（2015）佛城法民一初字第795号

裁判日期: 2015-06-05

公开日期: 2016-09-22

案件名称

佛山市星城物业管理有限公司与陈国潮物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佛山市星城物业管理有限公司,陈国潮

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书（2015）佛城法民一初字第795号原告（反诉被告）佛山市星城物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人ＸＸＸ。委托代理人杨炳光，广东千度律师事务所律师。被告（反诉原告）陈国潮，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码。原告佛山市星城物业管理有限公司诉被告陈国潮物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法由审判员周信斌适用简易程序独任审判。诉讼中，被告陈国潮向本院提出反诉，本院依法予以准许并与本诉合并审理。本案于2015年6月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨炳光、被告陈国潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年3月24日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为购买佛山市禅城区魁奇一路11号2区15座203房的被告提供物业服务，该住宅的建筑面积为116.80平方米，物业管理费按建筑面积每月每平方米1.38元计算，缴纳方式按每季度的第一个月1-10日支付，迟延付款则按日千分之三计收违约金。即每季度的住宅物业管理费为483.54元（116.80×1.38×3）。另每月公共分摊的电费按实际发生亦由被告在交纳物业管理费时一并支付。2006年4月25日，原告与被告签订三份《前期物业管理服务协议》，约定原告为购买佛山市禅城区魁奇一路11号2区地下室DS95汽车位、DM56、DM57两个摩托车位的被告提供物业服务，其中汽车位物业管理费按30元/个/月计收，摩托车位按5元/个/月计收，缴纳方式按每季度的第一个月1-10日支付，迟延付款则按日千分之三计收违约金。2013年8月31日，原告与被告物业所在小区业委会即佛山市禅城区丽日玫瑰名城住宅小区（第一届）业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为“丽日玫瑰名城”小区实行物业管理服务，物业管理费按之前的标准收取，暂不作调整。合同签订后，被告未依约履行支付费用义务，自2009年4月起拒不支付住宅和车位的物业管理费，2009年1月起拒不支付公共分摊电费。上述欠款经原告多次催收，被告至今未付。现诉至法院，请求判令：1、被告陈国潮立即向原告支付住宅物业管理费11604.96元、迟延交纳住宅物业管理费违约金12011.13元，DS95、DM56、DM57号车位管理费2880元、迟延交纳车位物业管理费违约金2980.80元及公共分摊电费1662.97元（违约金暂计至2015年3月31日，之后违约金按欠款金额以日千分之一计至款项付清之日止），上述金额合计31139.86元；2、本案的诉讼费由被告承担。被告陈国潮辩称：一、原告未尽到物业管理义务，无权向被告主张物业管理费及违约金等费用，被告停止缴纳物业管理费的行为属于合法行使抗辩权的正当行为。涉案房屋禅城区魁奇一路11号2区15座203房（以下简称203房）所在建筑物共15层，203房下面为架空层，公共排水管道正好设置在203房的阳台。由于原告未尽到对公共排水管道的维护和管理义务，被告一家自2007年10月入住以来家中状况频发。起初厕所多次出现堵塞现象，后来发展到整栋楼层的粪便类污物污水从203房的厕所便器涌出而溢到室内，当时物管处接报后曾派员到203房进行清洁和维修。从2008年初至今，凡遇雨天，203房南北两边的两个阳台的排水口均出现不同程度返水倒灌现象，其中有四次阳台排水口大量返水倒灌流入屋内，致使房屋地板、衣柜、电视柜、床等遭受水浸导致霉烂。每次203房遭受水浸时，被告都通过电话报告物管方负责人，物管方仅有两次派清洁员协助清理屋内积水。被告一直以来多次要求物管方解决水浸和赔偿问题，但物管方至今未能采取有效措施解决好公共排水管道存在的问题，对损失赔偿问题更是避而不谈。另外，由于原告未尽到对车库的管理义务和对业主财产的保卫义务，小区业主的车辆经常遭到人为破坏。被告自有的粤E×××××号小汽车停放在涉案车位，2014年至今也遭遇多次人为的刮花和刺坏轮胎的情况，被告曾就此向物管方工作人员反映过，但对方至今未采取有效措施加强管理，也拒绝对被告的车辆损失作出赔偿。由于原告未尽到管理义务，导致被告遭受巨大损失，问题出现后，原告一直怠于解决问题和承担责任，所以被告才从2009年开始停止缴纳物业管理费，进行合法抗辩。原告也自觉理亏而一直没有向被告催收物业管理费。因原告未尽到管理义务，无权向被告主张物业管理费用；退而言之，即使其履行了部分管理义务，也只能根据其实际履行管理义务的程度主张相应的部分费用而已。同理，原告己方原因导致被告停止缴纳物业管理费，其亦无权向答辩人主张逾期违约金；被告无过错，故也不应承担本案的诉讼费。二、原告的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，不应受法律保护，请求驳回其诉讼请求。