（2014）穗天法民四初字第2633号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2016-04-20
案件名称
于得军与广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社租赁合同纠纷2014民四初2633一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于得军,广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三条，第四条，第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第2633号原告（反诉被告）：于得军，住吉林省榆树市。委托代理人：郭辉，系广东诚开律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社，住所地广东省广州市天河区。负责人：姚沛源，董事长。委托代理人：吴艺、陈晓玲，均系广东君厚律师事务所律师。原告（反诉被告）于得军诉被告（反诉原告）广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社（以下简称“杨箕经济社”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于得军的委托代理人郭辉及被告（反诉原告）杨箕经济社的委托代理人吴艺、陈晓玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）于得军诉称：杨箕经济社于2014年9月18日将其所有的广州市广利路47号A101商铺进行招投标，并采用举牌竞价的方式。在公某的资产情况中列明了交易资产的地址、面积、用途、现状租赁及无产权证等，并特别注明：本次交易不组织实地看资产具体位置，标的以实物为准，竞投人可自行查看资产的位置及了解基本情况。在交易要求中列明资产使用范围为商铺，受让人或承租人的条件：只有报建资料；由于历史原因，房产证未能办理；消防手续需自行办理，允许原租户撤走所有装修，但不得毁坏原结构，交易底价56290元／月，租金递增方式未列明，交易竞投保证金为20000元，租赁／承包期限为2年，自2014年11月1日起至2016年10月31日止，免租期未列明，公某的告示中还对时间安排及要求等进行了说明。于得军按照杨某经济社的公某及竞投的要求，于2014年9月12日向杨某经济社交纳了竞投保证金20000元，9月18日在天河区改制公司“三资”交易中心举办的公开竞投中，于得军以77074元／月的成交价竞得涉案商铺的租赁权，并同时获得了天河区村改制公司的资产资源交易确认书。根据确认书所注明的内容，竞得人应当于2014年9月25日至2014年9月30日到杨某改制公司交易站签订交易合同，但杨某经济社在2014年9月30日才将租赁合同出示给于得军，且合同中的出租方并非杨某经济社，出租的主体存在问题。于得军提出首先公告中并没有将所有租赁所涉及的合同内容予以公某，很多条件都是不确定的，有待出租方与承租人双方协商。其次，根据公告的内容，允许原租户撤走所有装修，但不得毁坏原结构，但是原租户并没有撤走的迹象，并且该铺位一直都由原租户控制并且在继续使用，于得军根本无法了解涉案商铺的具体情况。告示的租期是自2014年11月1日起至2016年10月31日，但杨某经济社与原租户的租赁期限是否已到期，原租户是否愿意交出场地，以及杨某经济社与原租户之间是否存在纠纷等等于得军均不清楚，于得军提出既然已经对涉案场地进行招投标，且于得军已经竞得，那么杨某经济社理应将原租户的场地清出，否则于得军与杨某经济社签订了租赁合同，并且交纳了十几万元的履约保证金，届时场地无法交付于得军使用，那么将对于得军造成不可估量的经济损失。因此，于得军要求杨某经济社尽快督促原租户清空场地，以便商讨并签订租赁合同。但截至2014年11月2日原租户并没有撤出的迹象，并且原租户于2014年10月1日贴出告示，内容为内部装修暂停营业，涉案的租赁场地一直由原租户控制并使用。至今，杨某经济社都无法实际将商铺租给于得军，杨某经济社在公某中所注明的租赁承包期限自2014年11月1日起至2016年10月31日止也是空话，根本无法实现。杨某经济社应按其在公某中的承诺，将涉案铺位进行投标时就应处理好其与原租户的问题，并按照公某要求确保竞得者顺利承租。但现在原租户仍实际控制及使用涉案商铺，于得军催促杨某经济社，但杨某经济社一直推搪。为维护于得军权益，现请求请求法院判令：1、杨箕经济社与于得军就广州市天河区广利路47号A101商铺履行签订租赁合同的义务；2、杨箕经济社将广州市天河区广利路47号A101商铺清空并交付于得军租赁使用；3、本案诉讼费由杨某经济社全部承担。