（2015）沈中民二终字第1168号

裁判日期: 2015-06-05

公开日期: 2016-04-27

案件名称

上诉人徐梅与被上诉人沈阳城实物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐梅,沈阳城实物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第1168号上诉人（原审被告）：徐梅，女，1973年9月30日出生，汉族，辽宁省地理信息局工作人员，住址沈阳市皇姑区。委托代理人：李立新，辽宁宝铎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳城实物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区广昌路81-1号。法定代表人：贾若兰，该公司总经理。委托代理人：石宝君，辽宁君宝律师事务所律师。上诉人徐梅因与被上诉人沈阳城实物业管理有限公司（以下简称“城实物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第2386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月2日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年4月23日公开开庭审理了本案，上诉人徐梅的委托代理人李立新，被上诉人城实物业公司的委托代理人石宝君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。城实物业公司一审诉称，要求徐梅给付2013年9月1日至2014年8月31日期间拖欠的住宅物业费1948.28元、仓房物业费113.53元、水费120元，并由徐梅承担本案诉讼费。徐梅一审辩称，城实物业公司、徐梅没有形成服务与被服务关系，徐梅不知由城实物业公司为该小区提供物业服务这一事实，并非城实物业公司收取物业费并出具收据，故城实物业公司不具有主体资格；城实物业公司提供的物业合同并没有依据法定程序，没有经过业主大会及业委会三分之二以上成员通过，物业合同的签订和物业费涨价，并不是业主委员会全体通过，公章并非业主委员会所盖，张界一人签字是个人行为，不能代表业主委员会，因此该合同属于无效合同。城实物业公司诉讼请求与事实不符，请求法院驳回城实物业公司的诉讼请求。原审法院审理查明，“测绘华苑”小区系辽宁省测绘基础设施管理中心（以下简称管理中心）集资筹建的职工住宅，该小区原来由管理中心组建的沈阳市哲瀚物业管理有限公司（以下简称哲瀚物业）提供物业服务。徐梅系“测绘华苑”小区沈阳市皇姑区黄河北大街143-7号1-5-1室（建筑面积是183.8平方米、仓房或车库的建筑面积21.42平方米）的业主。2013年8月30日管理中心与城实物业公司签订了小区物业管理委托合同一份，合同约定，由城实物业公司为“测绘华苑”（建筑面积57058平方米）小区提供物业服务，合同期限自2013年9月1日起至2014年8月31日止，物业费的收费标准为“住宅房屋城实物业公司按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋城实物业公司按建筑面积每月每平方米0.325元向业主或物业使用人收取。”该合同签订后，城实物业公司委托沈阳百辰物业管理有限公司（以下简称百辰物业）为该小区提供物业服务。2013年的物业费该小区部分业主向哲瀚物业交纳，由哲瀚物业给业主出具收款收据后，与百辰物业进行了结算。2013年11月末该小区成立业主委员会后，于2014年1月1日“测绘华苑”小区业主委员会与城实物业公司签订小区物业管理委托合同。该合同变更了原物业委托合同关于物业费收费标准的约定，物业费的收费标准为“住宅房屋城实物业公司按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋城实物业公司按建筑面积每月每平方米0.50元向业主或物业使用人收取”；合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止；关于水费的收费标准城实物业公司依照惯例按每月10元收取。因物业费涨价，该小区大部分业主拒交物业费，故城实物业公司于2014年9月1日撤离该小区，并于2014年9月2日办理交接手续。徐梅尚未交纳2013年9月1日至12月31日期间的水费40元，已向“测绘华苑”业主委员会交纳了2014年1月1日至2014年8月31日期间的水费80元，尚未缴纳2013年9月1日至2014年8月31日期间的住宅及仓房物业费，双方就此问题协商未果，故城实物业公司于2014年10月30日起诉来院。原审法院认为，2013年8月30日管理中心与城实物业公司签订小区物业管理委托合同后，2013年9月1日至2013年12月31日期间城实物业公司并未实际为该小区提供物业服务，而是委托百辰物业为该小区提供物业服务，这种委托行为并未征得管理中心及业主的同意，故该合同应视为无效。但鉴于百辰物业事实上已为该小区提供物业服务，业主也接受了服务，且对按每月每平方米0.65元收取物业费也未提出异议，故徐梅应按此价格予以交纳物业费。因百辰物业系受城实物业的委托代城实物业为该小区提供物业服务，收取物业费、停车费也是代表城实物业进行，且明确表示自己不向该小区业主另行主张物业费，故徐梅应给付城实物业公司2013年9月1日至2013年12月31日期间的住宅及仓房物业费。关于2014年1月1日的物业管理委托合同，因该合同由“测绘华苑”业主委员会成员张界亲自加盖的业主委员会公章并予以签字，其行为应视为业主委员会的行为，按照物业管理条例的有关规定，业主委员会有权利代表业主签订物业合同，故该物业管理委托合同应合法有效。徐梅及其代理人主张合同无效没有法律依据，故该抗辩原审法院不予支持。城实物业公司作为徐梅所在住宅小区的物业管理服务单位，在为业主提供物业服务的同时有权利依照合同约定收取物业费，而徐梅拒不向城实物业公司交纳物业费，系违约行为，故城实物业公司请求徐梅给付物业费的诉讼请求符合合同约定条件的，原审法院予以支持。根据庭审中徐梅提供的照片、沈阳晚报报道中涉及到的小区垃圾不能及时清运等有关物业服务的相关证据，可以认定物业费涨价后，城实物业公司为该小区提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故结合本案实际情况2014年1月1日至2014年8月31日期间的物业费，徐梅酌情按70%予以交纳。