（2015）青民一终字第1372号

裁判日期: 2015-06-05

公开日期: 2015-07-29

案件名称

青岛宝凯超市有限公司与王善斋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

青岛宝凯超市有限公司,王善斋

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款，第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2015）青民一终字第1372号上诉人（原审原告、反诉被告）青岛宝凯超市有限公司。法定代表人尚宝开，总经理。委托代理人高国卫，山东平都律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）王善斋。委托代理人周崇斌，山东元冠律师事务所律师。委托代理人李文江，山东元冠律师事务所律师。上诉人青岛宝凯超市有限公司（以下简称“宝凯公司”）因与上诉人王善斋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2014）平民一初字第3125号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，由审判员綦晓声担任审判长，与代理审判员王楷、代理审判员马喆共同组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人宝凯公司的委托代理人高国卫，上诉人王善斋及其委托代理人李文江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。宝凯公司在一审中诉称：2013年7月，宝凯公司、王善斋签订商铺租赁合同，合同约定，王善斋租赁宝凯公司使用的房屋用于经营红木，房屋位于平度市苏州路东，租赁期限为三年，自2013年8月10日起至2016年8月10日止，租赁费为前两年每年10万元，第三年租金为11万元，王善斋应于一年租赁期届满前一个月，即7月10日前交下一年度的租赁费。后王善斋如约开始承租使用上述房屋至今。2014年8月15日，王善斋严重违约，单方要求解除双方的商铺租赁合同。王善斋提出解除双方所签订的租赁合同的事由完全不能成立，其继续使用房屋至今应当按照合同约定支付相应的租赁费用。请求判令王善斋支付2014年8月10日至判决作出之日期间的租赁费5万元、违约金5万元并承担本案诉讼费用。王善斋在原审中答辩并反诉称：双方签订租赁合同属实，但王善斋的租赁目的是商业经营，该经营行为必须办理营业执照、消防许可及财产保险，但宝凯公司提供的房屋没有房产证，致使无法办理相关证照，合同目的不能实现。另外，宝凯公司的房屋未取得建设工程规划许可证，根据有关法律规定，该租赁合同无效。合同无效的过错在于宝凯公司，根据合同法规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对该房屋的真实情况，王善斋一无所知，宝凯公司作为商事主体有更高的注意义务，主观上存在明显过错。王善斋租赁系争房屋目的是商业经营，并以此为目的对房屋进行了装修，因此，王善斋的损失主要包括租金和装修费用损失，对于租金损失，王善斋占用宝凯公司系争房屋未能用于商业经营，王善斋仅应向宝凯公司支付作为库房用途的占有使用费，因此，请求判令宝凯公司退还王善斋租金10万元，赔偿装修费用损失4.7元，扣除王善斋应当支付宝凯公司的库房占有使用费3.5元，债权债务部分抵销后，宝凯公司应当向王善斋支付11.2万元。宝凯公司针对王善斋的反诉请求答辩称：涉案房屋具有初步的规划手续，合同有效，王善斋以合同无效为由提出的反诉请求无事实及法律依据，不应支持。原审查明和认定的基本事实是，宝凯公司、王善斋于2013年7月26日签订商铺租赁合同一份，宝凯公司将其承租的姜家疃村委所有的苏州路东底层楼租给王善斋用于经营红木，租赁期限共三年，2013年8月10日至2015年8月10日，每年租金10万元，2015年8月10日至2016年8月10日租金为11万元。2014年8月15日，王善斋委托山东元冠律师事务所向宝凯公司发送律师函一份，以出租房屋既无土地使用证又无房产证构成根本违约为由，解除双方之间签订的商铺租赁合同。宝凯公司于2014年9月1日起诉要求确认解除合同通知无效并支付租赁费10万元，后变更诉讼请求，要求王善斋支付2014年8月10日至判决作出之日期间的租赁费5万元、违约金5万元；王善斋在法庭审理过程中提起反诉，要求确认双方签订的商铺租赁合同无效、宝凯公司返还租金6.5万元、返还装修费用4.7万元。