三、原告一直回避赔偿问题，为保留原始实物证据，被告至今未对水浸霉烂的物品进行修复，全家人每天生活在恶劣的环境中，饱受生活和精神上的折磨。依据上述事实和理由，被告提起反诉，请求判令：1、原告对从被告所有的位于禅城区魁奇一路11号2区15座203房通过的公共排水管道进行有效维修，彻底排除因该公共排水管道存在的问题导致该房屋遭受返水倒灌入屋的安全隐患；2、判令原告赔偿因其未能尽到管理义务而导致被告所遭受的财产损失（包括上述203房的财产损失和粤E×××××号小汽车的损失，若双方不能就损失价值协商一致，则以法院委托评估机构鉴定损失价值为准）；3、本案全部诉讼费用由原告承担。诉讼中，被告撤回其第一项反诉请求，并明确其第二项诉讼请求的具体构成及数额为：汽车损失费用1000元；因返水导致被告房屋被浸的损失25000元，含修复房屋期间外出住宿产生的相关费用。针对被告的反诉，原告辩称：对于被告要求的赔偿，包括财产损失和汽车损失，应另行起诉。根据被告陈述，被告房屋返水倒灌是因为公共排水管道出现问题，由于公共排水管道是开发商建设，被告的损失应向开发商主张。原告知道存在返水倒灌情况后已经积极进行了维修，尽到了管理义务。对于汽车损失，被告应提供充分证据证明被告汽车毁损与原告物业管理服务存在因果关系，但目前被告未能提供相关证据予以证实。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证、资质证书。证明原告的主体适格，原告具有物业管理服务资格。2、被告身份证复印件。证明被告的主体资格。3、《前期物业管理服务协议》4份、《物业管理服务合同》1份。证明原、被告存在物业管理服务合同关系。4、房地产登记信息结果查询。证明涉案物业的权属人和面积。诉讼中，原告提交以下证据：1、被告身份证、房地产权证。证明被告的诉讼主体资格。2、照片1组（反映公共排水管道、203房及室内情况）。证明公共水管的布局情况以及由于原告没有尽到物业管理义务导致被告房屋内财产受损，包括电视柜1个、衣柜2个、木床1张。3、照片1组（反映小汽车停放及受损情况）、公告1份、行驶证。证明因原告未尽到物业管理义务导致被告所有的粤E×××××号小轿车遭受损失，大灯受损以及左侧车门、左侧车身被刮花。经庭审质证，对于原、被告提供的证据，本院认证意见如下：原告提供的证据1、证据2、证据4，被告无异议，本院予以采信；证据3，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性。被告提供的证据1，原告无异议，本院予以采信；证据2、证据3，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：被告是位于佛山市禅城区魁奇一路11号2区十五座（建筑层数为15层）203房（简称203房）的所有权人。2006年3月24日、4月25日，原、被告签订4份《“丽日玫瑰·名城”前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告对涉案203房（住宅，协议载明建筑面积116.80平方米）及位于魁奇一路11号2区地下室DS95号汽车位、DM56号和DM57号摩托车位提供物业管理服务。物业服务内容为对涉案房屋所在住宅小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。协议还约定有：一、物业管理服务费的收费标准为：小高层（电梯）及高层（电梯）住宅建筑面积1.38元/月/平方米，汽车位30元/月/个，摩托车位/月5元/个。二、管理服务费按季度缴交，交纳时间为当季首月的1-10日，逾期缴纳相关费用的，原告有权主张每日3‰的违约金。三、小区公共用水、用电费用由小区全体业主平均分摊；住宅大楼公共用水、用电费用由该楼住（用）户合理分摊；电梯等公用设备耗电费用，由该电梯和设备的所有相关住（用）户合理分摊，分摊费用直接向原告缴纳。四、物业管理服务质量包含有：定期清理池、井，保障区内公共排水系统畅通；停车场派专人负责值班管理等。2013年8月31日，原告（乙方）与佛山市禅城区丽日玫瑰名城住宅小区（第一届）业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，原告受托对被告涉案物业所在“丽日玫瑰·名城”商住小区进行物业管理，委托管理期限自2013年8月29日起至2016年8月28日止。合同约定：一、服务管理事项包含：对房屋建筑共用单位的维修、养护与管理；对共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；对小区共用设施和附属建筑物（含停车场）的养护、管理和维修；对小区公共秩序、交通和车辆停放秩序的维护等。二、乙方负责向业主和使用人收取下列费用：1、物业服务费；2、停放车辆场地费；3、公用水、电分摊费等公摊费用等。三、物业管理服务收费标准暂不作调整，即按以下标准收费：住宅1.38元/月/平方米、地下汽车位30元/月/个、摩托车位5元/月/个；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，按应交管理费金额每日1‰的标准计收滞纳金。四、其他收费标准：1、高层楼房电梯运行电费按实结算，由乙方向相关业主或物业使用人收取；2、小区路灯景观等用电由小区全体业主按每户每月5元收取。诉讼中，原告陈述，涉案203房2009年5月份发生过排水管返水倒灌情况，经过约一月时间原告对排水管以改管的方式进行了有效维修。诉讼中，原、被告共同确认：双方就被告家具损害赔偿事宜进行过协商，但无果；基于经济原则，对于被告主张的损失，无需进行鉴定，由法院酌定处理。