（2015）吴度民初字第126号

裁判日期: 2015-06-05

公开日期: 2015-11-06

案件名称

苏州圣龙丝织绣品有限公司与杨菊敏、许金芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市吴中区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏州圣龙丝织绣品有限公司,杨菊敏,许金芳

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条

全文

苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴度民初字第126号原告苏州圣龙丝织绣品有限公司，住所地苏州市吴中区光福镇工业园南区。法定代表人李君，总经理。委托代理人唐华明，江苏达源律师事务所律师。被告杨菊敏，系苏州市吴中区光福安新化纤造粒厂经营者。委托代理人宋林康，男，1954年8月日出生，汉族。被告许金芳。本院于2015年3月16日立案受理了原告苏州圣龙丝织绣品有限公司诉被告杨菊敏、许金芳房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员谢丰适用简易程序于2015年4月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人唐华明、被告杨菊敏委托代理人宋林康、被告许金芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州圣龙丝织绣品有限公司诉称，2011年5月5日，其与被告许金芳签订《房屋租赁合同》一份，约定将其所有的位于光福工业园福锦路8号其厂区内厂房2号楼后面原陶瓷厂使用的彩钢棚及食堂、厕所前面场地出租给被告许金芳使用，租赁期限为5年，自2011年6月1日至2016年5月30日，2013年至2015年每年租金为100000元，采用先付钱后用房的租金支付方式。其于2014年8月1日发函给被告催讨2014年6月1日至2015年5月30日的租金100000元，因被告仍未支付租金，其又于2014年11月4日发函给被告，要求终止《房屋租赁合同》，并要求被告于2014年11月10日前付清相关费用后迁出租赁场所。因被告既未支付租金，又未搬离租赁场所，故诉讼法院判令被告立即从苏州市吴中区光福镇工业园南区福锦路8号原告厂区内厂房2号楼后面原陶瓷厂使用的彩钢棚及食堂、厕所前面场地（包括办公室1间、宿舍5间、原厕所改建房屋）搬迁出场，恢复原状；支付2014年6月1日至2015年5月30日期间的租金100000元、补充协议约定的租金8360元及违约金26000元，合计134360元；本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告放弃要求被告支付租赁宿舍的租金3360元及恢复原状的诉请。被告杨菊敏、许金芳共同辩称，其已经支付原告租金30000元，截至2015年5月30日，实际结欠原告租金75000元；其实际租赁的标的物仅为《房屋租赁合同》中约定的彩钢棚及食堂、厕所前面场地、彩钢棚西面三楼的办公室一间、彩钢棚北面原厕所一间；原告应当向其支付2014年1月至2015年2月的电费30721.2元，因其为原告垫付电费，故原告存在违约情况，不予认可违约金26000元，不同意解除合同，应继续履行合同；2014年8月之后，原告厂区内其他企业被原告赶走，致应由其他企业分担的电费由其承担，其共损失58721.74元。经审理查明，被告杨菊敏、许金芳合伙经营苏州市吴中区光福安新化纤造粒厂期间，原告与被告许金芳于2011年5月5日签订《房屋租赁合同》一份，约定出租方为苏州圣龙丝织绣品有限公司（甲方），承租方为苏州市吴中区安新化纤造粒厂（乙方），甲方将圣龙公司厂区内2号楼后面原陶瓷厂使用的彩钢棚以及食堂、厕所前面的场地出租给乙方使用；2011年、2012年的年租金均为80000元，2013年至2015年的年租金均为100000元，租赁期限自2011年6月1日至2016年5月30日；租金支付方式为先付钱后用房，第二年、第三年租金应提前一个月一次性付清，如乙方拖欠租金超过两个月，属违约行为应追究乙方违约责任，并提交法院解决，终止租赁协议，并限期一个月内付清一切费用搬迁出场；租赁期内一方出现违约，应按三年租金总额的10%赔偿给对方；乙方所搭建的彩钢棚，5年后产权归甲方所有，如果乙方续租按每平方另外结算租金；供电约定为甲方确保提供乙方深夜用电250KV，乙方承担所有变压器座机费等相关固定费用，每月乙方应提前一个月预交下月所需使用电度的电费，当月收到供电局电费发票后扣除其余厂家抄表电度所应缴纳的费用后，既（即）为乙方该月所应缴纳的电费。合同就安全消防、违约责任、装修及其他事项一并进行约定。2011年9月，原告与被告许金芳签订《补充协议》，约定原告出租给苏州市吴中区光福安新化纤造粒厂办公室一间及改建后的原厕所一间，年租金分别为3000元及2000元。上述合同签订后，原告将位于苏州市吴中区光福镇工业园南区一号路8号原告厂区内2号楼北面的彩钢棚（约150平米），食堂、厕所南面场地（约500平米），彩钢棚西面三楼的办公室一间、彩钢棚北面原厕所一间出租给苏州市吴中区光福安新化纤造粒厂使用，两被告按约支付了2014年6月1日前的租金。因两被告未按约支付2014年6月1日至2015年5月30日的租金，原告于2014年8月1日向被告许金芳及苏州市吴中区光福安新化纤造粒厂邮寄函件一份，函件催促要求两被告立即支付租金。