（2014）冀民一终字第124号

裁判日期: 2015-06-05

公开日期: 2016-01-05

案件名称

中国共产党唐山市委员会老干部局与唐山嘉元房地产开发有限公司房地产开发经营合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省高级人民法院

所属地区

河北省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

唐山嘉元房地产开发有限公司,中国共产党唐山市委员会老干部局

案由

房地产开发经营合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河北省高级人民法院民事判决书（2014）冀民一终字第124号上诉人（原审被告）：唐山嘉元房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区学院路北头。法定代表人：高庆轩，该公司董事长。委托代理人：高玉利，该公司副总经理。委托代理人：张强，河北唯实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国共产党唐山市委员会老干部局，住所地唐山市西山道9号。法定代表人：林鹏，该局局长。委托代理人：郑云全，该局退休干部。委托代理人：李军，河北开原律师事务所律师。上诉人唐山嘉元房地产开发有限公司（以下简称嘉元公司）为与被上诉人中国共产党唐山市委员会老干部局（以下简称老干部局）房地产开发经营合同纠纷一案，不服唐山市中级人民法院（2013）唐民初字第20号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。嘉元公司的委托代理人高玉利、张强，老干部局的委托代理人郑云全、李军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2000年4月26日，老干部局为了解决局职工（包括离退休老干部）的住房困难，以（2000）12号文件提出集资建房的请示并得到批复，同意解决并按程序申报批准后实施。后老干部局按规定程序申报建房申请。2000年6月，唐山市计划委员会固定资产投资处、唐山市规划管理局、唐山市经济适用住房主管部门和唐山市公安局消防处等部门先后同意老干部局在机场路老干部活动站大院（又称“老干部住宅楼大院”）建经济适用住房8000平方米。2000年6月28日、2000年8月31日唐山市计划委员会、河北省计划委员会分别下达了2000年经济适用房投资计划通知和固定资产投资项目投资许可证。2006年6月6日，老干部局向唐山市委、市政府提出改造机场路老干部住宅楼大院的请示，内容为愿意将本局8000平方米经济适用住房的建房项目由“单独插建”改为“统建回购”，即与负责改造老干部住宅楼大院的开发商协商，从建成的商品楼中购买部分住宅楼，并得到批复：为支持改善老干部居住环境，并请唐山市规划管理局、唐山市国土资源局提出意见。同年6月23日、7月17日，唐山市国土资源局、唐山市规划局分别提出意见，同意原告对老干部住宅楼大院进行改造，采取竞价方式提供土地使用权，该大院不宜“单独插建”。2005年11月20日，老干部局与嘉元公司签订《关于购买嘉园六合房屋的协议》（以下简称“2005协议”），双方主要约定：原告按时拆除机场路216户老干部楼并推荐被告改造老干部住宅楼大院，被告同意在其开发的“嘉园六合”项目中出售部分商品房给原告；房屋数量：被告将“嘉园六合”项目二号楼二层至十一层户型约82平方米的房屋共计77套出售给原告；房屋位置：位于路南区学院路南新道“嘉园六合”住宅小区；成交价格：房屋二层每平方米起价为2300元，以上层次每高一层每平方米增加25元，十一层每平方米为2550元；付款方式：第一次付款时间为“嘉园六合”项目开工15个工作日内付房款10万元，房屋封顶后付清全部房款；房屋实际交付时间：被告暂定于2008年底前将房屋交付原告使用。2006年6月26日，老干部局与嘉元公司签订《关于机场路老干部住宅楼大院改造项目的协议书》，协议主要约定：双方共同完成机场路老干部住宅楼大院的改造工作，合作对216户老干部楼进行改造。