（2014）松民三（民）初字第4090号

裁判日期: 2015-06-05

公开日期: 2015-07-08

案件名称

上海金储皮具箱包有限公司与上海松江钢材市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海金储皮具箱包有限公司,上海松江钢材市场经营管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条

全文

上海市松江区人民法院民事判决书（2014）松民三（民）初字第4090号原告上海金储皮具箱包有限公司。法定代表人金三文。委托代理人徐菁，上海市诚至信律师事务所律师。被告上海松江钢材市场经营管理有限公司。法定代表人肖家守。委托代理人涂茜，上海乐言律师事务所律师。委托代理人吴要康，上海乐言律师事务所律师。原告上海金储皮具箱包有限公司（以下简称“金储公司”）与被告上海松江钢材市场经营管理有限公司（以下简称“松江钢材公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月10日立案受理后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本案转为适用普通程序。本案于2015年1月9日、5月15日两次公开开庭进行了审理。原告金储公司法定代表人金三文、被告松江钢材公司委托代理人涂茜到庭参加了两次庭审，原告金储公司原委托代理人潘文策（于2015年1月25日被原告撤销委托）到庭参加了第一次庭审，原告金储公司委托代理人徐菁到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告金储公司诉称：2005年4月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区泗泾镇泗砖公路XXX-XXX号房屋（该编号为原告临时编制，后经公安编号，现门牌号为458号）（以下简称“系争房屋”）共4幢，建筑面积约为6，400平方米的房屋出租给被告；租期为10年，自2006年1月1日至2015年12月31日止；租金第一年为日每平方米0.5元，逐年按1%递增计算，半年一付，先付后用，起租日前15天内支付半年租金，以后以此类推；逾期交付租金一个月并不能取得原告宽限期的，应按照日万分之二支付滞纳金至付清之日止；其余交付租金二个月，原告有权单方面提前终止合同，收回房屋。2007年7月10日，原、被告又签订《补充协议》，原告同意被告转租上述房屋。被告已经付清截至2014年上班前的租金，下半年的租金理应在2014年6月30日前付清，但被告开始拖欠，至2014年12月10日原告起诉，被告已经拖欠了184708.31元，原告在起诉后被告又陆续支付了一些，尚欠24303.31元未付。2015年1月1日至今的租金分文未付。按照合同的约定，被告拖欠租金已经符合合同约定的解除条件，原告可以单方解约，被告应返还系争房屋，并按约支付拖延支付租金的滞纳金。现原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、被告立即将系争房屋返还给原告；3、被告支付拖欠的租金及使用费：截止2014年12月31日尚欠24，303.31元；2015年1月1日至房屋实际返还之日的，按照年1，277，424.40元标准计算；4、被告支付原告上述欠付租金的滞纳金，具体分两部分具体为，已经支付租金存在逾期的滞纳金为12，217.45元。对于未支付的租金存在逾期的滞纳金分段计算：2014年12月31日前欠付的，以24，303.31元为本金，自2014年7月1日至实际清偿之日止，按照日万分之二标准计算；自2015年1月1日至房屋实际返还之日止的租金的滞纳金及使用费的利息损失，按照该段实际发生的租金及使用的数额为本金，自2015年1月1日起止实际支付之日止，按照日万分之二的标准计算。被告松江钢材公司辩称：关于解除合同，被告予以同意。关于房屋返还，被告直接对外出租的一幢最南面三层两间和旁边空地，被告已经和原告口头约定从2015年7月开始租金由原告直接向次承租人收取，对于被告转租给案外人曾某某与刘光清的其他房屋，上述房屋由刘光清转租的几十户案外人在某某，无法由被告返还。关于支付租金及使用费，同意原告的主张，但是因为次承租人没有按时交纳租金所以原告主张的费用也无法马上交纳。关于滞纳金，对于支付的租金滞纳金12，217.45元无异议；对于2014年12月31日之前原告主张的也无异议；对于2015年1月1日开始的使用费本金、起始时间没有异议，但是对于标准有异议，合同解除后使用费的利息损失应按照同期贷款利率计算。经审理查明：2005年4月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定如下：第一条，原告将位于上海市松江区泗泾镇泗公路XXX-XXX号（小厂村委南面）地块的三幢厂房、一幢沿街辅助办公用房及建筑，占地面积10.53亩，建筑面积约6400平方米（以实测面积为准）出租给被告（以下简称“涉案房屋”）；租赁期限为十年，自2006年1月1日至2015年12月31日。