（2015）河市民二终字第219号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-11-10
案件名称
卢实、韦淑梅等与广西铁源房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区河池市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区河池市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广西铁源房地产开发有限责任公司,卢实,韦淑梅
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）河市民二终字第219号上诉人（一审被告）：广西铁源房地产开发有限责任公司，住所地南宁市竹溪大道35号华业园小区2栋1单元402号房，组织机构代码证号××。法定代表人：覃铁军，该公司董事长。委托代理人：秦娟娟，系该公司员工。委托代理人：樊寿良，广西真意律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：卢实，银行职员。被上诉人（一审原告）：韦淑梅，女，1964年12月15日生，壮族，户籍所在地广西宜州市洛西镇洛西村大河屯**号，住所地广西宜州市二桥路**号，系卢实之妻，身份证号码452722196412150026。二被上诉人委托代理人：赵俊东，广西超世纪律师事务所律师。上诉人广西铁源房地产开发有限责任公司（以下简称铁源公司）因与被上诉人卢实、韦淑梅商品房预售合同纠纷一案，不服宜州市人民法院（2014）宜民初字第942号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年3月18日受理后，依法组成由审判员李剑峰担任审判长，审判员韦海平、代理审判员吴利萍参加的合议庭，于2015年5月12日公开开庭审理了本案。书记员肖绍玉担任法庭记录。上诉人铁源公司的委托代理人秦娟娟、樊寿良，被上诉人卢实、韦淑梅的委托代理人赵俊东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2009年5月1日，卢实、韦淑梅向铁源公司购买富丽源6栋2单元602号商品房一套，并委托铁源公司办理房产证，期间交纳办证费用19252元。2010年2月2日，卢实、韦淑梅与铁源公司签订两份《地下停车位买卖合同》，购买铁源公司开发的富丽源商业步行街地下停车场第A-7号、A-8号停车位。合同主要约定：“一、项目建设依据（略）。二、地下停车场车位销售依据：买受人购买的地下停车场车位为预售车位，预售车位批准机关为宜州市房地产管理局。三、买受人所购车位的基本情况：该车位合同约定规格为2.5米×5.2米即车位规格线内面积为13平方米，公共部分和公用分摊面积为25平方米（车位公用分摊面积最终以宜州市房地产管理局测定为准）；四、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下列第壹种方式计算该车位价款：1、按“个”计算，该车位总价款为￥80000元。2、按照建筑面积计算，该车位单位为元／平方米，总金额为￥元。五、面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以车位面积为依据进行面积确认及面积差异处理。如本合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。车位交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定同意按下列方式进行处理：最终车位产权面积以宜州市房地产管理局测量核定为准（产权面积发生差异以现金结算的形式按车位销售价格多还少补），车位面积包括车位划线内面积和公摊面积。六、付款方式及期限：买受人按下列第三种方式按期付款1、一次性付款；2、分期付款；3、银行按揭贷款方式付款：签订本合同时交付总购车位款的40%即32000元，购车位余额48000元以银行按揭贷款方式支付。七、买受人逾期付款的违约责任（略）；八、交付期限：2012年2月28日。九、出卖人逾期交付的违约责任（略）十--二十略。合同附件一：车位平面图；附件二：车位共有面积构成说明及车位装修概况；附件三：合同补充协议：1、买受人全权委托出卖人代为办理《车位合同备案登记》、《预购车位预告登记》、《预购车位抵押权预告登记》和《车位所有权证》等业务；2、办理车位所有权证所有的税费等一切费用由买受人承担，开发商代为统一办理；。7、地下停车场的消防设施、供水、供电等相关设备的费用和其他所需安装的一切费用均由买受人承担；9、地下停车场的公共用水用电费用及消防将按实际数额由买受人按车位分摊承担”。合同签订后，卢实、韦淑梅累计向铁源公司支付车位款共计160000元，并支付办证费15394元。2011年9月28日，铁源公司登报通知卢实、韦淑梅领房，卢实、韦淑梅于后即领钥匙装修入住，入住后开始使用车位。