（2015）庆民二民终字第204号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2016-02-26
案件名称
张黎娜与东北石油大学、大庆建业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省大庆市中级人民法院
所属地区
黑龙江省大庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张黎娜,东北石油大学,大庆建业房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）庆民二民终字第204号上诉人（原审原告）张黎娜，女，汉族。委托代理人王丽颖，黑龙江庆达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）东北石油大学，住所地大庆高新技术产业开发区发展路***号。法定代表人刘扬，该校校长。委托代理人冯建伟，男，汉族。原审被告大庆建业房地产开发有限公司，住所地大庆高新技术产业开发区学苑小区。法定代表人李春义，该公司董事长。上诉人张黎娜因与被上诉人东北石油大学、大庆建业房地产开发有限公司（以下简称建业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆高新技术产业开发区人民法院（2011）庆高新民初字第97民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2003年5月8日、10月24日，原告张黎娜购买被告建业公司开发的位于大庆高新技术产业开发区学子嘉园对面X号、Y号商服连体住宅楼一户，并将全部购房款450020元一次性支付给建业公司。建业公司将房屋交付后，一直未给原告办理房屋的产权证书。原告就此事多次与被告协商未果，故诉至法院，请求判令被告为原告办理房屋的产权证书，并给付违约金243708元。诉讼费用由被告负担。原审另查明，建业公司出售给原告的房屋为现房，原告交纳购房款的同时接收了该房屋。涉案房屋的登记所有权人为大庆石油学院（现更名为东北石油大学），该房屋为学院自建房屋。建业公司为东北石油大学下属的独立法人单位。原审法院认为，原告购买涉案房屋及向被告建业公司交付全部购房款的事实存在，该买卖行为系双方真实意思表示，内容合法有效，应当依法确认。原告购买的涉案房屋，因当时属于东北石油大学自建的房改用房，原告并非该学员的教职工，故无法按照房改住房的相关规定取得房屋产权证书。现按相关政策的规定可以办理权属证书。因涉案房屋现登记于东北石油大学的名下，且东北石油大学属建业公司的上级单位，故二被告应当共同协助原告办理涉案房屋的产权证书，对该项诉讼请求予以支持。关于违约金的问题，因原告购买的是被告自建的房改房，原告不属于东北石油大学的教职工，故原告在民事行为中亦存在过错，因此综合全案，对原告的该项诉讼请求不予支持。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告东北石油大学、建业公司于判决生效之日起三十日内协助原告办理大庆高新技术产业开发区学子嘉园对面X号、Y号商服连体住宅楼的房屋权属登记；二、驳回原告的其他诉讼请求。上诉人张黎娜向本院上诉称，一、一审法院未支持违约金的诉讼请求是错误的。首先，2005年我方通过拍卖行拍得了学子嘉园对面X号、Y号商服连体住宅楼一处，该房屋系商服和住宅一并拍卖，且不得分割。其次，在拍卖行提供的拍卖须知和拍卖前的说明会上，被上诉人从未向我方说明本案诉争的房屋系房改房，无法办理产权证，始终对所有竞拍人称可以办理房屋产权证，如果当时我方被告知该房屋无法办理产权证，我方根本不会购买。再次，关于本案系房改房的有关文件也从未向我方送达。被上诉人明知该房屋系房改房，应当将该情况向我方告知，但被上诉人未履行该义务，应当是本案的过错方。第四，与我方签订合同的是建业公司，该公司为房地产开发公司，不是东北石油大学，因此我方根本无法知晓该房屋的性质。因此存在过错的一方应当是被上诉人，应当承担未如期办证的违约责任。二、一审审理期限严重超期，损害了我方权益。本案立案时间为2010年12月29日，2014年7月29日才做出判决，属于程序违法。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人向我方支付违约金243708元。被上诉人东北石油大学答辩称，一、上诉人只通过拍卖的方式取得了商服，住宅并非通过这种方式。商服楼的土地是商用地，而住宅土地是划拨的。一审无证据证明住宅楼系拍卖所得。二、拍卖会现场拍卖的就是商服。三、政府制定的房改政策以公示的形式对外发布，不需要向特定的对象告知。上诉人强调不知道房屋的性质，与常理相悖，与事实不符。国家的房改房政策明文规定，一户只能享有一户福利房的待遇，且享受该待遇的前提是具备国企或事业单位职工的身份。四、建业公司是我校的下属单位，公司开设的目的是福利房建设，涉案房屋是根据大庆市政府的政策开发的。上诉人关于不知道房屋性质的理由不能成立。五、我方接到传票之后才出庭，审限过长的原因是一审法院在审理过程中一直试图通过有关机关进行沟通、协调。综上，上诉人在明知国家福利房政策的前提下，与我方协议购买涉案房屋，本身就应当预见到办理产权证的政策障碍。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告建业公司未答辩。二审过程中各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为被上诉人东北石油大学与建业公司是否应当向上诉人张黎娜承担未办理涉案房屋产权证的违约责任。据已查明的事实可知，涉案房屋的性质为被上诉人东北石油大学自行开发建设的房改房。根据我国的有关法律规范及相关政策规定，房改房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。房改房的销售对象应当具有产权单位职工的身份，并且符合本单位分配住房的有关条件。本案中，上诉人张黎娜并非被上诉人东北石油大学的职工，其与建业公司签订房屋买卖合同购买涉案房屋的行为不符合房改房有关政策的规定。同时，结合本案具体事实来看，可以认定上诉人张黎娜在签订合同前应当明知涉案房屋的性质为上诉人东北石油大学开发建设的房改房。因此，上诉人张黎娜应当对涉案房屋在办理产权证过程中可能出现的障碍具有相当程度的预见，因此本院对其要求被上诉人东北石油大学、建业公司支付违约金的上诉请求不予支持。关于案件审理程序的问题，本院认为，人民法院审理民事案件，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，在法定期限内审结；但情况特殊的，可以在履行报请手续后延长审理期限。一审法院虽已超过法定期限，审理程序存在一定瑕疵，但上诉人张黎娜未能举证证明审限超期对本案的实体裁判结果产生了影响，本院经审查也未发现审限超期系上诉人张黎娜的部分诉讼请求未能获得支持的原因，因此不能认定该情况属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序的情形，上诉人张黎娜的该项上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4855元，由上诉人张黎娜负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙文斌代理审判员 齐少游代理审判员 王 宣二〇一五年六月五日书 记 员 李 丹附法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注公众号“”