（2015）鄂恩施中民终字第00317号

裁判日期: 2015-06-05

公开日期: 2015-10-29

案件名称

李英、郑天星与恩施市东源房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院

所属地区

湖北省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李英,郑天星,恩施市东源房地产有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民事判决书（2015）鄂恩施中民终字第00317号上诉人（原审原告）李英，农民。上诉人（原审原告）郑天星，居民。被上诉人（原审被告）恩施市东源房地产有限公司，住所地：湖北省恩施市舞阳大街78号。法定代表人林彩龙，董事长。委托代理人（特别授权）杨军，湖北正典律师事务所律师。上诉人李英、郑天星因与被上诉人恩施市东源房地产有限公司（以下简称东源公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第02735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李英、郑天星在一审中诉称：2012年10月7日，李英、郑天星与东源公司签订《商品房买卖合同书》，合同约定李英、郑天星购买东源公司开发的东源·锦华苑26层2615号商品房，房屋总价为人民币624067元。签合同的当天，李英、郑天星向东源公司支付首付款194067元，余下的购房款430000元，李英、郑天星已申请贷款支付给东源公司。2014年8月30日上午9时，李英、郑天星按东源公司《房屋交接单》到售楼部办理交接房手续时要求东源公司按合同约定出示“商品房经验收合格”的证明文件，而东源公司说正在办理中。为此，李英、郑天星拒绝办理交接房手续，并告知东源公司办理好相关文件后再通知李英、郑天星交接房。此后，东源公司再未通知李英、郑天星交接房屋。2014年11月2日，李英、郑天星再次到东源公司要求办理交接房手续时，发现所销售楼房的大门、绿化带、扶梯防护网、消防设施等部分工程并未完工。李英、郑天星以东源公司违反合同约定为由要求解除合同，东源公司不同意解除合同。李英、郑天星遂诉至法院，请求判令：1、解除李英、郑天星与东源公司签订的《商品房买卖合同书》；2、东源公司退还李英、郑天星已付商品房购房款624067元；3、东源公司支付李英、郑天星违约金18722.01元；4、东源公司支付李英、郑天星首付款的同期银行贷款利息26482.06元；5、东源公司支付李英、郑天星已支付给银行的贷款利息50495.87元以及诉讼期间的利息；6、由东源公司承担本案的诉讼费用。东源公司在一审中辩称，双方签订的商品房买卖合同书是双方真实意思表示，双方应当严格按照合同约定履行；东源公司按照合同书约定的时间和交房的条件对李英、郑天星履行了书面告知义务，通知李英、郑天星办理交房手续，出示了相关证明文件。东源公司不存在违约行为，依法不应承担违约责任。请求法庭依法驳回李英、郑天星的诉请。原审查明，2012年10月7日，李英、郑天星（买受人）与东源公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号为ES1203495），该合同共二十四条，其中以下条款的内容为：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于恩施市舞阳大街80号的土地使用权，土地使用权证号为恩市国用（2010）第034328号。该地块土地面积为10114平方米，规划用途为商住用地，土地使用年限自2010年11月12日至2080年8月5日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名东源·锦华苑。建设工程规划许可证号为建字第2012-0018号，施工许可证号为422801201204010101。第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为恩施市房地产管理局，商品房预售许可证号为鄂恩市房售字（2012）0021号。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：东源·锦华苑26层2615号。该商品房的用途为住宅，属框支剪力墙结构，层高为3米，建筑层数共33层，地下2层。该商品房合同约定建筑面积共122.82平方米，其中，套内建筑面积99.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.44平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。该商品房水、电、天然气由出卖人统一安装入户；有线电视、宽带、电话等安装立户费由买受人承担，出卖人负责达到申报条件。