被告（反诉原告）杨箕经济社答辩并反诉称：坐落在广州市天河区广利路47号A101的房产为杨某经济社所有。2011年9月6日，杨箕经济社就该房产与李应彭签订了《广州市房屋租赁合同》，合同期限自2011年10月1日至2014年9月30日。考虑到该房产的租赁合同即将到期，按照《天河区改制公司“三资”交易管理办法（试行）》的相关规定，杨某经济社于2014年8月8日以民主表决方式通过了《村改制公司资产资源交易方案》，表决同意将该房产以现场举牌竞价的方式出租，并将出租的主要条件予以公某。杨某村改制公司交易站受杨某经济社委托，于2014年9月18日就该房产在天河区村改制公司“三资”交易中心举办公开竞投，竞投方式为现场举牌竞价，李某、于得军等11人报名参加了该次交易招投标。最后，于得军以每月77074元的竞投金额中标。2014年9月18日杨箕经济社向于得军发出《天河区村改制公司资产资源交易确认书》，明确竞得人为于得军，于得军应当于2014年9月25日至2014年9月30日持本成交确认书到杨某村改制公司交易站与杨某经济社签订交易合同，不按期签订的视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任。交易确认书发出后，于得军没有在规定的时间前往杨某村改制公司交易站与杨某经济社签订合同。2014年10月11日，杨箕经济社以邮寄的方式向于得军发出《关于催告签订广州市天河区广利路47号A101商铺租赁合同的通知》，催告于得军在接到通知的三天内前往杨某经济社处签订租赁合同，但于得军没有在该期间与杨某经济社签订合同。于是，杨箕经济社于2014年10月27日发出两份《关于没收广州市天河区广利路47号A101商铺竞投保证金的通知》，分别寄往于得军住所地以及现居住地，撤销于得军的竞得资格。杨某经济社认为：该次招投标程序合法有效，于得军作为中标人，应在交易确认书规定的时间内与杨某经济社签订租赁合同。但经杨某经济社多次催告，于得军仍拒不与杨某经济社签订租赁合同。于得军的行为有悖诚实信用原则，损害了杨某经济社的合法权益。鉴于此，杨箕经济社依据《中华人民共和国招标投标法》第四十五条以及《天河区村改制公司资产资源交易确认书》有权要求于得军赔偿杨某经济社的租金损失77074元（自2014年11月1日计至2014年11月30日），以及不返还于得军缴纳的20000元交易保证金。综上，杨某经济社现依据相关法律法规，向法院提起反诉，请求请求法院判令：1、于得军承担弃标责任，于得军缴纳的20000元交易保证金归杨某经济社所有；2、于得军赔偿杨某经济社房屋租金损失77074元（自2014年11月1日计至2014年11月30日）；3、本案诉讼费由于得军承担。原告（反诉被告）于得军就反诉答辩称：不同意杨某经济社的反诉请求，请求法院驳回。理由如下：一、在招投标中杨某经济社没有将租赁合同予以公某，在杨某经济社要求签订合同当日才将合同样本交付给于得军，且出租方主体并非招标人，杨某经济社也没有提交相关的委托资料。按照招标公某涉案铺位应从11月1日起计算租期，但根据于得军提交的证据，在2014年10月1日涉案铺位仍由原租户实际控制。涉案铺位内的装修及设施设备应当由原租户取回，杨某经济社出租铺位首先要解决铺位的装修及设备的搬迁问题。原租户想将铺位的装修、设备顶手，但其一直没有进行，意味着杨某经济社无法将租赁物出租给于得军，于得军也不清楚杨某经济社与原租户有什么纠纷，他们之间也没有任何协议证明什么时候可以撤场。二、招标的公告公某中涉案铺位的面积不符合实际的面积。2015年1月20日10点杨某经济社又进行涉案铺位的招标。在本案审理过程中杨某经济社对涉案铺位再进行招标，于得军认为不妥。根据于得军提交的证据，杨某经济社在涉案铺位的橱窗所张贴的资料，反映出原铺位编号有变化，实际上两个铺位是同一铺位，在前中标尚未取消及诉讼审理过程中，杨某经济社又将涉案铺位再招标，存在不妥。杨某经济社在反诉状中称其向于得军发出催告函，于得军并没有收到。于得军多次找杨某经济社协商，但杨某经济社也拒不与于得军签订租赁合同。经审理查明：2014年8月8日，杨某经济社作出《村改制公司资产资源交易民主表决情况表》，内容为经过表决通过广利路47号首层部位的《村改制公司资产资源交易方案》（以下简称《交易方案》）。《交易方案》主要内容为：广州市天河区广利路47号首层部位的房产所有权人为杨某经济社；交易类别为出租；交易方式为现场举牌竞价；承租（包）人的条件为原租户优先；同等条件下，杨某村民优先；投标底价为56290元／月，租金按月为一期收取，每期的前20日交付当期租金；交易保证金为20000元，以现金形式在竞投会举办前3日缴纳至广州市天河区天河路104号华普大厦东座10楼财务部；合同履行保证金为112580元，在竞得人竞得资产后交易保证金将自动转化为合同履行保证金；合同签订后10天内缴纳合同履行保证金，拖欠租金60天后没收合同履行保证金，合同违约后按每天千分之五计算违约金；租赁期限为两年，以租赁合同为准；自签署《成交确认书》之日起在竞投结果公某期满后7个工作日内签订合同；资产交付时间为竞投会后三个月内；其他需要说明的情况：有报建资料，房产证正在办理中，现租赁期限至2014年9月30日止等。