原告负责提供经唐山市人民政府批准，唐山市规划局、唐山市国土资源局于7月17日和6月23日分别向市政府提交的同意改造老干部住宅楼的意见，督促指导被告按照有关规定对老干部住宅楼大院进行改造。保证原告集体优先购买商品房，超出部分按市场价购买，剩余土地由被告自行开发销售。拆迁过渡：拆迁工作由原被告双方负责，本协议签订后，原被告双方与被拆迁户签订拆迁协议，完成拆迁工作，被告向被拆迁户支付过渡费及拆迁费用。协议还约定了合作期限、利益分配、216户自住房的建筑标准、双方的权利和义务等。同日，老干部局还与嘉元公司签订《关于机场路老干部住宅楼大院改造项目补充协议书》，协议主要约定：被告同意原告团购商品房8316平方米；付款方式及团购优惠条件：被告按原告购买住房面积在市场价的基础上，优惠给原告50%；原告必须提前预交购房预定金，才能得到以上优惠；双方签定协议20个工作日内，原告按每套房先交预定金15万元作为团购预定金，其余款项等新楼交锁匙办手续一次性交清；双方签字盖章并经公证部门公证后生效。但该补充协议至今未在公证部门办理公证。（以下对2006年6月26日双方签订的《协议书》和《补充协议书》统称“2006协议”）。2009年10月16日，老干部局向唐山市国土资源局出具关于机场路老干部住宅楼改造委托拆迁整理开发的说明，委托嘉元公司为该项目拆迁改造开发单位，并同意被告按规定参与项目用地招拍挂竞价出让，唐山市国土资源局予以留存。2010年6月19日，唐山市国土资源局在唐山劳动日报发布了唐国土资告字（2010）第34号《国地建设用地使用权挂牌出让公告》，2010年7月19日被告竞买成功，并签署成交确认书，随后与唐山市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。2012年7月5日，老干部局通过邮寄方式向嘉元公司发出函件，要求被告履行“2005协议”，如果2012年7月15日前不答复视为同意。嘉元公司收到函后及时向老干部局回复并进行了沟通，但由于双方一直未能达成一致意见。老干部局以嘉元公司故意违约，擅自将应卖给原告的房屋向社会售罄为由诉至法院，请求依法判令：1、被告继续履行房屋买卖协议约定的义务，按照双方协议约定的价格和约定的面积向原告出售房屋；2、如果被告不能交付房屋，则应当赔偿原告损失2079万元；3、被告承担违约责任。一审庭审后，老干部局又提交《关于机场路老干部住宅楼改造委托拆迁整理开发的说明》及搜狐焦点唐山网站网页信息各一份，证明双方签订协议后，原告按约定向市国土资源局推荐被告为改造老干部住宅大院拆迁改造的开发单位，同意其按规定参与项目用地的招拍挂竞价，市国土资源局收到该推荐函并存档，原告履行了合同义务；网页信息证明原告诉请数额即每平米5600元与被告向社会出售楼盘的市场价格每平方米5800元不矛盾，印证原告诉请的真实性。原审法院认为：本案争议焦点为：一、老干部局诉请嘉元公司继续按照《关于购买“嘉元六合”房屋的协议》约定的价格、面积出售房屋，有无事实依据及法律依据；二、如果嘉元公司不能履行上述协议，是否应当承担违约赔偿责任；如果承担，赔偿数额是多少；三、本案是否超过诉讼时效。关于老干部局诉请嘉元公司继续履行《关于购买“嘉元六合”房屋的协议》的问题。因诉讼中原、被告双方均陈述路南区学院路南新道“嘉元六合”项目的商品房已全部销售完毕，现该协议已不具备实际履行的客观条件，故老干部局诉请继续履行，无法支持。关于嘉元公司是否应当承担违约赔偿责任及赔偿数额问题。嘉元公司主张“2006协议”签订于“2005协议”之后，应当严格依照补充协议履行，因老干部局未能于补充协议签订20个工作日内交纳购房预定金，所以不能享受团购优惠价格，退一步讲，即使按照“2005协议”履行，老干部局也因未交纳任何预购房屋款项而导致没有权利主张交付房屋，故嘉元公司不存在违约行为，不应当承担任何责任。原审法院认为，《关于机场路老干部住宅楼大院改造项目补充协议》第六条明确约定“双方签字盖章并经公证部门公证后生效”，因双方至今未在公证部门办理公证登记，故该补充协议对原、被告双方均不发生法律约束力，双方应当严格依照“2005协议”履行。