（2014）建民初字第3192号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-12-31
案件名称
原告黄必文与被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市建邺区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄必文,南京金盛装饰市场经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2014）建民初字第3192号原告黄必文，男，1971年9月24日生，汉族，委托代理人孟昭晖，江苏爱信律师事务所律师。委托代理人汪吕兵，江苏爱信律师事务所律师。被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司。法定代表人王庆华，总经理。委托代理人杨兴建，男，南京金盛装饰市场经营管理有限公司职员。原告黄必文诉被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司（以下简称金盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄必文的委托代理人孟昭晖、汪吕兵，被告金盛公司的委托代理人杨兴建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄必文诉称，原、告于2013年签订了《金盛国际家具租赁合同》，原告承租被告的金盛江东门广场2楼A区3号摊位。租期一年，且预交了2013年至2014年的租金265922元及担保金10000元。原告开始经营后，被告于2014年6月14日擅自对原告所租摊位断水断电，在无正当理由的情形下强行要求解除双方的租赁合同。原告在摊位断水断电的情形下已无法继续经营，被告单方解除租赁合同的行为已经构成违约，给原告造成了巨大损失。原告其后多次与被告交涉善后事宜未果，原告为此诉至本院，请求依法判令：1、被告退还原告预交的租金132961元及担保金10000元；2、被告支付原告合同违约金22160元；3、被告赔偿原告房屋装修现值509175.36元。被告金盛公司辩称，一、双方间租赁合同系不定期租赁合同。前期租赁合同期满后，双方并未签订书面租赁合同，因此原告在诉状中陈述2013年签订了金盛国际家居租赁合同不符合事实也没有相应证据证明。另外被告在解除租赁合同时，依法向原告发出了解除合同通知；二、原告所主张的装修现值损失没有依据，根据法律规定，合同无效时才存在装修现值损失，而原告诉请中所提到的装修现值是没有依据的，另外在不定期租赁期间内，原告也没有发生装修行为，故原告所主张的该损失被告不予认可；三、原告在诉状中提出违约金以及赔偿损失等主张，根据相关法律规定，原告不能同时主张，原告应明确其诉请；四、对于原告多交���租金部分，被告一直同意予以退还；五、被告不应承担本案诉讼费。经审理查明，2012年12月14日，原、被告签订《摊位租赁合同》，约定被告将位于建材东广场二楼A区3号89.1平方米的摊位，租赁期从2012年11月20日起至2013年11月19日止，经营摊位及设施的费用每月每平方米141元，租赁期内共计人民币208045元。空调使用费5774元，物业管理费8981元，消防器材费200元，质咨费500元，清洁卫生垃圾费800元，水费642元，物业治安管理费120元，保险费100元，共计225162元。签订合同支付定金10000元。约定的担保金退还条件：在双方权利义务终止，且原告办理相关核准手续离场一年后，扣除按约定原告应承担的赔偿费用后不计息予以退还。另查明，2013年10月30日后，原告又支付被告2013年11月20日至2014年11月19日期间的租金共计265922元、担保金10000元。2014年7月2日，被���向原告发出《关于解除租赁合同通知》，载明“我司于2014年5月20日向您发出通知，由于您未遵守我司市场管理规定和统一收银管理规定，要求您于2014年6月1日前归还场地。您在收到通知后，至今未归还场地，我司再次通知您，您经营的建材楼2楼A3摊位的租赁合同解除，并限您在收到本通知3日内自行将摊位内的物品撤出场地。如若您未能在我司给予您的期限内撤出场地，我司依合同约定将由我司对您好摊位内的物品、货物进行清点盘存，由此产生的费用由您承担”。后原告于2014年7月6日搬离租赁房屋。上述事实，有原告提供的《摊位租赁合同》、收条、被告提供的《关于解除租赁合同通知》及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按约全面履行义务。原、被告于2012年12月14日签订租赁合同，约定租赁期限为2012年11月20日起至2013年11月19日止��合同到期后，双方未签订书面租赁合同，但在2013年10月30日后，原告又支付被告租金265922元、担保金10000元。2014年7月6日，原告搬离租赁房屋。按合同约定，原告支付了2013年11月20日至2014年11月20日的租金共计265922元，但实际仅使用租赁房屋至2014年7月6日，依约定2013年11月20日至2014年7月6日期间，使用时间为228天，应当支付的租金应当为265922元÷365天×228天=166110元。据此，被告应当退还原告的租金为265922元-166110元=99812元。原告称其于2014年6月14日已经搬离了租赁房屋，但未能提供相应证据予以证明，故对该说法本院不予采信。被告认可原告于2014年7月6日搬离租赁房屋，并提供解除合同通知书予以佐证，对该说法本院予以采信。原告主张一并退还10000元担保金，因双方在租赁合同到期后，并未签订过书面租赁协议，对于担保金的退还条件亦��明确约定。为了减少当事人的讼累，故对于担保金于本案中一并处理。原告于2014年7月6日已经搬离租赁房屋，被告无明确理由至今未退还其担保金，原告要求被告退还10000元担保金的诉讼请求本院予以支持。原告要求被告赔偿违约金22160元，被告称其提出解除合同系因为原告未遵守其收银制度，但未能提供相应证据予以证明，原告主张一个月租金数额的违约金，本院予以支持。原告另要求被告赔偿装修损失，双方签订的书面租赁协议期限为一年，且已经正常履行完毕。一年期满后，双方并未签订书面协议，仅就租金达成口头协议，一方实际支付，另一方予以接受。原告要求被告赔偿其装修损失无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之约定，判决如下：一、被告南京金盛装饰市场经营管��有限公司于本判决生效后退还原告黄必文租金99812元。二、被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司于本判决生效后退还原告黄必文担保金10000元。三、被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司于本判决生效后赔偿原告黄必文违约金22160元。四、驳回原告黄必文其它诉讼请求。案件受理费10543元，由原告黄必文负担8480元，被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司负担2063元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 王 娟人民陪审员 杭忙珍人民陪审员 何 薇二〇一五年六月五日书 记 员 王文沁 来自