（2014）皋新民初字第0832号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-08-06
案件名称
何小平与丁佐银买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
如皋市人民法院
所属地区
如皋市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何小平,丁佐银
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2014）皋新民初字第0832号原告何小平。委托代理人顾建霞。被告丁佐银。委托代理人陈永鹏。原告何小平与被告丁佐银经营权转让纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理后，先依法适用简易程序，分别于2014年7月30日、10月13日公开开庭审理，后转为普通程序审理，于2015年5月16日公开开庭进行了审理。原告何小平及其特别授权代理人顾建霞，被告丁佐银及其特别授权代理人陈永鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何小平诉称：2012年5月14日，原、被告双方签订《饭店转让协议》一份，约定由被告将其原来经营的位于如皋市桃园镇马塘转盘处的“如皋市银海酒楼”营业执照、卫生许可证、相关设施等整体转让给原告，转让价款为129800元，并由被告将该饭店的房屋及附属设施院子转租给原告，租赁期限三年，租金23000元／年。协议签订后，双方交接工作正常进行，原告即开始投入资金并对饭店重新进行装修，开始营业。2013年5月19日，一位自称是该饭店房主之一的人出面，声称如果不增加房租饭店就不得开门，随后强行关闭了饭店大门，原告当即报警。时至今日，原告多次找被告处理，被告均避而不见。原告无奈之中于2013年7月22日起诉，要求确认与被告所签订的《饭店转让协议》无效并返还转让费用，2014年6月30日，生效法律文书确认，该《饭店转让协议》合法有效。被告有义务保证其转让的饭店及转租的店房无任何争议，协调好与房主的关系，确保原告能正常营业，但因被告未能做好与房主的协调工作，致使房主找原告要求涨房租，并强行关闭饭店大门，被告避而不见，致使饭店大门一直处于关闭状态，饭店被迫停业。因被告怠于处理致使饭店自2013年5月19日起即一直停业，现双方签订的《饭店转让协议》无法实际履行，请求依法判决：1、双方所签订的《饭店转让协议》自2013年5月19日起解除；2、被告退还原告转让费86533元、房租费5750元并赔偿原告损失29700元，抵销原告所欠被告的20000元，被告应给付原告101983元；3、诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告对第2项诉讼请求进行变更：要求判决被告退还自2013年8月15日至2015年5月14日止的转让费75716.55元，赔偿原告自2013年5月19日至2013年8月15日期间的转让费损失10456元，赔偿原告自2013年5月19日至2013年8月15日期间的房租费损失5558元，赔偿原告装修损失29700元，要求被告向原告支付违约金40000元，合计161430.55元，抵销原告所欠被告的20000元，被告应给付原告141430.55元，并要求将原告购置的桌椅、电器、冰柜等由原告自行取走。被告丁佐银辩称，双方之间的《饭店转让协议》合法有效，且已实际履行，并无法定解除情形存在。至今为止，我方并未收到原告方要求解除合同的通知。从案件事实来看，原告自述的纠纷，系原告与案外人陆娟发生，在之前原告起诉的确认合同无效的案件中，陆娟当庭陈述发生矛盾的原因系原告口头承诺给付陆娟5000元，而原告没有履行才导致纠纷，答辩人对此并不知情。陆娟关闭饭店的门也仅一次，此后再未有人强行关闭饭店的门，原告完全可以使用租赁房屋。原告让饭店停业是为了转移经营风险。因双方合同已实际履行，应保护交易安全，体现诚实信用原则。原告要求判决自2013年5月19日起解除饭店转让协议不符合法律规定。