该购买协议约定了出售房屋的位置、数量、价格及付款方式、交房时间等，嘉元公司作为卫国路南新道“嘉元六合”项目的开发单位，在掌握并知悉该建筑项目包括开工日期、竣工日期、施工期限等施工进展情况下，应当在老干部局交纳预购房款前将项目实际开工日期书面告知，庭审中，证人韦某虽然陈述被告口头告知开工，但其本人表示该开工是指石庄平房拆迁开工，而不是六合项目施工开工，老干部局亦不予认可，同时，嘉元公司自“嘉元六合”项目施工完毕直至对外公开销售完毕未为老干部局预留相应房源，故嘉元公司对老干部局未能购买到房屋而产生的相应损失，应当承担主要责任。老干部局作为项目改造的主管单位，在其内部设有专门建房办公室的情况下，未能主动核实开工日期，直至房屋基本销售完毕才得知，其亦未尽到谨慎注意义务，应当承担次要责任。结合本案的实际情况，酌定老干部局承担10%的责任，嘉元公司承担90%的责任为宜。综上，对于老干部局未能按照协议约定的开工15个工作日内交付房款，原、被告均存在过错，双方均应当按照各自过错比例承担相应责任。关于赔偿数额问题，因“嘉元六合”项目的房屋销售价格信息应当在嘉元公司处，法院释明并要求其向法庭提供，其拒绝提交上述信息，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，嘉元公司应承担不利后果，对老干部局要求按照嘉元公司取得的利益，即房屋实际销售价格扣减协议约定价格（5600元／米2-2300元／米2）×82米2／套×77套进行赔偿的主张，予以部分支持，嘉元公司按照90%的过错比例向老干部局赔偿损失。对于老干部局主张的2005年12月20日《关于购买嘉元六合房屋的协议》实际签订日期为2007年，存在倒签情形，因其未提供充分证据证实，不予采信。关于本案是否超过诉讼时效问题，因2012年7月5日，老干部局通过邮寄方式向嘉元公司发函要求履行协议，嘉元公司亦予以回复并进行了沟通，故老干部局2012年10月向法院起诉未超过诉讼时效。综上，原审法院判决：一、被告唐山嘉元房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告中国共产党唐山市委员会老干部局损失1875.258万元。二、驳回原告中国共产党唐山委员会老干部局的其它诉讼请求。案件受理费145750元，诉前保全费5000元，合计150750元，由被告唐山嘉元房地产开发有限公司负担135976.5元，原告中国共产党唐山市委员会老干部局负担14773.5元。嘉元公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉请或指定其它法院重审。事实和理由是：一、老干部局不具备本案原告的诉讼主体资格。老干部局虽以单位名义签订购房合同，但真正的购房人是其单位77名职工，购房协议中具体的权利义务由其单位职工个人享有和承担，老干部局作为党政机关和管理单位既不存在损失也不具备诉讼主体资格。二、一审对本案基本事实认定严重不清。1、2006年购房协议虽未经过公证，但合同确实已经成立，即使未经公证也属于效力待定问题，一审仅以未经公证就认定应按2005年购房协议履行明显属于认定事实错误；2、对2005年和2006年两次购房协议是否存在倒签等问题认定不清。两次购房协议均存在明显的倒签日期的行为；2006年8月14日，国家监察部、建设部、国土资源部明确下发《关于制止违规集资合作建房的通知》，老干部局借主持机场路216户改造项目之机给本单位职工牟取住房，故意将协议时间提前，明显违反国家禁止性规定。一审在对两份购房协议的签订先后、性质及联系存在明显争议的情况下，对诸多事实均未核查清楚，必然导致认定事实不清。三、嘉元公司不存在过错，无论是履行哪个购房协议，违约和过错方均是老干部局。1、按照2005年购房协议，老干部局未履行按时拆除机场路216户老干部楼的义务，系老干部局违约且存在明显过错；嘉元公司早已将“嘉元六合”项目开工的信息通知老干部局，老干部局在得知项目开工后未支付过一分钱，其再次违约；2、按照2006年购房协议，嘉元公司对团购协议提及的住房已建筑完成，实际履行了该协议，但老干部局未在协议签订的20个工作日内缴纳团购预订金，主动放弃了优惠购房条件，责任应由老干部局承担。四、一审认定老干部局存在损失缺乏事实和法律依据。老干部局不具备原告主体资格，自身不可能存在损失；老干部局的职工也不存在所谓损失，具体多少职工购房并不确定，实际上也无人缴纳房款即无人购房。