（2015）安中民二终字第00063号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-06-24
案件名称
季永安与平利县百货公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省安康市中级人民法院
所属地区
陕西省安康市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
季永安,平利县百货公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国企业法人登记管理条例》：第二条，第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）安中民二终字第00063号上诉人（原审被告）季永安，男，1969年12月6日出生，汉族。委托代理人刘新，陕西理衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）平利县百货公司。组织机构代码：22313093-7。法定代表人周树胜，该公司经理。上诉人季永安因房屋租赁合同任纠纷一案，不服陕西省平利县人民法院（2014）平民初字第00475号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人季永安及其委托代理人刘新到庭参加了诉讼。被上诉人平利县百货公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，1997年7月30日，平利县百货商场与平利县百货公司合并，平利县百货商场变更登记为平利县百货公司百货商场。1999年4月28日，平利县百货公司百货商场依法注销。平利县百货商场公章未销毁。2004年2月28日，平利县百货商场与季永安签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“...1、商场一楼10间门面房（含橱窗及值班室）租赁期10年，每年租金13万元。...租赁期自2004年7月1日起计算，至2014年6月30日收回；2、二楼营业厅（按现自然状态11间）年租金贰万元，于2005年1月1日交付乙方使用，承租期自2005年2月1日起计算，至2014年6月30日收回...”。2005年12月4日，平利县百货商场与平利县永安超市（签字为季永安）签订了《房屋租赁协议》，协议约定：“...甲方（平利县百货商场）于2004年元月1日将百货商场西门面一间及大楼二附楼租赁给乙方（永安超市）...乙方租赁甲方房屋（2006年1月1日至2006年12月31日）租金共计玖仟元...”。2008年12月31日，平利县百货商场与平利县永安超市（签字为季永安）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“...甲方（平利县百货商场）将平利县百货商场一楼西侧门面房一间（包括二层附楼）出租给乙方（永安超市），租赁期从2007年元月开始至2014年6月30日收回，每年租金1.5万元整...”。季永安现占用的三楼房屋系从季永宽处转租。截止2014年6月30日，季永安已给付平利县百货商场房屋租赁费154.37万元，下欠房屋租赁费5.78万元。租赁期届满后，季永安未退房仍然占用上述租赁房屋至今。平利县百货公司委托平利县价格认证中心对平利县百货商场房屋租赁费损失进行鉴定，2014年10月17日，平利县价格认证中心作出平价鉴字（2014）23号价格鉴定结论书，鉴定商场租赁价格一楼每月每平方32元、二楼商场租赁价格一楼每月每平方28元、三楼原会议室和财务室租赁价格每年2400元。平利县百货公司遂诉请法院判决：1、立即将季永安占用的原平利县百货商场一楼门面房、西侧营业用房（包括二层附楼）、二楼营业厅及三楼的住房返还；2、支付拖欠的屋租赁费57800元、三楼占用使用费24000元；3、赔偿2014年7月至11月30日的房屋占用使用费165041.4元及2014年12月份至季永安交房期间的占用使用费。另查明，季永安租赁平利县百货商场的房屋位于平利县城关镇新正街门牌7号。平利县百货商场房屋所有权证载明房屋总面积1753.47平方米（其中砖混结构3层面积1518.66平方米、砖混结构1层面积11.97平方米、砖木结构1层面积34.63平方米、砖混结构2层面积188.21平方米）。原审认为，季永安与平利县百货商场签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，所签合同合法有效。房屋租赁期限届满后，平利县百货公司主张季永安返还房屋并支付房屋租赁费。季永安辩解平利县百货商场未与平利县百货公司合并，平利县百货公司不是本案适格诉讼主体，应依法驳回平利县百货公司的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条二款规定：“企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”，本案审理查明，1997年7月30日平利县百货商场与平利县百货公司合并，变更为平利县百货公司百货商场，1999年4月28日，平利县百货公司百货商场依法注销，平利县百货公司成为合并后的公司，享有和承担平利县百货商场的权利和义务，故平利县百货公司是本案适格诉讼主体，对平利县百货公司诉讼主张，予以支持。现双方按合同约定已实际履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故被告作为涉案房屋的承租人，负有腾退房屋的义务，对平利县百货公司主张季永安腾退一、二、三楼房屋，予以支持。对于双方合同期内的房屋租赁费，按合同约定交付日期开始计算租赁费，季永安还应支付平利县百货公司租赁费5.78万元。对于季永安自合同期届满后房屋占用使用费，平利县百货公司主张按房屋的面积和鉴定意见的计价标准结算，即一楼房屋占用使用费每月按16199.04元（1518.66平方米÷3×32元／平方米）计算，二楼房屋占用使用费每月按16809.1元［（1518.66平方米÷3＋188.21平方米÷2）×28元／平方米］计算，季永安辩解房屋占用使用费按原合同约定的房屋租赁费计算。因本案中原合同约定的房屋租赁费系十年前市场房屋租赁价格，而鉴定机构出具的房屋占用使用费依据现行市场房屋租赁价格，符合客观实际，予以采信。