（2015）越法民三初字第489号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-12-31
案件名称
广州食品企业集团有限公司皇上皇连锁销售分公司与广州高田投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州食品企业集团有限公司皇上皇连锁销售分公司,广州高田投资有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）越法民三初字第489号原告：广州食品企业集团有限公司皇上皇连锁销售分公司，住所地广州市海珠区。负责人：陈耀。委托代理人：韩冰、李鼎，广东凯通律师事务所律师。被告：广州高田投资有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：符朝华。委托代理人：滕琼、谢菲菲，广东天诺律师事务所律师。原告广州食品企业集团有限公司皇上皇连锁销售分公司诉被告广州高田投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年1月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韩冰、李鼎，被告的委托代理人滕琼、谢菲菲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告自1991年起承租原广州市东山区房地产管理局立新房管站位于广州市中山四路233-1号的房屋，建筑面积39.7平方米。后广州市建筑置业公司（以下简称“建筑置业公司”）开发中山四路大塘街78-80号地段“置晖广场”项目，原租赁物业列入了开发项目的拆迁范围。1997年8月22日，原告和建筑置业公司签订《广州市房屋拆迁安置协议》，约定建筑置业公司拆除上述物业，并应在2002年10月1日前提供中山四路原地段商业裙楼南部第四层建筑面积为39.7平方米的房屋给原告回迁。协议签订后，建筑置业公司拆除了上述物业，后因经营不善，开发项目于2005年被广州市中级人民法院公开拍卖，被告经竞拍成为开发项目的新产权人及开发商，并将开发项目重新命名为“东某”。2006年5月15日，原、被告签订《补充协议》，约定2005年2月1日起至新回迁之日止的临迁费、临迁费租金由被告承担，重新回迁的时间为2007年8月1日前；被告从2005年2月1日起每月按6531.76元的标准向原告支付临迁费，至被告通知原告回迁之月止；如被告不能按上述约定时间安排原告回迁，每逾期一日，应按月临迁费3%的标准向原告支付赔偿费，直至回迁为止。《补充协议》签订后，被告支付临迁费至2007年5月，之后就未再向原告支付临迁费。虽经原告多次催讨，被告仍未支付，也未发通知及安置原告回迁。2009年，被告起诉要求原告回迁，回迁商铺为广州市中山四路217号之407商铺。原告认为该铺未通过消防验收及不具备商业使用条件，无法回迁。经法院审理，以生效判决驳回被告的诉讼请求。之后，原告多次要求被告按《补充协议》约定支付临迁费及按照约定办理回迁事宜，但被告一直拒不支付临迁费，也未按约定条件安排原告回迁。为维护原告的合法权益，故起诉要求：1、判令被告向原告支付临迁费587858.4元（自2007年5月1日起计至2014年10月31日止，按6531.76元／月的标准支付）。2、判令被告向原告支付赔偿费519078.97元（自2007年8月1日起计至2014年10月31日止，每日按月临迁费6531.76元的3%标准）。3、判令被告向原告按回迁物业市场价的30%标准支付弃租补偿费（按阳光家族网查询东某项目商业物业均价27209元／平方米，乘以涉案物业面积40.3690平方米，暂计为329520.04元）。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告未按约定时间回迁，实属违约在先。被告早在2007年4月30日就向原告发出了《商铺回迁通知书》，要求原告在2007年5月25日前办理回迁手续，但是原告在签收后却无故拒绝回迁。此后，原告与被告经过诉讼及多番协商、发函及面谈，均未能达成一致。2013年7月2日，被告又向原告发函确认回迁安置时间在2010年8月31日，要求原告收取钥匙并办理收楼手续。但是，原告依然对被告正当请求不予任何回复。有鉴于此，被告只得于2013年9月13日将回迁商铺以空置房移交给产权单位。综上所述，涉案回迁安置时间应为2007年5月25日，被告早在2007年就履行完毕了合同约定的义务，根本不存在违约行为，原告无故不回迁的行为已经构成违约。退一步讲，假使被告后来确认回迁安置时间为2010年8月31日，原告至今未办理回迁的行为亦违反了《补充协议》中关于原告应在接到《回迁通知书》的一个月内回迁的约定义务。所以，本案系原告违约在先。