（2015）昌民初字第08636号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2016-01-28
案件名称
周汉苹与刘玉伟排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周汉苹,刘玉伟
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第二百四十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款，第二条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第08636号原告周汉苹，女，1960年7月17日出生，退休无业。委托代理人王东利（周汉苹之夫），男，1952年11月2日出生，退休无业。被告刘玉伟，男，1965年10月24日出生。委托代理人赵强，北京瑞翰律师事务所律师。原告周汉苹诉被告刘玉伟排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱宗帅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周汉苹到庭参加诉讼，被告刘玉伟及其委托代理人赵强到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称：2０15年4月28日原告自修淑银处购买位于北京市昌平区小汤山镇龙脉花园×房屋，该房屋原系修淑银与吴行圣共同购买，2０15年3月3０日因修淑银诉至北京市昌平区人民法院要求与吴行圣离婚，由北京市昌平区人民法院依法作出（2０15）昌民初字4487号民事调解书，确定婚生子吴海龙由修淑银抚养，位于北京市昌平区小汤山镇龙脉花园×号的购房合同变更登记在孩子吴海龙名下。现吴行圣、修淑银已配合原告将房屋变更登记在原告周汉苹名下，并承诺该房屋无任何经济纠纷、无任何贷款。但自2015年5月8日起至今被告刘玉伟多次骚扰原告，导致原告无法正常使用，并且被告多次强行进入该房屋，多次撬锁，威胁原告的施工工人。原告多次向北京市公安局昌平分局小汤山派出所报警，经调解均无效。被告的行为已经严重侵犯到原告对该房屋的占有、使用、处分、收益等权益。故诉至法院，请求依法判令：1、判决被告刘玉伟立即停止妨害原告对北京市昌平区小汤山镇龙脉花园×房屋的占有、使用、处分、收益等权益；2、被告向原告赔偿经济损失35000元；3、诉讼费用由被告承担。被告辩称：不同意原告诉讼请求。理由一、原告不符合本案诉讼主体资格，因法律规定禁止小产权房买卖，又因物权法规定，原告不是房屋所有权人，不具有诉讼主体资格。理由二、被告租赁权设立在先，应依法保护，据本案证据显示，被告之租赁权设立于2015年1月，而原告的买卖行为产生于2015年4月，根据《合同法》规定，买卖不破租赁，原告诉求无法律依据，要求法庭驳回原告请求。经审理查明：位于北京市昌平区小汤山镇龙脉花园×号房屋，该房屋原系修淑银与吴行圣的夫妻共同财产，2０15年3月3０日因修淑银诉至北京市昌平区人民法院要求与吴行圣离婚，昌平区人民法院依法作出（2０15）昌民初字4487号民事调解书，确定婚生子吴海龙由修淑银抚养，位于北京市昌平区小汤山镇龙脉花园×房屋的购房合同变更登记在孩子吴海龙名下，但实际未做变更登记。涉案房屋虽然登记在吴行圣名下，但一直由修淑银居住使用，并未出租。2015年4月28日，原告周汉苹与吴行圣、修淑银签订对涉案房屋的《存量房买卖合同》，并于当日支付全部购房款和交接房屋。现吴行圣、修淑银已配合原告将房屋买卖合同变更登记在原告周汉苹名下。交接房屋后，原告周汉苹即安排施工人员对房屋进行装修。在原告装修施工过程中，被告刘玉伟从2015年5月11日开始通过强行换锁、威吓工人、塞锁等行为阻挠原告装修施工，并造成经济损失。庭审中，被告刘玉伟提供2015年1月11日与吴行圣签订对涉案房屋的租赁合同，租期4年，租金七万且一次性付清。被告刘玉伟辩称租赁合同签订后，吴行圣一直拖延交付，直到5月份被告才得知吴行圣将涉案房屋卖掉。上述事实有买卖合同契约、买卖合同相关凭证、民事调解书、换锁收据、房屋租赁合同、收条和双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案中，原告周汉苹购买涉案房屋虽系小产权房，但是其对该房屋的占有不应受到法律之外的侵害。关于被告辩称原告购买的是小产权房，并非所有权人，不具备诉讼主体资格。本院认为原告作为购买人，出卖人将房屋交付原告后，原告即对涉案房屋可以占有使用，如果其占有受到他人侵害，依照法律规定当然有权作为诉讼主体参加诉讼。关于被告辩称买卖不破租赁，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中被告提供的房屋租赁合同其租赁标的无相应的规划许可证，故本院认为本案不适用买卖不破租赁的法律规则。另外，根据被告提供的租赁合同虽然签订时间在前，但是出租人吴行圣并未将涉案房屋交付被告使用，反而是吴行圣和修淑银共同配合原告变更登记房屋买卖合同，交接房屋，可见原告的占有在先。根据合同相对性的原理，被告的损失可以向出租人吴行圣主张，但无权阻挠原告对涉案房屋正常占有使用。关于原告的具体损失，本院根据市场行情和原告提供的相应证据酌情认定3000元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、被告刘玉伟于本判决生效后立即停止妨害原告周汉苹对北京市昌平区小汤山镇龙脉花园×号房屋的占有、使用。二、被告刘玉伟赔偿原告周汉苹经济损失三千元。三、驳回原告周汉苹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百三十八元，由原告周汉苹负担二百六十八元，已交纳；由被告刘玉伟负担七十元，于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 朱宗帅二〇一五年六月五日书记员 刘晔龙 来源：百度“”