双方并未办理明确的车位交付手续。2014年1月9日，铁源公司为卢实、韦淑梅办理好两车位权属登记手续，将两车位的房屋所有权证书交给卢实、韦淑梅。房屋所有权证载明，铁源公司所交付的单个车位建筑面积为33.55平方米，套内建筑面积为8.64平方米、共有分摊面积为24.91㎡。车位的规格均为：1.8米×4.8米。后卢实、韦淑梅对车位面积差异及办证费用有异议而向本院提起诉讼。诉讼过程中，铁源公司于2014年12月9日将车位款的不动产统一发票交付给卢实、韦淑梅，卢实、韦淑梅向本院撤回部分诉讼请求，明确诉讼请求为：1、判令铁源公司退还车位面积差价18736.82元，并自2012年7月14日起按银行同期贷款利率计付利息至付款之日止；2、铁源公司承担案件诉讼费用；3、判令铁源公司按财务规定对原先预收的车位办证费15394元进行结算，多还少补；4、判令铁源公司对6-2-602房屋天面裂痕进行赔偿损失或修复。另查明，根据房产局及物价局提供的相关文件材料，办理《房屋（车位）所有权证》所需交纳的项目及收费标准为：向税务部门交纳：契税、印花税；向房产部门交纳：1、登记费：非住宅550元／套；2、非住宅交易手续费：5元／平方米（转让方、受让方各半）；3、工本费每本10元；4、测绘费：住宅1元／平方米、商业楼用房1.5元／平方米。本案铁源公司代卢实、韦淑梅交纳的两车位契税2400元×2=4800元、印花税40元×2=80元；登记费550元×2=1100元、交易手续费168元×2=336元、工本费10元×2=20元。一审法院审理认为：卢实、韦淑梅与铁源公司签订的《地下停车位买卖合同》是双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，亦未损害国家集体第三人的利益，真实有效，双方应该按照合同约定履行自己的义务。一、关于铁源公司是否应该退还卢实、韦淑梅车位面积差价款的问题。双方在合同中约定车位的面积为38平方米、建筑面积为13平方米，规格为：2.5米×5.2米，并在合同第五条约定如产权面积发生差异以产权登记面积为准。根据房产证载明的产权登记信息，铁源公司交付的两个车位的建筑面积均为33.55平方米，套内建筑面积均为8.64平方米，车位的规格均为：1.8米×4.8米。产权登记面积与合同约定面积不符，应按合同约定的面积差异处理方式解决，即以现金结算的形式按车位销售价格多还少补。其计算方式为：［（38㎡-33.55㎡）×（80000元÷38平方米）］×2=18736.84元，故卢实、韦淑梅请求铁源公司支付两车位的面积差价款18736.82元有事实和法律依据，该院予以支持。至于铁源公司辩称车位是按个计算价格，不存在面积差异问题，该院认为，“个”为车位的计量单位，但每个车位均有自己规格，合同既然约定了面积以及面积差异的处理方式，应按合同约定处理。按“个”计价不代表不需确认面积，无论是按面积计价还是按个计价，均不影响面积差异的处理。铁源公司的辩解事由不成立，该院不予采信。至于利息问题，示范对面积差异需“多还少补”的期限没有约定，其主张从2012年7月14日其按银行同期贷款利率计付利息无事实依据，该院不予支持。二、关于卢实、韦淑梅请求铁源公司结算车位办证费的问题。双方在《补充协议》中约定买受人承担办理车位所有权证所有的税、费，铁源公司代业主统一办理。双方形成委托代理关系。委托人应当预付处理委托事务的费用，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。本案合同约定了买受人必须提供办理《车位所有权证》所需的相关材料、约定领取车位产权证的期限，约定买受人承担办证费用，但未约定办理车位所有权证所需税费的项目及价格，也未约定委托人需支付报酬。卢实、韦淑梅在签订车位买卖合同后已向铁源公司预交了两个车位的办证费7697×2=15394元，现车位所有权证已经办好，铁源公司作为被代理人有权知道自己实际缴纳费用的项目及数额。办证过程中需交纳的费用明细，铁源公司应告知卢实、韦淑梅并与其结算。卢实、韦淑梅请求铁源公司结算预收的车位办证费有事实依据，该院予以支持。在庭审中，双方对单个车位办证应交纳的契税2400元、印花税40元、登记费550元、交易手续费168元、工本费10元无异议，但被告辩称其收取的办证费中还包含测绘费、评估费、价格调节基金、水电、消防设施费用，而上述费用是整体交纳的，未分出单个车位的费用。该院认为，关于测绘费，根据《商品房销售管理办法》第三十四条及《房产测绘管理办法》第十条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房产测绘所需费用由委托人即房地产开发企业支付。铁源公司辩称测绘费由卢实、韦淑梅负担无依据。关于评估费，本案未涉及二次买卖或车位抵押，不产生评估费，铁源公司举证材料为整个富丽源项目的评估费用，该院不予采信。关于价格调节基金，价格调节基金是指人民政府为调节价格、稳定市场、减少价格波动对人民群众生活影响而依法设立的专项基金。