宝凯公司另外提交平度市姜家疃村委（以下简称姜家疃村委）证明一份，载明涉案房屋不是非法建筑，不属于拆迁范围，属商业用房；提交其与姜家疃村委签订的补充合同一份，载明“将南三间改为经营红木家具”；提交平度市行政服务中心、平度市城乡建设局、平度市国土资源局、平度市财政局关于市政府2009A1515号领导批示件办理情况的报告一份，载明上述部门建议城关街道办事处协助姜家疃村委办理包含涉案房屋在内土地的农用地转用和土地征收手续，报省政府批复后，以生产经营用地划拨给该村集体使用，市政府有关人员进行了批示。上述证据证明涉案房屋系合法建筑，宝凯公司具有转租权。王善斋认为补充合同和姜家疃村委出具的证明与王善斋无关，无法判断其真实性，且补充合同只是允许其经营红木而并未明确同意转租，而是否非法建筑应由国家来认定，村委无权认定。2009A1515号领导批示件，恰证明涉案房屋所属土地并未办理建设工程规划许可证。王善斋提交2014年7月29日宝凯公司在网上发布的商铺出租广告，载有宝凯公司法定代表人尚宝开的手机号码，但信息类型注明身份证或营业执照未认证；办理个体工商户需要提交的材料一张，载明需要门头房房产证，但未盖公章；政府信息不存在告知书一份，载明包含涉案房屋在内的房屋建设工程规划许可证政府信息不存在；证明涉案房屋未取得建设工程规划许可证和房产证，无法实现合同目的，且宝凯公司已同意解除合同并在网上发布出租广告。宝凯公司对出租广告的来源和证明事项均不予认可，对办理个体工商户需要提交的材料，认为没有证明效力。王善斋提交房屋装修合同一份，证明王善斋装修房屋花费31940元；提交收据两份及房屋装修照片七张，证明王善斋制作广告牌花费7400元，安装防盗窗花费8000元；提交参照合同马书飞与崔花英签订的租赁合同一份，证明按照仓库使用目的，房屋租赁费很低。宝凯公司对装修合同、收据和照片均不予认可，认为是王善斋的个人行为，且合同约定由王善斋自行承担房屋的装修及装饰费用。对租赁合同不予认可，认为与本案无关。另查明，王善斋主张双方于2014年8月12日进行了交接，但未提交有效证据予以证明。在法庭审理过程中，宝凯公司自认王善斋到2015年2月9日开庭时已搬走物品。原审法院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因此，宝凯公司、王善斋双方签订的房屋租赁合同无效。王善斋作为长期从事商业经营的人员，与宝凯公司对合同无效负有相同的注意义务。根据相关法律规定，合同被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，宝凯公司、王善斋双方对合同无效均有过错，双方应当各自承担相应的责任。因此，宝凯公司要求王善斋支付违约金5万元的诉讼请求，法院不予支持；王善斋主张的装饰装修物费用损失，应当由王善斋自行承担，对王善斋要求宝凯公司支付装修费用损失4.7万元的诉讼请求，法院不予支持。王善斋主张合同目的系经营红木，但因涉案房屋未取得建设工程规划许可证和房产证，致使王善斋无法办理营业执照从事经营，房租费应当按照仓库标准计算。原审法院认为，租赁合同无效则自始无效，且双方签订的房屋租赁合同并未明确要求宝凯公司协助办理营业执照，因此，王善斋主张2013年8月10日至2014年8月10日期间占有使用费按照仓库标准3.5万元计算，宝凯公司应当返还占有使用费6.5万元（10万-3.5万）的诉讼请求，不予支持。王善斋主张其于2014年8月10日已将房屋交付给宝凯公司，但未提交证据予以证明，且宝凯公司不予认可，法院不予支持。鉴于王善斋并未提前适当的时间通知宝凯公司解除合同或要求确认合同无效，对于其占用房屋期间的费用，应当向宝凯公司支付。原审法院认为以合同约定的一个月的租赁费为宜，即8333元（100000元÷12个月）。王善斋通过发送律师函的方式明确表示不履行合同，宝凯公司应当采取措施防止损失的扩大，因此，对于宝凯公司主张的其它租赁费损失41667元，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：一、王善斋付给宝凯公司占有使用费8333元，于判决生效后10日内一次付清。二、驳回宝凯公司要求王善斋支付违约金5万元的诉讼请求；三、驳回王善斋的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，反诉费1270元，共计3570元，宝凯公司负担2000元，王善斋负担1570元。