（2015）威民四终字第114号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-07-02
案件名称
荣成市港西镇龙家村村民委员会与邵志军租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邵志军,荣成市港西镇龙家村村民委员会
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条，第一百七十四条，第五十二条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）威民四终字第114号上诉人（原审被告）：邵志军。委托代理人：高佩良，山东英良泰业律师事务所律师。委托代理人：苏丽雅，山东英良泰业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：荣成市港西镇龙家村村民委员会。住所地：荣成市港西镇龙家村。法定代表人：龙启进，村委会主任。委托代理人：姜军，山东东方未来律师事务所律师。上诉人邵志军因与被上诉人荣成市港西镇龙家村村民委员会租赁合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2014）荣成商初字第142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定，原、被告于2011年3月2日签订虾池租赁合同书，合同约定，原告将集体所有的北海5号虾池92亩租赁给被告邵志军养殖使用，租赁期限为三年，自2011年3月2日始至2014年3月2日止，租金定为每年13.8万元，被告于合同签订后三日内一次性向原告付清三年租金41.4万元。合同到期后，被告未返还虾池，并占用虾池至今。2014年6月25日，原告诉至原审法院，要求被告返还原告虾池，并支付合同届满后占用原告虾池的占用费。被告邵志军辩称，其同意支付原告租赁费，前提是与原告续签租赁合同。2013年10月，其与多人到原告处协商，要求合同到期后，续包虾池，原告也答应在同等价格条件下，其享有优先承包权。合同到期后，原告没有按照先前承诺将虾池出租给被告，而是采用重新叫桩的方式确定新承租人，此过程也未提前通知上诉人。其已对虾池进行了大量投苗、修缮，终止合同，会对其造成严重经济损失。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。另查，原告已将诉争虾池另行与他人签订租赁合同，年租赁费每年每亩1200元。原审法院认为，原、被告所签虾池租赁合同是双方真实一致的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，予以确认。双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定的履行期届满后，被告应当按合同约定返还虾池。被告以原告承诺其享有优先租赁权抗辩，在原告不予认可且被告无证据予以佐证的情况下，不予采信。被告继续占有涉案虾池的行为违反了合同约定和诚实信用原则，原告要求被告返还涉案虾池于法有据，予以支持。原告要求被告支付合同届满后其占用原告虾池所产生的租金，属于因被告不履行合同义务给原告造成的租金损失，且该损失未超出原告实际租金损失，被告占用应支付使用费。故原告该项诉请，予以支持。综上，原告所诉事实清楚，证据充分，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第二百三十五之规定，判决：一、被告邵志军于2015年3月12日前将其占用的5号虾池92亩返还原告。二、被告邵志军于判决生效后十日内支付原告虾池使用费110400元（92亩×1200元×1年）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1254元，由被告负担。上诉人邵志军不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，确认上诉人在虾池租赁合同届满时享有优先承包权，确认上诉人租赁虾池期间修缮、投苗，在合同期届满时尚有价值85万元归上诉人所有。理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误。1、被上诉人并未取得争议海域的使用权证，根据海域使用管理法第3条及第19条的相关规定，单位及个人使用海域的应当取得海域使用权，由相关人民政府批准使用并登记造册，同时向海域使用人发放海域使用权证书，被上诉人系无权使用海域，其与上诉人及王洪军签订的养殖池租赁合同等相关协议均属违反相关法律法规强制性规定，系无效合同，被上诉人无权要求上诉人返还相关海域，更无权要求上诉人支付相关使用费；2、上诉人有证据可以证明被上诉人曾向上诉人承诺，在上诉人的承包期到期后，上诉人有优先承包权，由于2013年高温期间上诉人投放海参损失惨重，2013年10月，双方多次协商续签租赁合同事宜，被上诉人承诺上诉人在同等条件下享有优先承租权，上诉人继续投资向池内投放海参幼苗，且承租期间，上诉人对虾池进行了多次修缮、改造、投苗，合同期届满时，投入的资产达几十万元。承租合同到期后，被上诉人在签订虾池对外承租合同时违背承诺，与他人恶意串通，无视上诉人享有的优先承租权，无视上诉人的巨大投入，将虾池租赁给他人，给上诉人造成重大损失。原审法院没有对上诉人的投入及合同期届满时虾池的价值进行评估，简单判决上诉人返还虾池和占用费是错误的，不公平的；3、被上诉人将争议海域发包给王洪军的行为为违法发包，原因是被上诉人并非合法的海域使用权人，另外即使认定被上诉人有权使用海域，但被上诉人并未按照村民投票产生的叫桩方案，将争议海域对外招标，而是在未经唱票公证等相关合法的招标行为的前提下将争议海域私自发包给王洪军，其违法发包的行为必然导致双方签订的租赁合同不产生合法效力，被上诉人不能据此要求上诉人返还海域及支付使用费。