其后，杨某经济社发出《招投标公告》，主要内容为：受杨某经济社的委托，定于2014年9月18日10：00在广州市天河区天河路104号华普大厦东座10楼对杨箕经济社的广利路47号A101项目进行招投标，本项目采用现场举牌竞价方式进行；交易资产地址为广利路47号A101（以下简称“涉案商铺”）；面积为433平方米；交易资产的现状为租赁；产权现状为无房产证；受让人或承租（包）人的条件：只有报建资料；由于历史原因，房产证未能办理；消防手续需自行办理；允许原租户搬走所有装修，但不得毁坏原结构；交易底价为56290元／月；交易竞投保证金为20000元，在报名结束前以银行转账方式确保资金到达保证金账号；租赁／承包期限为2年，自2014年11月1日至2016年10月31日；竞投会时间为2014年9月18日10：00等。2014年9月12日，于得军报名参加竞标并向杨某经济社支付涉案商铺的竞投保证金20000元，杨某经济社向于得军出具相应的《收据》。2014年9月18日，于得军与杨箕经济社双方在《天河区村改制公司资产资源交易确认书》（以下简称《确认书》）上进行签章确认，《确认书》主要内容为：于得军竞得杨某经济社的涉案商铺项目经营使用权；现将有关事项确认如下：交易面积为433平方米；合同期限为2年，成交价格为77074元／月；竞得人应当于2014年9月25日至2014年9月30日，持本成交确认书到杨某村改制公司交易站与出让方签订交易合同，不按期签订的视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任等。2014年10月11日，杨箕经济社向于得军的身份证地址邮寄《关于催告签订广州市天河区广利路47号A101商铺租赁合同的通知》，该通知内容为：于得军成功竞标涉案商铺，经该社催告于得军未按期与该社签订租赁合同；现该社正式向于得军发出书面通知，请于得军在接到通知的三天内前来该公司签订租赁合同，逾期视为拒绝签署该合同，该社有权没收该项交易保证金等。杨某经济社称上述邮件被退件，并提供上述邮件的退件邮封复印件。邮封复印件上的改退批条显示上述邮件于2014年10月21日因“家中无人签收”被退回。于得军表示并无收到上述邮件。2014年10月27日，杨箕经济社向于得军的身份证地址以及“广州市天河区天河路104号华普大厦首层”邮寄《关于没收广州市天河区广利路47号A101商铺竞投保证金的通知》，该通知内容为：截止至2014年10月26日，经该社多次催告于得军仍未按期与该社签订租赁合同，现视于得军自动放弃竞得资格，该社将没收于得军该项交易竞投保证金2万元等。杨箕经济社称“广州市天河区天河路104号华普大厦首层”为于得军的办公地址，上述两封邮件均被退件，并当庭提供上述邮件的退件供本院核对。经当庭拆封上述两封邮件，邮件中的文件均为上述通知，其中按于得军的身份证地址邮寄的邮件改退批条上显示上述邮件于2014年11月8日因“迁移新址不明”被退回，向“广州市天河区天河路104号华普大厦首层”邮寄的邮件改退批条上显示上述邮件因“原址查无此人”被退回。于得军表示并无收到上述两封邮件。现于得军以杨某经济社并未与其签订租赁合同且涉案商铺原租户未搬离等提起本案诉讼，要求杨某经济社与其签订租赁合同并向其交付涉案商铺。杨某经济社以于得军弃标为由，反诉要求没收竞投保证金并要求于得军赔偿租金损失。在本案中，于得军为证明本案事实及其主张提供了以下证据：一、涉案商铺的照片多张及视频光盘，其中部分照片显示有2014年11月2日及2015年1月5日的《广州日报》，涉案商铺内部有桌椅等，大门张贴告示“内部装修、暂停营业”等。拟证明涉案商铺在2014年11月2日及2015年1月5日仍实际控制在原租户手上，杨某经济社无法将涉案商铺向其出租。二、《天河区村改制公司资产资源交易商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），《租赁合同》的出租方为广州市天河区杨某物业管理有限公司，承租方为于得军。《租赁合同》对双方租赁涉案商铺的权利义务进行约定，约定：本合同签订3个工作日内，承租方须一次性向出租方交纳154148元作为履行本合同的保证金；租金为77074元／月，租金按月计算，每月的10日前以现金支付或转账支付的方式支付；凡拖欠租金的，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠租金千分之三计算等。《租赁合同》的部分条款包括承租期限起止时间、免租期及场地交付时间等存在空白并未填写，《租赁合同》落款部分双方均未签名盖章。