其征收范围为向从事生产经营活动缴纳增值税、消费税、营业税的各类企业、事业单位征收、向从事生产经营特定资源性产品的企业和个人征收等等。根据征收标准，铁源公司应按开发的项目销售收入的0.6%缴纳价格调节基金。所以价格调节基金向房地产开发企业征收而不是向房屋买受人征收，该基金也非办理产权登记的费用，开发商不能将该费用转嫁到业主身上。关于水电、消防设施费用，双方在《补充协议》第七、第九条中约定由买受人分摊，但该项费用并非办理产权登记的费用，铁源公司辩称属于办证费用无依据。综上，铁源公司的辩解事由不能成立，该院不予采信。经结算，本案单个车位办证应交纳的费用为：契税2400元、印花税40元、登记费550元、交易手续费168元、工本费10元，共计3168元，两个车位的办证费为3168×2=6336元。铁源公司已收卢实、韦淑梅两车位办证费15394元，应退还给卢实、韦淑梅办证费9058元（15394－6336）。卢实、韦淑梅的该项请求有事实和法律依据，该院予以支持。三、关于对卢实、韦淑梅购买的6-2-602号房屋天面裂痕进行修复或赔偿的问题。卢实、韦淑梅向铁源公司告购买6-2-602号房屋与卢实、韦淑梅向铁源公司购买车位分别签订了买卖合同，属两个不同的法律关系。本案审理车位买卖合同关系，对房屋买卖产生的纠纷卢实、韦淑梅可另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、三百九十八条、四百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、铁源公司退还给卢实、韦淑梅车位面积差价款18736.82元；二、铁源公司退还给卢实、韦淑梅车位办证费9058元；三、驳回卢实、韦淑梅的其他诉讼请求。案件受理费268元，由铁源负担200元，卢实、韦淑梅负担68元。铁源公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，驳回二被卢实、韦淑梅的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由卢实、韦淑梅承担。理由：一、一审判决铁源公司退还卢实、韦淑梅车位面积差价款9368.41元没有事实依据，属于认定事实不清。2010年2月2日，双方签订《地下停车位买卖合同》，合同的第四条提供车位两种不同的计价方式：一是按照“个”计算，以“个”确定车位价款，二是按照建筑面积计算，面积单价乘以约定面积确定车位总价款。双方经过协商，两份合同均约定按照“个”为单位计算车位价款，即每个车位价款金额为人民币8万元。合同的第五条虽然约定了面积与实际产生差异的处理，但该条款约定适用的前提是根据当事人选择的计价方式为“按建筑面积计算”，即合同第四条的第二种计价方式。由于双方在合同第四条选择约定以“个”为单位计算车位总价，没有选择约定以车位价款按照建筑面积的方式计算。一审判决肯定了处理本案适用合同第五条的约定，以约定的面积差异处理方式解决，其计算方式为：（38㎡-33.55㎡）×（80000元÷38㎡）=9368.41元，显然是属于“按建筑面积计算方式”。一份合同不可能存在两种不同的计价方式，双方已经明确选择了以“个”计算车位总价，显而易见，一审判决的认定违背了双方签订合同时的真实意愿。况且，从合同的履行来看，卢实、韦淑梅已正常使用了铁源公司交付的车位，合同目的已经实现。因此，一审判决对这一部分事实的认定，有悖于“合同自治”原则。二、车位办证费用业经双方结算，一审判决未能查清双方已结算的事实。双方在合同第四条中约定按照“个”计算车位价款，同时在《补充协议》约定了相关的办证费用由承担，这些费用有一部分是应缴纳的税费，有一部分是基于考虑车位计价按“个”计算，在销售时与包括被上诉人在内的所有买方协商，征得买方同意后，铁源公司才以8万元／个的车位销售给买方。本案中，双方经充分协商，对铁源公司拟收取的各项费用共计7697元予以列明、算清，由卢实、韦淑梅在各项收费明细表签字后才签订沟《地下停车位买卖合同》。卢实、韦淑梅签合同时非常清楚这些费用的来源，也非常清楚这些费用与8万元／个车位的价格相关。《地下停车位买卖合同》及《补充协议》均在双方认可的各项费用明细表的基础上签订，是双方真实意思表示，内容也没有违反法律规定，卢实、韦淑梅就应当承担合同约定的义务。一审未查明这部分事实，判决铁源公司返还部分办证费用，认定事实不清，于法无据。综上，一审判决认定部分事实不清，导致判决结果不公正，恳请二审查明案件事实，支持铁源公司的上诉请求。卢实、韦淑梅辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判，驳回铁源公司的上诉请求。理由：一、双方两份合同约定两车位的规格为2.5×5.2米即车位规格线内面积为13平方米，公共部位及公用分摊面积为25平方米，双方合同第五条约定了车位面积确认及面积差异处理的方式，即合同约定面积与产权登记面积发生差异，按面积差异以现金结算的形式按车位销售价格多还少补，该约定是双方真实意思表示，双方均按合同履行各自义务，卢实、韦淑梅依约支付了车位款160000元，而根据房产证载明的车位建筑面积为33.55平方米，套内面积为8.64平方米，按照双方的约定，两个车位的面积减少了，铁源公司依法应当退还卢实、韦淑梅187368.82元有事实和法律依据。