被上诉人荣成市港西镇龙家村村民委员会答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当按照约定返还租赁物，上诉人与被上诉人签订的虾池租赁合同约定，租赁期满承租人应当提前将投入的养殖物取出，不取出的养殖物无偿归出租方所有，对虾池进行改造的投入及建筑物等无偿归出租方所有，租赁期满后，上诉人不按照合同约定及法律规定返还，构成违约；2、上诉人不享有虾池租赁合同的优先承包权，法律没有规定承租人享有优先承租权，合同法第二百三十条规定的是优先购买权，上诉人主张优先承租权没有法律依据，上诉人与被上诉人签订的虾池租赁合同没有约定上诉人享有优先承租权，租赁期满后，被上诉人村民代表大会决定将所有虾池整体对外承包，上诉人等人参加了被上诉人虾池承包叫桩活动，上诉人与杨海龙一起交付了虾池承包叫桩的资格费89万元，证明上诉人主张被上诉人承诺其有优先权是不存在的；3、上诉人请求确认租赁期间虾池的维修、投苗，合同期满时，尚有价值为85万元没有事实根据。上诉人与被上诉人签订的虾池租赁合同第4条约定，租赁期间堤坝的维修所发生的维修费等均由承租方承担；合同第5条约定，租赁期间不得改变虾池原有状态，不得在堤坝上乱搭建；合同第10条约定，合同期满承租方应当提前将投入的养殖物取出，不能取出的养殖物无偿归出租方所有，承租方在租赁期内对虾池进行的改造投入及购置物、建筑物等无偿归出租方所有。双方签订的合同对租赁物的维修、费用的承担、租赁期间对虾池的投入有明确的约定；4、上诉人主张被上诉人没有海域使用权是错误的，上诉人所承租的并非是海域使用权，而是被上诉人所有的虾池。本院二审查明，2011年3月2日，被上诉人与上诉人签订虾池租赁合同，约定经双方协商，对北海5号虾池除租期和租金外，对其他事项达成以下协议：合同期内所发生的堤坝维修及税费等由上诉人承担；合同期满上诉人应当提前将投入的养殖物取出，到时不取出的养殖物无偿归被上诉人所有。上诉人在租赁期内对虾池进行改造的投入及构筑物、建筑物无偿归被上诉人所有。另查明，上诉人在一审和二审中，均陈述其知道诉争虾池在租赁合同期满后，被上诉人于2014年3月7日组织整片虾池（包括诉争虾池在内）叫桩，其与他人共同筹资89万元参与了叫桩，后退出叫桩。再查明，诉争虾池位于荣成市港西镇龙家村管辖范围临近海边，诉争虾池由荣成市港西镇龙家村村委会建设。本院二审查明的其他事实与原审认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人在诉争租赁合同到期后是否享有优先承租权；二、上诉人应否返还被上诉人养殖池并支付占用费。首先，关于上诉人在诉争租赁合同到期后是否享有优先承租权。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同履行期限届满，合同的权利义务即行终止。本案中，上诉人在合同期限内应当依照合同履行，而在合同期限届满之日即2014年3月2日，其与被上诉人的合同关系，即行终止。上诉人主张其在合同期限届满前与被上诉人协商，被上诉人曾承诺其享有优先承租权，被上诉人对此不予认可，而上诉人亦未提供证据证实，上诉人对此应承担举证不能的法律后果。且从上诉人于2014年3月7日参与了被上诉人组织的诉争养殖池在内的整片养殖池叫桩活动可以看出，被上诉人并未对上诉人享有优先承租权作出承诺，而是在合同期限届满后对诉争养殖池另行组织发包，上诉人参与叫桩的行为表明其对此知情，足以认定上诉人与被上诉人并未就继续租赁诉争养殖池达成新的合意。因此，上诉人主张其享有优先承租权，无事实和法律依据。其次，关于上诉人应否返还被上诉人养殖池并支付占用费。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。上诉人主张诉争养殖池因被上诉人没有海域使用权证书，无权使用海域，与上诉人签订的租赁合同系无效合同，对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定，没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。且本案的实际情况是，诉争养殖池位于龙家村管辖范围临近海边，由被上诉人建设，上诉人与被上诉人签订的合同期限已经届满，上诉人理应返还被上诉人租赁物，本案情形不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反强制性效力性规范的合同无效情形，故上诉人该项主张于法无据。即使如上诉人主张的合同无效，上诉人亦应返还被上诉人诉争养殖池。上诉人主张其清空养殖池、返还被上诉人会造成其投入海参苗及维修费等财力物力的损失，按照双方约定，合同期内所发生的堤坝维修及税费等由上诉人承担；合同期满上诉人要提前将投入的养殖物取出，到时不取出的养殖物无偿归被上诉人所有；上诉人在租赁期内对虾池进行改造的投入及构筑物、建筑物无偿归被上诉人所有。因此，不论是按照合同约定，还是法律规定，上诉人均应在合同期限届满时返还租赁物养殖池，逾期不返还，应支付占用期间的使用费。至于上诉人主张被上诉人将诉争养殖池另行通过叫桩方式发包给案外人的程序不合法，因与本案所涉及的双方当事人之间的合同法律关系无关，其该项主张本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不当，应予驳回，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2508元，由上诉人邵志军负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 芳审 判 员 李秀霞代理审判员 黄 诺二〇一五年六月五日书 记 员 丛丽红 更多数据：搜索“”来源：