，可以无偿占用该房屋。本优惠购房待遇的有效期为一年。上述借贷合同及承诺书签订后，原告于2011年4月24日向借贷合同指定的被告的账户汇入940，000元，于2011年4月26日向借贷合同指定的被告的账户汇入1，000，000元，通过中国银行网上银行转入借贷合同指定的被告的账户1，000，000元。2014年3月6日，被告的法定代表人戴美智出具承诺书一份，载明本人承诺2014年4月10日支付张海燕借款17万元，余下100万元2014年年底之前结清，不计息。2012年6月14日，被告开发的秀森商务广场工程取得上海市松江区建设和交通委员会颁发的建设工程竣工验收备案证书和建设工程竣工验收备案工程明细表，该广场总面积为19，496.72平方米，地上11层，地下2层。2012年8月9日，位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号XXX室的店铺被登记在被告名下，建筑面积为784.74平方米，该房屋上设定有抵押权，抵押权人为平安银行股份有限公司上海分行；2012年8月24日，位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号XXX室的店铺被登记在被告名下，建筑面积为146.80平方米，该房屋上设定有抵押权，抵押权人为李睿珏；2012年8月24日，位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号XXX室的店铺被登记在被告名下，建筑面积为251.42平方米，该房屋上设定有抵押权，抵押权人为陆仁魁。现上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号XXX室的店铺已于2015年3月13日被本院（2014）松执字第5524号案件查封；上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号XXX室的店铺已于2014年5月4日被本院（2014）松民二（商）初字第1154号案件查封；上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号XXX室的店铺已于2015年3月13日被本院（2014）松执字第5524号案件查封。另查明，2014年5月5日，原告在本院另案【案号：（2014）松民二（商）初字第1288号】以秀森公司和戴美智为被告提起诉讼，要求秀森公司归还原告借款本金107万元，并以上述款项为本金，向原告支付自2014年4月17日起算至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的逾期付款利息及罚息；戴美智对于秀森公司的上述付款义务承担连带清偿责任。本院审理后判令秀森公司需归还原告张海燕借款107万元，并以上述款项为基数，向原告支付自2014年4月17日起算至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息及罚息。后秀森公司不服该判决，上诉至上海市第一中级人民法院，该院作出（2014）沪一中民四（商）终字第2411号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。庭审中，原告陈述目前书面证据是其向被告支付了294万元，但是签订合同当天，原告还支付给被告的法定代表人戴美智6万元现金，被告在承诺书中也是写的300万元，利息计算也是按照300万元来计算的；原告还提供了中国工商银行网银交易明细、汇付天下pos机商户存根，证明被告仅向原告归还了部分借款本金，截至2014年4月16日，被告仅归还原告借款本金193万元，尚欠原告借款本金107万元未归还。被告则表示没有收到现金6万元，被告借款的金额就是294万元；对原告所称的被告已归还193万没有意见，但现在被告实际已向原告还了3，870，332元，本金是还了294万，其他是利息，被告已经付清了本息，另案中，原告起诉被告返还借款的案件也在诉讼中。庭审中，原告提交了欠款追讨函及快递单、欠款起诉状、快递单以及本院向原告退寄材料的信封，欲证明原告于2012年4月24日向被告发催款函，要求被告还款，同时要求被告将承诺的房屋销售给原告并安排过户；与此同时，原告向本院寄送了起诉文件，起诉状中明确要求被告出售房屋，但邮件被退回。被告则质证认为，被告没有收到过欠款追讨文件，欠款追讨文件内容上不符合书写习惯，被告认为是原告事后伪造的，快递单认为也是原告伪造的；欠款起诉状、快递单以及本院向原告退寄材料的信封真实性无法确认，由法院审核，如果确实是法院退回，被告则无法知晓原告主张购房的情况，法院退回文件之后原告也未继续向被告主张权利。庭审中，原告还提交了租赁表、秀森商务大厦租赁合同各一份，欲证明原告多次要求被告根据承诺书购买商铺、占有房屋，被告未理睬并将商铺另行出租；2013年3月1日被告与维也纳公司签订合同，以7元／平方米／天的价格出租商铺。被告委托代理人质证认为，被告是将上述房屋出租给维也纳酒店的，但日租金是1元／平方米。原告提交的不是被告和维也纳酒店真实履行的合同。庭审中，原、被告确认421.67平方米商用房签借贷合同时附有图纸，该图纸与从松江区规划和土地管理局调取的涞亭南路XXX号XXX层平面图是一致的，421.67平方米的位置在平面图一楼的左上角位置，无法对应具体的商铺，取得小产证时面积做了分割和调整，现在无法对应具体的商铺，当时是有这样的规划的，具体的门牌号码是129号2幢1层。庭审中，被告认为其在本案中不应该再承担相应的违约责任，以1万元1平米的价格出售房屋也是被告未按时还款的违约责任。原告则认为以1万元1平米的价格出售房屋是合同约定的事项，是购房的要约，不是违约责任，违约责任对于借贷合同而言只限于利息和罚息。以上事实，由借贷合同、图纸、承诺书、银行贷记凭证、转账凭证、pos机商户存根、欠款起诉书及邮寄凭证、退寄材料信封、建设工程竣工验收备案证书及明细表、上海市房地产权证、民事起诉状、民事判决书、平面图、上海市房地产登记簿及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以主张解除合同。本案中，原、被告签订的借贷合同系双方当事人的真实意思表示，在该合同中，双方约定了附带购房优惠条件，该条款实则为约定条件成就时，原告可向被告主张购买系争房屋。根据庭审查明的事实，系争商铺所属的上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号一层的商铺均已被法院司法查封，原告合同目的无法实现，故对于原告主张的终止履行借贷合同相关房屋买卖条款的内容，解除双方之间的房屋买卖合同关系，本院予以支持。至于合同解除的时间，因原告此前并未向被告送达解除房屋买卖合同关系的通知，故本院以原告变更诉讼请求申请书送达被告之日为双方房屋买卖合同关系解除之日。其次，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告虽主张被告因违反借贷合同之约定向原告承担损害赔偿金即房屋现价与约定售价的差价843.34万元，但其一，根据双方所签借贷合同，该附带购房优惠条款也是基于被告违约而未能支付借款本息应当承担的违约责任，其二，被告秀森公司表示原告已起诉被告返还借款，被告也在归还，若原告再要求按每平方米1万元的价格购房，则被告承担的违约责任过高。其三，本院生效判决已经判令被告按照中国人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付所欠款项的利息及罚息，故对于原告的上述请求，本院不予支持。再次，对于原告主张的房屋占用费，一则，原告并无证据证明其曾向被告主张过要求无偿占用涉案商铺，二则，如前所述，生效法律文书已经判令被告向原告支付所欠款项的利息及罚息，被告亦提出违约责任过高，故本院对此也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告张海燕与被告上海秀森置业发展有限公司于2011年4月25日签订的《借贷合同》中形成的房屋买卖合同关系于2015年04月24日解除；二、驳回原告张海燕的其余诉讼请求。案件受理费84，434元，由原告张海燕负担84，354元（已付），被告上海秀森置业发展有限公司负担80元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　张　孜代理审判员　洪　飞人民陪审员　陆瑞兴二〇一五年六月五日书　记　员　李　俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 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