2、涉案回迁商铺在2007年5月即已完全具备交付使用条件，涉案回迁商铺早在2007年就已完成各项验收，完全具备使用条件。虽然法院曾于2009作出一审判决，认定在2007年5月涉案回迁商铺不具备使用条件，但该一审判决认为被告申报消防验收时未对商铺进行间隔，间隔后未重新申报验收，因而不符合交楼条件，属于认定事实错误。事实上，分户间隔既非改建、用途变更，也非内部装修，根本无需再报消防验收，内部装修消防是商铺使用者根据经营需要对商铺装修后进行的申报。即使原告认为涉案回迁商铺应该申报内部装修，那也要先办理回迁手续进而根据其经营需要对商铺装修后进行申报，但这也已不属于被告应当履行的义务。另外，在被告与原告沟通协商回迁事宜的过程中，被告已于2010年7月8日办理了涉案回迁商铺间隔后的消防备案，在此种情况下，原告仍然恶意拒绝回迁。因此，被告拟交付的回迁商铺早已具备使用条件，且多次通过各种途径通知原告回迁，被告早已履行完毕安置回迁义务，不存在违约行为，不应支付任何赔偿费用。三、假使被告先存在违约的情况下，原告的各项诉请亦没有事实和法律依据，不应予以支持。1、假定被告通知原告回迁时间为2007年5月25时涉案回迁商铺未具备使用条件，被告构成违约，但被告已于2010年7月8日办理了涉案回迁商铺间隔后的消防备案并于2010年8月28日向原告发送《回迁通知》，要求原告于2010年8月31日前来办理回迁手续，否则，被告对原告的临迁安置责任自动解除。但是，原告仍然拒绝回迁，其行为亦已构成违约。所以，假定被告先行违约，因为被告在2010年8月28日发出的回迁通知时上述回迁商铺已具备回迁条件，故被告应支付给原告的临迁费、赔偿费也只应计至2010年8月31日，原告诉请的临迁费、赔偿费计至2014年10月31日没有法律依据。2、无论是《广州市房屋拆迁安置协议》还是《补充协议》，都未对弃租补偿费进行过约定。《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》是2009年12月31日才公布施行，且明确该意见施行前已发布旧城更新改造决定或房屋拆迁公告的项目不适用该意见，而原告在起诉状中也称原租赁物业1997年就列入了拆迁范围，所以本案中的拆迁补偿根本不适用该指导意见，不存在弃租补偿费问题。假定本案适用前述指导意见，该指导意见的第十条中已明确规定“符合直管住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，拆迁人按照被拆迁房屋货币补偿金额加改造奖励之和的30%给予房屋承租人弃租补偿，不再提供直管住宅（含廉租房）进行安置。不同意解除租赁关系的，由拆迁人统一安排住房安置承租人……”本案中，原告并未同意解除租赁关系，而是领取临迁费并要求回迁，所以，原告根本不具备收取弃租补偿的条件，原告要求被告支付弃租补偿费于法无据。弃租补偿应当按照被拆迁房屋货币补偿金额的30%来计算，且房屋货币补偿金额不得高于新建成的迁回物业的市场价格，迁回物业于2007年就已建成，即使要计算弃租补偿也应以2007年迁回物业的市场价格为计算依据，而非迁回物业现在市场均价。四、按照《补充协议》第三条约定，原告违约的时间应从2007年5月30日起计算，原告应当自该日起每日按月临迁费3%的标准向被告支付赔偿费，直至回迁为止。综上所述，原告未按约定时间回迁，属违约在先，应向被告支付赔偿费。而被告已履行安置回迁义务，不存在违约行为，不需承担任何赔偿责任。因此，原告的各项诉请缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告提起反诉称：因原告未按约定的时间回迁，属于违约，根据合同约定，请求法院判令：原告向被告支付赔偿费145396.98元（自2010年9月1日起算至2013年9月13日止，每日按月临迁费6531.76元的3%标准计付）。原告对被告提出的反诉辩称：关于涉讼物业是否通过消防验收的问题，在2009年的生效判决书中已有所认定，此后被告也从未向原告补充提交涉讼商铺在间隔后重新进行消防验收的相关凭证资料。故原告有合理的理由相信涉讼物业是并没有通过间隔后的消防验收，因此原告不接收涉讼物业不构成违约。经审理查明：广州市建筑置业公司为原中山四路大塘街78－80号地段开发建设项目“置晖广场”的开发商。广州食品企业集团有限公司皇上皇贸易分公司是该项目所在地段的被拆迁户。1997年8月22日，广州市建筑置业公司（甲方）与广州食品企业集团有限公司皇上皇贸易分公司（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方拆除乙方承租的中山四路233－1号房屋（建筑面积39.7平方米），并应在2002年10月1日前在中山四路原地段商业裙楼南部第四层建筑面积为39.7平方米的房屋给乙方回迁等。后该地块被广州市中级人民法院司法拍卖，被告竞拍取得后将项目命名为“东某”。