（2015）昌中民一终字第598号

裁判日期: 2015-06-05

公开日期: 2015-11-05

案件名称

新疆神旗房地产开发有限公司与马如云、朱建花房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

法院

新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

新疆神旗房地产开发有限公司,朱建花,马如云,新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款

全文

昌吉回族自治州中级人民法院民事判决书（2015）昌中民一终字第598号上诉人（原审被告）：新疆神旗房地产开发有限公司，住所地：昌吉市延安南路理想520大厦4022室。法定代表人：夏尚勇，该公司董事长。委托代理人：张燕荣，新疆旭达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱建花，女，汉族。委托代理人：孙存占，新疆炜照律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马如云，男，汉族。原审被告：新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司，住所地：吉木萨尔县乌奇路南侧（吉康医院东侧）。负责人：夏尚勇，该公司总经理。委托代理人：张燕荣，新疆旭达律师事务所律师。上诉人新疆神旗房地产开发有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉木萨尔县人民法院（2015）吉民二初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月4日受理后依法组成合议庭，并于2015年5月21日公开开庭审理了本案。上诉人新疆神旗房地产开发有限公司（以下简称神旗房产公司）的委托代理人张燕荣，被上诉人马如云，被上诉人朱建花的委托代理人孙存占，原审被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司（以下简称神旗分公司）的委托代理人张燕荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年3月26日，二原告作为乙方分别与甲方即被告神旗房产公司签订了《房屋征收补偿协议书》一份，与被告神旗房产分公司签订了《补充协议》一份。协议书第三条约定：房屋拆迁补偿方式为货币补偿和用补偿款返购部分，甲方在原址上修建住宅楼的形式。1、甲方补偿乙方住宅两套，建筑面积为200平方米；第四条约定：以上补偿住宅楼甲方给乙方交房时间为2012年12月30日，暂定楼号和房号。第五条：乙方需在协议签订后2012年3月30日将旧房交与甲方；第七条：违约责任，1、乙方每推迟一天向甲方交付本协议所涉及到的房屋等，则向甲方支付违约金，每天按照拆迁总价的千分之三进行赔偿；2、甲方每推迟一天向乙方交付本协议所涉及到的安置房屋等，则向乙方支付违约金，每天按照拆迁总价的千分之三进行赔偿；3、乙方应当对房屋补偿协议的内容负有保密责任，不得向本协议以外的第三方泄漏；4、甲方向乙方交付补偿房须严格按照建筑规范建造，必须完全符合建筑质量标准，否则，乙方有权进行索赔。补充协议第一条约定：甲方给乙方补偿2套住宅其总面积200平方米，其中一套住宅为100平方米，另一套住宅用70平方米的门面房进行调换。不在门面房最头两间，其余均可。2012年3月30日，原告将旧住宅交给被告公司开发。2014年11月23日，被告向原告交付了住宅楼一套、门面房一套。2012年12月30日，双方并没有确定楼号和房号。现马如云、朱建花诉至法院，请求判令二被告向其支付逾期交房违约金15万元。一审庭审中，原、被告均认可交付的楼房和门面房价值总计600000元。原审法院认为：根据原、被告签订的《房屋征收补偿协议书》第四条“以上补偿住宅楼甲方给乙方交房时间为2012年12月30日，暂定楼号和房号”的约定，因手工填加了“暂定楼号和房号”而使约定产生岐义。但联系合同第七条中关于被告方推迟一日交房将按拆迁总价的千分之三进行赔偿的约定，被告方辩称双方没有约定交房时间，于理不通，亦不符合通常的交易习惯。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，被告方是提供格式条款的一方，应作出不利于提供格式条款的一方。故被告辩称没有约定交房时间，不存在违约的理由不能成立。原审法院认为，被告存在迟延交房的违约行为。原告要求被告按合同约定赔偿逾期交房违约金150000元。原告作为守约方因被告的违约行为所受到的损失，应当由被告方予以赔偿。而赔偿损失应当以守约方的损失为前提。包括合同履行后可以获得的利益。