（2015）松民三（民）初字第1119号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-10-26
案件名称
何建兴、林金英与铁宝华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何建兴,林金英,铁宝华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十八条第一款，第六十九条，第九十三条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三（民）初字第1119号原告何建兴。原告林金英。上述二原告共同委托代理人沈毅芬，上海震亚律师事务所律师。被告铁宝华。委托代理人梁德强，上海东炬律师事务所律师。原告何建兴、林金英与被告铁宝华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，依法适用简易程序于2015年4月27日公开开庭进行了审理。二原告何建兴、林金英及其委托代理人沈毅芬，被告铁宝华的委托代理人梁德强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何建兴、林金英诉称：原、被告于2015年2月12日签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“系争房屋”）。原告依约向被告支付了人民币（以下币种同）30万元后，发现系争房屋已于2015年3月12日被司法查封。原告从查封的法院得知，被告被起诉一千多万元，房产被全部保全，原告完全有理由相信被告无法履行该房屋买卖合同。原告诉至法院后，与被告有几次协商，2015年4月15日双方面谈，确定终止履行合同，把30万中的10万转作定金，退还20万，待房屋5月底解封后，原告将钱交第三方监管，被告给原告过户。后被告又不同意售房。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还原告30万元；3、被告赔偿原告中介费损失2万元。被告铁宝华辩称：同意协商解除合同，解除时间应以2015年4月27日开庭时间为准。中介费损失被告不同意支付。2015年4月20日前原告没有支付房款，原告是违约的，被告不同意赔偿损失。被告同意返还30万元的房款，但约定的过户时间没有到来，不能说被告违约，被告可以通过反担保形式解除房屋查封。经审理查明：被告铁宝华是系争房屋的登记权利人。2015年2月12日，被告铁宝华作为卖售人（甲方）、二原告何建兴、林金英作为买受人（乙方），双方签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款2，230，000元；甲、乙双方同意，甲方于2015年4月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2015年7月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方支付的房价款，并支付违约款项；付款协议：1、乙方于签约时，支付甲方房款100，000元，2、乙方于2015年3月20日之前，支付甲方房款200，000元，3、乙方于2015年4月20日之前，支付甲方房款400，000元，4、乙方于2015年7月31日之前，支付甲方房款300，000元，5、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1，230，000元，该款项由贷款银行转入甲方账户。合同还对其他相关事宜进行了约定。同日，二原告与被告还签订了《补充协议》一份，对于税费的承担及违约责任等进行了补充约定。上述合同及补充协议签订后，二原告分别于2015年2月13日支付被告10万元，于2015年3月16日支付被告20万元，共计30万元。2015年3月11日，系争房屋被本市青浦区人民法院以（2015）青民一（民）初字第478号案件查封，因双方就此事协商未果，原告遂诉至法院。现系争房屋仍由被告在占有使用。截至2015年4月27日庭审之日，系争房屋仍然被本市青浦区人民法院以上述案件查封。另查明，庭审中，原告向本院提交了函、短信截图、电话录音、电子邮件截图等，欲证明被告明知系争房屋被法院保全，仍隐瞒房屋被查封的事实，催促原告支付其余房款，原告为此向有关部门发函了解情况；诉讼中，双方曾经多次协商后续处理事宜，2015年4月22日，双方曾达成一致确定解除合同，协商返还钱款。被告则质证认为，上述函不是发给被告的，真实性无法确认，且与本案的诉请无关；对于录音、短信等未经公证机关公证，不符合证据的要求，无法确认是否经过编辑、是否完整，真实性无法确认，关联性与合法性均不认可；对于合同解除的时间，同意以2015年4月27日开庭之日为解除房屋买卖合同的时间。诉讼中，原告自愿撤回其第三项诉讼请求。以上事实，有上海市房地产买卖合同、补充协议、收据、银行转账回执、上海市房地产登记簿以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务的能力的，可以中止履行；中止履行后，应当及时通知对方，对方提供适当担保时，应当恢复履行，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中，原告按约应于2015年4月20日之前向被告支付第二笔购房款400，000元，但由于系争房屋于2015年3月11日已被本市青浦区人民法院司法查封，故原告中止履行合同并无不当。其次，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告向本院主张解除合同，而被告在截至庭审之日也未能恢复履行能力并提供适当担保，且其也同意解除合同，故本院对于原告的此项诉请予以支持。至于合同解除的时间，原告虽主张双方曾于2015年4月22日达成解除合同的合意并协商返还钱款，但被告对此予以否认，并同意以开庭之日即2015年4月27日作为双方解除房屋买卖合同的时间，故本院确认双方合意解除合同的时间为2015年4月27日。合同解除后，原告主张被告返还其30万元购房款，而被告也同意返还，本院予以支持。原告自愿撤回其余诉讼请求，属于对自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第九十三条第一款的规定，判决如下：一、原告何建兴、林金英与被告铁宝华于2015年2月12日签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议于2015年4月27日解除；二、被告铁宝华于本判决生效之日起十日内返还原告何建兴、林金英购房款300，000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，880元，减半收取2，940元，财产保全受理费2，020元，合计诉讼费4，960元，由被告铁宝华负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 洪飞二〇一五年六月五日书 记 员 李俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……