请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2012年5月4日，以被告丁佐银为甲方（转让人）、以原告何小平为乙方（被转让人），对被告丁佐银原经营的位于如皋市桃园镇马塘转盘处的“如皋市银海酒楼”转让事宜进行协商后，双方签订《饭店转让协议书》1份，内容为：“一、转让标的：甲方将位于酒店内所有财产、设施转让给乙方，转让价格129800.00元（饭店营业执照卫生许可证厨房冰柜灶具广告包厢空调餐桌等）；二、转租标的：甲方将租赁房屋13间及附属设施院子转租给乙方（院内车棚有权使用）租赁期限三年整，从2012年5月15日起到2015年5月14日止；三、转让费的缴纳方式：甲方于2012年5月15日将位于酒店内所有财产、设施交付乙方并验收后，乙方即付清转让费129800.00元。三、租赁费的缴纳方式：协议年租金23000.00元，于每年5月15日前付清当年的房租。五、转租条款：甲方在将本协议项下的房屋转租给乙方时，应当通知房屋所有人（出租人）知悉本协议，并应取得房屋所有人同意本协议。乙方在租赁经营期间，如经营发生困难，乙方有权将本协议项下房屋再行转租给第三人经营。（必须先告知甲方）并取得房屋所有人同意本协议。……七、装饰装修：在乙方经营期间，有权对房屋进行装饰装修，费用由乙方承担，合同到期后装饰装修物乙方在不改变房屋原状的情况下可以带走。八、违约责任：在合同期间，如单方终止合同，应赔偿对方违约金40000元整。……十、本协议一式二份，双方各执1份。合同自签定之日起生效。十一、未商事宜，协商解决。”合同签订后，被告丁佐银将经营者为丁佐银、字号名称为如皋市银海酒楼的个体工商户营业执照及单位名称为如皋市银海酒楼、负责人为丁佐银的餐饮服务许可证及《协议》项下约定的财产、设施交给原告何小平。2012年5月17日，自称房主之一的陆娟到原告何小平店里，要求增加房租，并说如不涨房租就收回房子。何小平经与陆娟协商后，给付陆娟5000元。2012年5月24日，原告何小平实际交付被告丁佐银转让款120000元，因原告何小平要求被告丁佐银承担已给付陆娟5000元中的2500元，故被告丁佐银向原告何小平出具收条：“今收到何小平人民币122500元”。原告尚欠被告转让费7300元，因被告丁佐银帮原告对饭店进行了装修，原告尚欠部分装修费，原告合计欠被告20000元，原告于2012年5月24日向被告出具了欠条1份，内容为：“今欠丁佐银人民币贰万元整”（被告已另案诉讼，本院已另案处理）。原告何小平进住所租赁房屋以“龙园酒家”名称经营，经营过程中，2013年5月19日，陆娟到“龙园酒家”要求给付2013年5月15日至2014年5月14日期间增加的租金5000元，当时原告何小平与被告丁佐银均不在现场，何小平饭店的厨师叫陆娟把饭店的门关起来，然后拍照片发给何小平，让何小平来处理。陆娟遂将“龙园酒家”饭店的卷帘门拉下来。后何小平联系丁佐银，由丁佐银电话报警。处警民警到现场后，将门拉开，此后陆娟并未再去关饭店的门。6月13日，被告丁佐银与房屋权利人陆娟、谭姚美（谭小松母亲）、陆卫兵、张卫华商谈房屋转租事宜，当日，丁佐银将2013年5月15日至2014年5月14日期间增加的房租5000元给付陆娟，陆娟、谭姚美（谭小松母亲）、陆卫兵、张卫华在一份《情况说明》上签名，该情况说明内容为：“关于丁佐银、何小平签订的饭店转让协议书，丁佐银已于协议签订时向我们告知了合同的相关内容，我们书面对其合同中转租的内容进行追认。”2013年8月15日，原告何小平向本院起诉，要求确认双方所签订的《饭店转让协议》无效。本院审理后认为双方签订的《协议》是双方平等协商达成的协议，内容并不违反国家法律法规强制性规定，是依法有效的协议，何小平主张协议无效的理由难以支持，于2014年2月24日以（2013）皋磨民初字第0873号判决书，驳回原告何小平的诉讼请求。原告何小平不服并提起上诉，南通市中级人民法院审理后认为何小平上诉理由不能成立，于2014年6月30日以（2014）通中民终字第0924号民事判决书，驳回上诉，维持原判决。2014年7月15日，原告向本院起诉，提出上列诉讼请求。