2006年4月20日，广州食品企业集团有限公司向原告发出《关于注销商业贸易分公司营业执照问题的批复》，其中内容为：原广州食品企业集团有限公司皇上皇贸易分公司的全部债权债务全部移交给原告。2006年5月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：双方重新约定回迁时间为2007年8月1日前；乙方自愿继续领取临迁费，甲方同意按《房屋拆迁安置协议》中约定的标准6531.76元／月，从2005年2月1日起，每月（25号左右）通过银行存款方式向乙方支付临迁费，至甲方通知乙方回迁之月止（已扣除原住房租金614.20元／月）；如果甲方不能按以上时间安排乙方回迁，属甲方违约，甲方须继续承担临迁安置责任，同时每逾期一日，甲方应按月临迁费3％标准向乙方支付赔偿费，直至回迁为止；如果乙方接到甲方《回迁通知书》三十天后仍不回迁，属乙方违约，甲方对乙方的临迁安置责任自动解除，相应责任由乙方自行承担；同时每拖期一日，乙方应按月临迁费3％标准向甲方支付赔偿费，直至回迁为止等。2008年6月，被告将涉讼407房的产权移交给产权人广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局接管。被告曾因回迁纠纷向本院起诉原告，要求本院判令：1、确认原告位于广州市中山四路217号之407商铺的回迁时间为2007年5月25日；2、原告向被告支付从2007年5月31日起至实际回迁之日止的赔偿费（每日按月临迁费6531.76元×3%的标准计算）。本院于2009年12月11日作出（2009）越某三初字第2401号民事判决书，认为被告在对涉讼商铺所在楼层进行内部间隔后，安排被拆迁户回迁前，有义务向公安消防机构重新申报审批，因被告无证据证明涉案楼层进行间隔后符合消防安全要求，故对被告的诉讼请求不予支持。遂判决驳回被告的诉讼请求。被告不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院于2010年8月13日作出（2010）穗中法民五终字第1392号民事裁定书，裁定准许上诉人撤回上诉，双方当事人均按原审判决执行。该裁定书已发生法律效力。广州市公安消防局向被告发出《建设工程竣工验收消防备案受理凭证，内容为：你单位于2010年7月8日经网上备案受理系统进行了高层商住楼商场（第1、4、6层回迁户部分）工程竣工验收消防备案，备案号：440000WYS100040959。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。在广州市公安消防局发布的《建设工程竣工验收消防备案抽查结果公告（综合）》中，亦能查询到上述备案号：440000WYS100040959的综合楼建筑局部间隔变更工程（内部进行间隔的单元及面积中含涉讼407商铺）的抽查结果为合格。2010年8月27日，被告通过EMS邮寄方式向原告发出《回迁通知》，内容为通知原告于2010年8月30日至2010年8月31日持《房地产拆迁安置协议》、有效身份证明原件及复印件到中山四路235号902房，办理原告承租广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局位于中山四路217号407房的回迁手续。该邮件于2010年8月29日妥投，签收人：皇上皇肉食制品厂章签收。2010年8月28日，被告在《信息时报》上刊登《回迁公告》，通知原广州市中山四路大塘街78-80号“置晖广场”的被拆迁人（后列名单中含原告）于2010年8月30日至2010年8月31日持拆迁协议等资料到中山四路235号902房办理回迁手续。2013年7月4日，被告委托广东合邦律师事务所向原告发出《律师函》，内容为：本律师经审查高田投资提交的有关资料，认为高田投资已经达到了双方约定的回迁条件，特别是贵公司此前在诉讼中提到的消防验收合格问题，经查高田公司通过消防机构网站对回迁商铺进行了备案，依法属于通过了消防验收。有鉴于此，请贵公司及时安排人员与我所成准律师联系商谈有关回迁事宜。同月8日，被告以EMS形式向原告发出《关于尽快收取东某回迁商铺房屋钥匙的函》，要求原告在收到该函3个工作日内与被告联系，办理收楼手续，并与商铺产权人重新签订房屋租赁合同。否则，被告将视为原告放弃继续承租的权利，原告同意被告将回迁商铺以空置房移交给产权单位。该邮件于2013年7月9日由原告签收。同月24日，被告再次委托广东合邦律师事务所向原告发出《律师函》，内容为：经2013年7月16日在我所的会谈，本律师已经知悉贵公司的有关诉求，经高田公司授权，就当天会谈的有关问题，现回复如下：1、首先，中山四路217号407商铺符合当初拆迁安置协议约定，且业主房管局已接收房屋产权；其次，事实上东某所有商铺已经出售，已无商铺可以更换；2、临迁费问题，此前高田公司多次书面通知及报纸广告公开通知贵公司，且业主已经接受房屋产权，所以所临迁费计算至2010年8月31日……等。