（2015）穗番法楼民初字第57号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-08-19
案件名称
张卡与凌志东房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张卡,凌志东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗番法楼民初字第57号原告：张卡，住湖南省攸县。委托代理人：毕京琨，广东伯方律师事务所律师。被告：凌志东，住广州市番禺区。委托代理人：王红燕、周志英，均系广东青晖律师事务所律师。原告张卡诉被告凌志东房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张卡的委托代理人毕京琨、被告凌志东的委托代理人王红燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告有意承租位于番禺区凌边村凌环西路二号的一座简易式库房，经中介协调后于2O14年11月10曰与被告订立了《租赁协议书》，该协议对租赁标的物、租期、租金标准、履约保证金等条件均进行了明确约定，并约定在2014年11月2O曰前以该合同的约定租赁条件为基础签订正式的租赁合同并交付租赁房屋。合同的第五、第六条约定了违约责任，根据约定：被告应在收取原告定金后，于2014年11月20曰前与原告签署租赁合同，否则被告应向原告双倍返还定金：原告应在向被告交付定金后，于2O14年11月20曰前与到中介方约定的时间、地点与被告签署租赁合同，否则视为原告违约，原告所交的定金不予退还。该《租赁协议》签订后，原告按约定履行了交付定金的义务，并对租赁仓库的设计、装修、人员招聘等开展了部分前期工作。中介方提供了正式的《租赁合同》文本后，原告方第一时间确认了修改后的合同版本。原告于某15曰收到中介的通知，表示双方已经就租赁合同达成了一致意见。原告据此履行了公司的报批手续，由同事乘飞机将带公司盖章的合同带回广州。同月18曰，中介方通知我方签署合同，但被告突然反悔，表示还要继续修改合同。原告作出让步，同意修改合同，并于2O下午按照中介约定的时间，一同到被告的办公室商议合同签署事宜，但被告当场表示拒绝签署合同，并表示不退还定金。2O14年12月11曰原告委托律师向被告发送律师函，要求协商解决租赁纠纷，否则原告将追究被告责任。被告依旧未履行签订合同的义务。综上所述，原告认为，原告与被告于2014年11月10日签订的租赁协议书合法有效，双方应当按照协议的约定于某20日之前签订正式合同。协议书签订后，原告履行了交付定金、于中介约定的时间、地点签署合同的义务；而被告拒不履行签订合同的义务。为维护原告的合法权益，现起诉要求：1、被告双倍返还定金100000元；2、被告赔偿原告损失34000元（其中员工工资25000元、预期利润9000元）。诉讼费由被告承担。被告辩称：原告所诉的并非是全部事实，未签订书面合同的原因是原告所拟定的租赁合同的内容与双方签订的租赁协议的内容相差太大，还有一些违背了租赁协议的内容，例如消防，因此未签订合同的原因应该是原告违约在先，而不是被告，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告于2014年11月10日签订了一份《租赁协议书》，约定原告向被告租赁位于广州市番禺区石基镇凌边村凌环西路二号的简易结构厂房5800平方米及空地3400平方米（以下简称涉案物业），交付时间为2014年11月30日，“水电／消防配置情况：按现状交付”，签署协议书当天原告需向被告支付定金50000元，并且原、被告需在2014年11月20日前签署租赁合同，否则被告应向原告双倍返还定金。促成原、被告签订上述《租赁协议书》的中介方为“广州市坤成房地产中介有限公司”，《租赁协议书》还约定被告需向中介方支付中介费60000元。签署《租赁协议书》当日，原告按约定向被告支付了定金50000元，被告向原告出具了《收据》。原、被告均确认涉案物业没有产权证明，没有报建手续。此后，原、被告未在2014年11月20日前签订正式的租赁合同。原告提供了一份其单方盖章的《租赁合同》，该合同约定的租金标准为2014年12月1日至2017年11月30日简易厂房98000元／月、非建筑空地22000元／月（合计120000元／月）。关于未签订正式合同的原因，原告主张是被告反悔，并以合同条款需要修改为由拖延时间。原告为此申请了证人陈某（中介方员工）出庭作证，证人述称：本案《租赁协议书》是由我促成签订的，《租赁协议书》和《租赁合同》的版本也是我公司提供；在2014年11月20日前，双方均提出过修改合同条款，大概有4、5次协商，有的条款是原告提出要修改，有的条款是被告提出要修改，双方在11月15日左右达成了一致意见；2014年11月18日我通知原、被告签订正式合同，但被告又当场提出要修改合同，原告也让步了，由于当时《租赁合同》的版本原告公司已经盖章，而公章在北京，来回需要三天左右的时间，原告提出双方先签订《租赁合同》，并就变更后的条款重新签订一份补充协议，或者将新的合同版本寄回北京盖章，被告都不同意；2014年11月20日，我陪同原告到被告处再次商议，被告仍坚持强调当天不签订新的合同就是原告违约，定金也不退还，由此导致本案《租赁合同》未按时签订。被告对此不予确认，被告提供了一份落款日期为2014年11月18日、邮寄日期为2014年11月19日的《通知书》，邮寄对象是“广州市坤成地产中介有限公司”，内容为“关于凌志东与张卡在2014年11月10日所签定租赁意向书按约定双方在2014年11月20日前签定正式租赁合同，现书面通知中介及乙方依时签定合同，并准备保证金叁拾陆万元整（¥360000元）。”审理过程中，原、被告确认最后一次当面协商是2014年11月20日，原告陈述当时被告又提出要修改合同，并表示不愿意签订合同，还要没收原告的定金。现涉案物业已经出租给他人，庭后被告补充提交了与案外人签订的《租赁合同》，签订日期是2014年11月21日，约定的租赁期限为9年，租金为2014年11月21日至2017年11月20日117690元／月、2017年11月21日至2020年11月20日129459元／月、2020年11月21日至2023年11月20日142405元／月，其中2014年11月21日至2014年12月20日为免租装修期，被告需在2014年11月21日前将涉案物业交付承租方使用。原告质证认为该份合同有伪造嫌疑，因为从时间上来看，原、被告约定的合同最后签订日期是2014年11月20日，而被告在约定期限届满的第二天就找到合适的承租人并立即签订合同，不符合常理。此外，对于原告的损失，原告提供了2014年10月份工资表和利润表，主张由于被告的违约行为，导致原告预期利润的损失。被告对此不予认可。本院认为，涉案物业没有产权证明，没有报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案物业至今未取得相关证照，双方签订的《租赁协议书》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，被告应将收取的定金50000元退还给原告，原告要求双倍返还，不予支持。至于原告的损失，由于双方签订《租赁协议书》时被告已明确告知原告涉案物业没有产权证明，没有报建手续，被告对此不存在过错，原告要求赔偿员工工资和预期利润，不予支持。但2014年11月20日后，被告已与他人订立的新的租赁合同，明知与原告的合同不可能再履行，被告仍拒不退还定金，主观上存在故意，根据公平合理的原则，被告应当参照中国人民银行同期贷款利率计算利息给原告。原告的其余诉讼请求，事实和法律依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：1、被告凌志东于本判决生效之日起五日内向原告张卡退还定金50000元和利息（利息以50000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2014年11月21日起计至清偿之日止）；2、驳回原告张卡的其余诉讼请求。本案受理费2980元，由被告凌志东负担1050元、原告张卡负担1930元。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 邓 雪人民陪审员 朱志明人民陪审员 谭菲映二〇一五年六月五日书 记 员 蒋风采 百度搜索“”