（2015）合民一终字第02039号

裁判日期: 2015-06-05

公开日期: 2015-07-31

案件名称

张善伦与合肥大唐置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省合肥市中级人民法院

所属地区

安徽省合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张善伦,合肥大唐置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款

全文

安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第02039号上诉人（原审原告、被告）：张善伦。委托代理人：张玉文，安徽美林律师事务所律师。委托代理人：张玲，安徽美林律师事务所律师。上诉人（原审被告、原告）：合肥大唐置业有限公司，住所地安徽省合肥市望江西路198号，组织机构代码75487594-6。法定代表人：蒋玉祥，董事长。委托代理人：刘艳萍。委托代理人：宛健长。上诉人张善伦、合肥大唐置业有限公司（以下简称大唐置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第02315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：大唐置业公司（甲方）与张善伦（乙方）于2009年11月12日签订《协议书》，双方约定：甲方将其开发建设的位于合肥市望江西路与孔塘路交口信旺华府骏苑富贵街面积为269㎡的商业铺面94、94B以941545元出卖给乙方；房屋结构为框架结构，一至二层全框架结构，一层层高3米，面积102㎡，二层层高3.9米，面积167㎡，外墙局部面砖及涂料；室外统一设计标准，室内为毛坯房，水电到户；门前绿化广场为公共场地，由甲方统一设计、施工、管理；甲方应在2010年12月31日前，将具备使用条件的房屋交付乙方，同时承诺在2010年5月31日之前，将房产证办理交付乙方，办理房产证税费按国家规定双方各自承担，若房产局要求按评估后价格收取该房屋办证费用，则由乙方承担；如甲方未按协议约定的期限将认购房屋交付乙方使用，则按乙方已交付房款总额日万分之二的违约金赔偿直至实际交付日止；甲方保证该商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷；因甲方原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权纠纷的由甲方承担全部责任。协议签订后，张善伦支付了购房款941545元，大唐置业公司未能按约于2010年12月31日前交付房屋。后张善伦于2014年7月16日起诉至原审法院，请求判令大唐置业公司：支付其自2011年11月1日起暂计至2014年6月30日的逾期交房违约金240094元（941545元×1275天×日万分之二），之后顺延计算至实际交付时止；协助其办理房产证；承担本案诉讼费用及公证费用。大唐置业公司于法定期限内提出反诉，请求判令张善伦：支付其自2012年8月25日起暂计算至2014年8月25日的逾期办理交房手续违约金137465.57元（941545元×730天×日万分之二），此后顺延至实际办理交房手续之日；支付自2012年8月25日至2014年8月25日的物业费14203.2元（按2.2元／㎡计算）；支付代扣个人所得税22597.08元；承担本案反诉费。原审法院另查明：经合肥市三维房地产有限公司于2012年8月15日复测，张善伦所购富贵街商业铺面94、94B被命名为B区半地下商业及车库商145（-）商夹145（-）。信旺华府骏苑B区半地下商业及车库于2012年8月21日竣工验收备案。大唐置业公司于2012年8月22日在合肥晚报公告信旺华府骏苑B区商业竣工验收合格，具备交房条件，定于2012年8月24日起正式办理交房。双方未办理交房手续，大唐置业公司应给付张善伦自2010年12月31日至2012年8月24日的迟延交房违约金为112985.4元。原审法院认为：大唐置业公司与张善伦签订的协议书，系双方真实意思表示，合法有效，大唐置业公司未按合同约定的2010年12月31日前交房，应承担违约责任，即给付张善伦自2010年12月31日至2012年8月24日的迟延交房违约金112985.4元。关于张善伦主张房屋不符合交付条件：按协议约定，大唐置业公司交付的房屋结构为一至二层全框架结构、外墙局部面砖及涂料、室内为毛坯房、水电到户，一、二层层高及面积达到约定标准，并非张善伦主张的大门以上部位封闭，二层以上窗户有玻璃，外墙装修等交房条件，且大唐置业公司提供的《房地产测绘报告书》、《竣工验收备案表》、《建设工程规划许可证》相互印证案涉房屋于2012年8月24日符合交付条件。关于房屋符合交付条件后，张善伦接收房通知时间的认定：按照日常生活常理，大唐置业公司在须赔偿张善伦自2010年12月31日至2012年8月24日的迟延交房违约金112985.4元以及张善伦已支付全部房款的情况下，为避免违反合同义务更大损失，理应不会迟迟不通知张善伦收房；张善伦在大唐置业公司迟迟不交房的情况下，不积极主张收房也有违常理，且张善伦未举证证明该主张。大唐置业公司虽未举证电话及书面通知的证据，但作出了合理解释，其履行通知义务形式上虽有瑕疵，但不影响合同目的的最终实现，故其在报纸上公告交房的行为应视为穷尽其他通知方式，构成合理通知。对张善伦主张大唐置业公司一直未交房，不予采信，主张2012年8月24日后的违约金，无事实及法律依据，不予支持。张善伦主张由大唐置业公司承担公证费用，事实依据不足，不予支持。《协议书》虽约定大唐置业公司办理房产证并交付张善伦，但对办证费用的承担约定不明，且张善伦未缴纳办证所需费用，故对张善伦主张大唐置业公司协助办证，不予支持，对大唐置业公司主张张善伦给付代扣个人所得税22597.08元，亦不予支持。大唐置业公司主张张善伦给付延迟收房违约金，因双方无约定，不予采信。张善伦迟延收房，大唐置业公司因管理房屋产生了物业费，但大唐置业公司未举证证明物业费收费的标准等，故对物业费请求，不予审理。