因两被告仍未支付租金，原告于2014年11月4日再次向被告许金芳及苏州市吴中区光福安新化纤造粒厂邮寄函件一份，明确因被告违约拖欠租金，双方2011年5月5日签订的《房屋租赁合同》终止，被告应于2014年11月10日前进行搬迁，并支付原告租金100000元及补充协议载明的租金8360元。两被告收到上述函件后，仅于2014年12月5日向原告支付租金30000元。因双方协议未果，原告遂向本院提起诉讼。另查明，2014年1月至2015年2月两被告为原告垫付电费30721.2元。再查明，位于苏州市吴中区光福镇工业园南区一号路8号原告厂区内原有承租户包括郭登良、苏州青石餐饮管理有限公司、苏州市永成纸制品有限公司以及被告，郭登良、苏州青石餐饮管理有限公司、苏州市永成纸制品有限公司已于本案诉讼前与原告协议解除租赁关系，且均已搬离租赁房屋。审理中，两被告向本院提供2013年12月3日至2015年3月14日期间的原告厂区电费缴纳清单。针对上述证据，两被告认为，2013年12月至2015年3月期间，原告厂区内的电费均已由其支付，该已交电费中包含原告及其他承租户应负担的电费，因原告已将其他承租户赶走，致其承担了原告及其他承租户应分担的基本电费，该基本电费应由原告负担，但两被告未就基本电费的分担方式提供证据。原告对上述证据的真实性没有异议，对于2013年12月3日至2015年3月14日期间由两被告预交电费没有异议，其按1.2元／度向两被告支付电费，该电费标准中已包含了基本电费。上述事实由原告提供的土地使用证复印件、房屋所有权证复印件、房屋租赁合同、补充协议、函件、邮寄凭证，被告提供的电费明细表，以及本院庭审笔录、询问笔录在卷佐证。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应按约履行合同义务。一、关于迁出租赁房屋的诉请，根据双方合同约定，两被告应在2014年6月1日前支付2014年6月1日至2015年5月30日的租金，因两被告未按约足额履行支付租金的义务，原告有权解除《房屋租赁合同》，并要求被告在合理期限内迁出租赁房屋，鉴于两被告违约，原告已于2014年11月4日向两被告发出解除《房屋租赁合同》的通知，根据原、被告确认的租赁标的物，本院确认原告与被告许金芳于2011年5月5日签订的《房屋租赁合同》已解除，故本院对原告要求两被告迁出位于苏州市吴中区光福镇工业园南区一号路8号苏州圣龙丝织绣品有限公司内2号楼北面的彩钢棚（约150平米），食堂、厕所南面场地（约500平米），彩钢棚西面三楼的办公室一间、彩钢棚北面原厕所一间的诉讼请求予以支持。二、关于支付租金的诉请，根据合同约定的租金数额，结合两被告已支付原告租金30000元的事实，本院确认两被告应给付原告2014年6月1日至2015年5月30日期间的租金70000元以及办公室一间、原厕所一间的租金5000元，合计75000元。因原告确认应给付两被告电费30721.2元，该费用可在两被告结欠原告的租金中予以抵扣，故两被告还应给付原告租金44278.8元。三、关于违约金的诉请，两被告未按约支付原告租金，已构成违约，但违约金的计算应以原告的实际损失为基础，在原告未提供相关证据证明因两被告违约行为而致其产生实际损失数额的情形下，本院确认两被告宜按结欠租金44278.8元按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算自2014年6月1日至实际给付日止承担违约责任。四、关于两被告认为原告赶走其他企业致其产生电费损失58721.74元的答辩意见，根据《房屋租赁合同》中有关供电及电费交付的约定，两被告应向原告交付其应承担的电费，但双方在实际履行房屋租赁合同过程中变更由两被告全额预付电费，再由原告根据其实际使用的电量，按照1.2元／度的标准向两被告支付电费，对此，两被告应就基本电费的分担方式以及原告应承担而未支付基本电费的金额承担举证责任，但现有证据未能证明上述事实，故本院对两被告该答辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告杨菊敏、许金芳应于本判决生效之日起三十日内迁出位于苏州市吴中区光福镇工业园南区一号路8号苏州圣龙丝织绣品有限公司内2号楼北面的彩钢棚（约150平米），食堂、厕所南面场地（约500平米），彩钢棚西面三楼的办公室一间、彩钢棚北面原厕所一间。二、被告杨菊敏、许金芳应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州圣龙丝织绣品有限公司租金44278.8元。三、被告杨菊敏、许金芳应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州圣龙丝织绣品有限公司违约金（就租金44278.8元，自2014年6月1日至被告杨菊敏、许金芳实际履行租金支付义务之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算）。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区非税收入财政汇缴专户，开户行：中国银行苏州市吴中支行，账号：52×××78。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币1534元，由原告苏州圣龙丝织绣品有限公司负担900元，由被告杨菊敏、许金芳负担634元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。代理审判员　谢　丰二〇一五年六月五日书　记　员　陶雅洁