宣判后，宝凯公司、王善斋均不服原审判决，上诉至本院。上诉人宝凯公司上诉称：一、宝凯公司对双方合同的签订到履行整个过程并无过错和违约。2012年11月，宝凯公司和姜家疃村委签订商铺租赁合同，2013年7月经姜家疃村委同意，宝凯公司、王善斋经过充分协商签订租赁合同，后开始相互履行，王善斋亦支付了当年度的租金10万元并承租房屋至今。整个履行过程宝凯公司始终履行合同约定的义务，无任何过错和不当之处。2014年8月11日，王善斋在事先无任何异议和合法理由的情况下单方面函告宝凯公司单方面解除合同，所谓理由是宝凯公司根本违约，属恶意为之，王善斋负有全部过错并构成根本违约。二、无论本案所涉合同效力如何认定，王善斋均应支付占有使用费。首先，王善斋在原审中的答辩称合同有效要求解除而因宝凯公司违约而无需支付租赁费，后又主张无效并提出所谓的反诉，这充分证明王善斋属于找借口而已，其对涉案房屋的状况是明知的。其次，王善斋虽然给宝凯公司发送函件解除合同，但解除通知并无任何法律效力。不可否认的是，王善斋占用使用承租的房屋至今是不争的事实，其没有任何证据证明通知宝凯公司已经腾出房屋并办理房屋交接。原审法院认为宝凯公司应当采取措施防止损失扩大并不恰当，因该过错并不在于宝凯公司，这不属于合同法中的减损原则适用情况，2015年2月9日前包括房屋的钥匙等相关设施一直在宝凯公司处占有掌控，宝凯公司不存在不当之处。即便认定合同无效，依据法律规定计算王善斋占有使用费的期限也应截止到2015年2月9日。综上，请求：1、撤销原审判决，改判王善斋支付占有使用费50000元；2、本案一、二审费用由王善斋承担。王善斋答辩称：一、宝凯公司的上诉请求第一项超出一审诉讼请求的范围，二审不应进行审理；二、双方的合同已被确认无效，故不存在过错与违约的问题；三、房屋的钥匙在王善斋发出解约通知之前已经交给宝凯公司；四、2014年8月份王善斋已经向宝凯公司发出解约通知，从该时间起宝凯公司就有防止损失扩大的义务，宝凯公司主张的占有使用费不符合法律规定。综上，宝凯公司的上诉理由不成立，请求驳回宝凯公司的上诉请求。王善斋上诉称：一、原审程序违法。原审判决既遗漏又超出了宝凯公司的诉讼请求范围。宝凯公司在原审起诉时的诉讼请求、变更的诉讼请求，都是基于合同有效的情况下，请求支付租赁费或违约金，原审应围绕当事人的诉讼请求进行裁判。本案合同因争议标的物未取得建设规划许可证无效，根据合同法的相关规定，除独立存在的有关解决争议方法的条款的效力依然有效外，当事人之间形成不当得利之债和缔约过失侵权责任等新的法律关系，因此，宝凯公司基于租赁合同有效请求给付的租赁费和违约金都失去了合法基础，应予驳回。根据《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致的，法院应当告知当事人可以变更诉讼请求，当事人坚持不变更的，法院应当驳回其起诉。而法院却对宝凯公司未主张的租赁房屋占有费作出判决，既是代替宝凯公司行使起诉权利，又剥夺了王善斋的抗辩权利，构成程序违法。二、原审法院认定事实错误。由于宝凯公司提供的租赁物违法导致合同无效，出租人应当承担瑕疵担保责任，承租人与出租人应承担同等过错责任的判决结论显失公平，这种结论既违反法律规定，又于情理不合，无论如何双方也达不到同等过错的程度。三、原审法院适用法律错误。1、宝凯公司对王善斋的原审诉讼请求，既未提出抗辩也未提出相应诉讼请求以抵消王善斋的诉讼请求等对抗情形，原审却毫无根据的驳回了王善斋的原审诉讼请求，属适用法律错误。法律规定很明确，合同被宣布无效后，当事人有请求恢复原状的权利和义务，王善斋依法提出了诉讼请求，请求宝凯公司返还第一年的租金10万元，但自愿基于占有使用的情况下放弃3.5万元，属于对自身权利的处分，在宝凯公司未提出合法请求和有效抗辩的情况下，法院理应全部支持王善斋的诉讼请求，但原审直接跳跃到不予支持的结论，实属不当。本案争议标的物是建设在耕地上未取得规划许可证的建筑，根本不可能拥有合法的所有权，更不用说使用收益权这些派生的权利了。由于宝凯公司的过错，王善斋可能取得重大商业利益的红木销售根本无法实现，逾期商业利益损失难以计量。2、原审简单的驳回了王善斋关于装修费损失，却未做任何站的住脚的解释，实属错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，宝凯公司至少应该赔偿王善斋的部分损失。3、原审以涉案房屋未取得规划许可证为由确认宝凯公司与王善斋之间的租赁合同无效，那么同理宝凯公司与姜家疃村委之间的租赁合同也无效。