（2015）郑民三终字第604号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-06-23
案件名称
上诉人齐喜红与被上诉人郭慧娟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
齐喜红,郭慧娟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民三终字第604号上诉人（原审被告）齐喜红，女，汉族，1965年8月24日出生。委托代理人陈新亮，男，汉族，1948年12月6日出生。被上诉人（原审原告）郭慧娟，女，汉族，1978年12月29日出生。委托代理人王清华，男，汉族，1939年9月22日出生。上诉人齐喜红因与被上诉人郭慧娟房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院作出的（2014）中民二初字第1271号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人齐喜红及其委托代理人陈新亮，被上诉人郭慧娟及其委托代理人王清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年1月7日齐喜红与郑州电缆（集团）股份有限公司（以下简称电缆公司）签订房屋租赁合同，主要约定由齐喜红承租电缆公司位于郑州市淮河路31号院4号楼下约50平方米的房子，租赁期为一年，自2014年1月1日至2014年12月31日止。2014年2月23日齐喜红与郭慧娟签订房屋租赁合同一份，主要约定：由齐喜红将上述房屋转让给郭慧娟使用，租赁期为一年，自2014年3月1日至2015年3月1日止；转让费2.2万元，年租金1.8万元；租金一年一交，在合同签订之日一次性支付；租赁期间郭慧娟有权转让经营权或搬迁；租赁期间，齐喜红不得以任何理由提升房价和收回房屋，否则将赔偿郭慧娟一切损失，如遇拆迁或国家法规允许的情况，按照实际天数计算，郭慧娟必须如额退还余款，解除合同，房屋应按时清理出场。2014年2月23日郭慧娟将一年房租1.8万元和转让费2.2万元交付于齐喜红，齐喜红将上述房屋交付于郭慧娟。2014年6月22日中原区北卧龙岗城中村连片改造工作指挥部发布公告称2014年6月26日开始上述房屋所在区域将进入拆迁签约第一阶段，正式开始签约和兑付。2014年6月23日经双方结算，齐喜红退回郭慧娟房租1.1万元。另查明：本案涉及房屋系电缆公司所建，使用的土地系中原区闫垌村集体土地，电缆公司没有办理房屋产权登记。原审法院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，由于涉案房屋系电缆公司利用村集体土地所建，没有办理产权登记，出租人齐喜红应当却未能提供房屋合法建设的手续，本院到电缆公司调查也未能核实有关情况，因此，应由齐喜红承担对其不利的举证责任后果，故对于郭慧娟要求确认双方于2014年2月23日签订的租赁合同无效的诉讼请求，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中诉辩双方在未核实房屋权利状况，也未取得房屋所有权人电缆公司允许的情况下，擅自签订租赁（转让）合同，均未尽到充分的注意义务，均有过错，应当各自承担相应的责任，能返还对方的财产予以返还，未能返还的折价补偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。本案中，双方在2014年6月23日已经对剩余房租进行了结算，齐喜红也已经退回郭慧娟房租1.1万元，故对于郭慧娟要求齐喜红退还全部房租1.8万元的诉讼请求，该院不予支持。至于郭慧娟主张的转让费，根据公平原则和诚实信用原则，该院认为转让费包括但不限于房屋的装修和经营机会，齐喜红转让了装修物的使用权应获得相应的对价。郭慧娟实际获得了店铺经营机会也使用了装修物并因此获益，应当折价补偿。双方对应予退回的房租已经进行结算，对于转让费，应按退回房租的比例折价退还1.3444万元，故对于郭慧娟要求齐喜红退还转让费2.2万元的诉讼请求，该院支持1.3444万元，其余的不予支持。对于郭慧娟要求齐喜红赔偿装修损失1.2万元的请求，证据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、齐喜红自本判决生效之日起十日内退还郭慧娟转让费1.3444万元；二、驳回郭慧娟的其他诉讼请求。如果齐喜红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由郭慧娟负担815.6元，由齐喜红负担284.4元。宣判后，齐喜红不服原审判决，向本院提起上诉称：本案诉争的租赁房屋属于文化大革命时期的遗留产物，原审死板硬套适用《建筑法》属于适用法律错误，另外，齐喜红向郭慧娟支付1.1万元的租金后，郭慧娟应积极搬迁未搬迁，导致齐喜红丧失4万元的搬迁奖励，因此原审认定事实错误，适用法律错误，应撤销原审判决第一项，维持第二项，增判郭慧娟赔偿齐喜红拆迁奖励4万元。被上诉人郭慧娟答辩称：齐喜红明知道市场要拆迁还将房屋转让给郭慧娟，致使郭慧娟经营较短时间内房屋就被拆迁，因此原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：齐喜红与郭慧娟2014年2月23日签订房屋租赁合同，租赁期限自2014年3月1日至2015年3月1日，合同约定如遇拆迁或国家法规允许的情况下，按照实际天数计算，齐喜红必须如额退还余款，解除合同。签订合同当日，郭慧娟向齐喜红支付了转让费22000元及一年租金18000元。本案诉争的租赁房屋在2014年6月23日被拆迁，郭慧娟实际使用房屋4个月左右，因此齐喜红应当将未使用房屋期间的转让费和租金退还给郭慧娟，故原审判决处理是妥当，对于齐喜红的上诉请求，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，处理结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费284元，由上诉人齐喜红负担。本判决为终审判决。审判长 王学正审判员 申付来审判员 鲁金焕二〇一五年六月五日书记员 朱 迪 关注公众号“”