同月31日，被告再以EMS形式向原告发出《确认函》，认为原告在2013年7月9日签收上述《关于尽快收取东某回迁商铺房屋钥匙的函》后，至今未有回复或复函，故被告认为原告同意被告将回迁商铺以空置房移交给产权单位，为慎重起见，特发该函请原告予以确认，自原告收到该函之日起3个工作日内未对该函予以回复的，视为给予确认，被告将在次日将回迁商铺以空置房移交给产权单位。该邮件于2013年8月1日由原告签收。2013年9月13日，广州市越秀区第二土地房屋管理所向被告出具《签收单》，确认接收了涉讼407商铺钥匙3条及相关资料。2014年5月6日，原告以EMS形式向被告发出《关于协商解决原中山四路233-1号房屋回迁安置遗留问题的函》，要求被告尽快提供原中山四路233-1号房屋（现安置回迁房中山四路217号407）通过消防验收合格的相关资料，使原告可确认该物业使用的合法性并回迁，并向原告支付从2007年5月31日起至实际回迁之日止的临迁费和赔偿金等。但该邮件并未被签收，已退回给原告。庭审中，原告确认于2010年8月收到被告的回迁通知后并未到被告处了解过涉讼商铺是否已经通过间隔后的消防规划验收，认为被告从未在函件中明确回复这个问题，所以原告有合理理由相信被告尚未就涉讼商铺间隔后的消防规划通过验收或备案。本院认为：原告与被告签订的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。该协议明确约定被告应在2007年8月1日前安排原告回迁。但根据生效的法律文书显示，被告未在2007年8月1日前向原告提供符合回迁条件的回迁房屋，已构成违约，应承担违约责任，向原告支付欠付的临迁费及赔偿费。根据被告向本院提供的证据可见，被告于2010年7月8日通过消防机构网站对涉讼楼层间隔变更后的涉讼商铺的消防进行了备案，此时涉讼商铺已具备回迁条件。被告又于2010年8月28日分别通过EMS发函形式及报纸刊登公告的形式通知原告回迁，符合协议约定的通知回迁方式。原告未到被告处了解该情况，并继续以涉讼商铺未通过消防验收为由拒绝回迁，属原告违约。故被告向原告支付临迁费及赔偿费应至2010年8月31日止。从原、被告多次函件往来可见，双方多年来一直就回迁问题、临迁费的支付问题进行协商，且被告亦曾于2013年7月24日向原告发函确认临迁费计算至2010年8月31日，不存在原告怠于主张权利的问题，故对被告提出原告的上述诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩，本院不予接纳。关于原告主张弃租补偿费的问题，《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》均未就弃租问题进行过约定，原告现主张弃租补偿款实际上是要求变更拆迁安置的履行方式，并无合同依据，且被告亦明确表示不同意。在原约定可以实际履行的情况下，变更合同条款必须以合同双方当事人的合意为前提，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。因原告早已于2008年6月将涉讼商铺的产权移交给产权人，房管部门作为原被拆迁房屋的产权人已同意并接收该商铺作为回迁安置房，且被告亦无需再向原告支付自2010年9月1日起的临迁费等相关费用，即原告是否回迁均不会造成被告的实际损失，故被告反诉要求原告向被告支付赔偿费并无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州高田投资公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告广州食品企业集团有限公司皇上皇连锁销售分公司支付自2007年5月1日起至2010年8月31日止的临迁费（每月按6531.76元的标准计付）。二、被告广州高田投资公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告广州食品企业集团有限公司皇上皇连锁销售分公司支付自2007年8月1日起至2010年8月31日止的逾期回迁赔偿费（每日按6531.76元×3%的标准计付）。三、驳回原告广州食品企业集团有限公司皇上皇连锁销售分公司的其他诉讼请求。四、驳回被告广州高田投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17728元、反诉费1604元，由原告广州食品企业集团有限公司皇上皇连锁销售分公司承担10130元，被告高田投资有限公司负担9202元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 梁艳华人民陪审员 陈志伟人民陪审员 任 红二〇一五年六月五日书 记 员 徐浩龙 搜索“”