第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款即按建筑面积计算，该商品房单价每平方米为5081.15元，总金额为624067元。第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款，即买受人签定本合同时支付首期房款194067元，余下房款430000元，由买受人采用银行按揭的方式一次性支付给出卖人。第八条、交付期限。出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、交付届满时，买受人未向出卖人支付完合同约定的所有款项，出卖人有权拒绝向买受人交付商品房。待出卖人收到所有约定款项后与买受人另行约定商品房交付日期。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，即按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示同意该商品房交付使用的批准文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到交房通知书15日内到指定地点提供齐全资料办理交接，逾期不办理交接手续，由此产生的一切后果由买受人承担；……。合同并附有附件一、附件二、附件三、附件四。上述合同及附件构成《商品房买卖合同书》。合同签订当日，李英、郑天星按约定向东源公司支付了房屋首付款194067元。2012年12月20日，李英以按揭方式在银行贷款430000元向东源公司支付了下余房款。2014年8月2日，东源公司向李英、郑天星出具房屋总价款624067元的《销售不动产统一网络发票》。2014年8月18日，东源·锦华苑工程所在的2615号房即诉争房屋经过了住宅工程质量分户验收，郑天星在《住宅工程质量分户验收记录》中“住户”栏签字。2014年8月28日，东源·锦华苑工程经建设单位东源公司、设计单位深圳市中泰华翰建筑设计有限公司、监理单位广东天衡工程建设咨询监理有限公司、勘察单位武汉地质工程勘察院、施工单位浙江东源建设有限公司验收，形成了《东源·锦华苑竣工验收会议纪要》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》和《建筑工程竣工验收报告》。《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》载明：经对本工程综合验收，各部分、分项工程符合设计要求，施工质量均满足有关质量规定和标准规定，单位工程竣工验收合格。《建筑工程竣工验收报告》中“验收意见总体评价”载明：工程质量符合建设强制性标准和设计文件要求，质量保证措施有力，质量管理体系健全，运行正常，确保工程质量达到好的效果，同意竣工验收。2014年8月25日，东源公司向李英、郑天星发出《房屋交接单》，该单载明：东源公司定于2014年8月30日上午8时30分至下午5时30分在东源·锦华苑小区向业主履行交房手续；未能按时办理交接房手续的客户，自8月30日起携带相关交房办证费用及资料至东源·锦华苑售楼部办理交接房手续，交房时间为上午8时30分至12时、下午为14时30分至17时。2014年8月30日、11月3日，李英、郑天星两次到东源公司东源·锦华苑售楼部办理交接房时，以东源公司不能出示“商品房经验收合格的证明文件”为由拒绝办理接房手续，并于2014年11月11日诉至原审法院，请求判准前述诉请。庭审时，李英、郑天星表示东源公司应出示的证明文件为“工程竣工验收备案表”，并表示东源公司亦没有出示《建筑工程竣工验收报告》。原审认为，李英、郑天星与东源公司签订的《商品房买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。李英、郑天星购买的东源公司东源·锦华苑26层2615号商品房已于2014年8月18日通过了分户验收，并于2014年8月28日通过竣工验收，取得了《建筑工程竣工验收报告》。因此，应认定从2014年8月28日起东源·锦华苑26层2615号商品房就具备了交付条件，符合双方签订的《商品房买卖合同》之约定。“工程竣工验收备案表”并非东源公司持有，故李英、郑天星要求东源公司出示该表，没有事实依据；李英、郑天星提交的多人联名出具的“证明”，不符合证据形式要件，亦不能证明东源公司没有出示《建筑工程竣工验收报告》。故，李英、郑天星拒绝办理交接房手续的理由不能成立。因此，东源公司没有向李英、郑天星交房，不属东源公司原因所致，东源公司不构成违约。现李英、郑天星以东源公司违约为由，请求解除《商品房买卖合同书》的诉请，不予支持。李英、郑天星的其他诉讼请求是以《商品房买卖合同书》解除为前提条件的，该合同未解除，故其他诉讼请求，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回李英、郑天星的诉讼请求。案件受理费10998元，减半交纳5499元，由李英、郑天星负担。上诉人李英、郑天星不服一审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决审查分析认定证据违反法律规定，事实认定错误。