（2014）丰民初字第13099号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-09-28
案件名称
北京金琪鑫杰物业服务有限公司与杨素敏物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京金琪鑫杰物业服务有限公司,杨素敏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第13099号原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司,住所地北京市丰台区右外东三条4号楼202室。法定代表人冯长祥，经理。委托代理人宫臣，男，1982年6月10日出生。委托代理人冯庆杰，男，1989年6月12日出生。被告杨素敏，女，1943年7月13日出生。原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司（以下简称金琪鑫杰物业公司）与被告杨素敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金琪鑫杰物业公司的委托代理人宫臣、冯庆杰到庭参加诉讼，被告杨素敏经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金琪鑫杰物业公司诉称，北京天宝伟业物业管理有限责任公司（以下简称天宝物业公司）于2005年4月29日与被告签订的前期物业服务合同，自2008年12月31日将合同中规定的权利义务，及此前发生的债权全部转让给我公司负责，被告住丰台区宣祥家园小区×号楼×号，建筑面积63.55平方米，自入住以来享受两个物业公司的服务，其尚欠2005年4月29日至2013年4月28日的物业费共计6054.4元，其中包括120元的楼道照明费、30元的垃圾清运费。经我公司多次催要至今未付，故起诉要求被告支付拖欠的物业费6054.4元及滞纳金2035.4元，被告承担本案诉讼费。被告杨素敏未出庭亦未提出答辩意见。经审理查明，杨素敏系位于北京市丰台区东木樨园宣祥家园小区×号楼×号房屋的所有权人，该房屋建筑面积63.55平方米。金琪鑫杰物业公司提交一份2005年4月29日签订的《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方委托乙方对宣祥家园小区实行物业管理，物业服务费价格（含物业服务费、电梯运行费、水泵运行维护费）为1.04元/建筑平方米/月、楼道电费10元/户/次（用完再续）、生活垃圾清运费30元/户/年，自入住之日起至次年本日的前一天止，为一个缴费年度，甲方每年应在此日之前交纳下一个年度的费用；甲方逾期交纳物业服务费的，乙方将从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之五滞纳金；合同对物业服务内容、质量、双方权利义务及违约责任等进行了详细的约定。该合同尾部甲方处有“杨素敏”字样的签字，乙方处盖有天宝伟业物业公司的公章，金琪鑫杰物业公司称该合同系杨素敏所签。2008年12月1日，宣祥家园小区开发建设单位（甲方）茂屋房地产公司与物业服务企业（乙方）金琪鑫杰物业公司签订《北京市前期物业服务合同》，甲方以邀请招标方式选聘乙方提供前期物业服务，前期物业服务期限为3年，自招标人与中标人签订的前期介入服务协议和前期物业管理服务合同生效之日（以签订时间在前的为准）起，至本物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会聘任的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，自动终止，物业服务费用由业主按其委托物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.04元/平方米/月。2010年12月8日，茂屋公司、金琪鑫杰公司、美加兴业公司三方召开会议。该会议纪要记载：现茂屋公司已接手对宣祥家园物业管理。金琪鑫杰公司同意于2010年12月14日上午，指定专人配合美加兴业公司做好财务交接清点工作，双方派出各自财务负责人，本着公开、透明的态度在开发商办公室，20号楼201室清点核对北京宣祥家园项目现财务账目。在清点一切财务账目后，双方进行工作交接。2011年，金琪鑫杰物业公司将茂屋房地产公司诉至本院，要求继续履行双方于2008年12月1日签订的《北京市前期物业服务合同》，本院于2011年7月27日作出（2011）丰民初字第10929号民事判决书，判决茂屋房地产公司继续履行2008年12月1日与金琪鑫杰物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》。2012年10月27日，宣祥家园小区业主大会作出会议决议，以429票赞成，对应建筑物专有部分建筑面积43825.89平方米，占建筑物总面积57.02%，业主人数429人，占业主总人数的50.89%，通过选聘美加兴业物业公司为本小区物业服务企业。2012年11月11日，北京市丰台区宣祥家园小区业主委员会与美加兴业物业公司签订《北京市物业服务合同》，委托美加兴业物业公司对宣祥家园小区开展物业服务。2013年5月20日，美加兴业物业公司在北京市丰台区居住小区管理办公室办理备案手续。2014年，金琪鑫杰物业公司起诉茂屋房地产公司，要求其支付2011、2012年宣祥家园×1#、×2#底商的物业费，本院以（2014）丰民初字第09204号民事判决书认定：2010年12月1日，美加兴业物业公司强行接管了金琪鑫杰物业公司在小区内的办公场所和设施设备用房，并开始提供相关服务，因此金琪鑫杰公司在客观上已无法为宣祥家园小区提供物业服务；虽然本院作出的（2011）丰民初字第10929号民事判决书判令金琪鑫杰物业公司与茂屋房地产公司继续履行合同，但是双方并未履行；此外，金琪鑫杰物业公司提交的电梯维保合同、保安服务合同、停车场承包协议、自行车存车委托协议等证据亦不能证明其为涉案房屋提供了物业服务。2014年10月20日，北京市第二中级人民法院以(2014)二中民终字第09210号民事判决书维持了上述判决。庭审中，金琪鑫杰物业公司提交天宝物业公司于2009年8月15日向杨素敏出具的权利转移通知书一份，载明：“杨素敏，天宝物业公司于2005年4月29日与您签订的《前期物业服务合同》，自2008年12月31日将合同中规定的权利义务全部转让给金琪鑫杰物业公司，此前发生的债权由我公司委托金琪鑫杰物业公司收缴。”杨素敏未提出相反的答辩意见及证据反驳金琪鑫杰物业公司的陈述。上述事实，有当事人的陈述、《前期物业服务合同》、权利转移通知书、（2011）丰民初字第10929号民事判决书、（2014）丰民初字第09204号民事判决书、(2014)二中民终字第09210号民事判决书、业主大会会议决议、办理结果通知书、房屋所有权查询结果等相关证据在案佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告杨素敏经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，依法视为其放弃了答辩和举证质证的权利。因杨素敏未提出相反答辩意见及相反证据推翻金琪鑫杰物业公司的主张，故对于金琪鑫杰物业公司的主张及证据，本院予以采信。天宝物业公司与杨素敏签订的《前期物业服务合同》、茂屋房地产公司与金琪鑫杰物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，均合法有效。杨素敏享受了天宝物业公司与金琪鑫杰物业公司提供的物业服务后，应及时交纳相应的物业费，不应拖欠。天宝物业公司将其对杨素敏的债权转让给金琪鑫杰物业公司，并将转让事项通知了杨素敏，此债权转让行为成立，金琪鑫杰物业公司有权向杨素敏主张其拖欠的天宝物业公司的物业费。根据生效判决的认定，自2010年12月1日起，金琪鑫杰物业公司已经不具备在宣祥家园小区开展物业服务的条件，在本案审理过程中，金琪鑫杰物业公司仍未提供充分证据证明其在宣祥家园小区开展了物业服务，故对于金琪鑫杰物业公司2010年12月1日之后的诉讼请求，本院不予支持。因金琪鑫杰物业公司的服务存在瑕疵，故对于金琪鑫杰物业公司要求滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杨素敏于本判决生效后十日内给付原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司二○○五年四月二十九日至二○一○年十一月三十日的物业管理费五千二百六十五元六角六分；二、驳回原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司负担十七元（已交纳），由被告杨素敏负担三十三元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤诉处理。审 判 长 刘亚男人民陪审员 王云霞人民陪审员 吴桂欣二〇一五年六月五日书 记 员 韦梦旸 关注公众号“”