（2015）宁民终字第475号

裁判日期: 2015-06-05

公开日期: 2015-12-15

案件名称

上诉人冯柯生、陈雪霞、郑玉莲、赵凤茶因与被上诉人霞浦霞辉名城业主委员会、霞浦县国荣物业管理有限公司确认合同无效纠纷二审民事判决书

法院

福建省宁德市中级人民法院

所属地区

福建省宁德市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

冯柯生,陈雪霞,郑玉莲,赵凤茶,霞浦霞辉名城业主委员会,霞浦县国荣物业管理有限公司

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条

全文

福建省宁德市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第475号上诉人（原审原告）冯柯生。上诉人（原审原告）陈雪霞。上诉人（原审原告）郑玉莲。上诉人（原审原告）赵凤茶。以上上诉人共同委托代理人王家储。被上诉人（原审被告）霞浦霞辉名城业主委员会，住所地福建省霞浦县霞辉名城三号楼一层。负责人林志城，业主委员会主任。被上诉人（原审被告）霞浦县国荣物业管理有限公司，住所地福建省霞浦霞辉名城三号楼一层。法定代表人齐忠，董事长。委托代理人董庆勇。上诉人冯柯生、陈雪霞、郑玉莲、赵凤茶因与被上诉人霞浦霞辉名城业主委员会、霞浦县国荣物业管理有限公司确认合同无效纠纷一案，不服福建省霞浦县人民法院（2015）霞民初字第101号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人冯柯生、陈雪霞、郑玉莲、赵凤茶的共同委托代理人王家储、被上诉人霞浦县国荣物业管理有限公司的委托代理人董庆勇到庭参加诉讼。被上诉人霞浦霞辉名城业主委员会经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，冯柯生、陈雪霞、郑玉莲、赵凤茶系霞浦县霞辉名城业主。霞辉名城前期物业是福州佳欣物业公司，由房地产开发企业聘请的，于2012年1月17日撤出，之后由霞浦县国荣物业管理有限公司代管。2012年4月29日霞浦县霞辉名城业委会成立并选举出业委会主任、副主任、秘书长，并报霞浦县松港街道东兴社区和霞浦县房管所备案。2012年11月5日霞辉名城业委会研究决定小区物业同意继续由霞浦县国荣物业管理有限公司暂管，并出具《授权书》。2013年1月11日霞辉名城业委会与霞浦县国荣物业管理有限公司正式签订物业服务合同，物业服务时间至2015年1月10日。原审认为，2012年4月29日霞辉名城小区业主经民主程序选举产生霞辉名城小区业主委员会，并报霞浦县松港街道东兴社区和霞浦县房管所备案，选举的程序合法。根据国务院《物业管理条例》第十五条第一款第（二）项的规定，2012年11月5日业主委员会研究决定并出具《授权书》，授权小区物业由霞浦县国荣物业管理有限公司暂管，霞辉小区业主委员会期间共召开过八场会议，每次会议都是超过三分之二以上的业委会成员参加，所作出的决定是业委会全体成员意愿的真实表达，业主委员会的工作期间没有侵害业主合法权益。2013年1月11日霞辉名城小区业主委员会依职责与霞浦县国荣物业管理有限公司正式签订物业服务合同，合同服务期为二年，至2015年1月10日。冯柯生、陈雪霞、郑玉莲、赵凤茶等人起诉要求确认《授权书》、《物业服务合同》无效，其提供的证据不能证明霞辉名城小区业主委员会在履行职责时有过错，且订立的《物业服务合同》现已届满，故冯柯生、陈雪霞、郑玉莲、赵凤茶的主张缺乏事实依据，不符合法律规定，应不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，国务院《物业管理条例》第十五条第一款第（二）项的规定，作出判决：驳回冯柯生、陈雪霞、郑玉莲、赵凤茶的诉讼请求。案件受理费人民币100元，依简易程序审理减半收取50元，由冯柯生、陈雪霞、郑玉莲、赵凤茶负担。一审宣判后，原审原告冯柯生、陈雪霞、郑玉莲、赵凤茶不服，向本院提出上诉称，1、霞浦县国荣物业管理有限公司并非业主大会选聘的，业主委员会无权自行与其签订《物业服务合同》，故业主委员会与霞浦县国荣物业管理有限公司签订的《物业服务合同》应认定为无效，原审法院判决结果与附注的法律条文自相矛盾，有法不依；2、霞浦县国荣物业管理有限公司没有按照公开选聘的法律程序进入霞辉名城管理物业，而原审法院却强调业主委员会的选举程序合法，属于认定事实不清；3、原审法院在案件审理过程中对于林志城的不作为和乱作为侵害业主合法权益认识不足，导致判决错误。