2015年5月29日，本院组织原、被告双方至203房现场察看，基本情况与被告照片所示一致，原告亦表示确认，可以确定被告203房屋内两个木质衣柜、一个木质电视柜、一张木床有被积水浸泡痕迹且有霉烂现象之事实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告起诉前具有物业管理资质，且一直为涉案所在“丽日玫瑰·名城”商住小区提供物业管理服务，其分别与被告和佛山市禅城区丽日玫瑰名城住宅小区（第一届）业主委员会签订的《前期物业管理服务协议》和《物业管理服务合同》均系各方的真实意思表示，本院确认其效力。另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，即《物业管理服务合同》对作为涉案小区业主之一的被告陈国潮具有约束力。故原、被告双方均应全面履行合同/协议约定的义务。关于本案诉讼主体，原告是被告涉案物业的有偿服务提供者，其有权向被告主张物业管理服务相关费用，而被告作为服务接受者，其以原告未尽到管理服务义务致其财产等经济损失而向原告主张赔偿，其提起反诉是基于与原告之间的同一物业服务合同关系，符合法定条件，本院决定一并审理。本案中，原告为被告所有或使用之住宅、车位等提供物业管理服务，被告应按物业服务合同/协议之约定向原告支付物业管理服务费及约定由原告代为收取的公摊费用。而原告为被告提供有偿服务，因其管理不善而致被告损失的，应予赔偿。关于原、被告之诉求，本院评判意见如下：一、原告诉求（一）物业管理服务费。被告自2009年4月起未交纳物业管理费，根据物业服务协议与合同之约定，被告每月应缴住宅物业管理费为161.18元（116.80平方米×1.38元/月）、车位（一个汽车位加两个摩托车位）管理费为40元（30元/月/个+5元/月×2个）。协议约定物业管理服务费按季缴纳，故每季应缴物业管理费用为603.54元（161.18元/月×3个月/季+40元/月×3个月/季），据此本院计算自2009年4月至2015年3月物业管理服务费总额为14484.96元。关于诉讼时效问题。本院认为，物业管理费的收取依据是物业服务协议与合同，因此，在物业服务合同期间内产生的物业管理费应视为一个整体，业主每季缴纳物业管理费应视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。原、被告间的物业服务关系亦一直持续，因此原告主张的物业管理费并未超过诉讼时效，本院对被告抗辩认为原告主张的部分物业管理费已超诉讼时效的意见不予采纳。鉴于被告涉案203房遭遇所在建筑公共排水管道积水倒灌致屋内财产受损，而公共排水管道属于原告物业服务管理之公共设施范围，其有义务保持管道畅通，现无证据表明是建筑设计或施工缺陷所致，故应认定为系原告管理不善所致，即原告未尽到管理义务，被告以原告仅履行部分管理义务而要求减少相应管理费的抗辩理由成立。结合被告财产损害事实以及双方陈述，本院酌定减收被告一个月的住宅物业管理服务费即161.18元。综上，被告实际应付2009年4月至2015年3月的物业管理服务费为14323.78元（14484.96元-161.18元）。（二）公摊电费。原告未提供分摊计算方式、亦未提供其已代为缴纳公摊电费之凭据，故本院仅根据2013年8月31日签订的《物业管理服务合同》之约定，确认被告应自2013年9月1日起按5元/月的标准向原告支付所在物业小区公摊电费。根据原告主张的期间（至2014年12月止），本院计算2013年9月至2014年12月间被告应缴公摊电费为80元（5元/月×16个月）。（三）违约金。因原告管理服务的不完善导致被告财产损失，被告向原告主张赔偿，双方未就损失金额达成一致意见，争议一直未得以解决，故被告行使抗辩权拒付管理费用有理，且无需向原告承担违约责任，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。二、被告诉求如前所述，被告涉案203房曾因公共排水管道倒灌而致被告室内家具被积水浸泡受损，系原告未尽管理义务所致，其应予赔偿。原、被告一致请求由本院酌定损失额，结合受损家具材质（均为木质）及现场察看情况，本院酌定被告家具总损失费用为7000元，原告应全额赔偿。关于被告车辆损失。被告未提供充分证据证明其车辆系停放于原告管理区域内且因原告管理不善所致，故本院对被告该项诉求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陈国潮于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市星城物业管理有限公司交纳2009年4月至2015年3月的物业管理费14323.78元及2013年9月至2014年12月的公摊电费80元；二、原告佛山市星城物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告陈国潮支付赔偿款7000元；三、驳回原告佛山市星城物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告陈国潮的其他反诉请求。原告佛山市星城物业管理有限公司、被告陈国潮如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费289元、反诉受理费225元，合计514元，由原告佛山市星城物业管理有限公司负担216元、被告陈国潮负担298元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　周信斌二〇一五年六月五日书记员　　潘明珠附引用法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关注公众号“”