一审认定东源公司在交房时提交了《建筑工程竣工验收报告》，“因此，应认定从2014年8月28日起，东源·锦华苑26层2615号商品房就具备了交付条件，符合双方签订的《商品房买卖合同》之约定。”东源公司在一审中并未提交相关证据证实其在交房时出示了《建筑工程竣工验收报告》，根据相关法律规定，一审法院认定的相关事实没有证据支持，属认定事实错误，审查分析认定证据违背了相关法律的强制性规定；二、一审认定“工程竣工验收备案表并非东源公司持有，故李英、郑天星要求东源公司出示该表没有事实依据”，属歪曲事实，严重偏袒东源公司。三、本案中，东源公司向李英、郑天星出示商品房交付使用的相关证明文件，是东源公司应当履行的义务，故相关举证责任应当由东源公司承担，一审未要求东源公司对此举证，反而要求李英、郑天星举证，属举证责任分配错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判，判令：李英、郑天星与东源公司签订的编号为ES1203495的《商品房买卖合同书》合同解除，东源公司退还李英、郑天星商品房总房款624067元；东源公司赔偿李英、郑天星合同违约金18722.01元，首付款194067元的银行同期贷款利息损失2611.93元，已付房款624067元的银行同期贷款利息损失85159.14元，因解除合同不能按预期居住或使用房屋的损失20000元，共计126493.08元；判令一审、二审诉讼费均由东源公司负担。上诉人李英、郑天星为支持其主张，向本院提交如下证据：证据一，照片8张，拍照时间2014年11月16日，证明直到2014年11月16日东源·锦华苑的配套基础设施建设仍不完全。证据二，东源·锦华苑物业管理处2015年1月18日《特别通知》复印件一份，证明直到2015年1月18日东源·锦华苑消防仍未完成验收。东源公司质证认为，该组证据不符合证据的形式要件，且与本案没有关系。东源公司答辩称，一、李英、郑天星与东源公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，东源公司给付的房屋符合合同约定和法定的交付条件，东源公司不存在违约，李英、郑天星请求解除合同没有约定何法定的解除事由；二、李英、郑天星在上诉期间增加和变更的诉讼请求没有事实和法律依据。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人东源公司未向本院提交证据。本院认为，李英、郑天星提交的证据一照片8张，仅能证明拍照时间在2014年11月16日之后，不能直接证明照片拍摄地点为东源·锦华苑施工地点；证据二《特别通知》复印件，其因未提交原件予以核对，该份证据不符合证据的形式要件，故对李英、郑天星提交的两份证据本院不予采信。经审理查明，李英、郑天星与东源公司签订的合同的第八条中，双方关于“除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”的约定应为“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因政府相关部门对房屋验收检测等原因造成延期交房的；3、因设计变更且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。”第九条关于逾期时间的约定应为“…（1）逾期不超过60日…”“…（2）逾期超过60日后…”，一审查明的该事实错误，本院予以纠正。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：李英、郑天星与东源公司签订的《商品房买卖合同书》约定东源公司应当在2014年8月31日前交付，而东源·锦华苑商品房经过建设单位、监理单位、设计单位等部门的验收，于2014年8月28日出具《建筑工程竣工验收报告》，可以证明在8月31日前东源·锦华苑已经通过了竣工验收，具备了交付条件。李英、郑天星主张东源公司应当出示工程竣工验收备案表，但是双方在合同中对此并未约定，故李英、郑天星以此为由认为东源公司违反合同约定缺乏依据；其次，李英、郑天星称东源公司在交房时亦未出示《建筑工程竣工验收报告》，但是否出示该《报告》并不影响东源·锦华苑交付条件成就的事实，即不影响合同的实际履行，李英、郑天星因不能归责于东源公司的原因而拒绝办理交房手续导致延迟交房，并以此为由要求解除合同的理由不能成立。故本案所涉及的合同并不具备合同所约定的解除条件，也不符合法定的解除条件，李英、郑天星的上诉请求本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，审判程序合法，实体处理恰当。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10998元，由上诉人李英、郑天星负担。本判决为终审判决。审判长　　朱华忠审判员　　李志华审判员　　杨　芳二〇一五年六月五日书记员　　何奕娥微信公众号“”