请求撤销原审判决，改判确认2013年1月11日的《物业管理服务合同》和2012年11月5日的《授权书》无效。被上诉人霞浦县国荣物业管理有限公司辩称，1、自2012年4月29日霞辉名城业委会合法成立后，直到2012年11月5日业委会研究决定小区物业由霞浦县国荣物业管理有限公司暂管，业委会期间共召开过八场会议，每次会议都是超过三分之二以上的业委会成员参加，所作出的决定是业委会全体成员意愿的真实表达，不存在林志城私下与霞浦县国荣物业管理有限公司签订合同的事实；2、由于历史遗留问题未解决，2012年12月10日业委会召开会议，决定暂定霞浦县国荣物业管理有限公司代管霞辉名城小区，物业费按每平方0.8元收费，公摊40元（包括电梯维保费每户13元／月），前期业主押金1000元未退的从2012年8月起物业费中代扣，电动车充电每月10元。以上决定是业委会根据《物业管理条例》的相关规定执行；3、2012年11月5日，鉴于前期物业投标所存在的问题和小区正常管理的需要，业委会召开会议，研究决定由业委会授权霞浦县国荣物业管理有限公司代为处理前期物业遗留下来的水、电、物业费的收取，从2012年11月1日至2013年3月31日五个月时间为期来处理。因此业委会主任才签订了《授权书》同意霞浦县国荣物业管理有限公司收费。综上，霞辉名城业委会同意让霞浦县国荣物业管理有限公司暂管霞辉名城物业是因为历史原因造成的，每一次业委会的决定都有公之于众，霞辉名城的大部分业主是知情的，是主动配合业委会和物业公司进行管理和收费的。因此请求依法驳回上诉人冯柯生等人的诉讼请求。被上诉人霞浦霞辉名城业主委员会未作书面答辩。到庭双方当事人对原审查明的事实没有异议，本院予以确认。双方当事人争议的焦点为：2013年1月11日的《物业管理服务合同》和2012年11月5日的《授权书》的效力问题？对此本院予以分析、查明并认定如下。本院认为，虽然根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定，但本案霞浦霞辉名城小区物业原由福州佳欣物业公司管理，该公司于2012年1月17日撤出后，由霞浦县国荣物业管理有限公司代管物业，2012年11月5日霞辉名城业委会研究决定小区物业同意继续由霞浦县国荣物业管理有限公司暂管，并出具《授权书》，2013年1月11日霞辉名城业委会与霞浦县国荣物业管理有限公司正式签订《物业管理服务合同》，上述《授权书》和《物业管理服务合同》是在小区物业无法通过公开招聘产生后，由业主委员会对该小区前期物业遗留问题和物业暂管问题进行的后续处理，并不涉及到物业服务公司的选聘或解聘问题，而根据霞辉名城业委会2012年11月5日及2012年12月10日的会议记录，可以明确对该小区前期物业遗留问题和物业暂管问题，业主委员会进行了讨论并形成了决议，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，故本案上述《授权书》和《物业管理服务合同》应当认定为合法有效。因此，上诉人冯柯生、陈雪霞、郑玉莲、赵凤茶以《授权书》和《物业管理服务合同》违反《物权法》第七十六条的禁止性规定应认定为无效的主张，缺乏相应的事实依据，不应得到支持。经庭审质证、认证，对本案事实与一审法院的认定基本一致。综上所述，本院认为，冯柯生、陈雪霞、郑玉莲、赵凤茶的上诉主张依据不足，不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。被上诉人霞浦霞辉名城业主委员会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由冯柯生、陈雪霞、郑玉莲、赵凤茶负担。本判决为终审判决。审　判　长　陈　勇代理审判员　周　琼代理审判员　王晓锋二〇一五年六月五日书　记　员　李巧彬附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行（包括案件受理费）。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。来源：百度“”