关于徐梅提出的城实物业公司、徐梅之间不存在物业服务关系，徐梅不知是由城实物业公司为该小区提供物业服务这一主张，因从形式上看是“测绘华苑”小区业主委员会与城实物业公司签订的小区物业管理委托合同，而事实上，从城实物业公司提供的委托书、结算单、交接清单、城实物业给业主出具的物业费收款收据、车位出租协议、百辰物业出具的情况说明及对百辰物业和城实物业公司法定代表人贾若兰、管理中心副主任朱民做的询问笔录可以认定2013年9月1日至2013年12月31日期间是城实物业公司委托百辰物业为该小区提供的物业服务，2014年1月1日至2014年8月31日是城实物业公司为该小区提供的物业服务，故徐梅该主张与客观事实不符，原审法院不予采纳。关于徐梅拖欠物业费的具体数额，参考业主前期交纳物业费认可的价格，并依照物业管理委托合同约定的收费标准及实际拖欠时间（2013年9月1日到2014年8月31日止，共计12个月）予以计算，即2013年9月1日到2013年12月31日期间的住宅物业费为：4个月×183.8平方米×0.65元=478元，2014年1月1日到2014年8月31日期间的住宅物业费为：8个月×183.8平方米×1.0元×70%=1029元；2013年9月1日到2013年12月31日期间的仓房物业费为：4个月×21.42平方米×0.325元=28元，2014年1月1日到2014年8月31日期间的仓房物业费为：8个月×21.42平方米×0.5元×70%=60元，共计1595元，原审法院予以支持。因徐梅尚未交纳2013年9月1日至2013年12月31日期间的水费40元，徐梅应按惯例约定给付城实物业公司；徐梅已向“测绘华苑”业主委员会交纳了2014年1月1日至2014年8月31日期间的水费80元，城实物业公司可与“测绘华苑”业主委员会另行结算，徐梅无需重复交纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告徐梅给付原告沈阳城实物业管理有限公司2013年9月1日到2013年12月31日期间的住宅物业费、仓房物业费共计506元，于本判决生效后立即付清。二、被告徐梅给付原告沈阳城实物业管理有限公司2014年1月1日到2014年8月31日期间的住宅物业费、仓房物业费共计1089元，于本判决生效后立即付清。三、被告徐梅给付原告沈阳城实物业管理有限公司2013年9月1日到2013年12月31日期间的水费40元，于本判决生效后立即付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告徐梅承担。宣判后，上诉人徐梅不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院判决上诉人按照非法涨价1元／平／月为基数判决错误。2014年1月1日至2014年12月31日物业委托合同是无效合同。二、一审法院判决上诉人缴纳8个月的物业费是错误的。被上诉人在服务期限和履行服务义务上都存在问题。被上诉人城实物业公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院查明事实与原审法院查明事实一致。另查明：二审中，徐梅主张对一审判决一、二、三项均有异议，对一、三项数额和时间段没有异议，但给付的主体不对，这个时间应该是哲瀚物业公司和百辰物业公司进行服务，这两个公司进行收费。对第二项判决数额及时间有异议。上述事实，有城实物业公司的营业执照、组织机构代码证、资质证书、物业委托管理合同2份、通知若干份、照片6张、物业费缴费通知及照片、百辰物业的营业执照、组织机构代码证、委托书、通知1份、交接物品清单、关于“测绘华苑”业主委员会委员候选人员名单公示、业主委员会备案通知书、申请书、银行结算单2份、业主要求城实物业公司维修房屋记录32份、车位出租协议、城实物业公司出具的收款收据、中国农业银行账户明细、情况说明、起诉状及考勤表；徐梅提供的收款收据2份、证明4份、图片6张、照片4张、通知3份、物业合同2份、车位租用协议书、哲瀚物业出具的物业费收据、车卡门卡收据、卜兵出具的证明1份及法院对城实物业公司法定代表人贾若兰、城实物业公司工作人员祁峰、管理中心副主任朱民做的询问笔录及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：关于2013年9月1日至2013年12月31日的物业费及水费问题。被上诉人将其取得“测绘华苑”小区2013年9月1日至2014年8月31日的物业服务权利委托百辰物业公司的行为虽无效，但百辰物业已经为小区提供了事实上的物业服务，且百辰物业公司对城实物业公司代为收取费用并无异议，故一审判决上诉人向被上诉人支付2013年9月1日至2013年12月31日的住宅物业费、仓房物业费及水费并无不当。关于2014年1月1日物业合同效力问题，由于2014年1月1日的物业管理委托合同有测绘华苑业主委员会成员张界亲自加盖的业主委员会公章并予以签字，其行为应视为业主委员会的行为，且城实物业公司事实上也提供了相关服务，故该物业合同合法有效。关于2014年1月1日至2014年8月31日的物业费用数额问题，2014年1月1日双方签订的物业管理委托合同中约定：“按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取；合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止”。从被上诉人提供的委托书、结算单、交接清单、城实物业给业主出具的物业费收款收据等证据可以认定2014年1月1日至2014年8月31日期间被上诉人为该小区提供的物业服务，且原审法院根据庭审中上诉人提供的照片、沈阳晚报报道中涉及到的小区垃圾不能及时清运等有关物业服务的相关证据，认定物业费涨价后被上诉人为该小区提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，原审法院判决上诉人酌情按70%予以交纳，故原审法院对物业费数额的计算并无错误，对于上诉人减少物业费数额的要求，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐梅负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李　妍代理审判员　　韩彩霞代理审判员　　李大鹏二〇一五年六月五日书　记　员　　路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。微信公众号“”