老干部局除了负责216户拆迁等义务外，还承诺将6亩空地、600平米活动室、泵房等无偿给付嘉元公司，但其均未履行；另外，一审仅以网络信息认定价格及损失缺乏事实和法律依据。五、一审判决适用法律错误。老干部局主张损失应当提供相应证据，一审认定嘉元公司承担不利后果，属于适用法律不当。六、老干部局2009年得知房屋已经卖完，根据两年诉讼时效的法律规定，诉讼时效应在2011年12月31日届满，虽然老干部局在2012年曾给上诉人发函，但当时诉讼时效已届满，所以其主张损失已超过诉讼时效。老干部局答辩认为：1、老干部局的诉讼主体资格符合法律规定；2、老干部局8000平米建房项目正式纳入老干部大院整体改造，经过了市长办公会和市规划局批准，嘉元公司正是因为同意完成老干部局的建房项目才取得竞标资格，但至今未交房；3、2007年8月双方商定8000平米建房项目从老干部大院置换到“嘉元六合”工地，签订协议时间写的是2005年11月20日，购房协议和原8000平米建房项目密不可分，无论以哪个时间为准，都于法不悖，不影响其法律效力；2006年协议因为没有公证而不具有法律效力；4、老干部局负责拆迁的含义是宣传动员、检查落实有关规定、协助政府和有关部门搞好拆迁，并不是直接拆迁，拆迁工作也未定具体时限，所以不存在老干部局未按时拆迁的问题；5、老干部局在嘉元公司中标前不办理购房手续是在严格执行有关规定和约定，不存在故意违约不交款的问题。嘉元公司中标后，我局多次找对方办理购房手续，嘉元公司拒不办理，责任完全在嘉元公司；6、“嘉元六合”项目盖楼开工时间是2008年8月6日，平房拆迁开工和交房款没有关系，嘉元公司从未以任何形式通知老干部局办理购房手续；7、老干部局购房没有约定无偿提供6亩土地和610平米房屋作为附加条件；8、嘉元公司一审中拒绝提供销售记录，一审按网站公布的销售价格计算赔偿数额没有错误。9、2012年我方曾向嘉元公司提出过书面通知，嘉元公司收到过通知后及时作出了答复，后双方就老干部局购房问题进行了进一步协商，根据最高院关于诉讼时效方面的司法解释的规定，我方诉请未超时效。二审中，本院进一步查明并确认以下事实：1、2006年8月14日，建设部、监察部、国土资源部联合发布《关于制止违规集资合作建房的通知》（建住房（2006）196号），其中载明：“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”2、本案二审中，嘉元公司认为签订“2005协议”和“2006协议”的真实时间均是2007年8月前后，协议上显示的时间为倒签；老干部局在二审庭审中明确认可“2005协议”的真实签订时间为2007年，协议所显示的签订日期系倒签；同时主张“2006协议”因未经公证而无效，是否倒签没有意义，故“2005协议”是双方签订的唯一生效的协议。根据本案现有证据，结合两份协议的内容和双方陈述，能够认定：第一，“2005协议”和“2006协议”显示的签订日期并非真实的签订日期，两份协议的签订时间均在2007年；第二，“2006协议”签订在先，“2005协议”签订在后；第三，“2006协议”签订之后，双方并未履行该协议约定的公证程序；第四，两份协议中所约定的老干部优惠购房事宜与2000年老干部局8000平米经济适用房项目直接关联。3、“2005协议”中约定：“经甲（嘉元公司）乙（老干部局）双方协商，乙方按时拆除机场路216户老干部楼并推荐嘉元地产改造老干部楼，甲方同意在甲方开发的嘉园六合项目中售给乙方部分商品房。”根据上述约定，完成216户老干部楼的拆迁工作属于老干部局应履行的合同义务，而与被拆迁户协商签订拆迁补偿协议是拆迁工作范围内的核心任务，但老干部局只负责完成了32户的拆迁补偿协议，其余由嘉元公司完成，双方对此无争议。4、“2005协议”中还约定：“付款方式：第一次付款时间为六合项目开工15个工作日内付房款10万，房屋封项之后30日内付清全部房款。”老干部局自该项目开工至建设完成并出售，未组织购房户办理任何购房手续，亦未交纳任何房款，但称原因是嘉元公司未通知其项目开工时间；嘉元公司称已将开工时间通知老干部局时任法定代表人韦某，但韦某一审中称嘉元公司通知的开工是指石庄平房拆迁开工而不是“嘉园六合”项目建设开工。5、二审中，老干部局虽主张嘉元公司在获取和开发老干部住宅楼改造项目过程中享受了政府部门的优惠条件，不应由此取得不当利益，但其同时亦认可嘉元公司所获得的优惠并非全部由老干部局8000平米经济适用房项目所产生。