另查，被告丁佐银与原告何小平签订的《饭店转让协议书》的房屋系丁佐银与杜国元（房屋开发商）签订的房屋租赁合同转让而来，在丁佐银与杜国元履行房屋租赁合同过程中，所租赁的房屋又分别出卖给陆娟、张卫华、谭小松、陆卫华、张新国等五人（只有买卖协议合同，无产权证），饭店底楼1间半的店面房为陆娟所购买。原告何小平与被告丁佐银签订《饭店转让协议书》后，杜国元召集陆娟等房屋权利人及原、被告，告知了房屋转租的情况，陆娟等房屋权利人对此无异议。又查，（2013）皋磨民初字第0873号案的二审庭审中，原告与被告确认原告向被告交纳了2012年5月15日至2013年5月14日期间的租赁费23000元，2013年5月15日，原告向陆卫兵交纳了2013年5月15日至2013年8月15日期间的租赁费5750元。被告对此无异议。上述事实有原、被告签订的《饭店转让协议书》、（2013）皋磨民初字第0873号民事判决书、（2013）皋磨民初字第0873号案一、二审开庭笔录、证人陆娟的证言、如皋市公安局2013年6月30日询问陆娟的笔录、双方当事人的陈述等证据材料佐证，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点是原告所主张的解除合同的理由是否成立。本案中，原、被告双方所签订的《饭店转让协议》实为两部分，一部分是转让酒店内所有财产、设施，包括营业执照、卫生许可证、厨房、冰柜、灶具、广告、包厢空调、餐桌等，转让费129800元；另一部分是转租被告丁佐银所承租的房屋13间及附属设施院子，租赁期限三年整，从2012年5月15日起到2015年5月14日止，年租金23000元。协议同时约定，丁佐银将本协议项下的房屋转租给何小平时，应当通知房屋所有权人（出租人）知悉本协议，并应取得房屋所有权人同意。发生法律效力的法律文书已确认上述《协议》是双方平等协商达成的协议，内容并不违反国家法律法规强制性规定，原出租人及涉案房屋的相关权利人均认可房屋转租的事实，故《协议》为合法有效的协议。从查明的事实看，被告丁佐银已按照《协议》将转让标的物交付原告何小平，原告何小平也接受转让标的物，原、被告双方已实际履行上述《协议》。2012年5月17日房屋权利人陆娟要求增加房租，原告何小平经与陆娟协商后，给付了陆娟增加的房租5000元，后原、被告经协商后，同意双方各半分担50%，证明被告丁佐银在履行《协议》过程中配合原告何小平协调处理了有关争议，故自2012年5月17日至2013年5月17日期间原告的经营活动并未受到影响。2013年5月19日，陆娟再次到饭店索要2013年5月15日至2014年5月14日期间增加的房租，是原告方的厨师让陆娟关闭饭店的门，当天处警民警进行协调后，陆娟并未再去关饭店的门，事实上2013年5月19日当天关饭店门的时间很短，并不足以影响原告的正常经营。2013年6月13日被告丁佐银主动将增加的房租5000元给付陆娟，陆娟及其他房屋权利人至今未再到饭店干扰原告的经营活动，证明被告丁佐银积极妥善处理了与房屋权利人的有关争议，原告诉称的他人干扰其经营活动的情形并不存在，其经营活动并未受到影响，原告完全可以使用租赁房屋。而原告于同年的8月15日即起诉要求确认双方签订的《协议》无效，该行为表明其主观上不想再履行《协议》。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，被告丁佐银不存在致使不能实现《协议》目的的违约行为，原、被告签订的《协议》已实际履行，并无法定解除情形存在。故原告起诉要求解除《协议》缺乏依据，原告的诉讼请求依法不能支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告何小平的诉讼请求。案件受理费2420元，由原告何小平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2420元（户名：南通市财政局；帐号：471558227682；开户行：中国银行南通市西被闸支行）。审 判 长 刘 斌人民陪审员 魏 林人民陪审员 姜晓麟二〇一五年六月五日见习书记员 冯君妍 更多数据：