于得军称上述《租赁合同》是杨某经济社于2014年9月30日向其提供的，合同上出租方所列明的单位名称并非杨某经济社，而是广州市天河区杨某物业管理有限公司，证明合同的主体存在问题；合同的条款中有部分内容不确定，还需要双方进行协商及约定。三、《天河区村改制公司小额资产资源交易公告》，《小额资产资源出租交易文件》及上述文件在涉案商铺门口张贴的照片，其中上述交易公告显示杨箕经济社于2015年1月20日对广利路47号A105项目进行招投标等。拟证明杨某经济社将涉案商铺再次招标等。杨某经济社对上述证据质证称：对证据一的真实性、合法性、关联性均不予确认，该照片及光盘均是于得军自行拍摄，无法证明其拍摄时间及拍摄地点，且从照片及光盘的内容上看涉案商铺已处于暂停使用的状态；对证据二的真实性、合法性无异议，确认《租赁合同》是其向于得军提供的，并表示其于2014年9月20日就通过电子邮件向于得军提供《租赁合同》，但对此无法提供证据；对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，表示因于得军弃标所以其就涉案商铺重新组织竞投。杨箕经济社为证明本案事实及其主张提供了以下证据：广州市天河区杨箕物业管理有限公司（出租人）与李应彭（承租人）就广州市天河区广利路47号首层部位签订的《广州市房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为2011年10月1日至2014年9月30日等。杨某经济社提供上述证据拟证明其与案外人李某就涉案商铺签订的租赁合同于2014年9月30日到期。于得军对上述证据的真实性予以确认，但表示没有看过该份合同，且在该租赁合同到期后，原租户并没有撤场。另，于得军对杨某经济社所称2014年9月20日已向其发送《租赁合同》的电子邮件不予确认，其另提供其邮箱截图，截图显示其在10月15日才收到附有《租赁合同》的电子邮件。另在本案庭审中，于得军与杨某经济社双方就以下问题发表各自观点：一、关于双方没有签订租赁合同的原因。于得军表示其在杨某经济社要求签订租赁合同的最后一天才取得合同，该合同主体并非杨某经济社，对方提供的合同也不合理，所以其没有签署，且涉案商铺的原租户仍未搬迁，若签订合同亦无法履行。杨某经济社认为没有签订合同的原因是于得军没有按照《确认书》上所载明期间与其签订租赁合同。二、关于双方现是否愿意签订租赁合同。于得军表示愿意按照其投标价格签订租赁合同。杨某经济社表示因于得军已弃标，于得军已丧失与其签订租赁合同的资格。三、关于中标前双方是否确定租赁合同条款。于得军表示没有确认。杨某经济社表示根据《交易方案》以及《招投标公告》，双方已对租赁合同的条款进行协商。四、关于涉案商铺的现状。双方确认涉案商铺已另行招标并向他人进行出租。本院认为：《交易方案》并未明确涉案商铺的租赁期限、交付时间、出租人与承租人的具体权利义务等，杨某经济社在于得军中标后提供的《租赁合同》亦对《交易方案》确定的交租时间、逾期交租的违约金等条款进行变更，且《租赁合同》中关于承租期限起止时间、免租期及场地交付时间等条款存在空白并未填写，因此在于得军中标后，双方仍须通过协商一致签订具体的租赁合同。合同须基于双方协商一致方能订立，现杨某经济社明确不与于得军签订合同，且杨某经济社已另行招标向他人出租涉案商铺，于得军起诉要求杨某经济社与其就涉案商铺签订租赁合同缺乏依据，本院不予支持。另，交付涉案商铺应为双方签订租赁合同后杨某经济社作为出租人所承担的义务。在双方并未签订租赁合同的前提下，于得军诉请杨某经济社清空并向其交付涉案商铺亦缺乏依据，本院不予支持。《确认书》约定：于得军应当于2014年9月25日至2014年9月30日，持本成交确认书到杨某村改制公司交易站与杨某经济社签订交易合同，不按期签订的视为于得军放弃竞得资格，于得军应承担相应法律责任。于得军称《租赁合同》是杨某经济社在9月30日向其提供的，杨某经济社确认《租赁合同》为其提供，并表示在9月20日其通过电子邮件向于得军提供《租赁合同》，但对此无法提供证据予以证明。《租赁合同》的出租人并非杨某经济社，且《租赁合同》的部分条款并未填写，订立《租赁合同》仍须基于双方协商一致。因双方对合同条款未能协商一致，致使《租赁合同》未能订立，《租赁合同》未能订立的责任应不可归责于任何一方。因此，杨某经济社要求没收交易保证金及要求对方赔偿租金损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）于得军的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社的全部反诉请求。本案本诉受理费200元，由原告（反诉被告）于得军负担；反诉受理费1115元，由被告（反诉原告）广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 叶汉杰人民陪审员 刘小红人民陪审员 陈奕芬二〇一五年六月五日书 记 员 何靖文陈婉琪 搜索“”