第二条，租金支付为半年租金支付形式，逐年按1%递增计算；租金先付后用，本合同签订之日一周内，由被告向原告支付人民币20万元保证金，并开具收款凭证，起租日前15天，应由被告向原告支付半年租金，以后以此类推，每满半年前15天预付下半年的租金至合同期满为止；为了被告整体规划经营等需要，原告在辅助办公用房房屋的施工期间，原告同意在未破坏原告总体结构的前提条件下，被告可以对房屋进行适当的调整。第三条，自签约日后被告有权在三幢厂房内及空地上按被告需求布局，搭建改造设施（在不影响原建筑基础结构的原则下），其所发生的费用由被告自付，原告不得干涉；三幢厂房若被告因需开挖，在租赁期满后如因原告原因不能续租按现状返还原告，若因被告的原因不能续租的按开挖前样式恢复原状。第四条，被告逾期交付租金一个月（含一个月）并不能取得原告同意宽限期的，应付租金每日万分之二的滞纳金至付清之日止，逾期交付租金二个月的，原告有权单方面提前终止合同，并可以收回厂房及建筑物；被告租赁房屋开展经营期间所发生的水费、电费、煤气费、电维修保养费及设备维修费等，由被告承担。第六条，原告给予被告二个月装修期（不计租金）。第七条，原、被告双方租赁关系终止时，原告收取的房屋保证金除用以抵原合同约定的由被告承担的费用外，剩余部分归还被告。合同另对其他事项进行了约定。2007年7月10日，原、被告签订《补充协议》，约定：原告通过一被告可以转租涉案房屋；转租当事人的义务、权利参照原、被告双方房屋租赁合同。原、被告合同签订后，原告将涉案房屋交给被告使用，被告支付原告保证金20万元，被告至2014年12月31日之前的租金尚欠24，303.31元，自2015年1月1日之后未再支付过租金。另查明：涉案房屋现编门牌号为泗砖公路XXX号。原涉案房屋共四幢厂房组成，其中西面由南向北为4号、3号、2号厂房，均为二层；东面一幢3层楼。上述房屋中2、3、4号房屋系2004年12月底完工。嗣后工程施工单位、设计单位、建立单位及建设单位原告共同出具了《分项、分部工程质量验收证明书》，该证明书载明：房屋2号房建筑面积1088平方米，为框架二层；3号房建筑面积1440平方米，为框架二层彩板屋面；4号房建筑面积1560平方米，为框架二层彩钢屋面了；上述工程验收合格。上海市建设工程质量监督总站确认收到上述证明书。2005年8月4日，上海市松江区发展计划委员会向泗泾镇人民政府出具《关于上海金储皮具箱包有限公司建造生产用房项目追加建筑面积与投资计划的批复》，载明，原告建造的生产用房占地6667平方米，建筑面积5600平方米，投资440万元项目已经松计项建字（2002）地335号文审批。现根据建筑工程设计方案及工程进度，经研究，同意原告在规划用地范围内追加建筑面积2000平方米，投资150万元，所需资金自筹。2006年5月22日，上海市松江区公安消防支队就上述原告建造的四幢房屋进行了消防验收，并出具了《建筑工程消防验收的意见书》，意见书载明：原告建造于宋江爱你过去泗泾镇技术开发区泗砖公路3幢2层丙类厂房（高15米、建筑面积车间二1059平方米、车间三1440平方米、车间四1620平方米）；1幢4层办公楼（高17.3米、建筑面积2245平方米），经支队派员于2006年5月22日现场抽查，该工程符合国家有关消防技术法规要求，消防验收基本合格。还查明：2002年11月26日，上海市松江区规划管理局（以下简称“松江规土局”向原告颁发了建设用地规划许可证，许可证编号为沪地松规（2002）0504号，地块位于上海市松江区泗泾镇张施村，用地面积8400平方米，用地项目为生产用房。2014年7月16日，上海市规划和国土资源管理局向上海市松江区土地储备中心就涉案房屋所在土地出具了沪规土地核（2014）第00009号地类核定证明，该证明用于松江区泗泾镇XXXXXXXXXX号历史违法用地手续补办。2014年9月5日，上海市松江区泗泾镇人民政府向松江规土局提出《关于泗泾镇历史违法用地企业补办土地手续的请示》，载明原告（编号为XXXXXXXXXX）企业已领取地票，并准备搬离违法用地的土地手续，望规土局协助办理。2014年9月19日，松江规土局向原告出具《关于征询“上海金储皮具箱包有限公司规划设计要求的复函》，复函载明：原告报送的涉案房屋建设项目规划设计要求申请表及所附图纸、文件收悉，经审核，同意按本通知单附图所示范围委托设计，并应遵守以下的规划设计要求：建设项目名称是生产用房，建设用地位置松江区泗泾镇砖路西侧，建设用地面积约5838.63平方米（以实测为准），工地规划性质为工业厂房，建筑面积以审定设计方案为准。该复函还就规划设计要求进行了罗列。2014年11月24日，上海市地籍事务中心就涉案房屋所在土地出具了房屋土地权属调查报告书。2015年1月21日，松江规土局出具《关于泗泾镇泗砖公路XXX号地块的情况说明》，载明泗泾镇泗砖公路XXX号业主为原告，是2002年由泗泾镇招商引资的企业，项目属于历史遗留问题，现根据松江区历史违法用地补办相关精神，已领取沪归土地核（2014）第00009号《地类核定证明》，按有关规定正在规土局建设用地事务所办理土地征地等相关手续。本案审理中，就涉案房屋及所涉土地的情况本院发函向松江规土局进行了调查。松江规土局回函称，涉案房屋土地性质属于农用地、但规划用土为工业用地。该地块属历史遗留问题，现按相关规定已经领取地雷核定证明，拟征地告知书已经张贴完毕，并已报送市局办理农转用手续，根据相关办理流程，待农转用办理好以后办理供地手续，在按相关流程进行网上公示，然后办理协议出让等手续，再办理土地证等。