二审查明的其它事实与一审一致。本院认为，二审中双方争议的核心问题，一是老干部局是否具备本案原告主体资格，二是“2005协议”和“2006协议”是否有效，三是嘉元公司是否应赔偿老干部局损失、赔偿数额如何确定，五是老干部局的诉请是否已超过诉讼时效。关于老干部局的主体资格。因老干部局既是合同的签订主体，也是合同的履行主体，其在本案中作为权利主体提起诉讼并不违反法律规定，具备原告主体资格，故本院对嘉元公司的此项上诉理由不予支持。关于“2005协议”和“2006协议”的效力。因双方在“2006协议”中约定需经公证后生效，但协议签订后双方并未办理公证手续，且此后双方又另行签订“2005协议”对合同内容作了重大变更，因此，“2006协议”既未生效，亦已被“2005协议”取代；虽然“2005协议”的真实签订时间在建住房（2006）196号通知发出之后，但因双方在该协议中约定的购房事宜系由老干部局8000平米经济适用房项目延续而来，而该项目的获批时间远在建住房（2006）196号通知发出之前，因此，嘉元公司主张“2005协议”违反国家禁止性规定的理由不能成立，“2005协议”应为有效协议，双方均应依约履行。关于赔偿责任及数额的认定。首先，根据“2005协议”的约定，嘉元公司应当按照约定的价格向老干部局出售相应的房屋，但其在未与老干部局解除合同的情况下，擅自将房屋自行售出，应属违约，对由此而导致老干部局的损失应给予合理赔偿；其次，按照合同约定，老干部局应按时完成216户老干部楼的拆迁工作，但事实上绝大多数拆迁户的拆迁补偿协议系由嘉元公司自行完成，故老干部局在履行合同义务中存在违约，应承担相应的违约责任；第三，虽然嘉元公司是否将项目开工时间通知老干部局已无法准确认定，但从常理判断，案涉项目座落位置与双方当事人均处同一城市，在双方已签订购房协议、购房事宜涉及人数众多且老干部局还设有专门办事机构的情况下，老干部局对该项目的建设进展情况应当知晓，但其直至案涉房屋建设完成并出售始终未组织购房户交纳房款和办理相关手续，既未履行合同义务，亦属怠于行使权利，对最终不能取得房屋而产生的损失亦应承担相应责任；第四，即使嘉元公司在开发老干部住宅楼改造项目过程中获得了政府部门的优惠条件，但该优惠既不是完全由老干部局8000平米经济适用房项目所产生，并且也不能在本案中自然转化为对老干部局的赔偿。综合考虑以上因素，由于嘉元公司事实上已将合同约定的房屋出售，由此而导致老干部局的购房利益无法实现，该项损失是客观存在的，原审法院参照该项目市场价格和双方在合同中约定的购房价格确定相应的损失数额并无不当，本院根据双方在履行合同中各自存在的违约和过错情形，从公平原则出发，酌定双方对购房协议不能履行所产生的损失各承担50%，据此，嘉元公司应赔偿老干部局的损失数额为：（5600元／米2-2300元／米2）×82米2／套×77套×50%＝10418100元。关于诉讼时效问题。因老干部局于2012年曾向嘉元公司发出书面通知主张权利，嘉元公司收到通知后亦作了答复，此后双方就购房事宜多次协商未果而成讼，在此过程中嘉元公司并未对老干部局主张权利的时效性提出异议，而诉讼中提出已过时效理据不足，本院对此不予采信。另，关于嘉元公司上诉提出老干部局承诺向其交付6亩空地、600平米活动室、泵房等的问题，因其并无相应证据支持，本院对此亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、撤销唐山市中级人民法院（2013）唐民初字第20号民事判决第一项，维持第二项；二、唐山嘉元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿中国共产党唐山市委员会老干部局损失10418100元。一审案件受理费145750元、保全费5000元，共计150750元，由唐山嘉元房地产开发有限公司负担77875元，由中国共产党唐山市委员会老干部局负担72875元；二审案件受理费145750元，由唐山嘉元房地产开发有限公司和中国共产党唐山市委员会老干部局各负担72875元。本判决为终审判决。审　判　长　　李彦生代理审判员　　宣建新代理审判员　　吴　悦二〇一五年六月五日书　记　员　　张　萌关注公众号“”