本案中，原告要求被告赔偿损失150000元，但未提供证据证明其实际损失为150000元，根据被告迟延交付房屋的位置、面积、期限和给原告造成的实际损失额，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，原审法院酌定被告赔偿原告损失100000元。本案的原合同是原告与被告神旗房产公司签订的，神旗房产公司亦认为被告神旗房产分公司签订补充协议实际代表的是总公司的行为，故神旗房产分公司在本案中不承担责任。遂判决：一、被告新疆神旗房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告马如云、朱建花延期交房违约金100000元。二、被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司在本案中不承担责任。宣判后，上诉人神旗房产公司不服吉木萨尔县人民法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院依照格式合同的相关规定认定2012年12月30日为交房时间与事实不符。双方签订的合同第四条约定，2012年12月30日为双方商定楼号和房号的时间，并非交房时间，双方在合同中手写的内容优先于事先打印好的内容，双方并未在合同中约定交房时间。上诉人于2014年11月23日交房，并未违约。二、即使上诉人存在违约，原审认定的违约金也过高。按照吉木萨尔县现在的房屋租金水平，上诉人的门面房几乎租不出去，住宅的租金也不会超过每年6000元。三、本案中的补充协议真实的签订时间是在2014年春季，双方签订该补充协议就是对上诉人迟延交房的处分行为，被上诉人依据该补充协议已经获得了更大的补偿。综上，原审认定事实错误，导致判决结果错误，故请求二审撤销原审判决第一项，依法改判或发回重审。被上诉人朱建花答辩称：合同约定了2012年12月30日交房，并约定了不按期交房须承担违约责任。关于违约金是否过高的问题，一审中，被上诉人提交了其出租违约县城南侧一处门面房的证据，上诉人对该证据是认可的。双方合同约定的违约金计算方式为房款的日千分之三，该约定确实过高，被上诉人是按照房屋租赁费计算违约金数额的。补充协议约定的内容与房屋拆迁安置补偿协议具有同等效力，不属于对原协议的变更。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人马如云的答辩意见与被上诉人朱建花相同。原审被告神旗分公司答辩称：同意上诉人的上诉意见。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案争议的焦点是上诉人是否存在迟延交房的违约行为；原判决认定的违约金数额是否适当。一、关于上诉人是否存在违约行为的问题。上诉人与被上诉人签订的《房屋征收补偿协议书》是双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。该协议第四条约定：“以上补偿住宅楼甲方给乙方交房时间为2012年12月30日，暂定楼号和房号。”该条款已经明确约定了交房时间是2012年12月30日，现上诉人认为该条约定是指暂定楼号房号的时间为2012年12月30日，其抗辩意见明显与合同约定的文义不符，本院确认双方约定的交房时间就是2012年12月30日。双方均认可上诉人实际交房时间是2014年11月23日，故上诉人迟延交房的事实存在，上诉人认为其不存在迟延交房违约行为的上诉理由因缺乏事实依据，本院不予支持。二、关于原判决认定的违约金数额是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，双方当事人约定的违约金计算标准是每日按照拆迁总价的千分之三进行计算，上诉人与被上诉人均认可拆迁总价为60万元，由此计算出的违约金数额高达124万余元，被上诉人明确表示上诉人逾期交房给其造成的损失是租金损失，并提交了吉木萨尔县其他小区商铺及住宅的租赁合同，证明其租金损失数额为10万元，因此，双方对于违约金的约定明显过高。被上诉人亦认为双方约定的违约金高于其实际损失，仅要求上诉人支付15万元违约金，一审在综合衡量上诉人的违约行为给被上诉人的损失以及上诉人的过错程度等因素的基础上，酌情认定由上诉人向被上诉人支付10万元违约金并无明显不当。上诉人虽然认为原判决认定的违约金仍然过高，但并未提供有效证据证明原判决认定的违约金数额过分高于被上诉人的损失数额，且一审中上诉人对被上诉人提交的租赁费证据并无异议，故上诉人的该项上诉理由因缺乏依据而不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人新疆神旗房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　樊健健代理审判员　　周美蓉代理审判员　　高　俊二〇一五年六月五日书　记　员　　郝丽娜关注公众号“”