涉案土地上现有的建筑物已办理用地建设用地规划许可证，但未办理建设工程规划许可证，但规土局于2014年补发沪松出补（2104）第31号《关于征询“上海金储皮具箱包有限公司公司”规划涉及要求的复函，对涉案房屋的用地面积、用地规划性质、容积率规划涉及要求予以了确认。审理中，被告称，其租赁的房屋系毛坯，其没有进行国装饰装修和扩建。涉案房屋其租赁来后将1号房最南侧的一至三层的两间转租给了案外人陈老板；2号房及1号房除被告租给陈老板外的其余部分均转租给了刘光清；3号房、4号房转租给了曾某某。陈老板现在还在某某，因被告与陈老板的合同至2015年6月底，故原、被告曾口头约定今年7月开始租金由原告直接收取；曾某某自2013年10月开始就不付租金并离开了，现在曾某某与刘光清租赁的房屋均由刘光清在某某，其中1号楼部分刘光清自用，2、3、4号楼由刘光清对外转租了30、40户人家。刘光清自从2011年开始就不再支付租金，现在人也无法找到了。原告称，被告所属基本属实，其不要求追加次承租人参加诉讼，若在执行中返还房屋存在障碍，其会自行与次承租人协商或另案诉讼。审理中，被告称已交纳保证金20万元，要求抵扣欠付的房租。原告对此予以确认。以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、编订（变更）门弄（楼）号牌通知、建设用地规划许可证、单位工程实体完工表、分项分部工程质量验收证明书、地类核定证明、复函、房屋土地权属调查报告书、消防验收意见书、图纸、照片、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告之间《房屋租赁合同》并未违反法律，行政法规的规定，应属有效。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告逾期未向原告交纳租金，已符合合同约定的解除条件，被告也同意解除合同，故本院对于原告主张合同解除的诉讼请求予以支持。同时本院认定合同解除归责于被告。至于合同解除时间，因本案诉讼前原告并未向被告提出过合同解除的请求，故本院以本案诉状副本送达之日即2014年12月12日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本院对于原告要求被告返还租赁物的请求，予以支持。同时，被告还应按照合同的标准支付合同解除前尚欠的租金，并参照合同约定的标准支付合同解除以后的房屋使用费，原告有关租金及使用费的主张，有事实及合同依据，本院予以支持。欠付的租金及使用费中应扣除被告已付的保证金20万元。关于于原告所提的逾期支付租金的滞纳金，因有合同明确约定且被告对此并无异议，故本院予以支持。关于原告所提的逾期支付使用费的利息损失，被告对于该利息损失的本金及起止时间没有异议但对于利息标准不予认可，本院认为原告主张的标准系被告逾期支付租金的滞纳金给付标准，并不适用于合同解除以后的使用费逾期的利息损失，被告愿意按照中国人民银行同期贷款利率支付利息损失，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海金储皮具箱包有限公司与被告上海松江钢材市场经营管理有限公司于2005年4月16日签订的《房屋租赁合同》于2014年12月12日解除；二、原告上海金储皮具箱包有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区泗泾镇泗砖公路XXX号的房屋（合同约定地址为上海市松江区泗泾镇泗砖公路XXX-XXX号小长村委南面）返还给被告上海松江钢材市场经营管理有限公司；三、被告上海松江钢材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海金储皮具箱包有限公司2014年1月31日之前的房屋租金24，303.31元；四、被告上海松江钢材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海金储皮具箱包有限公司2015年12月1日至房屋实际返还之日止的房屋租金及使用费，按照每日3，499.79元标准计算（其中应扣除保证金200，000元）；五、被告上海松江钢材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海金储皮具箱包有限公司已付租金的滞纳金12，217.45元；六、被告上海松江钢材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海金储皮具箱包有限公司尚欠的租金的滞纳金及使用费的逾期利息损失（至2014年12月31日前的租金及使用费，以24，303.31元为本金，自2014年7月1起至实际清偿之日止，按照日万分之二标准计算；自2015年1月1日起至房屋返还之日止，以第四项判决确定的标准计算所得的金额为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，610元，由被告上海松江钢材市场经营管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　张孜代理审判员　　张莉代理审判员　　洪飞二〇一五年六月五日书　记　员　　黄燕附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。来源：百度搜索“”