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，判决：一、合肥大唐置业有限公司于判决生效之日起10日内支付张善伦逾期交房违约金112985.4元；二、驳回张善伦其他本诉请求；三、驳回合肥大唐置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费4981元，由张善伦承担2000元，合肥大唐置业有限公司承担2981元。反诉案件受理费1893元，由合肥大唐置业有限公司承担。张善伦上诉称：案涉房屋未经规划、公安、消防等法定部门验收，且截至起诉时，二层没有墙体及门窗，室内外相互通透，不能形成独立空间，不具备房屋应有使用功能，不符合双方约定的交付条件。大唐置业公司未以电话、邮寄通知等方式通知张善伦收房，未尽合同附随义务，公告不应视为履行通知义务。张善伦在合同约定的交房期满后多次提出交房要求，原审认定“张善伦不积极向大唐置业公司主张收房的权利有违背常理”无依据。原审中，张善伦申请法院现场勘察铺面现状，但法院不置可否，系程序违法。另外，原审以双方约定费用不明未判令大唐置业公司协助办理房产证，不符合法律规定。综上，原判认定事实错误，程序违反，请求二审法院撤销原判第一、二项，改判支持张善伦的全部诉讼请求。大唐置业公司二审答辩并上诉称：大唐置业公司原审中提交了竣工验收备案表及建设工程规划许可证，已充分证明案涉商铺达到了合同约定的交房条件。张善伦所称房屋二层没有墙体、门窗、室内室外相互通透不能形成相互独立的空间，不具备房屋应有的使用功能，仅系其单方观点。大唐置业公司的客服人员多次电话通知张善伦收房，但张善伦以不知道或不置可否回应，通话记录未留存，张善伦在原审中多次阐述曾来售楼部询问，其不可能不知道商铺已达交房条件，仅为获取协议约定的高额交房违约金拖延收房。张善伦一直未办理交房手续，导致大唐置业公司期待利益未实现，其主张办理产权证，无事实依据。双方在协议中虽未约定延迟收房违约金，但张善伦迟延不收房的行为导致未能签订商品房买卖合同，依据公平和诚实信用原则，其应当支付延迟收房违约金。综上，张善伦诉请无理，请求撤销原判，改判驳回张善伦的诉请，支持大唐置业公司的反诉请求，并由张善伦承担本案本、反诉及上诉费用。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：大唐置业公司（甲方）与张善伦（乙方）订立了《协议书》，双方就大唐置业公司将其开发的信旺华府骏苑富贵街商业铺面94B、94预售给张善伦进行了相关约定，因协议书的内容具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同要件，且大唐置业公司已收取了张善伦的购房款项，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该协议应认定为商品房买卖合同，应被双方全面、诚信履行。关于张善伦诉请大唐置业公司支付2011年11月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金：依据查明的案件事实，案涉房屋所在信旺华府骏苑B区半地下商业及车库于2012年8月21日竣工验收合格，大唐置业公司称多次电话、短信联系张善伦收房，虽未提供相关证据，但于2012年8月22日在合肥晚报发布了定于2012年8月24日交房的公告，可证明其公司已尽善意合同义务履行人之责任。张善伦所称案涉房屋未经规划、公安、消防验收，与事实不符；缺少墙体、门窗、不通透，不具备使用功能及交付条件，无合同依据，其依据前述理由阻却收房，放任逾期交房损失扩大的行为，本院不予认同，原审依据协议约定的交房时间、违约金计算方式及其他案情，判令大唐置业公司承担2010年12月31日至2012年8月24日之间的逾期交房违约金112985.4元，符合公平、诚信的司法原则，本院予以认同。关于张善伦诉请大唐置业公司协助办理房产证：因协议书载明大唐置业公司承诺于2010年5月31日前办理房产证并交付张善伦，故该项诉请有事实及法律依据，应予支持，办证所需各项税费，双方按政府规定承担。张善伦上诉称原审法院对其勘验现场的申请未予准许，程序违反，人民法院有依据案件情况，审查勘验现场申请并给予处理的法定职权，对该上诉理由不予采纳。大唐置业公司诉请张善伦支付逾期办理交房手续违约金，无合同依据；诉请物业费损失，未提供证据予以证实；诉请张善伦支付代扣个人所得税，不属本案审理范畴，原判对以上诉请不予支持，本院予以认同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一、三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，参照《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第02315号民事判决第一、三项，即：合肥大唐置业有限公司于判决生效之日起10日内支付张善伦逾期交房违约金112985.4元；驳回合肥大唐置业有限公司的反诉请求；二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第02315号民事判决第二项，即：驳回张善伦其他本诉请求；三、合肥大唐置业有限公司于判决生效之日起二十日内协助张善伦办理位于合肥市望江西路华府骏苑富贵街商业铺面94、94B的房屋产权证书；四、驳回张善伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费4981元，由合肥大唐置业有限公司承担3500元，张善伦承担1481元，反诉案件受理费1893元，由合肥大唐置业有限公司承担；二审案件受理费8767元，由合肥大唐置业有限公司承担5767元，张善伦承担3000元。本判决为终审判决。审　判　长　　张　勇审　判　员　　马枫蔷代理审判员　　余海兰二〇一五年六月五日书　记　员　　胡梦云附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。 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