在两份合同无效的情况下，占有使用费的权利主体若存在也只能是姜家疃村委。综上，请求：1、撤销原审判决，判决宝凯公司返还王善斋租金6.5万元，赔偿王善斋装修费用损失4.7万元，合计11.2万元；2、一、二审诉讼费用由宝凯公司承担。宝凯公司答辩称：一、涉案合同是否有效的价值判断是法院的职责，而不是王善斋的自行主张；二、双方签订合同的行为是债权行为，王善斋使用房屋的行为是物权行为，涉案房屋是否存在规划许可证是政府行为，建筑物的合法与违法与王善斋已经使用房屋到2015年2月9日的事实并不矛盾；三、王善斋主张的宝凯公司有防止损失扩大的义务并不存在，且其对房屋进行装修所产生的一系列费用是其使用房屋的自主行为，同时合同约定该费用应该由其个人承担；四、宝凯公司与姜家疃村委签订的租赁合同与本案是两个独立的法律关系，与本案无关。综上，王善斋的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。二审中，宝凯公司明确表示不同意利用涉案房屋的装饰装修物并折价给王善斋。二审查明的其他事实与一审一致。本案经调解，未能达成协议。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点问题有二个：一、王善斋上诉主张的原审程序违法，影响本案公正正确审判的上诉理由是否成立；二、王善斋要求宝凯公司返还租金6.5万元以及宝凯公司要求王善斋向其支付占有使用费5万元的上诉请求，应否得到支持；三、王善斋要求宝凯公司赔偿其装修损失费用4.7万元的上诉请求应否得到支持。关于第一个焦点问题。本案系房屋租赁合同纠纷，根据我国法律规定，人民法院在审理合同类纠纷案件时，要依职权对合同的效力进行审查，不依当事人是否诉请而为或不为。本案中，王善斋与宝凯超市签订的《商铺租赁合同》中涉及的房屋未取得建设工程规划许可证，原审法院依职权审查认定双方签订的合同无效，并对合同无效的法律后果进行处理，符合我国法律规定。故，王善斋上诉所称的原审未围绕当事人的诉讼请求进行裁判构成程序违法影响本案公正正确审判的上诉理由不成立，本院不予支持。关于第二个焦点问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房租租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本案中，王善斋与宝凯超市签订的租赁合同虽然无效，但涉案房屋已经交付给王善斋使用，王善斋应参照合同约定的租金标准（2013年8月至2015年8月每年10万元）支付房屋使用期间的占有使用费，因此，王善斋要求宝凯超市返还租金6.5万元的上诉理由不成立，本院不予支持。双方对合同不再履行后房屋交接的时间有争议，王善斋主张已于2014年8月将房屋交还给了宝凯公司，在宝凯公司不予认可的情况下，王善斋未提交有效证据证明自己的主张，鉴于宝凯公司在原审2015年2月9日开庭时自认该次开庭时王善斋已将自己的物品搬走，结合王善斋已于2014年8月15日向宝凯超市发律师函表示不再履行合同的事实，原审酌情认定王善斋应向宝凯超市再支付一个月的占有使用费8333元，裁量适当，本院予以维持。王善斋主张不应支付8333元占有使用费及宝凯公司主张该部分占有使用费应为5万元的上诉理由均不成立，本院不予支持。关于第三个焦点问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，宝凯超市提供的出租房屋无建设工程规划许可证，而王善斋在租赁涉案房屋时，对涉案房屋的合法性未尽到注意义务，故二者对涉案租赁合同的无效均有过错。对于涉案房屋的装饰装修物，宝凯公司表示不同意利用、折价归其所有，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。但本案中王善斋提交的房屋装修合同、收据、房屋装修照片等证据，在宝凯公司不予认可的情况下，不足以证实附合装饰装修物的现存价值，故王善斋要求宝凯公司赔偿其装修损失费用4.7万元的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人宝凯公司、王善斋的上诉理由均不成立，其上诉请求本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由上诉人青岛宝凯超市有限公司负担1050元，由上诉人王善斋负担2707元。本判决为终审判决。审　判　长　　綦晓声代理审判员　　王　楷代理审判员　　马　喆二〇一五年六月五日书　记　员　　孔　怡书　记　员　　于国英百度搜索“”