平利县百货公司主张季永安私自占用三楼房屋应并支付租赁费，因平利县百货公司未提供证据证明三楼房屋系季永安承租，其主张不予支持。据此，一审法院判决：一、季永安于判决生效后5日内将位于平利县城关镇新正街门牌7号房屋一楼、二楼、三楼腾退平利县百货公司；二、季永安给付平利县百货公司一楼、二楼房屋租赁费57800元及房屋占用使用费（一楼房屋占用使用费自2014年7月1日按16199.04元／月计算至腾退房屋之日止，二楼房屋占用使用费自2014年7月1日按16809.1元／月计算至腾退房屋之日止）。限季永安于判决生效后5日内付清；三、驳回平利县百货公司其他诉讼请求。一审宣判后，季永安不服向本院提出上诉称，2004年2月28日、2005年12月4日、2008年12月31日，上诉人分别与平利县百货商场签订了三份《房屋租赁合同》，鉴证单位为平利县经济贸易局。因此，房屋租赁合同的主体为平利县百货商场与季永安，故本案与平利县百货公司没有关系。合同履行中也是平利县百货商场收取租金，平利县百货公司也没有证据证实平利县百货商场与平利县百货公司合并的事实。虽然平利县百货公司提交了相关证据，但是没有验资报告、资产重组、企业注销核准书、产权变更登记等证据，没有履行合并登记手续。1999年4月27日，原平利县商业局以平商发（99）4号文件对平利县百货公司“恢复平利县百货商场独立法人实体请示”批复，恢复平利县百货商场独立建制，所以平利县百货商场仍然独立承担权利义务。平利县人民法院在2002年至2006年期间作出的部分法律文书认定的主体也是平利县百货商场。2014年7月23日，平利县百货公司与平利县百货商场签订的协议，也证明被上诉人与平利县百货商场没有合并的事实。综上，被上诉人不是本案适格的诉讼主体，应当驳回平利县百货公司的起诉。本案一审程序错误，应当将平利县经济贸易局追加为第三人参加诉讼。上诉人与平利县百货商场签订合同时，平利县经贸局不但是合同鉴证人也参与了合同的履行，故平利县经济贸易局与本案具有法律上的利害关系，应当作为本案当事人参加诉讼。另外，平利县百货商场在租赁合同履行中违约，给上诉人造成了巨大的经济损失，应当予以赔偿。综上，请求撤销一审判决，驳回平利县百货公司的起诉。被上诉人平利县百货公司未作答辩。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。上述事实有双方当事人当庭陈述、身份证复印件、房屋租赁合同、平利县价格认证中心价格鉴定结论书、平利县百货公司平百字（1998）09号、平商发（98）60号、平商发（99）4号、平商发（99）5号文件、平利县国有资产管理局平国资字（1998）020号文件、平利县放开搞活国有企业领导小组平企改字（1998）22号文件、平利县公证处公证卷宗材料、2004年10月26日平利县百货商场与杨进娥签订的房屋租赁合同、平利县百货商场企业法人申请开业登记注册档案及年检报告档案、询问ＸＸ、凌宏生、胡昌伟笔录、企业申请变更登记注册书及企业申请注销登记注册书、平利县商业局平商发（98）24号文件、平利县百货商场申请登记档案、平利县百货公司平百字（1999）03号文件、平利县百货商场房屋产籍档案等证据在卷，足以证明。本院认为，1997年6月28日，平利县商业局作出平商发（97）55号文件，同意平利县百货公司与平利县百货商场合并，合并后继续沿用“平利县百货公司”的名称，原平利县百货商场的独立企业法人予以撤销，可保留“百货商场”的名称，属平利县百货公司统一管理的零售经营单位。再根据该文件所附的“合并方案”可以确定，合并后原平利县百货商场的行政关系、业务管理、财务核算都纳入平利县百货公司统一管理。1997年7月30日，根据上述文件平利县百货商场变更登记为“平利县百货公司百货商场”，负责人为李红军。1999年4月28日，根据平利县百货公司平百发（1997）34号文件，因经营机构合并的事由注销了“平利县百货公司百货商场”。据此，平利县百货公司与平利县百货合并后的法人主体应当为平利县百货公司。虽然1998年2月26日，平利县百货公司又以平百字（1998）09号文件，请示主管单位实施“平利县百货公司关于整体分离、切块改制实施方案”。1998年3月13日平利县商业局平商发（98）24号文件以及1998年8月17日“平利县放开搞活国有企业领导小组”平企改字（1998）22号文件，均同意前述改制方案实施。但是，该方案载明的计划被分离的企业并没有重新进行工商注册登记。根据当时实行的《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第二条、第三条之规定，全民所有制企业应当进行工商登记。申请企业法人登记，经企业法人登记主管机关审核，准予登记注册的，领取《企业法人营业执照》，取得法人资格，其合法权益受国家法律保护。综上，平利县百货商场因改制合并的事实历经变更登记和注销登记以后，没有重新取得企业法人资格。因此，平利县百货公司与平利县百货商场合并后仍然以“平利县百货商场”名义对外实施的民事法律行为以及由此产生的权利义务关系，应当由平利县百货公司依法享有和承担。2004年以后，季永安与“平利县百货商场”先后签订的房屋租赁合同，虽然甲方名称是“平利县百货商场”，但仍应当认定合同的主体为平利县百货公司。因此，上诉人季永安认为本案中平利县百货公司诉讼主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于一审是否遗漏第三人的问题。经查，季永安与平利县百货商场分别签订了三份房屋租赁合同，但只有2004年2月28日签订的第一份合同中，平利县经济贸易局作为鉴证单位出现。诉讼中，季永安也认可租赁合同的履行由平利县百货商场的会计负责管理并由平利县百货商场收取租金。因此，平利县经济贸易局并非双方房屋租赁合同的当事人，与本案也没有法律上的利害关系。故季永安认为本案遗漏当事人的上诉请求没有依据，本院不予支持。关于季永安提出的要求平利县百货商场赔偿损失的请求应当另案主张权利，本案不予审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按照一审判决执行，二审案件受理费5239元，由季永安负担。本判决为终审判决。审 判 长 钱建新审 判 员 李 丹代理审判员 杜 涛二〇一五年六月五日书 记 员 杨锦龙 百度搜索“”