（2015）云高民一终字第105号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-07-21
案件名称
周宁与和松林房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
云南省高级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周宁,和松林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）云高民一终字第105号上诉人（原审原告）周宁，男，汉族委托代理人张琳、杨月英，云南唯真律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）和松林，男，纳西族。委托代理人和钻，男，纳西族。委托代理人包自林，云南云勇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人周宁因与被上诉人和松林房屋租赁合同纠纷一案，不服丽江市中级人民法院（2014）丽中民二初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月16日受理后，组成合议庭于2015年4月23日公开开庭审理了本案，上诉人周宁及其委托代理人张琳、杨月英，被上诉人和松林的委托代理人和钻、包自林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明：2005年12月1日，和松林作为甲方与作为乙方的周宁签订了《租房协议》，约定和松林将其名下的临街整院院落及房屋、后园一幢楼房、后园空地及相关用地出租给乙方，用于休闲用途经营；双方还约定周宁可以对和松林“现有物产房屋的主结构不变的原则下进行经营性房屋改造”；出租年限为2006年5月1日起至2026年4月31日止；租金为前十年每年6万元，后十年每年6.8万元并约定了支付方式等。合同签订后，双方即按照合同约定履行合同权利义务。诉争的三间房屋位于后院一幢二楼房屋的一层，为2006年初建盖，建盖后和松林就一直居住至今。原审另查明，和松林以周宁未交纳应交的房屋租金为由起诉到云南省丽江市古城区人民法院，该院于2013年3月22日受理该案，并在公开开庭审理后作出（2013）丽古民二初字第39号民事判决，认为周宁逾期交纳房租已经达到解除合同的条件，判令：一、解除周宁与和松林于2005年12月1日签订的《租房协议》；二、判令周宁于判决生效之日起将该案诉争的房屋交还和松林并支付自2011年5月1日起至2013年4月30日止的租金12万元；三、判令周宁向和松林支付15万元违约金。案件受理费5900元由周宁承担。该判决宣判后，周宁不服，向丽江市中级人民法院提起上诉，丽江中院依法审理后，作出（2014）丽中民二终字第35号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2014年8月9日，和松林因周宁未履行该生效判决而向丽江市古城区人民法院申请执行。周宁认为和松林未按《租房协议》移交诉争房屋，给其造成损失，故向原审法院起诉，请求：一、判令和松林向周宁交付其占有的租赁房屋三间和厨房一间；二、判令和松林向周宁支付自2006年5月1日起至和松林移交房屋之日止的房屋占用费；三、判令本案诉讼费由和松林承担。原审法院认为，周宁与和松林于2005年12月5日签订《租房协议》约定由和松林将其名下临街整院院落及房屋、后园一幢楼房、后园空地出租给周宁用于休闲用途经营，合同期自2006年5月1日至2026年4月31日。合同签订后，双方应当按照合同约定履行合同义务。诉争的房屋是在合同签订之后才建盖的，和松林于2006年初搬进该房屋后，双方形成了周宁居住楼上三间房屋、和松林居住楼下三间房屋的格局，在此期间，周宁未能提交证据证明其对此提出了异议，亦没有证据证明双方对该房屋使用费用进行了约定；诉争的房屋和松林自2006年居住至现在，周宁对该事实是认可的，只是在双方发生纠纷后，周宁才提起本案诉讼；并且本案诉争的房屋是双方在签订《租房协议》之后才建盖的，双方对该建盖的房屋没有形成书面约定，双方对该房屋的使用是在上述合同签订后才形成的合意，故周宁认为和松林违反合同约定占有房屋没有依据。周宁要求按照每天1280元的价格乘以50%的入住率，按照八年的时间计算房屋租金没有法律依据和事实依据，原审法院对此不予支持。对于周宁要求和松林移交本案诉争的房屋的问题，由于（2014）丽中民二终字第35号生效判决已经判令解除双方于2005年12月5日签订的《租房协议》，故本案所涉房屋已经不具备移交的条件，故原审法院对周宁请求和松林移交本案所涉三间房屋及一间厨房的诉讼请求依法不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款之规定，判决：“驳回原告周宁的各项诉讼请求。一审案件受理费18990元由原告周宁承担。”一审判决宣判后，周宁不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）丽中民二初字第59号民事判决，依法改判和松林向周宁交付和松林占有的租赁房屋三间和厨房一间，判令和松林向周宁支付自2006年5月1日至移交房屋之日期间的房屋占用费（其中自2006年5月1日至原审起诉之日，占用费为1576800元）。