如果按铁源公司的逻辑，铁源公司明显存在欺骗的“短斤少两”行为。“短斤少两”行为也是违约的，也要承担违约赔偿责任。二、至于车位办证费问题，一审判决认定的事实清楚，证据确凿。卢实、韦淑梅与铁源公司签订的《补充协议》中约定了买受人承担办理车位所有权证产生的税、费，由铁源公司统一办理。为此，双方形成了委托代理的关系，卢实、韦淑梅预付了两个车位的办证费15394元。铁源公司在办理好车位所有权证后，应当将办证过程中所交纳的税费明细告知卢实、韦淑梅并依法应当与卢实、韦淑梅结算，但铁源公司未与卢实、韦淑梅结算，为此，卢实、韦淑梅诉请结算车位办证费，对费用多还少补的请求合法。经一审法院调查核实每个车位的办证费用为3168元，为此，判令铁源公司退还卢实、韦淑梅一个车位办证费9508元，有事实和法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，作出的判决正确，请二审维持。铁源公司二审期间提供证据：富丽源地下停车位购车位付款方式及各项收费明细表。证实所收取的7697元除了办证费用还包含约定由业主承担的其他费用。卢实、韦淑梅对铁源公司二审期间提供证据质证认为：该收费属于预收款，办证费以政府相关部门实际收取的费用为准，多收的应当退还，该证据不能证明铁源公司要证实的目的。本院认为，该证据下方注明：“办理车位产权证及各项收费暂按现规定预收，办证时以政府相关部门实际收费金额收取多还少补。”同时结合其向卢实、韦淑梅出具的收取该笔费用的收据凭证，可说明收费明细表注明的银行按揭费用及其他费用均属办理产权证时可能产生的费用，并明确办证所需费用以政府相关部门实际收取金额多还少补。铁源公司，卢实、韦淑梅对一审认定的事实均无异议。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳二审争议焦点为：1、卢实、韦淑梅请求铁源公司退还车位面积差价款是否有事实和法律依据；2、一审判决铁源公司退还卢实、韦淑梅车位办证费9058元是否正确。本院认为：一审认定卢实、韦淑梅与铁源公司签订的《地下停车位买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。一、关于卢实、韦淑梅请求铁源公司退还车位面积差价款是否有事实和法律依据问题。根据查明的事实，合同约定车位的面积为38平方米（包含公用分摊面积），而铁源公司实际交付的车位面积为33.55平方米（包含公用分摊面积），与合同约定的面积不符，对此，应按合同约定的面积差异处理方式解决。至于合同关于车位价款按照“个”计算，总价款为80000元，但合同关于车位面积已进行了明确的约定，因此双方选择的计价方式与合同约定的面积差异处理方式并不冲突，故铁源公司上诉辩称一审判决适用合同第五条约定处理本案，属于按照建筑面积计算的计价方式，与双方选择按照“个”计算的计价方式不符，违背双方真实意愿的理由不能成立，本院不予采纳。卢实、韦淑梅请求铁源公司退还车位面积差价款有事实和法律依据，一审判决铁源公司应退卢实、韦淑梅两车位面积差价款18736.82元正确，本院予以确认。二、关于一审判决铁源公司退还卢实、韦淑梅车位办证费9058元是否正确问题。铁源公司上诉辨称根据合同约定，办证费用由卢实、韦淑梅承担，办证费用有一部分是应缴纳的税费，同时根据“收费明细表”，预收的15394元（7697×2）费用除了办证费用还包含约定由业主承担的其他费用，因此，已经收取的15394元费用应不予退还。对此，本院认为，根据收费明细表下方注明的“办理车位产权证及各项收费暂按现规定预收，办证时以政府相关部门实际收费金额收取多还少补。”同时结合其向卢实、韦淑梅出具的收取该笔费用的收据凭证，可说明收费明细表注明的银行按揭费用及其它费用均属办理产权证时可能产生的费用，而办证所需费用最终以政府相关部门实际收取金额多还少补，现铁源公司未能举证证明其办理两车位证的过程中产生了应由卢实、韦淑梅缴纳的除了契税4800元、印花税80之外的税费及收费明细表所列的银行按揭费用和其它费用的凭证，因此，铁源公司的上述抗辩理由不能成立，本院不予采纳。一审根据铁源公司在为卢实、韦淑梅办两车位证过程中实际应缴纳的费用3168×2=6336元，从而判决铁源公司退还卢实、韦淑梅多收取的车位办证费9058元（15394-6336）正确，本院予以确认。综上所述，铁源公司的上诉理由不能成立，一审认定基本事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费268元（上诉人已预交），由上诉人广西铁源房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李剑峰审 判 员 韦海平代理审判员 吴利萍二〇一五年六月五日书 记 员 肖绍玉 来源：百度“”