（2015）上民一初字第279号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2016-01-12
案件名称
广西南宁美之嘉物业服务有限公司与白景丰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上林县人民法院
所属地区
上林县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西南宁美之嘉物业服务有限公司,白景丰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区上林县人民法院民 事 判 决 书（2015）上民一初字第279号原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司。法定代表人韦娜，该公司总经理。委托代理人阮汉初，公司职员。委托代理人李坚东，广西胜涛律师事务所律师。被告白景丰。原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司（以下简称“美之嘉物业公司”）与被告白景丰物业服务合同纠纷一案，本院2015年3月9日受理后，依法适用简易程序，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告美之嘉物业公司的委托代理人阮汉初到庭参加诉讼，被告白景丰经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告美之嘉物业公司诉称，被告购买了上林县××镇××路××号××小区二期××栋××单元401号房屋一套，于2012年2月1日与原告签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定住宅物业管理费每月0.5元／㎡，欠费按所欠数额的日千分之三支付滞纳金。被告在领受房屋后也就享受到了原告的物业管理服务，而被告从2013年1月15日至2014年8月15日止，拖欠物业管理费1115.3元、生活垃圾金114元；滞纳金至2015年2月28号止共1607.28元，合计2836.58元，被告非但不主动履行缴纳上述费用，且经原告多次催缴被告仍置之不理。被告的行为严重的阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的正常生活秩序，损害了原告及其他众多业主的利益。为此特向人民法院提起诉讼，要求法院判令被告支付物业管理费1115.3元、生活垃圾金114元、滞纳金1607.28元，合计2836.58元。原告对其主张向本院提交的证据有：1、前期物业管理服务协议，证明原告与被告之间存在物业服务合同关系；2、上林县物价局文件上价字（2011）18号关于××物业收费标准的批复，证明原告执行的收费标准；3、上林县房地产服务中心出具的建筑面积计算结果表，证明被告的房屋面积。被告白景丰未有答辩，亦未提交任何证据。本案的调查重点是：1、原、被告之间签订的前期物业服务合同是否成立2、原告的各项诉请是否有事实和法律依据？经审理查明，被告为上林县××镇××路××号××住宅小区二期××栋××单元××号房屋产权人，原告原为××住宅小区的物业服务公司。2012年2月1日，原、被告之间签订《前期物业管理服务协议》，双方在协议中约定了各自的权利义务。根据双方《前期物业管理服务协议》的规定，原告依照约定向包括被告在内的业主提供服务至2014年8月15日止，被告按期缴纳了2013年1月15日之前的物业费，2013年1月15日后的物业费至今未缴纳。上述费用经原告多次催缴未果，故诉至法院，请求判令被告支付欠缴的物业管理费1115.3元、生活垃圾金114元、滞纳金1607.28元，共计2836.58元。另查明，2011年10月14日，上林县物价局作出上价字（2011）18号《关于××物业收费的批复》，主要内容：一、核定××住宅小区物业服务收费标准为：0.50元／月.平方米。二、物业服务企业应按规定在服务管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准及收费项目、收费标准等进行公示。庭审中，原告明确物业管理费、生活垃圾金的计算期间为2013年1月15日至2014年8月15日，滞纳金的计算期间为2013年1月15日至2015年2月15日。同时，原告陈述生活垃圾金按每月6元收取。再查明，原告于2014年8月15日撤出××小区，停止为××小区提供物业服务。被告房屋面积为118.54平方米，按每平方米收费标准0.5元计算，2013年1月15日至2014年8月15日，被告累计欠原告物业服务费118.54平方米×0.5元／平方米×19个月＝1126.13元。生活垃圾金19个月×6元／月＝114元。滞纳金，日滞纳金为千分之三，则换算成月滞纳金为0.003×30=0.09。由于物业费是每月付的，滞纳金的计算是连续而且动态，有规律可循，是典型的等差数列。等差数列的前N项和的公式是Sn=N（A1＋An）／2，这里的Sn是应付的滞纳金数，N是欠费的月份数，A1是欠费的起始月份的滞纳金数，An是欠费的最后月份的滞纳金数，A1=0.09F，An=0.09NF，这里的F是每月的物业费用，代入公式得Sn=N（0.09F＋0.09NF）／2，化简得出Sn=0.045FN（N＋1）。被告的月物业费F为59.27元，被告拖欠的滞纳金应为0.045×59.27×19（19＋1）=1013.52元（计算期间为2013年1月15日至2014年8月15日）。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告白景丰经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。被告与美之嘉物业公司签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律规定，依法应受保护。原告按约为××小区提供了物业服务，被告应当按照协议约定交纳物业管理费。现被告无故拒交物业管理费，已构成为违约，应依法承担违约责任。至于被告应承担的支付数额，原告诉请的物业管理费、生活垃圾金，因原、被告在《前期物业管理服务协议》中已作出了明确的约定，原告据此提出的请求合法有据，被告应予支付。原告请求自2013年1月15日起至2014年8月15日，被告拖欠的物业管理费按0.50元／月.平方米计算，有上林县物价局的批复核定自2011年10月14日起，××住宅小区的物业服务收费标准为0.50元／月.平方米，故原告的该项请求本院予以支持。另外，原告在诉请中的计算部分有误，本院计算的物业管理费为1126.13元，原告计算低于本院计算的部分视为原告对其权利的自主处分，以原告请求的数额为准，故被告应支付原告物业管理费1115.3元、生活垃圾金114元。原告提出的要求被告支付滞纳金1607.28元诉请，原被告在协议中约定被告延迟支付物业管理费、公共水电费及自用部分水电费时，每延迟一天，按拖欠额的千分之三支付滞纳金，此项约定虽然系对“滞纳金”的约定，但是根据原被告之间的主体地位以及条款的性质应视为双方对违约金的约定，被告拖欠物业管理费构成了违约，依法应当承担违约责任。本案中原告美之嘉物业公司2014年8月15日撤出被告居住小区，此时作为物业合同的双方向后已不存在物业服务的权利义务关系，不应再收取滞纳金。因此滞纳金的计算期间应为逾期之日至原告撤出被告居住小区之日，本院据此计算滞纳金为1013.52元，对于原告诉请滞纳金的超出部分，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告白景丰向原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司支付物业管理费1115.3元、生活垃圾金114元、滞纳金1013.52元，共计2242.82元；二、驳回原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告白景丰负担。上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内偿清，义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费50元（交受理费户名：南宁市中级人民法院诉讼费专户，帐号01×××17；开户行：中国农业银行南宁市竹溪分理处），逾期未预交的，则按自动撤回上诉处理。审判员 邹文乾二〇一五年六月五日书记员 覃柳莹附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自：