2、判令本案所有诉讼费由和松林承担。事实和理由是：1.原审法院认定事实不清。其一，诉争房屋属于《租赁协议》约定之租赁物。其二，对于和松林实际占用争议房屋，周宁多次提出过异议。其三，周宁承租的是和松林的整个院落，用于经营客栈，诉争房屋与客栈其他房屋格局一致，属于客房，和松林对此也是明知的。2.原审法院适用法律不当。其一，本案应当适用公平原则，“谁投资、谁受益”，诉争的房屋系周宁投资建盖，收益应当归于周宁。其二，诉争房屋是租赁物不可分割的部分，和松林不将诉争房屋移交给周宁，而是一直占用，导致周宁不能将诉争房屋用于经营，已经构成违约，应当进行赔偿。周宁有权要求和松林交付租赁物，并要求和松林支付占有诉争房屋期间的房屋占用费。另外，对于（2014）丽中民二终字第35号民事判决，周宁已申请再审。被上诉人和松林答辩认为：1.诉争房屋系《租房协议》签订后建盖，不属于《租房协议》中约定的租赁物。2.诉争房屋由和松林于2006年2月投资建盖，根据双方当时约定，该房屋占有、使用、收益、支配等权利由和松林享有，周宁无权干涉。3.（2014）丽中民二终字第35号民事判决已经判令解除《租房协议》，周宁要求移交房屋于法无据。4.周宁提起本案诉讼意在拖延（2014）丽中民二终字第35号民事判决的执行。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经二审庭审询问，双方当事人对原审认定事实无异议。上诉人周宁要求补充认定两项事实：1.诉争房屋由周宁建盖。2.对（2014）丽中民二终字第35号民事判决，周宁已经申请再审。被上诉人和松林要求补充认定一项事实：诉争房屋由和松林建盖。对于各方当事人均无异议的一审认定事实，本院予以确认。二审中上诉人周宁提交了两组新证据。第一组，照片四张，拍摄时间是2006年，欲证明诉争房屋建盖时的场景。第二组，视频资料，内容是云南电视台的旅游节目《云南大不同》，视频资料提到“尼美图客栈是一对来自上海的夫妻兴建的”，欲证明诉争房屋系周宁建盖，且从视频中可以看出诉争房屋正在建盖。被上诉人和松林质证对上述两组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，对证明目的也不予认可。本院认为，虽然《租房协议》第四条约定：“乙方（周宁）对甲方（和松林）现有物产房屋的主结构不变的原则下进行经营性房屋改造”，但周宁本案主张的是移交租赁房屋并支付相应占用费，且经二审庭审询问，周宁明确表示，诉争房屋的产权属于和松林，其只享有《租房协议》租期内的使用权。故本院认为诉争房屋由谁建盖与本案审理的争议焦点问题不具有关联性，诉争房屋的投资及补偿问题也不属于本案的审理范围。综上，对于上诉人周宁提交的两组新证据，本院不予采信。关于双方要求补充认定房屋由谁建盖的事实，本院亦不予认定。对于上诉人周宁要求补充认定其对（2014）丽中民二终字第35号民事判决已经提起再审的事实，本院认为，（2014）丽中民二终字第35号民事判决已经生效，尚未被撤销，当事人申请再审不影响生效判决的执行，故该项事实不予补充认定。综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点问题是：上诉人周宁要求被上诉人和松林移交诉争房屋并支付相应期限的占用费有无事实和法律依据？上诉人周宁认为，诉争房屋包含在《租房协议》约定的租赁物范围内，和松林应当进行移交。周宁若将该房屋用于经营，本可在租赁期限内带来收益，但因和松林占用诉争房屋并一直不予移交，给周宁造成了损失，故和松林应当支付占用费。被上诉人和松林认为，诉争房屋系《租房协议》签订后建盖，不属于《租房协议》中约定的租赁物，且（2014）丽中民二终字第35号生效民事判决已经判令解除了双方于2005年12月1日签订的《租房协议》，周宁要求移交房屋已无合同依据。本院认为，上诉人周宁与被上诉人和松林于2005年12月1日签订的《租房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同。《租房协议》对租赁物范围、用途、合同期限和租金交纳等事宜进行了约定。《租房协议》签订后，和松林已经履行了交付租赁标的物的义务。诉争房屋建盖时间在《租房协议》签订之后，故不属于《租房协议》项下的租赁物。诉争房屋建成后，双方也未对诉争房屋的移交及使用费达成过合意。并且，周宁对房屋占用费的计算标准也无事实和法律依据。综上，周宁要求和松林支移交诉争房屋并支付自2006年5月1日起至房屋移交之日止的占用费的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。至于周宁在诉讼中称涉案房屋系其建盖，和松林应赔偿其投入的问题，因其一审并未据此提出诉讼请求，故该问题不属于本案审查范围，其可另案主张。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18990元，由上诉人周宁承担。本判决为终审判决。审 判 长 王 颖代理审判员 刘亚东代理审判员 刘学斌二〇一五年六月五日书 记 员 赵思远 来源：百度搜索“”